臺北簡易庭民事-TPEV,104,北簡,8994,20160803,2

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度北簡字第8994號
原 告
即反訴被告 黃文彬
訴訟代理人 簡凱倫律師
被 告
即反訴原告 黃明峯
訴訟代理人 黃惠菁
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年7月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬壹仟玖佰捌拾柒元，及自民國一百零四年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔七分之六，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣伍拾玖萬壹仟玖佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨可資參照）。

經查，反訴原告即被告於民國104年10月27日提出民事答辯狀，並於本院104年11月4日言詞辯論期日當庭表明乃提起反訴，請求反訴被告即原告應給付新臺幣（下同）50,000元，並將坐落臺北市○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋）回復至如兩造房屋租賃契約（下稱系爭租約）附件所示交屋時間103年6月25日之原狀，有前揭民事答辯狀、言詞辯論筆錄在卷足憑（見本院卷第86頁至第87頁、第106頁），核其反訴之標的為依系爭租約第4條、第9條約定，主張反訴被告未於30日前以書面通知反訴原告即逕行終止租約，應賠償反訴原告1個月租金，及應將系爭房屋回復至如系爭租約附件所示之原狀，與本訴原告主張之權利，均係基於兩造間租賃關係而生，即反訴之標的與本訴之標的有牽連關係，反訴原告提起反訴，於法並無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：㈠兩造於103年6月25日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自103年7月16日起至105年1月15日止，共計18個月，每月租金為50,000元，作為經營餐飲業之用，並於簽約當日給付押租金100,000元。

詎原告於104年5月間，接獲臺北市政府都發局於104年4月17日以北市都建字第10466710500號函所為之行政處分（下稱系爭行政處分），稱系爭房屋之前旁後違建面積為71.5平方公尺（下稱系爭違建），命房屋所有權人於104年5月14日以前配合改善拆除。

原告因此匆忙結束營業，並於104年5月15日以六張犁郵局第281號存證信函向被告表示，自104年5月20日起終止系爭租約。

被告於簽約當時，並未告知原告系爭房屋有違建情形，直至原告於承租期間接獲系爭行政處分，始知上情。

被告既有前述違反出租人告知系爭房屋有違建情形之附隨義務，及違反租賃物保持合用義務等債務不履行情事，自應賠償原告自租約終止日即104年5月20日起至原定租期末日即105年1月15日止，計7.8個月，其間所受之損害如下：1、原告因與訴外人江禮于簽訂店面頂讓合約書（下稱頂讓契 約），自江禮于處受讓其開設之「福香餐飲」之店面、器 具、客戶、供應商訊息及資料，並給付江禮于頂讓金 350,000元。

上開受讓器具中，除桌椅、冷氣機、靠牆面之 流理臺、冰箱、廚具業經原告搬離，而經其他業者以 37,000元收購外，其餘未搬離部分如義式吧台、靠牆面之 杯架、洗手臺等之價值應為313,000元（計算式：350,000 元－37,000元＝313,000元），是被告應賠償原告所受履行 利益之損害135,633元（計算式：313,000元×7.8/18＝ 135,633元）。

2、原告為裝潢系爭房屋，委請訴外人杜俊毅從事裝潢及裝修 工程，計支出裝潢費用270,000元，除其中新增分離式冷氣 部分價值45,000元，業經原告搬離，而應予扣除外，被告 應賠償原告因此所受履行利益之損害97,500元【計算式：( 270,000元－45,000元）×7.8/18＝97,500元】。

3、原告所經營之「豐盛有餘」餐館自104年1月起，每月約有 50,000元至60,000元之穩定盈餘，於104年1月至同年5月間 之月平均獲利為59,840元【計算式：56,206元+ 53,330元 +67,801元+65,947元+55,916元＝299,200元；

299,200元÷ 5月＝59,840元】，是原告因提前終止租約而受有營業損失 466,752元（計算式：59,840元×7.8＝466,752元）。

㈡綜上，被告共計應給付原告699,885元【計算式：135,633元 +97,500元+466,752元＝699,885元】，爰依民法第227條、 第226條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：1、被告應給 付原告699,885元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。

2、願供擔保，請准宣告假執 行。

二、被告則以：違章建築不能辦理不動產所有權登記，被告對此亦無建物所有權狀，相關法令亦未規定出租人應於簽約前告知承租人違建之義務。

又系爭房屋面積為105.6平方公尺（含建物部分93.7平方公尺、平臺部分11.9平方公尺），而系爭違建包括「平臺外推部分」及「建物旁防火巷弄（扣除平臺部分，約59平方公尺）」，絕大部分為防火巷弄覆蓋鐵皮部分，非屬營業之主體，並不影響原告之營業，且舉報原因係因原告於防火巷置放一臺營業用大型冷氣機，完全堵住出口，使防火巷功能盡失而未理會鄰居訴求所致。

再者，系爭違建業經臺北市政府於104年8月函覆被告自行拆除，非屬即報即拆之急迫性案件，並未影響原告使用、收益，原告執意搬遷而不聽被告解釋，與被告無涉，被告並未違反出租人之保持合用義務。

退步言，縱認原告請求有理由，然原告於104年5月20日終止系爭租約時，即將頂讓設備搬離，原告並未因此受有頂讓費用之損害；

裝潢費用部分應扣除折舊費用；

營業損失部分，現金帳簿僅係單純簿記，應以報稅資料為據，且未扣除原告、訴外人謝曜及其配偶共4人之薪資等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張兩造於103年6月25日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自103年7月16日起至105年1月15日止，共計18個月，每月租金為50,000元，作為經營餐飲業之用，並於簽約當日給付押租金100,000元等情，業據其提出103年度北院民公丁字第300444號公證書、系爭租約、交屋當日屋況照片為證（見本院卷第17頁至第18頁、第19頁至第23頁、第24頁至第38頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張被告未於簽約時告知原告系爭房屋有違建情形，致其於原定租期屆至前向被告終止系爭租約而受有頂讓費用、裝潢費用之損害及營業損失等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠被告依約是否負有告知系爭房屋有違建情形之附隨義務？如是，被告有無違反前揭附隨義務？被告有無違反租賃物保持合用義務？原告提前終止租約是否合法？㈡原告得否請求損害賠償？若可，請求之金額若干？茲分述如下：㈠被告依約是否負有告知系爭房屋有違建情形之附隨義務？如是，被告有無違反前揭附隨義務？被告有無違反租賃物保持合用義務？原告提前終止租約是否合法？1、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之 履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請 求全部不履行之損害賠償；

因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利；

債權人於有第226條之情形時，得解除其 契約；

解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；

第258條及 第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之 ，民法第226條第1項、第2項、第227條、第256條、第260條、第263條分別定有明文。

又契約之終止，乃繼續性契約 之當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼 續性之契約關係向將來消滅之意思表示。

租賃契約為繼續 性契約，出租人或承租人之終止租約，依民法第263條準用 同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之。

而 非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人 時，發生效力，同法第95條第1項亦定有明文，所謂達到， 係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可 了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715 號判例意旨可資參照）。

又出租人應以合於所約定使用收 益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持 其合於約定使用、收益之狀態；

租賃關係存續中，因不可 歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得 按滅失之部分，請求減少租金；

前項情形，承租人就其存 餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；

前條規定，於 承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用 、收益者準用之，民法第423條、第435條第1項、第2項、 第436條分別定有明文。

是交付及保持合於約定、使用之租 賃物，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物， 不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約 定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不 完全。

又當事人債之關係存續期間，為促進實現主給付義 務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠實 信用原則而有相關之附隨義務。

關於契約標的之品質、瑕 疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務。

以營業為目 的之租賃標的，承租人往往須就租賃標的重為裝潢並支出 相當費用，且繼續營業相當時間始得回收，是租賃標的是 否為違章建築，有無被主管機關拆除之虞，於主管機關違 建拆除之優先順序如何，均屬租賃契約之重要內容。

而出 租人如知悉承租人租賃房屋目的在營業，租賃期間又非屬 短期，為促進主給付即租賃標的之使用、收益，使承租人 得以長時間營業而使給付利益獲得最大可能之滿足，維護 承租人財產上利益，出租人自有就租賃標的是否為違章建 築之事實告知承租人之附隨義務。

2、經查，原告向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自103年7 月16日起至105年1月15日止，共計18個月，作為經營餐飲 業之用，已如前述，並為系爭租約所明定（見本院卷第20 頁），足徵被告於締約當時已知原告承租系爭房屋係為經 營餐飲業之用，且須足夠之面積方能達成原告營業之目的 ，為達成被告依上開租約所負應提供原告合於約定使用、 收益之主給付義務，被告自有就系爭房屋是否為違章建築 、有無被主管機關拆除之虞等事實，負有告知原告之附隨 義務。

是被告抗辯並無法令規定出租人應於簽約前告知承 租人違建之義務云云，洵非可採。

3、次查，系爭違建業經臺北市政府工務局於89年12月1日勘查 認定一節，有該局北市工建字第8933667800號違建拆除通 知單、現場勘查照片在卷足憑（見本院卷第127頁、第128 頁至第130頁）；

參以上開違建拆除通知單違建人姓名欄已 明確記載被告姓名及其身份證字號，足徵被告對於系爭違 建存在一事早已知悉。

又系爭違建復經臺北市政府都市發 展局104年4月17日北市都建字第10466710500號函以：「一 、依市民電話檢舉案暨本府工務局89年12月1日北市工建字 第8933667800號函辦理。

二、旨揭違建前經本府工務局89 年12月1日北市工建字第8933667800號函以新違建（違建面 積約71.5平方公尺）查報在案，請臺端於104年5月14日以 前配合改善拆除；

並報本局建管處複查，逾期未改善或不 符規定，將不另通知逕行派工強制拆除。」

（見本院卷第 39頁），足徵迄至系爭租約存續中，系爭違建仍有限期拆 除改善之必要。

另將臺北市政府都市發展局105年1月20日 北市都建字第10441230100號函文就系爭違建範圍繪測之結 果（見本院卷第126頁至第130頁），對照交屋當日屋況照 片（見本院卷第25頁至第38頁）可知，面臨樂業街部分之 違建（前）即本院卷第25頁照片貼有春聯木門向前直至玻 璃窗戶之範圍；

長20公尺、寬1.6公尺部分之違建（旁）即 本院卷第38頁照片之防火巷範圍；

長8.2公尺、寬3.5公尺 部分之違建（後）即本院卷第34頁至第35頁照片廚房冰箱 向右延續至牆面之範圍等節，並為被告所不爭執（見本院 卷第162頁），是系爭違建亦在被告出租範圍之內一節，應 堪認定。

準此，系爭違建為系爭租約標的物範圍為被告所 知悉，且於系爭租約存續中仍有限期改善之必要，被告未 將上開事實告知原告，違反其依約所負之附隨義務至明。

4、再查，系爭違建經臺北市政府都市發展局於104年4月17日 發函限違建所有人即被告於104年5月14日以前配合拆除改 善一節，已如前述。

是系爭違建自斯時起即有隨時遭拆除 之可能，原告無從繼續以被告提供之系爭房屋為使用、收 益。

被告固抗辯系爭違建業經臺北市政府於104年8月函覆 被告自行拆除，非屬即報即拆之急迫性案件，並未影響原 告使用、收益，原告執意搬遷而不聽被告解釋，與被告無 涉，被告並未違反出租人之保持合用義務云云。

惟查，縱 系爭違建暫時未被拆除，原告仍不可能再合法使用系爭房 屋作為經營餐飲業之用，此與被告依系爭租約之本旨負有 提供合法房屋予原告使用、收益之義務即屬有違。

被告前 揭所辯，尚難採憑。

準此，被告未於租賃關係存續中保持 系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，顯與債之本旨不符 ，衡其性質乃屬不能補正之事項，且可歸責於被告，原告 自得依民法第227條、第256條、第436條準用第435條第2項 規定，終止系爭租約。

㈡原告得否請求損害賠償？若可，請求之金額若干？1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423條定有明文。

是此項義務，為出租人之主給 付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的 或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者 ，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒 絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償， 或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。

又契約成 立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從 給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契 約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依 民法第227條不完全給付之規定行使其權利。

且租賃物在租 賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者， 不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行 為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約 定使用收益之狀態。

倘出租人怠於履行此項義務，致承租 人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法 院98年度台上字第222號、77年度台上字第2369號判決意旨 可資參照）。

另損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；

依通常 情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期 之利益，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項分別定 有明文。

又依財政部每年均就營利事業各種同業，核定利 潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準 ，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為 核定，可謂依統計及經驗所定之標準（最高法院76年台上 字第1758號判決意旨可資參照）。

2、經查，原告於104年5月15日寄發六張犁郵局第281號存證信 函，以系爭房屋違建部分經系爭行政處分限期拆除，無法 達成原定租賃目的為由，向被告為終止系爭租約之意思表 示，終止租約日為104年5月20日一節，有原告所提上開存 證信函在卷可憑（見本院卷第40頁至第42頁），被告嗣於 同年月21日以臺北成功郵局第419號存證信函回覆知悉系爭 租約於上開時日提前解約一事，並有前揭存證信函存卷可 查（見本院卷第43頁至第44頁），是系爭租約經原告提前 合法終止，兩造間租賃關係自104年5月20日起即向後失其 效力。

被告未於租賃關係存續期間，給付合於約定使用、 收益之系爭房屋供原告使用、收益，衡其性質乃屬不能補 正之事項，構成不完全給付，已如前述，是被告應就原告 因於104年5月20日提前終止系爭租約所受損害負賠償責任 。

茲就原告所受損害，分述如下： ⑴頂讓費用：原告主張因自江禮于處受讓店面、器具、客戶 及供應商訊息及資料，支出頂讓金350,000元，嗣因提前終 止租約之故，已將其中桌椅、冷氣機、靠牆面之流理臺、 冰箱、廚具等搬離而經其他業者以37,000元之價值收購等 情，業據其提出與所述相符之店面頂讓合約書、訂貨（採 購）承諾書（單）為證（見本院卷第46頁至第48頁、第176 頁）。

參以系爭租約原定租期18個月，衡情原告原有以18 個月取得之營業收益逐月攤銷回收還本之預期，惟因於104 年5月20日提前終止系爭租約，無法藉由繼續使用系爭房屋 經營「豐盛有餘」餐館之營業收益回收頂讓成本，難謂無 損害。

又對照交屋當日屋況照片，系爭房屋尚有義式吧台 、靠牆面之杯架、洗手臺未搬離一節，乃被告所不爭執（ 見本院卷第183頁），是原告迄今尚餘頂讓費用313,000元 未能回收（計算式：350,000元－37,000元＝313,000元） ，而自104年5月20日起算，距離原定租期末日即105年1月 15日止，尚有7.8個月，故原告請求賠償此部分損害 135,633元（計算式：313,000元×7.8/18＝135,633元，元 以下四捨五入，下同），乃屬有據。

⑵裝潢費用：原告為經營「豐盛有餘」餐館，計支出裝潢費 用270,000元等情，業據其提出裝修工程報價單為證（見本 院卷第49頁）。

又原告已將上開估價單中價值45,000元之 新增分離式冷氣搬離，並經原告自承在卷（見本院卷第175 頁背面），則自系爭房屋承租始日即103年7月16日起至租 約終止日即104年5月20日止，上開裝潢（除分離式冷氣外 ）至少已使用10月4日，計算其價值時自應扣除折舊部分。

參以前揭裝修工程施工之內容，本件裝潢費用之折舊計算 自應適用行政院所頒「固定資產耐年數表」及「固定資產 折舊率表」中「商店用簡單裝備及簡單隔間」部分，其耐 用年數為3年，依定率遞減法每年折舊536/1000，且固定資 產提列折舊採用定率遞減法則者，以1年為計算單位，其使 用期限未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計 算之，不滿1月者，以月計。

準此，上開裝潢實際使用年數 為10月4日，以使用11月計，故該裝潢費用扣除折舊後之費 用為114,450元（計算式：270,000元－45,000元＝225,000 元；

225,000元x0.536x11/12＝110,550元；

225,000元－ 110,550元＝114,450元），是原告據此請求被告賠償裝潢 費用之損害97,500元，即屬有據。

⑶營業損失：原告於103年7月28日起至104年5月15日止，經 營「豐盛有餘」餐館，而有如附表所示之每月營業額等節 ，有原告所提上開期間現金帳簿在卷足憑（見本院卷第50 頁至第73頁）。

又上開現金帳簿之記載乃證人即於「豐盛 有餘」餐館工作之原告之妻葉淑文按日連續如實記載一節 ，並據證人葉淑文結證無訛（見本院卷第181頁至第182頁 ）。

準此，依上開現金帳簿核算原告經營「豐盛有餘」餐 館期間，總營業額為2,949,829元（詳細計算如附表所示） ，則自103年7月28日起至104年5月15日止，經營日數共計 291日，每日平均營業額為10,137元（計算式：2,949,829 元291日＝10,137元），每月平均營業額為304,110元（ 計算式：10,137元×30日＝304,110元），復參酌財政部公 布之營利事業同業利潤標準，其中餐館104年度之淨利率為 15%，依此標準核算，則原告之每月淨利應為45,617元（計 算式：304,110元×15%＝45,617元）。

又原定租賃期間自 103年7月16日起至105年1月15日止，則於通常情形下，原 告本可於系爭房屋經營餐飲業至105年1月15日，然因系爭 違建有隨時遭拆除之可能，原告乃於104年5月20日提前終 止租約，因此喪失繼續獲取營業利益之機會，此並為原告 可預期之利益，揆諸上開說明，原告請求被告賠償自104年 5月20日起至105年1月15日止，共計7月26日之營業損失 358,854元【計算式：（45,617元×7）+（45,617元× 26/30）＝358,854元】，核屬有據。

⑷承上，原告請求被告給付591,987元（計算式：135,633元 +97,500元+358,854元＝591,987元），乃屬有據。

貳、反訴部分：

一、反訴原告除援引本訴論述及證據外，並主張：反訴被告未於30日前書面通知反訴原告欲提前終止租約，依約應賠償反訴原告1個月房租即50,000元。

又反訴被告於租約終止後，竟將非自江禮于處受讓、價值5,000元之冷氣機搬離，並將系爭房屋內主營業廳照明燈、木質門及門片全數拆除，未將系爭房屋回復如系爭租約附件所示交屋時間103年6月25日之原狀，反訴原告因此支出回復原狀費用51,000元，爰依系爭租約第4條、第9條約定，提起反訴請求等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告50,000元，並將系爭房屋回復至如系爭租約附件所示交屋時間103年6月25日之原狀。

二、反訴被告則以：反訴原告未於簽約時告知反訴被告系爭房屋違建情形，致反訴被告承租系爭房屋經營「豐盛有餘」餐館之目的無法達成，反訴原告已構成債務不履行，反訴被告據此提前向反訴原告終止租約，於法並無不合。

反訴原告交屋當時屋況即如系爭租約附件照片所示，其中桌椅、擺設、裝潢及各項設備（含冷氣機），均係反訴被告自江禮于處受讓而得，本非反訴原告所有，兩造乃約定反訴被告僅需按系爭房屋既有隔間架構騰空返還反訴原告即可。

又反訴被告已與訴外人即反訴原告之訴訟代理人黃蕙菁達成點交協議，堪認反訴被告已履行回復原狀之義務等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、經查，系爭租約第9條固約定：「本契約租賃期限未滿，無法定解除原因，一方擬終止契約時，須於30日前書面通知對方，並須賠償對方1個月房租。」

(見本院卷第22頁)，然反訴被告乃合法提前終止租約，已如前述，並無上開租約所稱無法定解除原因之情事，是反訴原告請求賠償1個月租金50,000元，即屬無據。

四、至反訴原告主張反訴被告於租約終止後，竟將非自江禮于處受讓、價值5,000元之冷氣機搬離，系爭房屋內主營業廳照明燈、木質門及門片全數拆除，反訴原告因此支出回復原狀費用51,000元云云，固據其提出估價單、系爭房屋現況照片為證（見本院卷第149頁、第150頁至第151頁）。

然查，反訴原告對於上開冷氣機原裝設於屋內何處，是否為其所有等節，其陳述並非具體明確，是本院尚難據此為有利反訴原告之認定。

又僅憑上開估價單之工法工項無法證明反訴被告有破壞系爭房屋原有隔間架構之情形。

另觀諸系爭租約第4條約定：「…乙方（即反訴被告）於交還房屋時並應負責回復原狀（如附照片房屋隔間架構），並清空桌椅等所有器具。

」（見本院卷第21頁），足徵反訴被告僅有將系爭房屋隔間架構回復如系爭租約附件所示交屋時間103年6月25日之原狀之義務，是依反訴原告所提照片雖可見照明燈具、門及門片均遭拆除，然此依前揭約款，本非反訴被告依約應回復原狀之範圍。

再參甲○○與反訴被告就系爭房屋點交狀況已達成協議一節，有反訴被告所提點交協議書附卷可稽（見本院卷第159頁），並經證人葉淑文結證屬實（見本院卷第182頁）；

反訴原告為期早日收回系爭房屋，同意不予拆除抽風設備及義式吧台，於點交後，已將押租金100,000元返還反訴被告等情，並據甲○○於本院審理時陳述在卷（見本院卷第161頁背面、第183頁），足徵兩造於點交時已逐一核對反訴被告留於現場之設備、器具，並確認系爭房屋於返還時之狀況，反訴被告已依約履行其回復原狀之義務。

準此，反訴被告業將系爭房屋回復至如系爭租約附件所示交屋時間103年6月25日之原狀，且經反訴原告點交完成，是反訴原告主張反訴被告未盡回復原狀之義務，請求反訴被告將系爭房屋回復至如系爭租約附件所示交屋時間103年6月25日之原狀，即非可採。

叁、綜上所述，本訴部分，被告違反告知系爭房屋有違建情形之附隨義務及租賃物保持合用義務，系爭租約並經原告合法提前終止，從而，原告依民法第227條規定，請求被告給付591,987元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年10月19日（見本院卷第83頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

反訴部分，反訴被告乃合法提前終止租約，且已依約履行回復原狀之義務，從而，反訴原告依系爭租約第4條、第9條約定，請求反訴被告給付50,000元，並將系爭房屋回復至如系爭租約附件所示交屋時間103年6月25日之原狀，為無理由，應予駁回。

肆、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

至被告於105年2月25日具狀聲請本院調閱「豐盛有餘」餐館近2年度之報稅資料、現金帳簿相關發票及會計師簽證資料，惟其待證事實為證明「豐盛有餘」餐館每月實際營業收入、支出為何，然「豐盛有餘」餐館租賃期間，其扣除實際支出前之營業收入為何業經本院認定如上，並參酌財政部公布之營利事業同業利潤標準計算其每月淨利收入，是被告聲請本院調查上開資料，核非必要，併予敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。

中 華 民 國 105 年 8 月 3 日
臺北簡易庭
法 官 葉詩佳
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 3 日
書記官 林錫欽
附表：