臺灣臺北地方法院民事-TPDV,90,簡上,58,20010511

臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第五八號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 趙培宏律師
王敬堯律師
被 上訴人 甲○○ 住台北市○○○路○段二九一巷六弄八號一樓訴訟代理人 葉大殷律師
複 代理人 林鼎鈞律師
池泰毅律師

右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十七日本院台
北簡易庭八十九年度北簡字第一二四八三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決所命給付，上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟捌佰玖拾萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房地本為上訴人所有，於民國八十一年六月八日售予訴外人林月英，因被告經營三喜實業有限公司（以下簡稱三喜公司），負責汽車之修護保養事宜，林月英口頭同意永久將系爭房屋租予上訴人，直至改建，並於租賃契約上載明除租賃期限屆滿外，尚須系爭房屋有改建之事實時，承租人始有配合遷讓之義務。
上訴人承租房屋數年來均按期繳租予林月英，而被上訴人既無改建之情事，又有數棟房屋，無須收回自住，其約定條件尚未成就，徒以租賃期限屆滿，要求上訴人返還系爭房屋，並無理由。
（二）兩造約定之租金為每月新台幣（下同）十五萬元，而非十五萬七千五百元，租賃契約書上關於租金之約定，業經被上訴人同意為每月十五萬元，被上訴人並要求每次繳交一年份之租金。
（三）縱認被上訴人之訴有理由，然遷讓房屋非立時可就，請准酌定履行期間一年，以資兼顧。
（四）系爭房屋早已由林月英收回，以口頭出租予三喜公司使用，為不定期租賃，租金由三喜公司簽發支票予林月英，並開立租金所得扣繳稅款繳款書，交由林月英依法繳納扣繳之稅款後，將繳款書交予三喜公司，林月英並據以申報所得稅，足見系爭房屋之租賃關係存在於林月英與三喜公司之間。
兩造間租賃關係已口頭合意終止，上訴人未給付租金，亦未使用租賃物，故被上訴人依租賃期滿為由，請求上訴人遷讓系爭房屋，自非有據。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出房屋租賃契約書一份、各類所得扣繳暨免扣繳憑單影本二張、支票影本四張、照片六張，並請求向稅捐機關調閱被上訴人及林月英八十七年度至八十九年度之綜合所得稅申報資料及其檢附之報稅憑證，及訊問證人李明和、林月英。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）被上訴人於八十六年九月七日將配偶林月英所有門牌號碼台北市○○○路○段二四七號一、二、三樓之房屋出租予上訴人，約定租金第三年起每月十五萬七千元五百元，事後改定為十五萬元，租期至八十九年九月六日屆滿。
被上訴人於八十九年五月二十三日函知上訴人租約到期不續約之旨，詎上訴人於租約屆滿後，仍拒不搬遷。
依租約第六條規定，租期屆滿時，除經出租人同意續租外，承租人應即按照原狀遷空交還出租人，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照五倍之違約金至遷讓完了之日止，即按月以七十八萬七千五百元計算之違約金。
詎上訴人於上開租約期限屆滿後，仍拒不搬遷。
（二）系爭租約第二條訂明租賃期限為三年，即至八十九年九月六日止；
第六條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」；
第十七條約定：「租賃期滿遷出時：：」等，在在表明系爭租賃契約之效力至租賃期滿為止。
至系爭契約特別約定條款載有：「本房屋若要改建或房東要自用時，承租人應配合返還房屋，出租人應事先三個月前通知承租人無條件配合搬遷」等語，係指被上訴人於租賃期限內，如有改建或自用情形，尚得不待租約期限屆滿而終止租約。
上訴人竟將之曲解為本件系爭租賃期限屆滿亦不得終止租約云云，要非可採。
（三）依系爭租賃契約第三條規定：「租金每個月：：第三年壹拾伍萬柒仟伍佰元正」，原審據以酌定上訴人違約金之數額雖過低，顯不敷被上訴人實際所受損害，惟被上訴人不願增加法院負擔，故未再爭執。
然原審係依上開租金約定計算違約金，並已就被上訴人所請求之數額大幅裁減，上訴人猶謂其酌定違約金有違誤，應不足採。
（四）系爭租賃訂有租賃期限，期限屆滿即應搬遷，本為上訴人可預期之事項。
且上訴人業經被上訴人於租約期限屆滿三個月前通知不續租，縱自租賃期滿至今，亦歷時五月有餘，然未見上訴人有任何搬遷行動，其請求酌定履行期間一年，僅圖僥倖拖延。
（五）租金均由上訴人簽發三喜公司之支票支付，上訴人係三喜公司之負責人，三喜公司之支票只是支付工具，不影響租約之效力。
被上訴人之租金收入均有報稅。
三喜公司現無權占有系爭房屋，被上訴人已請求返還。
三、證據：援用原審之立證方法。

理 由
一、被上訴人於原審主張上訴人承租系爭房屋，租期屆滿前已函知上訴人租約到期不續約，詎上訴人屆期未遷讓房屋之事實，業經被上訴人提出八十六年九月七日房屋租賃契約書、八十九年五月二十三日存證信函為證，上訴人亦不爭執，堪信為真實。
二、上訴人雖於原審辯稱：被上訴人之妻林月英口頭同意永久承租等語，但為被上訴人否認，上訴人亦未舉證以實其說；
且依兩造所訂租賃契約第二條，已明定租賃期限為三年，即自八十六年九月七日起至八十九年九月六日止，並無永久租予上訴人之約定，上訴人所辯即難採信。
三、另上訴人雖於原審辯稱：被上訴人無改建計畫，亦無自住必要，不得收回房屋等語，然本件租賃契約既有三年期限之約定，則契約第十九條之後特別約定「本房屋若要改建或房東要自用時，承租人應配合返還房屋，出租人應事先三個月前通知承租人無條件配合搬遷」等語，應指在三年租賃期限內，如有改建或自用之情節，承租人即須返還房屋，否則三年租賃期限之約定即無意義。
再參諸上訴人於原審提出其於八十一年六月八日將系爭房地售予林月英時，所訂之不動產買賣契約書第十三條之一所載「本買賣標物於過戶後，賣方向買方租用五年期間，如房屋要改建時，買方同意補貼賣方（承租人）新台幣二百萬元整作為賣方遷移費用」等語，亦可知兩造於本件租賃契約之上開特別約定，應係延襲前五年租賃契約之精神，意在補充約定租賃期間如有改建情事時，承租人即應遷讓返還房屋，而非以該特別約定取代期限約定。
四、上訴人雖另主張：兩造間租賃關係已口頭合意終止，系爭房屋已由林月英收回，以口頭出租予三喜公司使用等語，然為被上訴人所否認，證人林月英亦證稱：其未將系爭房屋租予三喜公司，系爭房屋係由被上訴人租予上訴人等語，且依卷附兩造所提本件租賃契約書首頁「房租收付款明細欄」之記載，該契約所定租期三年之租金確實由八十六年九月收付至八十九年九月，前兩年係每半年收付面額各十五萬元之支票六張，第三年係一次收付十二張，可見兩造間之租賃契約並未終止，上訴人之主張自難採信。
又上訴人雖以租金係由三喜公司簽發支票予林月英，主張系爭房屋之租賃關係存在於林月英與三喜公司之間等語，然而，林月英既證稱：其係被上訴人之妻，租金係上訴人開票給我等語，衡諸常情，林月英代其配偶即被上訴人向上訴人收取租金，並不違常，而支票僅係支付工具，只要上訴人給付之支票確能兌現，縱係由無關之第三人所簽發，被上訴人亦無不接受之理，尚難據上訴人主張之租金給付情形，遽認系爭房屋係由林月英出租予三喜公司。
至於上訴人所述三喜公司及林月英就租金分別有扣繳及申報所得稅等情，因屬行政法上之義務，亦難採為判斷私法上租賃關係之依據。
五、從而，原審以兩造間所訂租賃期限既已屆滿，被上訴人亦於期滿前函知上訴人不再續約，上訴人依約有遷讓房屋之義務而拒不交屋，認被上訴人訴請上訴人交還系爭房屋，為有理由，並依民法第二百五十二條規定，以約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額為由，認本件租賃契約第六條雖有租期屆滿時，上訴人如不即時遷讓交還房屋，被上訴人得依租金五倍按月請求違約金等約定，然衡諸兩造之經濟狀況及被上訴人受損之情形，違約金以相當於租金之一倍較為合理，而酌減其違約金為每月十五萬七千五百元，駁回逾此範圍之請求，且依職權宣告假執行等情，均無違誤。
雖兩造於本院均稱第三年之租金已改定為十五萬元等語，然原審酌減後之數額以「相當於租金之一倍」為理由，雖有不當，然其酌減之結果仍稱合理，故仍應認為正當，上訴意旨請求廢棄原判決，並無理由。
六、另關於上訴人請求酌定履行期間一年等語，衡酌被上訴人已於八十九年五月二十三日函知上訴人租約到期不續約之旨，自其時迄今近一年，上訴人原有足夠時間履行，其又請求酌定履行期間一年，即無理由。
而上訴人之上訴雖無理由，惟其陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條、第七十八條、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十一 日
民事第二庭審判長法官
法官
法官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十一 日
~B法院書記官 呂烱昆