臺北簡易庭民事-TPEV,106,北小,1807,20171003,2

臺灣臺北地方法院小額民事判決
106年度北小字第1807號
原 告 王嘉徽
被 告 王詠怡
訴訟代理人 王陳愷

上列當事人間給付租金事件，於中華民國106 年9 月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由
原告主張：被告於民國104年3月與原告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）向原告承租坐落於臺北市○○區○○街00○0號4樓（下稱系爭房屋），約定租賃期間自104年5月1日起至106年4月30日止，租金約定每月新臺幣（下同）3萬5,000元，押金3個月共10萬5,000元，應按期於每月1日，支付當月份之租金，詎被告於106年1、3、4月未依約給付租金，並經以押金3萬5,000元扣抵106年1月之租金，並依系爭租約第9條第1款後段，主張違約金2個月。
被告於106年4月28日交還系爭房屋，尚積欠106年3、4月共計2個月租金7萬元。
因被告未依約給付租金，依系爭租約第9條第1款兩造於106年3月12日終止契約，原告主張將2個月押金轉為系爭租約第9條第1款的違約金，爰依兩造契約關係起訴請求，並聲明：被告應給付原告7萬元，並自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告則以：兩造約定系爭租約3個月押金10萬5,000元，被告於106年4月28日交還系爭房屋，並依民法第440條、土地法第100條第3款及實務判決認為押金就是預付的租金，被告以該3個月押金扣抵106年1月、3月、4月租金，之後並沒有積欠租金。
系爭租約第9條第1款是指支票，並非違約金等語，並聲明：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠本件相關事實
⒈原告主張兩造於104年3月簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租期自104年5月1日起至106年4月30日止，每月租金為3萬5,000元，押租金10萬5,000元（相當於3個月租金）。
（系爭租約影本見支付命令卷第4至11頁，本院卷第24至27頁）。
⒉被告承租後曾積欠106年1月、3月及4月之租金。
⒊原告以106年3月6日信函通知被告，因被告未支付106年1、3月租金，限期催告被告於106年3月9日前清償積欠之租金，倘未依上開催告履行，原告終止租約，限期要求被告
上開履行期屆滿之日起5日內（含非工作日）搬遷清空將
系爭房屋回復原狀返還原告等語，被告於106年3月7日收受該信函（信函見支付命令卷第9頁，本院院第30頁，回執見支付命令卷第11頁）。
⒋被告於106年4月28日將系爭房屋交還原告。
㈡民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」
第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
本件兩造於104年3月簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租期自104年5月1日起至106年4月30日止，每月租金為3萬5,000元，押租金10萬5,000元（相當於3個月租金）（系爭租約影本見支付命令卷第4至11頁），被告於106年4月28日將系爭房屋交還原告，為兩造所不爭執，應認為真實，則兩造間之租賃關係已因106年4月30日租期屆滿而消滅，被告雖積欠106年1、3、4月租金10萬5,000元，惟其所交付之押租金10萬5,000元，發生當然扺充之效力，抵充後，被告並未積欠租金。
㈢至原告主張：因被告未依約給付106年3月、4月租金，依系爭租約第9條第1款之約定，經原告於106年3月6日終止租約，並以2個月押租金轉為違約金云云。
被告抗辯：被告於106年1、3、4月未依約繳納之租金，已由3個月押金扣抵，系爭契約第9條第1款指支票未能兌現時，與本件給付租金未使用支票不同等語。
經查，系爭租約第9條第1款約定：「若乙方（即被告）於約定公證日未配合辦理租約公證或於簽約後起租日前反悔不承租，或為給付押金保證金或租金之支票未能兌現時，甲方（即原告）得終止租約，並請求兩個月租金以為違約賠償。」
兩造固約定給付租金之支票未能兌現時，原告得終止租約並請求2個月租金之違約賠償，惟本件被告給付租金並未使用支票，為兩造所不爭執，故無該條款之適用，原告於106年3月6日以被告積欠租金為由而終止租約，其終止為不合法。原告此部分主張容有誤會，併予敘明。
㈣ 從而，原告請求被告給付106年3、4月之租金共計7萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
書記官 翁挺育
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。