臺灣臺北地方法院民事-TPDV,90,訴,610,20010514

臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六一○號
原 告 丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 胡坤佑律師
被 告 捷和建設股份有限公司 設台北市○○區○○路十八號十四樓法定代理人 丁○○ 住台北市○○區○○路二段四五巷二號三樓訴訟代理人 甲○○ 住台北市○○路十八號十四樓
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴及其假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告丙○○負擔二分之一，餘由原告乙○○負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告丙○○新台幣壹佰陸拾萬元，及自民國八十三年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告應給付原告乙○○新台幣壹佰伍拾柒萬元，及自民國八十三年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）訴訟費用由被告負擔。

（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告二人於民國八十三年七月十三日向被告分別以總價新台幣（下同）壹仟柒佰萬元、壹仟陸佰柒拾壹萬元購買和信水蓮山莊Ｃ區Ｃ１棟第三戶九樓房屋、Ｃ１區地下二層平面式編號二十號車位暨其應持分之土地，及Ｃ區Ｃ１棟第四戶九樓房屋、Ｃ１區地下二層平面式編號十九號車位暨其應持分之土地（下稱本件系爭不動產）。

原告一向依約履行，其中原告丙○○於訂約時已交價款合計壹佰陸拾萬元，乙○○已交付價款合計壹佰伍拾柒萬元。

詎料於八十四年元月十五日民生報第十八版有「水蓮山莊建商被移送法辦」之消息，其中並報導「水蓮山莊預售屋，因涉嫌違法侵占國有地並開闢環山道路嚴重破壞水土保育，.... 」之報導，因該項違法情事顯然影響原告購買上開不動產之權利以及被告將來能否依約履行，對原告業已造成極大之影響及不安。

原告乃於八十四年一月二十日以台北四八支局第九三、九四號存證信函通知被告，表明在被告未能確保原告權益前，暫停止繼續支付款項及有關之義務。

嗣後並於八十四年二月二十四日以內湖七支郵局第二十九號存證信函再函請被告於二週內提出具體確實之證據及資料，證明被告能依約履行，否則原告即解除雙方買賣契約，於同年八月十四日再請被告於函到後十日內提供明確證據或具體承諾，否則原告即解除雙方買賣契約，並要求被告返還原告已繳之一切金額及賠償原告等之損失。

然被告並未提出證據以釋原告之疑，又無具體保障之承諾，其已違反契約之附隨義務，原告自得據此解約，請求被告返還原告已繳付之全部金額。

而被告非但未深加檢討其無法履約之事實及義務，反而於八十七年十一月間以原告未繳款為由，解除雙方買賣契約，並主張沒收原告已繳付之價金，作為違約金。

然本件契約已經原告合法解除在先，縱原告解除尚非合法，然原告未繼續繳款乃因被告之責，被告實無權解除系爭契約。

退一步言，如被告之解除為有理由，則此乃因被告一直未對原告所質疑之問題提出保障，故原告才未繼續付款，則被告將原告所繳付之金額全部沒收作為違約金，亦顯過高而有所不當。

（二）對被告抗辯之陳述：１被告係於涉嫌竊佔國有土地發生後，才請求原告給付第二期款，但因原告發現後已向被告主張上開涉嫌竊佔國有土地之事，故被告顯然自知理虧，才會在原告於八十四年八月間解除系爭買賣契約及嗣後一再要求被告返還已繳之金額後，才於八十七年十一月主張解除系爭買賣契約並沒收原告已支付之價金，但系爭契約既已經原告解除在先，自不發生被告再解約之問題。

２又被告是否竊佔國有土地，並非原告所能知悉，惟八十四年間原告一再請求被告說明，但被告卻拒不提出資料證實其並無竊佔且必能提供正當合法可使用之道路，而被告於系爭契約在八十四年業經原告解除後，是否取得使用之權利，於本件應不生影響。

三、證據：

（一）丙○○房屋土地預定買賣契約書及協議書影本各乙份。

（二）乙○○房地土地預定買賣契約書影本乙份。

（三）剪報影本乙份。

（四）台北敦南郵局第二０八之一號存證信函及其回執影本各乙份。乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，據其之前所提出之書狀，其聲明或陳述略以：

一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。

二、陳述略稱：

（一）兩造於八十三年七月十三日訂有房屋土地預定買賣契約書二份，惟原告等並未依約繳納第二期款，經被告於八十四年間多次催告原告等繳納，惟因原告等屆期均未履約，迫使被告於八十七年十一月十一日及同年月二十一日分別以汐止社后郵局第五七三號、六三八號存證信函解除系爭買賣合約。

原告就此「催告」「解約」均已收受，準此，兩造本件系爭買賣契約業已解除。

（二）原告等所主張有所謂聯外道路涉嫌竊佔國有土地，顯有誤解。因該國有土地其中一段水利會土地為既成道路，另一段為國有財產局土地，係被告八十二年購買水蓮山莊基地時即已開闢完成之道路，目前人車均可以正常通行，且被告亦已向國有財產局主張民法第七百八十六條線管安設權及第七百八十七條袋地所有人之通行權，非有如原告等所主張之竊占事實存在。

理 由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：其於八十三年七月十三日向被告分別以總價壹仟柒佰萬元、壹仟陸佰柒拾壹萬元購買本件系爭不動產，其中原告丙○○於訂約時已交價款合計壹佰陸拾萬元，乙○○已交付價款合計壹佰伍拾柒萬元。

詎料於八十四年元月十五日民生報第十八版有「水蓮山莊建商被移送法辦」之消息，其中並報導「水蓮山莊預售屋，因涉嫌違法侵占國有地並開闢環山道路嚴重破壞水土保育，.... 」之報導，因該項違法情事顯然影響原告購買上開不動產之權利以及被告將來能否依約履行，對原告業已造成極大之影響及不安。

原告乃於八十四年一月二十日發函通知被告，表明在被告未能確保原告權益前，暫停止繼續支付款項及有關之義務。

嗣於八十四年二月二十四日再函請被告於二週內提出具體確實之證據及資料，證明被告能依約履行，否則原告即解除雙方買賣契約，於同年八月十四日再請被告於函到後十日內提供明確證據或具體承諾，否則原告即解除雙方買賣契約，並要求被告返還原告已繳之一切金額及賠償原告等之損失。

故起訴請求被告分別給付原告丙○○新台幣壹佰陸拾萬元，原告乙○○新台幣壹佰伍拾柒萬元，及均自民國八十三年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

又被告雖於八十七年十一月間以原告未繳款為由，解除雙方買賣契約，並主張沒收原告已繳付之價金，作為違約金。

然本件契約已經原告合法解除在先，縱原告解除尚非合法，然原告未繼續繳款乃因被告之責，被告實無權解除系爭契約。

退一步言，如被告之解除為有理由，則此乃因被告一直未對原告所質疑之問題提出保障，故原告才未繼續付款，則被告將原告所繳付之金額全部沒收作為違約金，亦顯過高而有所不當。

三、被告則以：原告並未依約繳納第二期款，經多次催告原告等繳納，嗣於八十七年十一月十一日及同年月二十一日分別以號存證信函解除系爭買賣合約。

原告就此「催告」「解約」均已收受，故兩造本件系爭買賣契約業已解除，並將原告所繳之價金沒入，故原告之請求顯屬無據等語置辯。

四、本件原告主張：其於八十三年七月十三日向被告分別以總價壹仟柒佰萬元、壹仟陸佰柒拾壹萬元購買本件系爭不動產，其中原告丙○○於訂約時已交價款合計壹佰陸拾萬元，乙○○已交付價款合計壹佰伍拾柒萬元等情，業據其提出房屋土地預定買賣契約書及協議書影本、統一發票影本等件為證且為被告所不爭執，堪信為真實。

故本件之主要爭點即在原告於八十四年是否已合法解除契約，而得請求被告返還其所交付之價金抑或已於八十七年間遭被告以原告未繼續交付價金為由解除契約並沒入其所交付之價金。

五、按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。

民法第二百六十五條定有明文，此即所謂之「不安抗辯權」。

其乃就雙務契約當事人中有先為給付義務者，因無同時履行抗辯，如他方財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如仍責求一方給付時，無異強制其接受無謂損失之危險，故如符合前開要件時，以維護公平之法制。

經查：

（一）本件原告購買被告所興建之不動產，於八十四年元月十五日有報載「水蓮山莊建商被移送法辦」之消息，其中並報導「水蓮山莊預售屋，因涉嫌違法侵占國有地並開闢環山道路嚴重破壞水土保育，.... 」之報導，因該項違法情事顯然影響原告購買上開不動產之權利以及被告將來能否依約履行，對原告業已造成極大之影響及不安。

故原告在被告未為對待給付或提出擔保前，自得主張不安抗辯權而拒絕自己之給付。

（二）復按，不安抗辯權於他方為對待給付或提出擔保時即行消滅。他方為對待給付或提出擔保以消滅不安抗辯權，係屬抗辯權之再抗辯權，並非義務，故當事人應向他方先為給付之一方，並不能於先為給付時，請求他方應為對待給付或提出擔保。

而他方當事人未為對待給付或提出擔保時，僅足使先為給付者免負遲延責任，並不足使他方當事人負遲延責任，應先為給付之當事人自不得據以解除契約，反之，他方當事人則可提出給付或擔保，請求應先為給付之當事人履行債務。

應先為給付之當事人則惟有至他方當事人所負債務已屆清償期以後，始得請求其給付。

查，原告雖於八十四年二月二十四日以內湖七支郵局第二十九號存證信函再函請被告於二週內提出具體確實之證據及資料，證明被告能依約履行，否則原告即解除雙方買賣契約，於同年八月十四日再請被告於函到後十日內提供明確證據或具體承諾，否則原告即解除雙方買賣契約，並要求被告返還原告已繳之一切金額及賠償原告等之損失。

然因本契約完工期限尚未屆至，故此時原告自無由據以解除本件契約。

又查，被告前雖因有報載有涉嫌聯外道路竊佔國有土地等情，而使原告享有不安抗辯權，而得暫時拒絕自己之給付，惟被告既於嗣後已釐清該國有土地其中一段水利會土地為既成道路，另一段為國有財產局土地，且被告已向國有財產局主張民法第七百八十六條管線安設權及第七百八十七條袋地通行權，除目前人車均皆可正常通行外，被告就本件買賣標的物業已提出給付，故原告之不安抗辯權亦告消滅而需就其債務仍負遲延責任。

（三）又原告稱被告並未在原告催告期間內提出證據以釋原告之疑，又無具體保障之承諾本件系爭不動產並無竊佔國有之情事，則被告因違反契約之附隨義務，構成給付不能或給付遲延，為其於八十四年間向被告解除契約之依據。

按，所謂附隨義務乃於債之關係發展過程中，除了契約主給付義務外，尚有依據誠信原則要求債務人必須負擔保管、照顧或協力等義務。

其與主給付義務之不同，乃於附隨義務係隨著債之關係的發展，於個別情況要求當事人之一方有所作為或不作為，以維護對人之利益，在任何債之關係可發生，不受特定債之關係類型之限制；

附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行抗辯；

又附隨義務之不履行，債權人原則上不得解除契約，但得就其所受損害，依不完全給付規定，請求損害賠償。

經查：本件被告既未違反主給付義務，以如前述，故原告主張被告因未向原告釋疑，違反契約之附隨義務而於八十四年間向被告主張解除本件買賣契約即屬無據。

六、依兩造所定系爭之不動產買賣契約書第十六條第一項約定：甲方（即原告）未依期限繳付各期價款時，經乙方（即被告）催告後十五日以上仍遲延不繳付者即視為違約，雙方同意本約自動解除作廢，甲方已繳之款項均由乙方沒收，作為懲罰性違約金。

本件原告之不安抗辯權，業經被告提出給付而消滅，自應再繼續繳交買賣價金，然原告卻未再依約繳款而有違約之事實，則被告依上開約定解除系爭房地買賣契約，並將原告丙○○已繳付之壹佰陸拾萬元，及原告乙○○已繳付之壹佰伍拾柒萬元，充作損害賠償總額之違約金予以沒收，自屬有據。

惟原告既主張全部沒入之價金過高，則本件次應審究者，乃約定之違約金是否過高？

七、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文。

又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照。

復按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。

依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。

此「契約自由」原則為私法之基本原則，受到憲法之承認與保護，故法院亦應予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－－「平等」未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容。

民法第二百五十二條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。

總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間。

經查：本件系爭不動產買賣總額計分別為壹仟柒佰萬元、壹仟陸佰柒拾壹萬元，而原告所繳付之價金分別為壹佰陸拾萬元、壹佰伍拾柒萬元，均不到契約總價額百分之十，而依據財政部核定之八十七年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準中不動產投資興建及租售業，其淨利率即為百分之十四。

又原告僅因八十四年初報載之相關資料，即要求被告提出合理說明，並以此為據主張解約。

然本件契約預定完工交屋日期為八十七年十二月三十一日，當時距離實際完工交屋日尚約達三年之久，至於是否有違約，應視其需於交屋期日是否能履行其主給付義務，否則如以現今建商推出一預售屋專案，出售房屋數常多達數百間以上，如每一預售屋之買受人一風聞相關消息，均要求出賣人提供合理說明，則出賣人將不堪其擾。

又系爭房地買賣契約亦明示兩造約定之違約金具有損害賠償總額性質，被告固因解約亦受有不動產資金積壓及稅捐、訴訟等損害，惟既為兩造損害賠償總額之預定，即非應以被告實際受損害之總額為唯一核定違約金之依據。

本院參酌內政部預售屋買賣契約書範本第二十二條規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價百分之二十計算之金額，並審酌社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系本件被告將原告先前所繳付之價金沒入充作違約金，並無過高之情事，衡無酌減之必要。

八、從而，原告既未合法解除契約，而因其嗣後並未依約繳付買賣價款，而邀被告解除契約將其已繳付價金沒入充作違約金，故其起訴請求被告應返還原告丙○○、乙○○所繳付之買賣價金分別為壹佰陸拾萬元、壹佰伍拾柒萬元，及自民國八十三年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

九、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

十一、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十四 日
民事第四庭法 官 黃柄縉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 十四六 日
法院書記官 楊湘雯