臺北簡易庭民事-TPEV,104,北簡,6508,20150818,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度北簡字第6508號
原 告 蔣序明
被 告 郭浩哲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號十一樓之二房屋遷讓返還原告，並給付原告新臺幣伍萬貳仟元，及自民國一百零四年五月十三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣壹佰陸拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：被告於民國104年1月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號11樓之2房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自104年1月5日起至105年1月5日止，每月租金新臺幣（下同）13,000元，約定應於每月5日前繳納，並給付押租金26,000元。

詎被告自104年2月5日起即未依約給付租金，原告遂於104年5月8日以三重中山路郵局第470號存證信函催告其於5日內清償積欠之4期租金，且同時表明如被告逾期仍未給付，即以該存證信函為終止租約之意思表示。

被告逾期仍未清償，系爭租約業已終止，乃請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付終止租約前積欠之4期租金52,000元（計算式：13,000元×4＝52,000元），及按月給付相當於租金5倍之違約金65,000元，爰依系爭租約、不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告52,000元，及自104年5月13日起至上開房屋遷讓返還之日止，按月給付原告相當於租金5倍之違約金65,000元。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

四、得心證之理由：㈠本件原告主張兩造簽訂系爭租約，租賃期間自104年1月5日起至105年1月5日止，每月租金13,000元，並約定於每月5日前繳納，被告並給付押租金26,000元；

被告自104年2月5日起即未依約給付租金，經原告迭催未理，迄三重中山路郵局第470號存證信函催告日即104年5月8日止，共積欠4期租金52,000元等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、三重中山路郵局第470號存證信函及其回執等件為證（見本院卷第5頁至第7頁）。

又本件起訴狀繕本及本院之言詞辯論通知書均已於相當時期合法送達通知被告，被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項、第1項、第436條第2項之規定，即視同自認原告之主張，原告前開主張自堪信為真實。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。

又租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第100條第3款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號釋在案，至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨可供參照）。

㈢經查，被告自104年2月5日起至同年5月8日存證信函催告日止，共積欠4期租金，計52,000元，扣除押租金26,000元後，被告遲付租金總額已達2月以上，原告據此發函終止租約並請求遷讓返還系爭房屋，於法並無不合。

又經原告以三重中山路郵局第470號存證信函催告被告於函到5日內給付積欠之4期租金，如逾期仍未給付，即以此為終止租約之意思表示等情，有三重中山路郵局第470號存證信函及其回執在卷足憑（見本院卷第5頁），是原告上開終止系爭租約之意思表示，乃附有停止條件之終止租約之意思表示。

前揭存證信函於104年5月8日送達被告，被告迄同年月13日止仍未依約清償，為條件成就，即發生終止租約之效力，揆諸前揭規定，其終止系爭租約應屬合法。

準此，系爭租約既經合法終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之4期租金，自屬有據。

㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。

又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照）。

經查，系爭租約業於104年5月13日終止，是被告自斯時起已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有而應返還相當租金之不當得利。

再參酌系爭房屋每月租金為13,000元一節，有系爭租約在卷供參（見本院卷第7頁），是原告請求被告給付自終止租約後之104年5月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,000元，即屬有據，逾此範圍之請求，即屬無據。

五、綜上所述，被告積欠租金總額已達2期以上，系爭租約復經原告合法終止，從而，原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告52,000元，及自104年5月13日起至上開房屋遷讓返還之日止，按月給付原告13,000元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
臺北簡易庭
法 官 葉詩佳
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
書記官 林錫欽