臺灣臺北地方法院民事-TPDV,89,重訴,1181,20010216

臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一一八一號
原 告 丁○○
己○○
乙○○
甲○○○
戊○○
丙○○
右六人共同
訴訟代理人 鄭斌濟律師
被 告 庚○○ 住台北市○○○路○段一四○巷六號六樓
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴及假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

壹、聲明：被告應給付原告新台幣柒佰柒拾伍萬元及自民國九十年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

並願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、被告於民國七十五年元月間向原告之先父陳貴旺購買坐落台北縣新店市○○段七○一地號（重測前為同市○○○段十二張小段七一地號）土地面積二、二六○．七四平方公尺，權利範圍一六○分之四五（下稱系爭土地），準備用以興建房屋出售圖利，當時被告因資金不足與原告之先父陳貴旺情商將其應給付之尾款新台幣（下同）二百二十四萬元移作原告之先父陳貴旺向被告買受被告所興建面積三十一坪房屋及其基地應有部分一戶（下稱系爭房屋）。

買賣雙方約定，上開房屋及基地應有部分，應移轉登記予原告丁○○，被告並承諾於正式開始興建房屋後一年交付房屋。

詎料被告一直未興建房屋，而將部分土地搭蓋市場攤架，經原告口頭多次向被告催促興建房屋履行契約將其出賣之上開房屋及應有基地持分移轉所有權登記並交付與原告，被告均不置理，一拖再拖已過十四年有餘。

原告於八十九年四月一日請領上開土地登記簿謄本時，發現上開土地已先後於八十年十二月九日、八十六年七月二十三日遭受債權人謝適期及台北縣稅捐稽徵處新店分處指請台北地方法院民事執行處予以查封，被告已無在上開土地上興建房屋之可能，原告為顧及本身權益為慎重計特再委請律師於八十九年四月十五日以台北郵局第三十九支局第七○二號存證信函催請被告於文到十五日內履行契約，否則原告將於催告期限屆至之翌日解除雙方所訂立之買賣契約，請求返還價金及賠償損害。

被告於八十九年四月二十四日收到上開催告函，至同年五月九日催告期限屆滿，被告並未依約履行，雙方之買賣契約已於八十九年五月十日解除。

原告再於九十年一月三十一日為解除契約之意思表示。

二、依民法第二百五十九條第一款規定，契約解除時由他方受領之給付物應返還之，同法第二百六十條規定解除權之行使不妨礙損害賠償之請求，是原告除請求被告返還價金二百二十四萬元外，並請求被告賠償損害。

系爭房屋及其基地之位置在地面層，其旁為市場，按照目前之市價每坪至少二十五萬元，三十一坪共值七百七十五萬元扣除二百二十四萬元價款後其餘五百五十一萬元為原告之損失，原告依據上開法條請求判令被告給付原告七百七十五萬元並自九十年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算利息。

三、系爭土地買賣契約簽訂時，原告等人均不在場。依據土地登記謄本所載，土地所有權移轉登記予被告之日期為七十五年一月二十七日，原因發生日期為七十五年一月二十一日，購買之應有部分為一六○分之四五並非一六○分之五○。

土地登記謄本為公文書，既然記載被告與原告先父陳貴旺訂立買賣契約之日期為七十五年一月二十一日，則陳貴旺不可能於未訂立土地買賣契約前（七十四年二月二十日以前）對被告承諾願意理直所賣土地分割之事，因此足以否定被告所提出其與先父陳貴旺所訂立之土地買賣契約為真正。

且如先父陳貴旺未依約於七十四年二月二十日以前理直土地分割之事，為何被告未在先父陳貴旺去世前催請辦理？其次，僅土地共有人始有權利請求分割共有土地，被告於七十五年一月二十七日取得原屬先父陳貴旺應有部分之土地所有權後已成為其所買受系爭土地之共有人，無論原所有權人陳貴旺或其繼承人均無請求分割上開土地之權利，而自七十五年一月十九日迄今亦未見被告對原告等提出任何意見，迄至原告等對被告提起本件訴訟後，始提出上項主張，顯係推卸責任之詞，不足採信。

四、依據被告所提出附卷之證物，即先父陳貴旺於七十三年間對占有先父陳貴旺等共有之台北縣新店市○○○段十二張小段七一等地號土地之無權占有人高松子提起返還無權占有土地之訴（台北地方法院七十三年度訴字一三八九二號）之和解筆錄正本已交付與被告，被告取代先父陳貴旺共有人之地位據以聲請強制執行，由無權占有人高雅牽等提出執行異議之訴（八十二年度訴字第一四一九號），被告亦取得勝訴確定，被告向先父陳貴旺所購買者為土地應有部分，並非整筆土地，不發生交付之問題。

被告於其取得共有人地位之後，仍主張已喪失共有人地位之陳貴旺應負理直共有土地分割之事，作為推卸其不興建其所出賣房屋及其應有基地持分之責任，為不可採，被告於取得共有人地位後，請求分割其所購買之共有土地係被告之事，與先父陳貴旺或其繼承人無關，毋待說明。

六、被告既不依約履行其出賣與先父陳貴旺之上開房屋及其基地應有持分依照先父陳貴旺之交待移轉所有權登記與原告丁○○，自應於買賣契約解除後返還價金並賠償損害。

七、另查八十年間不動產行情良好，於八十一年起行情開始慢慢變差。依據台灣地區不動產成交行情公報創刊號（八十三年四月出版）所載與系爭房屋所在地之新店市○○路一帶之房屋行情，如：同市○○路三二九巷九弄二之五○號一樓房屋面積二十五．二八坪，成交價格為七百萬元，每坪價格二七八、八○○元；

八十六年九月至八十七年五月間，同市○○路二四七巷二十五巷一之四九號一樓房屋面積二十八．五二坪，成交行情為八百一十萬元，每坪二八．四萬元。

系爭房屋坐落在菜市場內，每坪實際價格應超過二七．八萬元，原告僅以每坪二十五萬元計算請求被告理賠，參照上開不動產行情，應屬偏低對被告有利。

因台灣地區不動產行情公報於八十三年四月創刊，所載者為八十二年起之行情資料，至八十年間，該公報尚未創刊無法取得八十年之行情資訊，惟八十年至八十二年中間僅差一年，行情應該不會變動太多。

參、證據：提出土地登記簿謄本、協議書、台北郵局第三十九支局第七○二號存證信函、台灣地區不動產成交公報第十三期節本、台北地方法院七十三年度訴字第一三八九二號和解筆錄、八十二年訴字第一四一九號民事判決、裁定暨確定證明書等（以上均影本）為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

貳、陳述：

一、被告係於七十四年二月六日與原告之先父陳貴旺簽訂系爭土地買賣契約，依契約第五條末段約定賣方應於八十四年二月二十八日前清除地上物，賣方未履行，又地上物係出賣人本人出借他人，現為第三人無權侵占中。

二、出賣人陳貴旺早年即將土地使用權提供第三人作為攤販集中場，在七十五年一月十九日簽署協議書，其後陳貴旺病逝，被告於七十六年間訴請法院分割，現仍在高院審理中。

關於地上物違章變更經地方政府歷十年交涉未果，亦經鈞院民事執行處執行未果，而由第三人占有經營攤販。

各種費用均為被告負擔，已逾三百萬元。

三、被告買入土地後至今從未執業一天，原告為新店市民意代表，完全洞悉上情。系爭土地為共有，其中應有部分計一六○分之一一○之共有人願意分割，一六○分之五○之應有部分歷經三、四代未辦繼承，非經分割不可。

四、七十四年二月六日所訂不動產買賣合約書第五條末段約定，原告應於七十四年二月二十八日以前清除地上物，而今仍未清除。

第六條所約定各種稅捐、工程受益費，均應由賣方負責，仍未繳納。

被告於七十五年一月三十一日代繳工程受益費一一○、四三八元，另尚代繳房地欠稅五六、二八六元。

第十條第二款約定有關分割事宜，應在七十四年二月二十日前理直，原告均未置理。

尤以地上巨大違建，均係賣方先給付不能而造成被告近十餘年重大損害。

五、原告要求以八十四年至八十六年間房地價格為計算損害標準，實在不公。系爭土地面臨八米巷道，只可建公寓，不可以建大樓。

鄰近同市○○路十二層大樓房地開價只二○．六萬元一坪；

同市○○路一樓成屋四十三坪附車位，每坪為十四．四一萬元，原告以二五萬元一坪估算，顯為不當。

參、證據：提出台北站內郵局第一六四－八支局存證信函、不動產買賣契約書、台北地方法院七十三年度訴字一三八九二號和解筆錄、土地使用同意書、台北地方法院七十六年訴更字第一○六號民事判決、台灣高等法院八十六年重上字第九八號民事庭通知書、台北縣政府工務局違章建築拆除通知單、台北三六支郵局第八四三號存證信函、台北縣政府函稿、台北地院八十三重訴七八四第三一一一一號函、台北縣政府八八北府工拆字第一四六一八三號函、台北縣新店市公所八六北縣店揚字第三五七七七號函、台北地方法院北院字八十四民執更二丙字第一號民事執行處函、台北地方法院八十二年訴字第一四一九號民事判決暨確定證明書、八十三年重訴字第七八四號民事裁定暨確定證明書等（以上均影本）為證。

並聲請傳訊證人王成興。

理 由

一、原告起訴主張：被告於七十五年元月間向原告之先父陳貴旺購買系爭土地，原告之先父則向被告購買被告在系爭土地上所興建之系爭房屋及其基地應有部分，並以原告之先父陳貴旺得向被告請求之買賣系爭土地之尾款二百二十四萬元作為購買系爭房屋之價款。

詎被告購買系爭土地後，迄今尚未興建系爭房屋，系爭土地先後遭被告之債權人謝適期、台北縣稅捐稽徵處新店分處查封，被告已不能給付，爰解除契約，並依民法第二百五十九條規定請求返還價金二百二十四萬元、損害賠償五百五十一萬元及按年息百分之五計算之法定遲延利息如訴之聲明等語。

二、被告則以被告與原告之先父陳貴旺係於七十四年二月六日成立系爭土地買賣契約，系爭土地買賣契約第五條約定地上物應於七十四年二月二十八日以前清除，有關土地分割事項由賣方於七十四年二月二十日以前理直，詎系爭土地迄今仍由第三人無權佔用中，分割事項亦未理直，因賣方之緣故，被告買入土地至今從未執業，受有重大損害，非可歸責於被告等語資為抗辯。

三、查原告主張被告向原告之先父陳貴旺購買系爭土地，原告之先父則向被告購買被告在系爭土地上所興建之系爭房屋及其基地應有部分，並以原告之先父陳貴旺得向被告請求之買賣系爭土地之尾款二百二十四萬元作為購買系爭房屋之價款，被告迄未興建系爭房屋等情，為被告所不爭。

次查兩造於七十五年一月十九日所簽協議書第三條後段約定：「正式開發一年期交屋」乙節，為兩造所不爭，且有原告所提協議書在卷為憑（詳本院卷第二十頁）。

則被告之交屋義務顯係以「正式開發」為停止條件，「一年」為期限。

惟何謂「正式開發」？按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年台上字第一○五三號判例參照）。

查被告主張其向原告之先父陳貴旺購買系爭房屋之基地以建築系爭房屋，惟因該基地在買賣時即遭三人無權占有，且該基地為共有，迄未分割完成乙節，為原告所不爭，且有被告提出之本院七十三年度訴字一三八九二號無權占有土地事件之和解筆錄、土地使用同意書、本院民事庭七十六年訴更字第一○六號民事判決、台灣高等法院八十六年重上字第九八號民事庭通知書、台北縣政府工務局違章建築拆除通知單、台北三六支郵局第八四三號存證信函、台北縣政府函稿、本院八十三重訴七八四第三一一一一號函、台北縣政府八八北府工拆字第一四六一八三號函、台北縣新店市公所八六北縣店揚字第三五七七七號函、本院民事執行處北院字八十四民執更二丙字第一號函、本院八十二年訴字第一四一九號民事判決暨確定證明書、八十三年重訴字第七八四號民事裁定暨確定證明書為證，堪信為真實。

則前揭所謂「正式開發」應指系爭土地上前揭地上物清除完畢，土地分割完成，得開工興建之時而言。

系爭土地上前揭地上物既未清除完畢，土地亦未分割完成，則被告尚無法開工興建，條件尚未成就，一年期限之始期尚未起算無疑。

再查：系爭土地分別於八十年十二月九日及八十六年七月二十三日遭被告之債權人謝適期、台北縣稅捐處新店分處查封乙節，為兩造所不爭，且有土地登記謄本可稽，堪信為真實。

按土地經法院囑託辦理查封登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第一百二十九條前段定有明文。

債務人既無從為移轉登記之履行，債務人即係處於給付不能之狀態（最高法院七十二年台上字第三八七四號、七十四年台上字第一二○六號裁判參照）。

再按買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力之可言（最高法院二十二年台上字第一一三○號裁判參照）。

從而，於本院言詞辯論終結時，被告因系爭土地遭查封已不能開工興建，「正式開發」之停止條件已屬不能成就，揆諸前揭最高法院二十二年台上字第一一三○號裁判意旨，兩造間關於系爭房屋及其基地應有部分之買賣契約應不生效力。

末查，給付不能係以有給付義務而不能為前提，兩造間之買賣契約既不生效力，被告即無給付義務，亦即無給付不能可言。

從而，原告以被告給付不能為由，解除契約，依民法第二百五十九條請求回復原狀及依民法第二百二十六條第一項請求損害賠償，均無理由，應予駁回。

其假執行之聲請亦失依附，並駁回之。

四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日
民事第五庭法 官 賴泱樺
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 十九 日
法院書記官 孫捷音