臺北簡易庭民事-TPEV,105,北簡,8351,20170828,2

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度北簡字第8351號
原 告
即反訴被告 楊明琛
被 告
即反訴原告 劉文欽
訴訟代理人 莊佳樺律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣參萬捌仟肆佰參拾捌元，及自民國一０五年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之十九，餘由反訴原告負擔。

本判決第三項得假執行。

但反訴被告如以新臺幣參萬捌仟肆佰參拾捌元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告起訴時訴之聲明原為：「一、被告應將坐落臺北市○○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭房屋）。

全部遷讓交付原告；

並自民國105年1月10日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）5萬3,000元」（見本院卷第2頁），嗣原告變更訴之聲明為：「被告應給付原告10萬3,942元。」

（見本院卷第335頁），核其請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，應予准許。

二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。

經查，被告即反訴原告於105年11月28日本院言詞辯論期日當庭以民事反訴起訴狀提起反訴，請求原告即反訴被告給付被告即反訴原告20萬元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院第146頁），經核與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、本訴部分：

（一）原告起訴主張：兩造於104年6月12日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將所有系爭房屋出租予被告，並約定租賃期間自104年7月10日起至107年7月9日止，租金104年7、8、9、10、11、12月為每月2萬3,000元，105年1月至107年7月為每月2萬4,000元。

豈料，自104年7月10日起至105年10月20日止，被告尚欠租金14萬1,000元、水電管理費計1萬0,942元（105年6月1日至同年8月1日電費6,057元、105年8月2日至同年10月2日電費3,740元、電費加設備維持費406元、105年7月14日至同年9月9日水費429元、105年10月1日至20日管理費310元），合計15萬1,942元（計算式：租金14萬1,000元＋水電管理費1萬0,942元＝15萬1,942元），扣除被告前所繳納之押租金4萬8,000元後，被告尚應給付原告10萬3,942元（計算式：15萬1,942元－4萬8,000元＝10萬3,942元），爰依系爭租約法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告10萬3,942元。

（二）被告則以：因原告已自承收到104年7月10日至105年1月9日之租金，且105年1月9日以後被告亦已分別給付如下租金：105年1月10日現金給付2萬4,000元、105年2月14日現金給付2萬4,000元、105年3月10日以現金給付2萬4,000元、105年3月14日給付5,000元、105年4月2日轉帳給付1萬元、105年4月12日轉帳給付2萬4,000元、105年6月13日匯款給付4,000元、105年6月23日匯款給付1萬元、105年7月4日匯款給付1萬元、105年7月11日匯款給付5,000元、105年7月25日匯款給付5,000元、105年8月2日現金給付2萬4,000元、105年8月16日現金給付2萬4,000元、105年8月30日匯款給付1萬元，合計被告已給付20萬3,000元，因105年1月10日至105年9月9日原告實際可收取之租金為19萬2,000元（計算式：2萬4,000元×8個月＝19萬2,000元），而被告業已給付20萬3,000元，顯已超過原告可收取之金額，故被告並無積欠租金之情事。

另原告所提出水、電費收據，其上所載戶名為「王宏仁」，管理費收據其上所載戶名為「王錦鑾」，均非原告之名稱，故被告否認等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

（三）經查，兩造前於民國104年6月12日簽立系爭租約，約定原告將其所有系爭房屋出租予被告，並約定租賃期間自104年7月10日起至107年7月9日止，租金104年7、8、9、10、11、12月為每月2萬3,000元，105年1月至107年7月為每月2萬4,000元。

又簽立系爭租約當時，被告已現金方式給付104年7月1日至104年7月9日使用系爭房屋之費用7,660元、104年7月10日至104年8月9日租金2萬3,000元、押租金4萬8,000元，合計7萬8,660元。

另被告已給付104年8月10日至104年11月9日之租金計6萬9,000元（計算式：2萬3,000元×3個月＝6萬9,000元），且104年11月10日至105年1月9日間之租金計4萬6,000元（計算式：2萬3,000元×2個月＝4萬6,000元），被告亦分別於104年11月24日給付1萬元、104年11月30日給付6,000元、104年12月7日給付7,000元、104年12月21日給付5,000元、105年1月4日給付6,000元、105年1月11日給付6,000元、105年1月18日給付6,000元，合計給付4萬6,000元，故104年7月10日至105年1月9日之租金被告業已給付完畢。

再被告曾於105年3月14日匯款給付5,000元、105年4月2日給付1萬元、105年4月12日給付2萬4,000元、105年6月13日給付4,000元、105年6月23日給付1萬元、105年7月4日給付1萬元、105年7月11日給付5,000元、105年7月25日給付5,000元、105年8月30日給付1萬元等情，此有系爭租約及原告存摺存款歷史明細批次查詢等在卷可稽（見本院卷第4至5頁、第119至124頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第97頁、第143頁及背面、第226頁、第253至254頁），均堪信為真實。

（四）得心證之理由：原告主張被告前向原告承租系爭房屋，迄至105年10月20日止尚欠租金14萬1,000元及水電管理費計1萬0,942元，於扣除被告所繳納之押租金4萬8,000元後，被告尚欠10萬3,942元等情；

惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件之爭點為：1、系爭租約究係於何時終止？2、原告請求被告給付所欠租金及水電管理費，有無理由？茲分述如下： 1、系爭租約究係於何時終止？ （1）按系爭租約第6條第1項固約定：「乙方違反約定方法使用房屋， 或拖欠房租，超過7日得終止雙方租約及押金不得抵扣租金。」

，惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

。

民法第440條第1項及第2項分別定有明文。

考其立法意旨在於「房屋租賃，則非遲付租金之總額，達兩期之租額者，不得終止契約，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益。」

（18年11月22日立法理由參照）及「承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如約定以2個月以上之時期為1期，負遲延責任之同時，遲付租金總額即已達2個月之租額，出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額須達2個月之租額外，並應於其遲延2個月時，始得終止契約。」

（88年4月21日立法理由參照）。

又最高法院86年度台上字第3303號判決意旨認定民法第440條第1項規定「係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是」。

準此，立法者及司法實務對於民法租賃章節之基本態度，大抵係採取有利於承租人之方向，且最高法院亦明示得以更有利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第1項規定之適用。

而民法第440條第2項規定既承接於同條第1項規定而來，且係針對租賃物為房屋所為之特別規定，自應依循上開立法本旨及最高法院判決意旨之理，且租賃物為房屋時，承租人無非係用於自住或設店，於自住之情形涉及承租人居住自由及隱私權之基本權，而於設店之情形則影響承租人營業自由、工作權及財產權之保障，故立法者方於民法第440條特設第2項規定，以資保障經濟上較為弱勢之承租人，苟認租賃契約之當事人得以不利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第2項規定之適用，無異將使該條項規定成為具文，且與立法者及最高法院保障承租人之精神相齟齬，是租賃契約之當事人僅得以更有利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第2項規定之適用。

查系爭租約第6條第1項雖約定被告遲付租金7日原告即得逕行終止系爭租約，惟依上開說明，此約定較不利於被告而牴觸民法第440條第2項規定，應不予適用，而應適用民法第440條第2項規定，先予敘明。

（2）原告主張被告遲付租金，前於105年5月30日寄發存證信函（下稱系爭①存證信函）函催被告於文到後15日內給付，否則將依法終止租約，被告於105年6月2日收受後仍未給付，原告復於105年6月13日寄發存證信函（下稱系爭②存證信函）向被告表示終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋，被告亦於105年6月14日收受該存證信函等情，固據提出臺北中山郵局第1131、1190號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等件為證（見本院卷第6至13頁）。

然查，被告於106年6月14日收受系爭②存證信函前，被告辯稱曾給付下列租金：105年1月10日現金給付2萬4,000元、105年2月14日現金給付2萬4,000元、105年3月10日以現金給付2萬4,000元、105年3月14日匯款給付5,000元、105年4月2日轉帳給付1萬元、105年4月12日轉帳給付2萬4,000元、105年6月13日匯款給付4,000元等語，而原告就被告曾於105年3月14日匯款給付5,000元、105年4月2日轉帳給付1萬元、105年4月12日轉帳給付2萬4,000元、105年6月13日匯款給付4,000元部分不爭執外，其餘均予否認，且稱系爭租約第6條第4項第5款已約定須以匯款方式給付租金，且其身體不好，不可能至系爭房屋以現金方式向被告收取租金云云。

惟查，參諸證人甲○○到庭證稱：曾陪同被告向原告承租系爭房屋，當初是在591看到原告的租屋廣告，有前去看一次屋，後來屋主又打電話問說有無意願要租，我們又再去看一次，就決定要租，承租當時就與原告見過面。

就系爭房屋之租金給付，有協助或代理被告與原告聯絡。

105年1月10日曾拿過租金給原告，那是我拿我自己的錢替被告付租金，那是因為原告也有催繳，所以我跟原告約105年1月10日至系爭房屋拿租金，我有拿現金2萬4,000元給原告，原告也如期來領取。

又原告在105年2月10日曾打室內電話00-00000000來向我催繳費用，被告就於105年2月10日領現金2萬4,000元給我，我就再電話聯絡原告，原告在105年2月14日下午到系爭房屋來向我拿取現金2萬4,000元，105年3月10日原告又打室內電話00-00000000來向我催租，那天剛好是禮拜四，我就跟原告約禮拜天即105年3月13日來拿，因為被告有在外面打工，都是10號領薪水，後來被告有拿現金2萬4,000元給我，原告也於105年3月13日來跟我領取現金2萬4,000元，且當天原告有菲傭陪同等語（見本院卷305頁及背面），堪認被告確曾於105年1月10日、2月14日及3月13日（被告前雖主張已於105年3月10日交付原告現金2萬4,000元，惟證人已證稱被告於105年3月10日交付租金2萬4,000元予伊後，伊係於105年3月13日轉交予原告，無礙於原告已於105年3月13日收受租金事實之認定）各給付原告現金2萬4,000元，應為真實。

至原告主張系爭租約第6條第4項第5款已約定須以匯款方式給付租金，且其身體不好，不可能至系爭房屋以現金方式向被告收取租金云云。

然參諸兩造簽立系爭租約時，原告即向被告以現金方式收取104年7月份租金，且105年5月29日原告曾以在系爭房屋遭證人甲○○傷害乙事向臺北市政府警察局中山二派出所（下稱中山派出所）報案，此有中山派出所受理刑事案件報案三聯單及臺灣臺北地方法院檢察署檢察官105年度調偵字第2534號起訴書等在卷可稽（見本院卷第14頁、第200至201頁），堪認原告有以現金方式收取租金，且曾至系爭房屋，是原告上開主張，尚無可採。

基上，於原告寄發系爭②存證信函時，自105年1月10日至105年6月9日間被告所應繳納之租金應為12萬元（計算式：2萬4,000元×5個月＝12萬元），而上開期間原告已給付租金計11萬5,000元，積欠租金總額尚未達於2個月之租額，故原告以系爭②存證信函終止系爭租約，應屬無據。

（3）原告所寄發之系爭②存證信函雖未合法單方終止系爭租約，然因原告已向被告為終止系爭租約之意思表示，且被告亦通知原告於105年9月21日將系爭房屋返還予原告，此有房屋交回通知及簡訊在卷可稽（見本院卷第37頁、第135頁），堪認兩造已於105年9月21日合意終止系爭租約。

2、原告請求被告給付所欠租金及水電管理費，有無理由？ （1）原告主張迄至105年10月20日止被告尚欠租金14萬1,000元，有無理由？被告已分別於105年1月10日現金給付租金2萬4,000元、105年2月14日現金給付租金2萬4,000元、105年3月13日以現金給付租金2萬4,000元，合計7萬2,000元，業經證人甲○○到庭證稱屬實，已如前述，且被告亦曾於105年3月14日匯款給付租金5,000元、105年4月2日轉帳給付租金1萬元、105年4月12日轉帳給付租2萬4,000元、105年6月13日匯款給付租金4,000元、105年6月23日匯款給付租金1萬元、105年7月4日匯款給付租金1萬元、105年7月11日匯款給付租金5,000元、105年7月25日匯款給付租金5,000元、105年8月30日匯款給付租金1萬元，合計8萬3,000元，亦為原告所不爭執，亦如前述。

而被告辯稱其亦曾分別於105年8月2日及8月16日各已現金給付原告2萬4,000元，雖為被告所否認。

然參諸證人乙○○到庭證稱：我知道被告跟原告承租系爭房屋的事情，因為我每個月都要從彰化到臺北回診，都會去住系爭房屋，甲○○是我的哥哥，都聽我哥哥講說房東會打電話來，催繳房租。

我於105年8月2日、8月16日曾各拿現金我哥哥付租金，被告所承租之系爭房屋是作美髮院，有隔板，原告來收租時，我在隔板內休息，我在上開時間各把2萬4,000元現金交給哥哥，由哥哥交給房東，我是有聽到原告來收房租。

原告是跟外勞來收錢，因為我在隔板內有聽到原告跟外勞的聲音等語（見本院卷第166頁及背面），堪認被告確曾於上開時間各給付原告2萬4,000元，合計4萬8,000元。

基上，被告共已給付租金20萬3,000元（計算式：7萬2,000元＋8萬3,000元＋4萬8,000元＝20萬3,000元）。

又系爭租約已於105年9月21日合意終止，已如前述，則105年1月10日至105年9月21日間被告應給付之租金為20萬1,600元【計算式：2萬4,000元×（8個月＋12/30天）＝20萬1,600元】，而被告既已給付20萬3,000元，則無積欠租金之情形。

（2）原告主張被告尚欠水電管理費計1萬0,942元，有無理由？按系爭租約第7條其他特約事項第1點約定：「乙方（即被告）負擔電費/大樓管理費及水費 」。

原告主張被告尚欠105年6月1日至同年至8月2日電費6,057元、05年8月2日至同年10月2日電費3,740元、接電費加設備維持費406元、105年7月14日至同年9月9日水費429元、105年10月1日至20日之管理費310元，業據提出臺灣電力公司繳費憑證（下稱電費繳費憑證）、臺北自來水事業處水費繳費憑證（下稱水費繳費憑證）及管理費收據等件為證（見本院卷第273至276頁）。

查兩造間之系爭租約已於105年9月21日合意終止，已如前述，則105年9月21日合意終止前之水電管理費依上開約定，理應由被告負擔，故原告請求105年6月1日至同年8月1日電費6,057元、105年8月2日至同年9月21日電費3,076元【計算式：3,740元/62天（因3,740元電費之計費時間係從105年8月2日至同年10月2日共計62天）×51天＝3,076元，元以下4捨5入】、105年7月14日至同年9月9日水費429元，合計9,562元部分，屬系爭租約合意終止前所產生之費用，且被告並未舉證說明其已繳納上開費用，則原告此部分之請求，應屬有據。

而關於原告請求105年10月1日至同年月20日管理費部分，因斯時系爭租約已合意終止，故原告此部分之請求，即屬無據。

又原告請求電費加設備維持費406元部分，因原告並未說明其法律上依據，此部分請求亦難認有據。

至被告辯稱原告所提上開電費繳費憑證戶名為「王宏仁」，否認該電費繳費憑證與原告有何關連云云。

然因上開電費繳費憑證已載明地址為「民生東路1段70巷15號1樓」即系爭房屋，且系爭房屋確為原告所有，此有系爭房屋建物土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第21至24頁），是上開電費繳費憑證可認係原告繳納系爭房屋電費之憑證，因此，被告上開所辯，尚難憑採。

（3）基上，被告僅尚欠原告水電費計9,562元。

而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。

查被告前已繳納押租保證金4萬8,000元，此為兩造所不爭執，業如前述，則被告所積欠之水電費9,562元，依上開說明，押租保證金當然發生抵充之效力，故經抵充後，被告應無積欠原告費用。

（五）綜上所述，原告依據系爭租約法律關係請求被告給付10萬3,942元，為無理由，應予駁回。

二、反訴部分：

（一）反訴原告起訴主張：反訴原告因反訴被告不斷以騷擾方式阻止反訴原告使用系爭房屋，反訴被告並已收回系爭房屋，則反訴原告以反訴狀繕本送達反訴被告，作為終止系爭租約之意思表示。

又系爭租約既已終止，反訴被告自應返還反訴原告押租保證金4萬8,000元，且因系爭租約係可歸責於反訴被告之事由而終止，反訴被告自有債務不履行之情事，而反訴原告因裝潢系爭房屋前支出計40萬元，反訴原告暫請求反訴被告賠償裝潢費用15萬2,000元，爰依民法不當得利及債務不履行法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：反訴被告應給付反訴原告20萬元，暨自105年11月28日反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）反訴被告則以：本件實係反訴原告遲不付租金，且遲不願搬離系爭房屋，並造謠詛咒反訴被告，嗣反訴原告於105年9月21日自行搬離系爭房屋時，亦未通知反訴被告，何來反訴被告自行將系爭房屋收回而導致反訴原告無法使用系爭房屋之情形，故反訴被告並無債務不履行之情形。

又反訴原告仍積欠反訴被告租金14萬1,000元及水電管理費計1萬0,942元，故反訴原告請求反訴被告返還押租保證金4萬8,000元，亦屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：反訴原告之訴駁回。

（三）得心證之理由：反訴原告主張系爭租約係因可歸責於反訴被告而終止云云。

然查，系爭租約已於105年9月21日合意終止，詳如上開一、本訴部分（四）1、所述部分，是反訴原告主張係反訴被告自行將系爭房屋收回而導致反訴原告無法使用系爭房屋，而有債務不履行之情事，難認可採，則反訴原告依據民法債務不履行法律關係請求反訴被告賠償裝潢費用15萬2,000元，應屬無據。

又系爭租約因已合意終止，則反訴原告前所繳納之押租保證金4萬8,000元於抵充上開一、本訴部分（四）2、（2）部分所述之水電費9,562元後，反訴被告受領3萬8,438元（計算式：4萬8,000元－9,562元＝3萬8,438元）即屬無法律上原因。

從而，反訴原告依民法不當得利法律關係請求反訴被告返還3萬8,438元及自反訴狀繕本送達翌日即105年11月29日（見本卷第146頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據。

（四）綜上所述，反訴原告依民法不當得利法律關係請求反訴被告給付3萬8,438 元及自反訴狀繕本送達翌日即105年11月29日（見本卷第146頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

四、本件反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。

中 華 民 國 106 年 8 月 28 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
書記官 蘇炫綺