臺灣臺北地方法院民事-TPDV,99,訴,130,20090330,2

臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第130號
原 告 丙○○
訴訟代理人 劉添錫律師
被 告 甲○○
乙○○○
上列當事人間請求返還無權佔有等事件，本院於民國99年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自座落臺北縣新店市○○段五０八地號上建物二二四三門牌為臺北縣新店市○○街二一之一號房屋所有權全部及其增建部分即建號四四０五面積肆拾參點壹貳平方公尺所有權全部遷讓返還原告，並自民國九十八年十月二十八日起至遷讓返還之日止，每月給付原告新臺幣參仟肆佰零貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔五分之三，餘由原告負擔。

本判決關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾貳萬陸仟柒佰柒拾貳元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾捌萬零參佰壹拾捌元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、原告主張略以：㈠原告透過臺灣金融資產服務股份有限公司向本院民事執行處以98年度執字第31525號標得坐落在臺北縣新店市○○段508地號土地及其上房屋（建號2243、門牌號碼為臺北縣新店市○○街21之1號所有權全部及其增建部分，即建號44O5，面積43.12平方公尺所有權全部，以下簡稱「系爭不動產」）。

原告已於民國98年10月28日取得系爭房屋所有權移轉證書，並辦妥移轉登記完畢。

詎被告夫妻主張於其對於系爭不動產有租賃權，租期自94年1月5日起至106年1月24日止，租金每月新臺幣（下同）16,000元，但事實上被告並無租賃契約書，租賃期間超過5年，亦未經公證，不受民法第425條第1項買賣不破租賃原則之保護，而原告通知被告搬遷，被告均置之不理，已對原告對系爭不動產所有權之行使造成損害。

又被告無法律上權利占有使用系爭不動產而受有利益，原告因此權益受損。

爰依民法第767條、第184條及第179條之規定，請求被告返還系爭不動產，並賠償相當於租金之不當得利等語。

㈡並聲明：⒈被告應將坐落於臺北縣新店市○○段508地上建號2243號門牌號碼為臺北縣新店市○○街21之1號房屋與其增建部份即建號第4405號，面積43.12平方公尺之房屋土地遷讓返還原告，並自98年10月28日起至遷讓返還之日止每月給付原告16,000元之租金損害。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：渠等現在確實仍居住於系爭不動產內，雖願意交還系爭不動產，並與原告洽談和解事宜，但原告始終不願意談。

渠等如果租到其他房屋就搬家，搬家之前得以無償使用系爭不動產，且履行期需1年等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項㈠系爭不動產為原告透過臺灣金融資產服務股份有限公司於本院以98年度司執字第31525號強制執行事件拍賣中取得所有權。

㈡被告原向系爭不動產之原所有權人劉良承租系爭不動產，每月租金16,000元，現被告仍居住使用系爭不動產。

四、本件之爭點及本院得心證之理由原告主張被告無權占有系爭不動產，請求被告遷讓，並賠償相當於租金之不當得利，被告則否認之，並以前詞置辯。

是本件兩造爭執之處在於：㈠被告是否有合法使用系爭不動產之權源？亦即被告與出租人之租約是否為真正？有無違反法律規定而應屬無效？㈡本件被告應給付原告相當於租金之不當得利之金額為何？茲分述如下：㈠被告是否有合法使用系爭不動產之權源？亦即被告與出租人之租約是否為真正？有無違反法律規定而應屬無效？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文；

復按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣，前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項同有明文。

又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明文。

⒉經查，被告固抗辯其等對於系爭不動產有租賃權，租期為10年及8年，租金每月16,000元云云，但無法提出租賃契約為證，揆諸前揭規定，核屬不定期租賃關係，且該租賃契約未經公證，亦不適用民法第425條之規定，是經原告通知後，自得終止租賃契約。

今原告已表示終止租賃契約，被告已無占有使用系爭不動產之合法權源，原告依民法第767條請求被告遷讓返還系爭不動產，自屬有理。

㈡本件被告應給付原告相當於租金之不當得利之金額為何？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10﹪為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。

另按土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。

⒉查本件被告占用系爭不動產之行為，如前述屬無權占有而無法律上之原因，且其占用行為確可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨），則原告依民法第179條關於不當得利之規定，請求被告自取得系爭不動產所有權之日即98年10月28日起至遷讓返還之日止之期間內，給付相當於租金之不當得利，即屬有據。

而查，系爭不動產位於臺北縣新店市○○街之巷弄內，屬於城市地方，且附近房屋聚集，有相當之生活機能便利性，但所坐落之巷道尚非狹小，業經本院至現場勘驗屬實，是本院審酌系爭不動產之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、被告使用所能獲利之情形等因素，認被告無權占有系爭不動產所取得相當於租金之不當得利數額，應按系爭不動產坐落土地及房屋申報總價額之年息6%計算較為允當。

則以系爭不動產所坐落基地面積為29.654平方公尺（296.54×1/10 ＝29.654），此有土地登記謄本1件附卷可稽，以申報地價計算土地部分總價額為427,018元（29.654×14,400＝427,018），另房屋部分課稅現值為253,300元，此有原告所提出房屋稅繳款書影本一份在卷可按，合併計算被告應返還原告相當於租金之不當利得為每年40,819元（427,018＋253,300）×6﹪＝40,819，元以下四捨五入），每月應給付之金額即為3,402元（40,819×1/12＝3,402，元以下均四捨五入）。

亦即原告主張被告應自其取得系爭不動產之日即98年10月28日起至遷讓返還之日止，每月給付其3,402元之範圍內，為有理由，逾此部分，則無依據。

㈢至於履行期部分，因原告不同意法院於判決內定相當之履行期間或分期給付，則被告請求本院依民法第396條之規定定履行期部分，已無必要，附此敘明。

五、從而，原告依所有物返還請求權及不當得利法律關係請求被告將坐落於臺北縣新店市○○段508地上建號2243號門牌號碼為臺北縣新店市○○街21之1號房屋與其增建部份即建號第4405號，面積43.12平方公尺之房屋土地遷讓返還原告，並自98年10月28日起至遷讓之日止，每月給付原告3,402元，洵屬有理，應予准許。

逾此部分則無理由，應予駁回。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經本院援用說明之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。

至於原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 郭顏毓
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 林政彬