臺灣臺北地方法院民事-TPDV,97,審重訴,290,20090123,1

臺灣臺北地方法院民事判決 97年度審重訴字第290號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳長甫律師
被 告 丙○
訴訟代理人 鄭重文律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告甲○○應自坐落臺北市○○區○○段四小段五○地號土地上，如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ部分所示門牌號碼臺北市○○路一六二號一樓房屋遷出。

被告丙○應將坐落臺北市○○區○○段四小段五○地號土地上，如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示門牌號碼臺北市○○路一六二號一、二、三樓房屋拆除，並將該屋坐落之土地返還予原告。

被告丙○應自民國九十七年十月一日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣叁萬叁仟柒佰伍拾肆元。

訴訟費用新臺幣壹拾肆萬參仟叁佰捌拾肆元由被告丙○負擔。

事實及理由被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

原告起訴主張：㈠伊於民國95年8 月間，經由本院94年度執字第8997號強制執行事件之拍賣程序，買受原為訴外人東來建設股份有限公司（下稱東來公司）所有、坐落臺北市○○區○○段4 小段50地號土地（下稱系爭土地），並於同年9月6日辦妥所有權移轉登記。

惟系爭土地遭被告丙○所有之未辦理保存登記、門牌號碼臺北市○○路162號1-3樓建物（下稱系爭房屋）所占用（占用面積、位置如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示），被告丙○並將系爭房屋一樓部分出租予被告甲○○使用。

㈡伊於95年11月間對被告丙○提起訴訟，請求被告丙○給付使用系爭土地之租金，嗣該案確定判決認定兩造間就系爭土地有租賃關係存在（歷審案號：鈞院96年度重訴字第142 號、臺灣高等法院97年度上易字第297 號），且被告丙○應自95年9月6日起至租賃關係終止之日止，按年給付伊以下列方式計算之租金（以系爭土各該年度申報地價×61.15 平方公尺×9%×各該年度占用土地之期間）。

惟被告丙○並未給付伊95年9月6日至97年9月5日二年期間之租金新臺幣（下同）790,469元。

伊於97年9月17日催告被告丙○給付上開租金，被告丙○仍未依限期給付，伊乃於同年月25日依民法第440條第3項或類推適用民法第440條第3項規定，發函向被告丙○為終止租約之意思表示，系爭租賃契約既經伊合法終止，被告丙○即無權繼續占用系爭土地，被告甲○○亦無權占用系爭房屋一樓，爰依民法第767條規定，請求被告甲○○自系爭房屋一樓遷出，另請求被告丙○將系爭房屋拆除，並返還該屋所占用之土地。

㈢被告丙○於租約終止後仍繼續占用系爭土地，侵害伊對系爭土地之所有權，同時受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告丙○自97年10月1 日起至返還土地之日止，賠償伊所受損害或返還相當於租金之不當得利。

系爭土地於97年之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）73,600元，以前開判決確定之租金計算方式，伊每月受有相當於租金之損害33,754元。

㈣聲明為：⒈被告丙○應將坐落臺北市○○區○○段4 小段50地號土地上，門牌號碼臺北市○○路162 號，如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示之一、二、三樓房屋拆除，將土地返還予原告，並自97年10月1 日起至返還前開土地之日止，按月給付原告33,754元。

⒉被告甲○○應自門牌臺北市○○路162號一樓房屋遷出。

被告丙○則抗辯：㈠依土地法第104條第1項規定，系爭土地出賣時，伊有依同樣條件優先購買之權，惟鈞院94年度執字第8997號強制執行事件之拍賣程序並未通知伊，而由原告拍定取得系爭土地並辦妥所有權移轉登記，依同法第104條第2項規定，前開所有權移轉登記之原因關係不得對抗伊，原告自無權請求伊拆屋還地。

㈡縱認兩造間存有租賃關係，原告固曾催告伊給付租金，然伊亦於97年9 月30日寄發存證信函請求原告告知伊有關租金計算方式、給付方式等事項，足證伊並無終止租賃關係之意。

嗣伊分別於97年10月1日、97年10月22日給付原告200,000元、300,000 元，並經原告收受，益徵伊無終止租賃關係之意。

㈢聲明為：原告之訴駁回。

兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為莊福壽所有，莊福壽嗣於82年2 月17日將系爭土地所有權移轉登記予吳子宜，吳子宜又於82年11月11日將系爭土地所有權移轉登記予包美容，包美容再於89年7月4日將系爭土地所有權移轉登記予東來公司，系爭土地嗣遭東來公司之債權人查封拍賣（案列本院94年度執字第8997號），經原告拍定取得系爭土地，並於95年9月6日辦妥所有權移轉登記。

㈡系爭房屋之納稅義務人原為莊福壽，莊福壽嗣於81年7月3日將系爭房屋讓與吳子宜，吳子宜復於82年10月30日將系爭房屋讓與趙惟漢，趙惟漢又於90年1 月31日將系爭房屋讓與蘇文炳，蘇文炳再於91年2月5日將系爭房屋讓與被告丙○。

㈢被告丙○為系爭房屋之事實上處分權人，現將系爭房屋一樓部分出租予被告甲○○使用。

㈣系爭房屋坐落於系爭土地上，其位置、面積詳如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示。

㈤原告於95年間對被告丙○提起訴訟，請求被告丙○給付使用系爭土地之租金，嗣該案確定判決認定兩造間就系爭土地推定有租賃關係存在，被告丙○應自95年9月6日起至租賃關係終止之日止，按年給付原告依下列方式計算之租金（系爭土地自95年9月6日起各該年度之申報地價×61.15×9% ×該年度占用土地時間）（歷審案號：本院96年度重訴字第142 號、臺灣高等法院97年度上易字第297號）。

㈥原告於97年9月17日以存證信函催告被告丙○於函到5日內，依上開確定判決，給付二年租金810,152元及裁判費 71,692元，被告丙○於同年月18日收受該存證信函。

㈦原告復於97年9 月25日以存證信函向被告丙○為終止租約之意思表示。

被告丙○於翌日收受前開存證信函後，於97年9月30日致函原告，請求原告告知前開租金等計算方式、給付方式等事項。

㈧被告丙○於97年10月1 日、同年10月22日各以存證信函隨函寄送面額200,000元、300,000元之支票予原告，以支付部分遲付之租金。

得心證之理由：㈠原告請求拆屋還地部分：⒈按確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。

次按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判（最高法院30年上字笫8號判例參照）；

又訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張（最高法院42年台上字第1306號判例參照）。

⒉查原告於95年間在本院對被告丙○提起給付租金訴訟，主張系爭土地及房屋原同屬一人，嗣經數次讓與，現分別為伊及被告丙○所有，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，爰依同法第425條之1第2項規定，請求法院酌定租金數額，並請求被告丙○給付租金。

此訴訟先後經本院及臺灣高等法院作成96年度重訴字第142號、97年度上易字第297號判決，認定原告及被告丙○間在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地存有租賃關係，被告丙○應自95年9月6日起至租賃關係終止之日止，按年給付原告租金，因而判原告勝訴確定等情，有各該判決書及判決確定證明書在卷足憑（見本院卷第8-17頁），則關於原告及被告丙○間就系爭土地有租賃關係存在乙節，即有既判力，揆諸前開說明，對此被告丙○即不得於本件訴訟為相反主張，亦不得以前開確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張。

準此，被告丙○於本件訴訟方抗辯伊為系爭土地之優先承買權人，本院94年度執字第8997號強制執行事件之拍賣程序未通知伊，而由原告拍定取得系爭土地並辦妥所有權移轉登記，前開所有權移轉登記之原因關係對伊不生效力，原告不得以系爭土地所有權人對抗伊云云，自無可取。

⒊次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第440條著有規定。

查兩造間就系爭土地有租賃關係存在，如前述，原告主張被告丙○並未給付其95年9月6日至97年9月5日2 年期間之租金，經其於97年9月17日發函催告被告丙○應於5日內給付未果，其乃於同年月25日發函終止租約，被告已於同年月26日收受終止租約之存證信函等情，有各該存證信函及掛號郵件回執在卷可稽（見本院卷第18、19頁），復為被告丙○所不爭，均可信實，則依前開規定，原告顯已於97 年9月26日合法終止兩造間就系爭土地之租賃契約，自該租約終止後，被告丙○即無繼續使用系爭土地之合法權源。

至被告丙○雖於97年10月間二度寄送支票支付原告租金計500,000 元，然當時系爭租賃契約業經終止，被告丙○前開給付租金之舉，僅生清償所欠租金之效力，無解於該租賃契約業經終止之事實，併予指明。

⒋再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條規定甚明。

查系爭土地為原告所有，被告丙○為系爭房屋之事實上處分權人，而系爭房屋坐落於系爭土地上，位置及面積詳如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示，且被告甲○○向被告丙○承租系爭房屋一樓部分等情，均為被告所是認，是被告甲○○與被告丙○均為系爭土地之占有人。

惟被告丙○自97年9 月26日起無繼續使用系爭土地之合法權源，前已述及，被告甲○○與被告丙○均自斯日起為系爭土地之無權占有人，原告自得依前開法條規定，請求被告甲○○自系爭房屋一樓遷出，另請求被告丙○將系爭房屋拆除，並返還原告該屋所占用之土地。

㈡原告請求返還不當得利部分：又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。

經查：⒈被告丙○無權占用系爭土地中如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示土地，其因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告丙○償還相當於租金之價額。

⒉依前開確定判決所示，被告丙○自95年9月6日起，應以「系爭土地各該年度申報地價×61.15×0.09 ×各該年度占用土地時間」之公式，計算按年應給付原告之租金。

而系爭土地97年之申報地價為736,00元，此觀卷附土地登記謄本即明（見本院卷第7 頁），依前開公式計算，被告丙○自97年10月1 日起因無權占用系爭土地，所受有相當於租金之價額為每月33,754元（計算式：736,00×61.15×0.09＝405,058；

405,058÷12＝33,754）。

原告依民法第179條規定，請求被告丙○自97年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付其前開數額，於法亦屬有據。

⒊原告係以相競合之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權為據，請求被告丙○償還相當於租金之利益，本院已認定被告丙○應返還原告相當於租金之不當得利，則就被告丙○是否應對原告負侵權行為損害賠償之責部分，即無庸審究，併予敘明。

㈢綜上所述，被告丙○所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，自97年9月26日起無合法權源，原告依民法第767條規定，請求被告甲○○自系爭房屋一樓遷出，另請求被告丙○將系爭房屋拆除，且將占用土地返還予原告，即有理由。

其另依民法第179條、第181條但書規定，請求被告丙○自97年10月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告33,754元，亦屬有據，均應准許。

㈣本案事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
民事第六庭 法 官 陳婷玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
書記官 曾靖雯