臺北簡易庭民事-TPEV,103,北重訴,11,20170125,3

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度北重訴字第11號
原 告 遠百企業股份有限公司
法定代理人 徐旭東
訴訟代理人 王詩瑋律師
黃建隆律師
被 告 海霸王餐廳股份有限公司
法定代理人 莊自強
訴訟代理人 林梅玉律師

上列當事人間返還押租金事件，本院於中華民國105年12月21日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣捌佰貳拾陸萬壹仟零貳拾肆元，及自民國一百零三年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰柒拾伍萬肆仟元為被告擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣捌佰貳拾陸萬壹仟零貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、本件因案情繁雜且其訴訟的金額已逾新臺幣（下同）500萬元，經依民事訴訟法第427條第5項定裁定適用通常訴訟程序，且為兩造所不爭（見本院卷第80頁），應先敘明。
二、原告主張：原告前向被告承租台北市○○區○○○路000號之「新生報業廣場」5樓房屋734.1309坪及頂樓屋頂平台5坪（下稱系爭租賃物），作為總公司之辦公室及放置發電機設備之場所，雙方並於民國99年9月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭房屋租約）及屋頂平台租賃契約（下稱系爭屋頂平台租約，二者合稱系爭租約）。
嗣兩造於100年10月3日簽訂協議書延長租賃關係至101年10月15日止，屆期又經雙方協議展延租賃期限至102年9月30日，租賃關係終止後，原告已於102年12月31日將系爭租賃物點交返還予被告。
依系爭房屋租約第4條及系爭屋頂平台租約中押金規定，原告於前次租賃關係分別給付原出租人台灣新生報業股份有限公司之押租金8,222,264元及38,760元，共計8,261,024元，業已移轉予被告承受。
今雙方租賃關係既已終止，原告已於102年12月31日點交系爭租賃物予被告，且未積欠任何使用系爭租賃物之對價，被告即應依系爭房屋租約第7條第10項及系爭屋頂平台租約中特約條款第7條之約定，將全部押租金8,261,024元返還予原告。
詎原告於103年1月10日發函催請被告返還全部押租金，被告於103年1月11日收執，迄今猶不返還，爰依系爭房屋租約及屋頂平台租約之約定，訴請被告返還押租金，並聲明：被告應給付原告8,261,024元，及自103年1月12日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息；
願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告並未同意租期展延至102年9月30日，因原告對被告所提出租期展延協議書之違約罰則遲不同意而拒絕簽約，兩造就租期延長至102年9月30日之條件未達成合意，復未依契約第7條第1項約定之方式另訂展延租期之書面，自不生合意展延租期之效力。
又被告對系爭租賃物及其上6至11樓、12樓部分及15樓之房屋早已一體規劃裝修成旅館欲自營或出租他人營業，因原告遲延返還租賃物致被告裝修旅館之工程延宕而受有損害，原告自應依民法第231條第1項及第216條之規定賠償被告所失之利益。
原告遲延返還系爭房屋之期間即自102年1月16日至102年12月31日計11.5個月，依訴外人城市商旅股份有限公司德立莊分公司與被告簽訂之租賃契約約定之租金數額，計算被告因遲延所受之損害為：以自104年4月1日起至104年7月31日之租金即每月600萬元計算，11.5個月則有69,000,000元之租金損失。
自104年8月份起之租金每月630萬元計算，11.5個月則有72,450,000元之租金損失。
倘若法院認定兩造之租期至102年9月30日始屆期者，原告仍違約遲延返還標的物達三個月，則依上述租賃契約之租金計算被告之損失為：以自104年4月1日起至104年7月31日之租金即每月600萬元計算，3個月則有18,000,000元之租金損失。
自104年8月份起之租金即每月630萬元計算：3個月則有18,900,000元之租金損失。
若以兩造就系爭大樓5樓合意之每坪每月租金為1,120元，計算被告因可歸責於原告之事由所受之遲延損害，則系爭大樓6至12樓合計5,412坪，以兩造所約定之月租金1,120元計算，每個月亦有6,061,440元之租金損失，11.5個月則有69,706,560元租金損失及如卷附第33頁之管理費損失。
倘若認定兩造之租約期限至102年9月30日始屆期者，原告仍違約遲延返還標的物達三個月，則依上述租金損失之計算方式，被告仍受有3個月租金損失18,184,320元。
若是被告自己經營旅館者，以實際之間數470間房間，每間每晚住宿費以2,200元計算，每天之住房率以70%計者，每月將有21,714,000元營收，扣除每個月必要之管銷費用(營收之30%計算)為6,514,200元，每個月稅前盈餘計15,199,800元，遲延11.5個月所失利益計有174,797,700元，遲延3個月所失利益計有45,599,400元。
被告自得以上開所失利益或所受損害與原告本件之請求金額抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；
願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告前向被告承租系爭5樓租賃物，面積為5樓734.1309坪及頂樓屋頂平台5坪，並於99年9月1日簽訂系爭房屋租約及屋頂平台租約，每月租金分別為822,227元及4,845元，押金分別為8,222,264元及38,760元。
㈡、兩造於100年9月15日及100年10月3日分別簽訂協議書，合意延長租賃期限至101年10月15日止，嗣又展延3個月至102年1月15日止。
㈢、原告於102年12月31日將系爭5樓及頂樓屋頂平台租賃物點交返還予被告。
㈣、原告於102年12月31日前，均有給付系爭租賃物及頂樓屋頂平台之使用對價予被告。
五、原告主張兩造間之租賃關係已於102年9月30日屆期，原告亦已於102年12月31日將系爭租賃物點交予被告，被告應返還押租金8,261,024元，惟被告以前揭情詞置辯，並主張抵銷等語，則本件應審究者即為：㈠、被告是否同意展延兩造租約之租期至102年9月30日？㈡、被告就系爭大樓之經營旅館或出租他人經營旅館之裝修工程，是否因原告遲延返還系爭5樓租賃物而遲延？㈢、被告是否有因原告遲延返還系爭5樓租賃物而受有未能出租他人經營旅館無法收取租金、管理費之損失，或喪失自己經營旅館獲得利潤之損害？損害額為何？㈣、被告以上開所受之損害與原告本件請求之金額主張抵銷是否有理由？爰分述如下：
㈠、原告主張系爭租約之租賃期限經雙方協議展延至102年9月30日等情，業據其提出被告102年9月18日海餐字海總管第0000000號函文為證（見本院卷第85頁）。
觀諸該函文之說明二所載內容：「前因貴公司於102年1月31日發函告以102年9月行將遷入新辦公室，縱敝公司多所不願意強勉同意展延租期至102年9月30日止。
而間貴公司復函請再展延租期，其誠信安在哉？……」等語，被告顯已明白表示其有同意系爭租約延至102年9月30日終止，原告主張被告有同意租期展延展至102年9月30日，自屬有據。
被告雖辯稱：依原告102年5月16日百企102字第05007號函及被告102年6月27日海餐字海總管第0000000號函之函文內容可知，被告係有條件之延展租期，原告對被告所提出租期展延協議書上記載之違約罰則遲不同意而拒絕簽約，兩造就租期延長至102年9月30日之條件並未達成合意，且雙方未依系爭房屋租約第7條第1項約定之方式另訂展延租期之書面契約，自不生合意展延租期之效力云云，並提出前揭函文及被告所擬之租期展延協議書為證（見本院卷第255至260頁）。
惟查，由前揭被告致原告之函文內容可知被告係先表示同意延期後才提出違約罰則之要求，被告當時同意展延租期時並未附有條件，是被告既同意延展租期在先且未附有條件，則原告對被告嗣後始片面提出之違約罰則並未同意，自不影響兩造先前已有達成租期展延合意之效力。
復參以被告於兩造並未就違約罰則達成合意後之102年9月18日所發上開函文中仍明白表示其有同意租期延展至102年9月30日，並未提及有附加任何延展租期之條件及限制，僅係就原告希冀於102年9月30日後再展延一事予以拒絕等情，足認被告之後並未因兩造就違約罰則未達成合意而因此不同意延展租期，被告辯稱其未同意展延租期云云，尚非可採。
是被告既已同意展延租期，且兩造之房屋租賃契約第7條第1項僅約定雙方如要續約應「另定契契約」，並未約定應以書面為之為，且契約之訂定本不以書面為必要，是續約自不以雙方訂立書面契約為生效之要件，則兩造縱未簽訂展延租期之書面契約，自仍生租期展延之效力，無礙於租期已展延至102年9月30日之認定，被告辯稱雙方應訂書面契約始可認為被告有同意續約或生展延租期之效力云云，自非可取，系爭租約之租期已經兩造合意展延至102年9月30日之事實，應堪予認定。
㈡、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例意旨參照）。
查系爭房屋租約第10條及屋頂平台租約第7條均約定：「押租金除供扣除欠租、墊付之費用、損害賠償，'因租賃契約而致訴訟所需費用外，於乙方（即原告）交還房屋後無息退還。」
（見本院卷第7頁、第11頁），本件系爭租約租賃期間至102年9月30日屆滿，已如前述，原告並於102年12月31日將系爭租賃物點交返還被告等情，為兩造所不爭執，故原告依系爭租約約定，請求被告應於原告遷出系爭租賃物時，將押租金返還原告，應屬有據。
㈢、復按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。
故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。
又民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。
既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。
又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。
該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）。
㈣、本件系爭租約之租期係於102年9月30日始屆至，則原告於102年1月15日後至同年9月30日之期間仍占有使用系爭租賃物，自無違約遲延返還可言，被告請求原告賠償此段期間未返還系爭租賃物致其所受之損害，自屬無據。
被告雖又辯稱：原告自102年9月30日起已失其占有系爭租賃物之合法權源，惟其明知上情卻迄至102年12月31日始自系爭租賃物遷離並返還予被告，因被告就系爭大樓早已規劃將經營旅館或出租他人經營旅館，然因可歸責於原告之遲延返還系爭租賃物，導致其原預定租期屆至後進行之旅館裝修工程延宕而受有損害，故其得請求被告賠償其所失3個月女租金收入或營業利潤並以之與原告請求返還之押租金主張抵銷云云，並提出其於102年5月15日與訴外人金冠德國際工程有限公司（下稱金冠德公司）簽訂之工程承攬合約書、於101年8月28日與訴外人丁文祥建築師簽訂委任契約委任辦理變更使用執照及室內裝修合格證等事宜、於101年9月25日與訴外人吳宗岳室內裝修設計有限公司簽立室內設計之委任契約、於101年12月24日與訴外人松昀工程行簽訂6-12樓、15樓之工程承攬契約書、於102年12月21日與訴外人松昀工程行簽訂5樓之工程承攬契約書、於102年5月6日與訴外人應璋企業有限公司簽訂之工程承攬契約書、於102年9月2日與訴外人青山土木包工業有限公司簽訂之工程承攬合約書等件為證（見本院卷第90頁至第123頁），並舉證人即承攬系爭大樓裝修工程之金冠德公司現場實際負責人王國忠之證詞為證，惟為原告否認。
經查：被告所提出其與訴外人丁文祥建築師簽訂之委任契約並未約定辦理變更使用執照完成之預定期限，其與訴外人吳宗岳室內裝修設計公司所簽訂之委任契約亦未約定訴外人應於何時完成室內設計規畫事宜，被告與訴外人松昀工程行於101年12月24日所簽訂之6至12樓、15樓之拆除工程亦未約定開工日及完工之期限，可見被告究係預定於何時進行6樓以上之拆除工程均屬未定，是被告就其餘樓層之拆除工程是否於102年9月30日租期屆至前即已開始進行且已完工而得於租期屆至後立即進行5樓之拆除工程，亦非無疑，且被告係於原告搬離後之於103年2月2日始取得台北市政府都市發展局（下稱都發局）核准變更使用執照之申請及室內裝修之許可，有該局104年8月14日北市都授建字第10436334500號函在卷可稽（見本院卷第242頁），依法被告於取得主管機關施工許可前本不得進行系爭大樓之裝修工程，則被告之裝修工程是否確會因被告遲延返還租賃物3個月而受影響，即有可疑，是上開契約書至多僅能證明被告於原告返還系爭租賃物前即有將系爭大樓改裝成旅館之裝修工程計畫，但尚不足以證明上開裝修工程即有因原告逾期3個月返還系爭租賃物而致延宕。
至於證人王國忠雖到庭證稱：6樓會議室排水管在5樓天花板、高壓電站在5樓、地下1樓至各樓層排水管及弱電管路（電信）、汙水排水管部分均須進入5樓施作，該部分之工程會因5樓未清空而遲延，遲延大概會有1、2年，後來有變電站設到地下室，施工順序原由下往上，但因5樓之關係改成由上往下。
我聽說愛買是9月要搬，但愛買一直沒搬，所以沒辦法只有從樓上做下來語（見本院卷第170頁、171頁正反面）。
然查，依被告所提出其於102年5月15日與金冠德公司訂立之工程承攬合約書所載，系爭工程約定自102年5月20日起算365個日曆天全部完工（見本院卷第92頁），且證人王國忠於104年5月11日作證時證稱：其工程即將完工，開工是102年5月15日之後，差不多20號左右，水電工程每樓層原預計二個月，但要配合裝修人員施作，實際上從5月底從樓上做下來，是在愛買搬走後才進入5樓施作等語（見本院卷第170至171頁），可見系爭大樓之裝修工程於102年5月20日即已開始施工，於104年5月11日證人王國忠作證時工程仍尚未完工，且該公司於102年5月15日與被告訂約當時即已知悉原告尚未搬離5樓，原預定於102年9月才搬離。
是該公司於訂約前既已知悉原告尚未搬離5樓，預定於102年9月才可能搬離，無法於開工後即從5樓往上施作，倘若原告尚未搬離5樓確會造成如證人王國忠所述工程須改採從上往下施作並因此延誤多達一至二年，衡情該公司於知悉原告未搬離5樓而無法採行由下往上施工順序且可能因此延滯一至二年之情況下豈可能仍與被告約定施工期限僅為365日曆天，顯不符常情。
復參酌該公司與被告所約定工程契約第5條各期價款之給付期間係將就6樓以上部分有關工程之價金給付記載於5樓之前（見本院卷第90頁），堪認該公司與被告所為施工期限為365日曆天之約定，應係在其知悉無法於102年5月20日開工日後即從5樓開始往上施作，將於102年10月後始可能進入5樓為施作，已無法由下往上施工之情況下，即預定自102年5月20日開工後即由上往下施工並據此計算其施工期限須365天，方與被告為上開施工期限之約定，而非因被告無法於102年9月30日租期屆至後搬離始將施工順序改為由上往下施作。
是依證人王國忠證稱每個樓層預計施工二個月之工期計算，於102年12月31日前該公司應尚未完成6樓以上之裝修工程，則被告原預定就5樓之裝修工程是否會因原告遲延返還系爭租賃物3個月而受有延宕，即有可疑，自難認原告逾期搬離3個月即會造成該公司之裝修工程遲延。
況且，縱認該公司裝修工程確有因此受影響，惟因其與被告訂約時本即知悉原告預計於102年9月搬離，且即係預定由上往下施作並以此計算工期，則其遭延宕之期間亦應僅為原告逾期返還之3個月，而不致於如證人王國忠所述會長達1、2年之久，是證人王國忠所證述其工程會因5樓未清空而遲延1、2年云云，尚難遽信，其證詞自不足以據以證明該公司至104年5月時仍未完工之原因即係因原告遲延返還系爭租賃物3個月所致。
再者，被告係於104年3月9日才申請竣工查驗，於104年8月18日才取得變更之使用執照，此為兩造所不爭執，並有前揭都發局函可稽，於被告取得變更使用執照核准前原告本無法將系爭大樓作旅館營業而自營獲取利潤，且由被告於103年9月4日提出答辯狀時就其所受之損害仍主張如係出租予第三人經營，係受有房屋面積合5,8412坪、租金每坪1,200元、管理費每坪每月80元，機械車位50個每位每月管理費600元，平面車位40個每位每月管理費800元，共計80,204,120元之損失，如係未出租而自己經營，則係以規畫之472間房間，每間每晚住宿費以2,200元計算，每天之住房率以70%計者，每月將有21,806,400元營收，扣除每個月必要之管銷費用以營收之30%計算元，每個月稅前盈餘計15,264, 480元，遲延11.5個月所失利益計有175,541,520元情觀之（見本院卷第29至30頁），可見被告遲至斯時為止，對系爭大樓究係欲自己經營旅館或係出租他人經營均不確定，當時系爭大樓是否確能順利出租予第三人經營旅館亦尚屬未定，顯然自營旅館或出租他人至斯時為止對原告而言均仍非已確定之計畫，尚無客觀之可確定性。
是被告既係於被告返還系爭租賃物一年多後之104年4月才將系爭大樓出租與他人，有被告提出之房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第298頁至230頁），且其復未能提出其於原告搬離前就系爭大樓原即有預定於何時可改裝完成及何時可取得營業許可以自營旅館之具體計畫或證明，亦未能提出如原告未逾期返還系爭租賃物，其本即得就系爭大樓如期出租第三人而收取租金之證明，被告辯稱其有因原告遲延交還房屋3個月而受有喪失3個月之租金收入或營業利潤之損害云云，尚難信取，被告以原告遲延返還系爭租賃物為由請求原告賠償其減少3個月租金收入或營業利潤之損害並據以主張抵銷，並非可採。
五、綜上所述，被告所提出之證據尚不足以證明其就系爭大樓之裝修工程確有因原告遲延返還租賃物3個月而受有延宕並因此致其受有減少3個月之租金收入或營業利潤之損害，則被告辯稱因原告遲延返還系爭5樓租賃物，故原告應賠償其受有出租系爭大樓收取租金之損失或用自以營旅館之營業損失，並得以此抵銷其應返還之押租金數額，即屬無據。
六、從而，原告依系爭房屋租約及屋頂平台租約之約定，請求被告返還押租金8,261,024元，及自被告於收受催告函之翌日即103年1月12日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
八、本件原告及被告分別陳明願供擔保為假執行及免假執行之聲請，均核無不合，分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 25 日
書記官 張閔翔