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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第556號
原 告 郭麗美
訴訟代理人 廖偉真律師
被 告 潘慶昌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國102年5月6日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬零貳佰伍拾貳元，及自民國一百零二年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零二年三月九日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬壹仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟捌佰陸拾捌元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
但被告如分別以新臺幣參佰壹拾貳萬元、壹拾捌萬零貳佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100年10月25日與原告簽訂房屋租賃合約（下稱系爭租約），向原告承租坐落臺北市○○區○○街000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自100年12月5日起至101年12月4日止，依約被告應於每月開始之3日內繳付租金新臺幣（下同）26,000元予原告。
詎被告自101年1月起即藉故以招牌未安裝為由，拒付101年1月份及2月份房租共計52,000元，是原告不得已，於同年3月13日以存證信函催告被告給付租金，惟被告仍置之不理，且被告自101年8月5日起至同年12月4日止即未再支付租金，至今被告已積欠原告累計達6個月共計156,000元租金未為給付。
嗣原告於101年9月24日以存證信函通知被告「租約期滿，不再續約」。
惟被告於101年12月4日系爭租約屆滿後，迄今仍繼續占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定請求被告返還101年12月5日起至101年12月26日止相當於租金之不當得利19,052元（26,000÷30×22），另應自起訴日起至遷讓返還系爭房屋日止，按日給付原告相當於租金之不當得利866元（26,000元÷30日）。
再依系爭租約第12條規定：「乙方（即被告）未按本合約規定遷出，或拒不交還標的物時，其延遲之第1個月應加付照本約第2條所定租金總額1倍之違約金。
第2個月加付租金總額2倍之違約金。
第3個月加付租金總額3倍之違約金，自第4個月開始仍不遷出及交還標的物時，乙方應按月加付租金總額5倍之違約金。」
，被告自101年12月5日起至101年12月26日止，應按日給付原告違約金19,066元（26,000÷30×22），及自起訴狀送達翌日起按逾期返還被告系爭房屋之日數，支付租金總額1至5倍之違約金，爰依上開契約規定，請求被告依附表所示按日給付違約金。
綜上，本件兩造間之系爭租約既已屆滿，原告亦依法於期前通知被告「期滿不再續租」，則被告應給付積欠之租金，及依民法第455條及767條規定將系爭房屋騰空遷讓返還原告，暨依民法第179條及系爭租約第12條規定，按日給付原告相當於租金之不當得利及違約金。
並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
⑵被告應給付原告175,066元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付866元。
⑶被告應給付原告19,062元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告如附表所示之違約金。
二、被告辯稱：系爭租約所約定之租賃期間為3年，本件租期尚未到期，原告要被告搬遷又不返還押金，且原告未依約提供房屋稅單予被告作為營業登記使用，致被告產生無法標案之營業損失。
又因原告未加裝自來水分錶，致被告額外負擔其他房客之水費。
再原告未處理系爭房屋之漏水問題。
另系爭房屋於架設招牌時，因原告之問題致被告額外支出吊車費、施工費及遲延無法營業，故原告以101年2月以前之房租26,000元作為補償。
復被告於系爭房屋支出很多裝潢費，卻因原告違約而令被告受有營業損失，在被告未改善上開問題前，被告得拒絕給付租金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於100年10月25日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，被告應於每月開始之3日內繳付租金26,000元予原告，而被告未繳付自101年1月5日起至同年3月4日止、同年8月5日起至同年12月4日止之6個月租金共計156,000元之事實，業據提出房屋租賃合約、存證信函等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金、相當於租金之不當得利及違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辨，是兩造之爭執點為（一）原告請求被告遷讓房屋是否有理由？（二）原告得否請求被告給付租金、相當於租金之不當得利及違約金，數額為何？茲分述如下：
（一）有關原告請求被告遷讓房屋是否有理由部分：
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項定有明文。
又依系爭租約第2條約定「租賃期限：自100年12月5日起至101年12月4日止，共計1年。
屆期除另訂書面契約續租外，乙方（即被告）應即遷出交還租賃
標的物...」、第22條約定「甲方（即原告）3年內乙方照租約履行時不會要乙方搬遷」等語。次按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段亦定有明文。
2、原告主張被告積欠上開租金，未照租約履行，系爭租約於101年12月4日因期限屆滿消滅，被告則抗辯原告以101年2月以前之租金作為被告架設招牌時，因原告之問題致被告
額外支出吊車費、施工費及遲延無法營業之補償，且其在
被告未改善諸多問題前，得拒絕給付租金，並未違約，系
爭租約之期限依第22條約定為3年等語，則原告得否請求被告遷讓房屋，依系爭租約第2條、第22條規定，應視被告是否照租約履行。
而被告未給付自101年1月5日起至同年3月4日止、同年8月5日起至同年12月4日止之6個月租金共計156,000元之事實，為兩造所不爭執，堪信屬實。
被告雖辯稱系爭房屋於架設招牌時，因原告之問題致被告額
外支出吊車費、施工費及遲延無法營業，故原告以101年2月以前之租金作為補償云云，然為原告所否認，被告復未
能舉證證明原告確有同意以101年1月5日起至同年3月4日止之租金作為補償乙節屬實，是被告抗辯其毋庸給付此部
分租金，要屬無據。被告另辯稱原告未提供房屋稅單予被
告作為營業登記使用，又未加裝自來水分錶，且未處理系
爭房屋之漏水問題，在被告未改善上開問題前，被告得拒
絕給付租金云云，然為原告所否認。按出租人應以合於所
約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存
續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。
被告雖辯稱依系爭租約第33條規定「乙方營業稅由乙方負責，扣繳單要給甲方」等語，原告有提供房屋
稅單之義務，惟該條係規定乙方即被告應將扣繳單交付甲
方即原告，顯非就原告應將房屋稅單交付被告乙事為約定
，是被告所辯，已有誤會；且原告將系爭房屋交付被告使
用時，即未加裝自來水分錶，此為被告自始知悉之事，又
觀諸系爭租約全文，並未約定原告有提供房屋稅單或加裝
自來水分錶之義務，是被告認其支付租金義務與原告提供
房屋稅單或加裝自來水分錶義務間有對價關係，以原告未
履行義務而拒付租金，尚非有理。又按租賃關係存續中，
租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定
相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修
繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其
費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文；
本件系爭房屋縱於租賃期間內有漏水需修繕情事，被告亦應定期
催告原告修繕，如原告於期限內不為修繕時，被告得終止
租約，或由被告自行修繕並自租金中扣除修繕費用，自非
系爭房屋有漏水情事，被告即無須支付租金；另被告辯稱
其支付租金義務與原告提供合於使用租賃物義務間有對價
關係，其得以系爭房屋漏水不合使用為由拒付租金一節，
固據提出光碟為證，然原告否認系爭房屋有漏水及光碟內
容之真正，而上開光碟雖有系爭房屋廚房天花板滴水、牆
壁漏水之畫面，然該廚房係於防火巷以鐵皮加蓋而成，為
被告所不爭執，被告雖稱上開光碟係下雨時拍攝，惟並無
任何下雨之聲響，則原告質疑該漏水畫面可能造假乙節，
尚非全然無據，是不能僅以上開光碟畫面即認定系爭房屋
確有漏水情事，此外，被告復未能舉證證明系爭房屋因漏
水不合於約定使用、收益之狀態，則其以此拒絕給付租金
，亦非可採。
3、依系爭租約第3條規定「租金：乙方應按月繳付房屋租金26,000元，繳付日期為每月開始之3日內。
...逾期2個月時，以乙方違約論...」等語。
本件被告不得拒絕給付租金，已如前述，其未依系爭租約第3條約定按月給付租金，
自屬未照租約履行，且兩造亦不爭執未另訂書面契約續租
，依系爭租約第2條、第22條反面解釋，原告即得於101年12月4日租期屆滿後請求被告遷讓房屋。
（二）有關原告得否請求被告給付租金、相當於租金之不當得利及違約金，數額為何部分：
1、本件被告未給付自101年1月5日起至同年3月4日止、同年8月5日起至同年12月4日止之6個月租金共計156,000元之事實，已如前述，則原告請求被告給付上開系爭租約有效期
限內之租金156,000元，即屬有據。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民
法第179條定有明文；
次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有
他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於
租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。本件系爭租約屆期後，被告仍消極不遷讓並繼續占
有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益。是原告
請求被告給付自101年12月5日起至同年12月26日止之不當得利19,052元（26,000÷30×22），及自起訴狀繕本送達翌日即102年3月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金26,000元之不當得利，要屬有據。
惟原告按每日866元計算被告應給付之不當得利，逾每月26,000元之範圍之部分，洵屬無據。
3、依系爭租約第12條約定「逾期使用：乙方未按本合約規定遷出，或拒不交還標的物時，其遲延之第1個月應加付照
本約第2條所定租金總額1倍之違約金。
第2個月加付租金總額2倍之違約金。
第3個月加付租金總額3倍之違約金，自第4個月開始仍不遷出及交還標的物時，乙方應按月加
付租金總額5倍之違約金...。」
等語。
本件被告於系爭租約屆期後仍未遷出系爭房屋，依上開約定固應給付原告違
約金。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額
，民法第252條定有明定。
本件被告繼續占有使用而未遷讓系爭房屋，除應每月給付不當得利26,000元外，尚應依系爭租約第12條約定加付按租金1至5倍不等之違約金；
然本院審酌被告占有使用系爭房屋之利益，及現實經濟環境
欠佳、整體景氣略呈低迷，因認原告請求如附表所示之違
約金過高，本件之違約金應以租金0.2倍計算為適當。
從而，原告主張被告應給付自101年12月5日起至同年12月26日止合計22日之違約金共計3,813元（26,000×22/30×0.2＝3,813），及自起訴狀繕本送達翌日即102年3月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,200元之違約金（26,000×0.2＝5,200），洵屬有據，逾此範圍之請求，即屬無據。
4、綜上，原告請求被告給付於101年12月26日前之租金、相當於租金之不當得利及違約金合計180,252元（156,000＋19,052＋5,200＝180,252），及自起訴狀繕本送達翌日即102年3月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利及違約金31,200元（26,000＋5,200＝31,200），為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
（二）被告給付原告180,252元，及自102年3月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,200元，為有理由，應予准許。
逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
附表
┌─────────┬────────┬────────┐
│ 期間 │ 違約金 │每日應付之違約金│
│ │ （新臺幣） │ （新臺幣） │
├─────────┼────────┼────────┤
│自101年12月5日起 │ 26,000元 │ 886元 │
│至102年1月4日止 │ │ │
├─────────┼────────┼────────┤
│自102年1月5日起 │ 52,000元 │ 1,733元 │
│至102年2月4日止 │ │ │
├─────────┼────────┼────────┤
│自102年2月5日起 │ 78,000元 │ 2,600元 │
│至102年3月4日止 │ │ │
├─────────┼────────┼────────┤
│自102年3月5日起 │ 104,000元 │ 3,466元 │
│至返還日止 │ │ │
└─────────┴────────┴────────┘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
書 記 官 陳香伶
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 33,868 元
合 計 33,868 元
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