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臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第五七七號
原 告 大益倉儲股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張文坤律師
被 告 聯華實業股份有限公司 設台北市○○○路七七號
法定代理人 苗豐強
訴訟代理人 陳淑真律師
右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）七百七十八萬二千一百十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告經營貨櫃運輸業，自民國八十一年五月一日起承租被告坐落基隆市七堵區○○○○○段一一六、八二、八三、八四、八五等地號土地，面積合計一萬六千五百二十九平方公尺，即五千坪，租金每月七十萬元，即每坪一百四十元，另加付營業稅三萬五千元，於每月一日繳納。
期滿雙方續約兩年，每坪租金調高為一百六十元，即每月八十萬元，及營業稅四萬元。
租期屆滿雙方又續約兩年，每坪租金調高為一百七十元，即每月八十五萬元，及營業稅四萬二千五百元。
八十九年五月間，原告發覺堆置貨櫃之容量面積有疑，乃洽請山阜工程顧問有限公司測量，得知承租土地面積僅一萬四千八百三十三點二二九平方公尺，即約四千四百八十七坪，較合約約定面積短少五百十三坪，亦即，原告承租八年，逾付租金達七百七十八萬二千二百十元。
經原告以八十九年六月一日台北郵局八六六三號存證信函說明依實際面積一萬四千八百三十三點二二九平方公尺，即四千四百八十七坪，支付六月份租金七十六萬二千七百九十元（未含稅）之即期支票，並請被告返還八年來逾收之租金七百七十八萬二千一百十元及其利息，嗣被告前隋鎖華協理電話轉達原告同意自六月份起以實際承租使用面積四千四百八十七坪，每坪租金一百四十元計付租金，惟不得追討之前已逾付租金，但原告深恐先前溢付之租金無法從較長久之租賃期間獲得彌補，遂以台北郵局第九八五八號存證信函向被告表示提前於八月底終止租賃關係，嗣雙方同意至十月中旬終止租賃關係。
（二）被告無法律上原因而逾收原告租金七百七十八萬二千一百十元，且致原告溢繳營業稅，原告自得請求被告返還不當得利及利息。
三、證據：提出土地租賃契約書影本四份、統一發票影本九十五張、土地租用範圍面積測量計算成果冊影本、八十九年六月一日台北郵局八六六三號存證信函影本、八十九年七月一日台北郵局九八五八號存證信函影本、支票影本、土地登記謄本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
若受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十一年向被告承租系爭土地做為貨櫃場使用時，系爭土地上即有圍牆，而兩造租約內容明定以坐落基隆市七堵區○○○○○段一一六、八二、八三、八四、八五等地號土地之權狀面積合計一萬六千五百二十九平方公尺，相當於五千坪，做為計算租金之依據。
租約並附有系爭土地之地籍圖，做為租用範圍之依據。
此後兩造分別於八十四年、八十六年及八十八年續訂租約，租用範圍均相同。
可知兩造所訂租賃土地之範圍，即明示列舉之地號及面積，非僅圍牆內堆放貨櫃使用部分之面積。
原告主張租賃面積較合約約定面積短少，實係將堆放貨櫃使用面積與合約約定面積互為比較，顯然有誤解。
（二）另租約第五條第二項明訂「乙方（即原告）除依甲方（即被告）允許範圍將租賃土地整平及舖設柏油外，其他設施未經甲方同意不得任意更改或增設」，同條第四項亦明訂「終止租約或租賃期滿時，乙方應即將土地完整及圍牆等設施恢復原狀完整交還甲方（但為甲方同意不必復原者不在此限）」。
均可見合約約定租賃面積並非僅限於圍牆內之面積，否則不可能約定含圍牆之其他設施未經被告同意不得任意更改或增設，並應於終止租約或租賃期滿時，將完整土地及圍牆等設施恢復原狀完整交還。
（三）被告將約定之土地面積以現狀交付原告使用收益，並未使原告不得使用圍牆外之土地，且此等外圍土地乃是設置或支撐圍牆所必需，亦不得謂原告全然未使用。
故原告依租賃範圍之權狀面積收取租金，實無不當超收情事，未獲不法利益。
三、證據：提出土地租賃契約書影本四份為證。
理 由
一、原告主張自八十一年五月一日起承租被告所有坐落基隆市○○區○○段一一六、八二、八三、八四、八五地號土地五筆，面積合計一萬六千五百二十九平方公尺，即約五千坪，租金每坪一百四十元，期滿續約兩年，每坪租金調高為一百六十元，期滿又續約兩年，每坪租金調高為一百七十元等事實，已據其提出地租賃契約書影本四份為證，亦為被告所是認，自堪信為真實。
惟原告主張其於八十九年間委請山阜工程顧問有限公司測量承租土地結果，面積僅一萬四千八百三十三點二二九平方公尺，即約四千四百八十七坪，較合約約定面積短少五百十三坪等情，為被告所否認。
經查：
（一）依原告陳稱：租約是以系爭五筆土地之全部面積為標的，交付時亦將五筆土地全部交付，未保留不能使用之面積等語，及原告對於被告陳稱租約上之面積即土地登記之全部面積等語，並不爭執，可知被告確實有將約定出租之五筆土地全部登記面積，交付予原告使用。
（二）至於原告雖陳稱：測量面積短少，係因扣掉無法供放貨櫃使用之圍牆外及其他畸零面積，而被告未告知實際上無法使用之土地，被告應證明允許原告變更圍牆等語。
然依系爭土地租賃契約第五條第二項「乙方（即原告）除依甲方（即被告）允許範圍將所租賃土地整平及舖設柏油外，其他設施（含圍牆）未經甲方同意不得任意更改或增設」、第四項「終止租約或租賃期滿時，乙方應立即將土地完整及圍牆等設施恢復原狀交還甲方（但為甲方同意不必復原者不在此限）」等約定，及原告陳稱：訂約時有看過土地，被告未表示哪些土地不能使用，但土地上有圍牆，圍牆外就無法使用等語，並參酌系爭土地租賃契約書附有五筆土地之地籍圖謄本等情，可知原告於訂約之初已明知系爭土地上建有圍牆，且明瞭全部地形，而被告既未限制原告不得使用某部分土地，契約亦約定圍牆得經甲方同意而更改或增設，故原告於此情況下既仍願以系爭土地登記總面積按坪計算租金，即不得於事後片面以圍牆外及其他畸零面積無法放置貨櫃，而認被告就該部分面積逾收租金。
況且原告陳稱：其未曾要求變更圍牆，因圍牆外是駁坎及基隆河，拆掉亦無用等語，可見原告於訂約之初已知圍牆外之面積難以放置貨櫃，因而不曾要求變更圍牆，故系爭土地租賃契約雖約定圍牆「未經被告同意不得任意更改或增設」，然原告既未曾認有更改圍牆之需要而徵求被告同意，被告自無從表示同意與否，原告因此未使用圍牆外之面積，難謂可歸責於被告。
二、綜上所述，被告既已將約定出租之五筆土地登記面積，全部交付予原告使用，且原告未能充分使用其面積，非可歸責於被告，則原告認被告逾收租金而請求被告返還不當得利，即無理由，不應准許。
三、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 一 日
民事第二庭法 官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 一 日
~B法院書記官 呂烱昆
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