臺北簡易庭民事-TPEV,102,北小,631,20130516,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第631號
原 告 Ian Edwards
被 告 林久慧

上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國102年4月25日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟伍佰肆拾元，及自民國一百零二年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳佰捌拾叁元由被告負擔，餘新臺幣柒佰壹拾柒元由原告負擔。
本判決第一項得假執行；
但被告如以新臺幣壹萬玖仟伍佰肆拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告為外國人，因租賃契約涉訟，現居於台北市松山區，系爭租賃契約之履行地為台北市○○○路000號7樓，依民事訴訟法第12條之合目的性解釋，本院就本涉外事件，有國際民事訴訟管轄權。
另依涉外民事法律適用法第20條第2項之規定，我國法為本件關係最切之法，應以我國法為準據法。
又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、其前於民國98年9月10日向被告承租門牌號碼為台北市○○○路000號7樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自98年9月10日起至99年9月9日止，每月租金新臺幣（下同）28,000元，押租金56,000元，雙方並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約）。
於租期屆至，原告繼續給付租金，被告未為反對之意思表示，故成立不定期租賃契約。
嗣原告於101年6月11日向被告表示不再續租，並於101年7月9日遷讓系爭房屋予被告，並以存證信函通知被告以押租金抵銷原告最後1個月之租金28,000元及水電瓦斯費6,960元，故被告尚應返還原告押租金21,040元（56,000-28,000-6,960，下稱系爭押租金餘額）。
然被告遲未歸還原告系爭押租金餘額，致原告因處理相關問題而須放棄暑期奧林匹克之英語教學課程，損失48,000元。
為此，爰起訴請求並聲明：被告應給付原告69,040元（21,040+48,000）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
㈡、提出：房屋租賃契約書、網路電話紀錄、存證信函、調解不成立證明書、證明書等件影本為證。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟具狀以：原告應於終止租約前60日通知不續租，否則依系爭租約約定，原告應賠償1個月租金之違約金。
又原告承租系爭房屋期間，即因瓦斯爐使用不當，導致被告需重新購置瓦斯爐；
浴缸因遭原告踩壞而換新，被告因此支出3萬元。
又被告曾委託訴外人慶啟良與原告通知，若續租則房租調為每月29,500元，系爭租約約定之續約則調降為每月27,000元因此無效，故兩造同意續租租金為29,500元，原告並均以此金額支付租金。
且原告未支付101年7月之管理費1,800元、水電瓦斯費7,000元；
於遷讓系爭房屋後未返還大門及信箱鑰匙，被告換鎖支出3,000元；
被告又支出5,000元清掃系爭房屋於搬遷後之環境；
粉刷主臥室牆面支出2,500元及粉刷客廳牆面支出4,500元，以上支出經扣抵原告押租金僅餘2,700元（56,000-29,500-1,800-7,000-3,000-5,000-2,500-4,500）等語置辯。
並提出：房屋租賃契約書、存摺歷史對帳單、電子郵件、估價單等件影本為證。
四、原告主張其前於98年9月10日向被告承租系爭房屋，租賃期間自98年9月10日起至99年9月9日止，每月租金28,000元，押租金56,000元，雙方並訂有房屋租賃契約。
於租期屆至，原告仍繼續給付租金，被告並未反對。
嗣於101年6月11日以電話告知被告僅承租至101年7月10日等事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、調解不成立證明書等件影本為證，並被告所不爭，應認原告上開之主張之部分為真實。
至原告主張被告應給付系爭押租金餘額21,040元及損失48,000元等情為被告否認，並以前揭情辭置辯。
則原告主張是否有理由，茲分述如下：
㈠、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。
次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
但有利於承租人之習慣者，從其習慣、前項終止契約，應依習慣先期通知。
但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項亦定有明文。
經查，兩造原簽訂之租賃契約期限至99年9月9日，有原告提出之租賃契約為證。
是原告之後繼續使用系爭房屋並支付租金，被告亦未反對，揆諸前揭規定，原告主張兩造間應成立不定期限繼續租賃契約，自屬可採，依前開規定，原告自得隨時終止契約。
又原告既已於一個月前通知被告終止租約之意思表示，此有原告所提之電話紀錄在卷（本院卷第14頁）可參，被告亦未爭執其未收該終止之通知，是以，應認兩造之租賃契約已由原告合法通知終止。
被告辯稱原告係提早終止，依原租賃契約應賠償1個月租金之違約金云云，並不可採。
㈡、次查兩造原約定租金為每月28,000元，嗣雙方調整不定期租約之租金為每月29,500元，此有原告每月匯款租金之存摺內頁影本在卷可稽（本院卷第43頁至50頁），是被告辯稱每月租金已調整為29,500元，堪以採認。
而原告於簽約時已給付被告押租金56,000元，且尚未支付101年6月之租金，及水電瓦斯費6,960元等情，為兩造所不爭執，是原告於系爭租約終止之後雖得向被告請求返還押租金56,000元，但被告得以原告應給付之101年6月租金29,500元，以及水電瓦斯費6,960元扣減並主張抵銷，從而原告僅得向被告請求返還押租金19,540元（56,000－29,500－6,960）。
㈢、另原告主張因本件押租金返還事宜，致其放棄暑期奧林匹克之英語教學課程，損失48,000元云云，惟此與被告是否如期返還系爭押租金並無直接關係，原告請求此項損失賠償，並無理由，應予駁回。
又被告另辯稱原告尚積欠101年7月之管理費1,800元；
於遷讓系爭房屋後未返還大門及信箱鑰匙，被告換鎖支出3,000元；
5,000元清掃系爭房屋於搬遷後之環境；
粉刷主臥室牆面支出2,500元及粉刷客廳牆面支出4,500元云云，然被告僅提出估價單為證，並無實際支出並取得收據之證明，本院自不得僅憑該估價單為有利於被告之認定，並逕自被告應返還予原告之本件押租金中扣除。
至被告所提估價單之其他修繕部分，亦無法證明係原告不當使用所造成之毀損，而得由被告主張抵扣其所應返還予原告之押租金，遑論被告並未提出已實際支付該費用之收據等證物，是被告該部分抗辯，亦無可取。
末就被告辯稱兩造系爭租約約定原告應負擔清潔費5,000元云云，查系爭租約期滿終止後，兩造另成立不定期租賃契約已如前述，本件被告並未證明原告於兩造成立不定期租約後，原告仍同意支付上述清潔費用，則被告辯稱原告應負擔上開支出云云，亦無所據，而無可採。
㈣、從而，原告訴請被告給付19,540元及自起訴狀繕本送達翌日即102年2月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。
逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
六、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第79條及後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
書記官 林碧華
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。 
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
訴訟費用由被告負擔283元（19,540/69,040×1,000）、原告負擔717元（1,000-283）。