臺北簡易庭民事-TPEV,106,北小,1884,20171220,2

臺灣臺北地方法院小額民事判決 106年度北小字第1884號
原 告 溫州里安大廈管理委員會
法定代理人 黃士庭
訴訟代理人 林金岷
被 告 曹克嘉
訴訟代理人 曹文龍

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國106年11月29日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬參仟壹佰元，及自民國一百零六年一月十四日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；
但被告如以新臺幣伍萬參仟壹佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告為坐落台北市○○區○○路0○段0000○號之建築物地下2層2號停車位之所有權人（權利範圍445/10000，下稱系爭停車位），為溫州里安公寓大廈（系爭大廈）之區分所有權人，依民國97年2月區分所有權人會議之決議，將每個停車位之管理費調漲為每月新臺幣（下同）900元，全體車位所有人均無異議，被告亦於100年12月前均依上開調整後之費用繳納。
詎被告自101年1月1日起至105年11月30日止，共積欠53,100元（900元×59個月）之管理費未繳納，經原告催告後仍拒為給付，為此，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭大廈規約第10條第6項規定提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應給付原告53,100元，及自支付命令繕本送達之翌日至清償日止，按年息10%計算之利息。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、被告之父於87年間購入系爭停車位，斯時每月管理費為500元，然至97年間，原告竟擅自將管理費調漲為900元，並將全體停車空間所有人繳納之管理費撥出3,000元供系爭大廈使用，然原告卻未提出地下停車場使用每月使用電力度數之紀錄以示實際用電。
被告之父曾向原告交涉，卻遭原告以被告非住戶為由，限制被告使用系爭大廈連接系爭停車位空間之樓梯、電梯及其他公用空間。
系爭停車位管理費之調漲並未經區分所有權人會議決議，則被告僅需繳納每月500元之管理費，原告請求超過部分之管理費債權，對被告並不存在。
又原告以被告非系爭大廈住戶為由，不發給被告自系爭大廈通行至地下停車場必經之樓梯、電梯通行證、VIP室使用鑰匙，致被告自外出入至系爭停車位，僅得與車爭道，亦不能使用系爭大廈其他公用空間及設施，故原告對被告每月收取900元管理費之規定，顯是對同為區分所有權人之被告加諸限制，有違誠實信用原則應認無效。
倘認被告有給付管理費之義務，然被告仍得於原告除去限制被告連接系爭停車位之樓梯、電梯等其他公用空間前，拒絕給付。
㈡、又原告提出之電費通知單為106年6月12日至106年8月9日使用電費，屬於夏季電費，夏季電費僅適用於每年6月至9月，特別昂貴。
且原告所使用公共空間包括大樓電梯、電梯升降梯及頻頻啟動使用兩個馬達及十數盞24小時開燈電燈，被告使用僅電梯升降梯及幾盞節電控制日光燈。
原告以空間來計算電費不合理亦無根據。
況既已安裝停車層(地下二層)獨立電表，何不以實際使用電力計算?清潔費重點在大樓一樓到五樓的公共空間需求，對停車場並無實際功能。
且是最近幾年原告為清潔1至5樓公共空間才增加項目。
原告既限制被告使用公共空間，卻又要求被告付費，由停車位使用人每月3,000元去補貼原告住宅公共空間並不合理。
㈢、原告僅於91年9月22日舉行溫州里安第一次區分所有權人會議（下稱第一次區權會）、於101年6月10日舉行溫州里安第十一暨第十二次區分所有權人會議（以稱第二次區權會），及103年4月19日舉行溫州里安區分所有權人103年第二次會議（下稱第三次區權會）。
而於第一次區權會會議記錄即明訂自91年10月1日開始收管理費，故原告應自91年來就有明細帳目紀錄，原告應提供91年10月1日以來原始帳冊及銀行存摺，由這帳冊就可知自91年10月1日以來收支情形，來確定每月管理費金額。
然原告僅提出97年以來公告，只能說明97年以來停車管理費900元，96年至97年停車管理費800元，原告並無法證明91年以來收費不是800元。
何況從第一次區權會、第二次區權會及第三次區權會的會議紀錄裡均未有任何管理費調漲紀錄。
三、本件原告主張被告為系爭大廈區分所有權人，持有坐落台北巿大安區龍泉路1小段5805建號建物地下2層2號地下停車位，依住戶規約被告應繳納車位管理費等情，業據其提出系爭大廈規約及建物謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真。
惟原告主張系爭車位之管理費業經區分所有權人會議於97年2月決議調漲為每月900元，被告自101年1月1日起至105年11月30日止，尚積欠車位管理費53,100元等事實，提出社區公告、催告函、存證信函等件影本為證，惟此為被告所否認，並以前辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：
㈠、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項分別定有明文。
是區分所有權人有依區分所有權人會議決議及住戶規約繳交公共基金或應分擔或其他應負擔之費用之義務。
又原告主張系爭大廈之車位管理費經區分所有權人會議決議自97年2月起調漲為每月900元等情，業據其提出調漲公告為證（見本院卷第50頁）。
被告固辯稱原告並未經區分所有人會議決議即逕行調漲車位管理費云云，惟據證人黃士庭即系爭大廈區分所有權人到庭證稱：我是這個社區的區分所有權人，我也有一個車位。
我買車位大概有十多年了。
這十多年來就社區停車位的管理費用，我們有開過區權人會議，也有就金額達成決議，大概是從800元調漲到900元。
我們開完會後，也都有公告，公告就貼在社區公告欄上，大家都很清楚，當初開會我記得也有到規定的開會人數。
我們社區總共有15個車位。
當時調漲車位管理費的原因，是因為車位維護費用的支出確實已經不太夠用而有調漲的必要，大家就決議要調漲這個管理費。
我們大樓總共有11戶，車位是15個，車位又都是機械式的，維修費用及電費本來就會比較高一些等語；
證人鄭菊華即系爭大廈區分所有權人亦到庭證稱：我是區分所有權人，我有一間房子及一個車位。
我大概是在93或94年成為區權人。
當時車位的管理費一開始是800元，記得大概到96年吧，調漲到900元。
當時調漲有經過區分所有權人開會決議，我有出席這個會議。
當時大家都是同意，沒有人反對。
當時開會決定調漲車位管理費的原因是因為機械車位的維護開銷費用比較大，大家就覺得一個月800元的管理費用不大夠用，必須調整了。
當時開會的決議有公告，在一樓的出入口及停車場都有公告，我記得不只車位的管理費，當時社區的管理費也有調漲等語；
及證人陳錦明亦到庭證稱：我們家大概是91年搬到這個社區，我們家有兩個車位。
我記得我們搬進來的時候還沒有成立管委會，因為是住戶當時才陸陸續續搬進來，管委會MAYBE是在91年或92年成立的，這個我沒有記得很清楚，但車位管理費一開始每個月是800元沒有錯，後來有開過區權人會議決定調漲成900元，當時沒有人反對，是從97年2月開始調漲的，這個費用調漲的會議我有出席。
其實我們現在收的900元管理費都要透支了，當初一路過來，就是為了配合實際的支出，因為物價都是上揚的，而且機器的東西是非常耗損的，我們社區這個停車場是升降二段式的機械車位，有時候換個零件就要好幾萬塊等語（見本院卷第132至134頁），堪認原告主張係經區分所有權人會議決議調漲車位管理費為每月900元等情為可採。
㈡、又按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。
其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在（參照最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨）。
次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。
對於違反上開規定之法律效果，該條例未有明文規定，惟公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，自應依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。
復按，民法第56條明文規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。
但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。
總會決議之內容違反法令或章程者，無效」。
被告雖抗辯原告未合法通知車位所有權人出席區分所有權人會議，係未經系爭停車位區分所有權人出席及同意，即調漲車位管理費之行為，亦違反民法第148條第2項規定之誠信原則，且未向主管機關報備，係屬無效云云。
惟縱使系爭大廈有關決議調漲97年2月起車位管理費之區分所有權人會議於召集前，並未將開會之事通知全體區分所有權人，然此乃屬召集程序違反法令，在未經區分所有權人請求法院撤銷並獲得勝訴判決確定之前，該次決議並不因未將開會之事通知全體區分所有權人而為無效。
是被告既未舉證證明上開區分所有權人會議做成之決議，業經區分所有權人請求法院撤銷，並經法院撤銷在案，揆諸前開說明，前開決議仍屬合法有效，且區分所有權人會議之決議並不以向主管機關報備為其生效之要件，則被告上開所辯，即屬無據。
且被告於99年1月至100年12月間既已依前揭區分所有權人會議決議調漲後之金額繳納管理費，有被告簽名之繳費明細及原告公告之管理費收支明細在卷可稽，亦堪認被告有默示同意管理費調漲為900元，自應受該決議內容之拘束，被告抗辯前揭決議應屬無效云云，尚非可取。
㈢、再按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨可資參照）。
是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。
又依公寓大廈管理條例第3條第8款之規定，公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。
又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第1項第2款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。
準此，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。
管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。
是被告辯稱原告收取管理費後，帳目不清；
將車位管理費挪撥3,000元供系爭大廈使用；
限制被告使用系爭大廈連接系爭停車位空間之樓梯、電梯及其他公用空間與設施等節縱令屬實，要屬管理委員會執行職務當否之問題，被告亦不得執此作為拒繳管理費之理由。被告上開所辯，亦不足採。
㈣、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；
區分所有權人及停車位使用人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，經管理委員會催繳仍不繳納者得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算，公寓大廈管理條例第21條及系爭大樓規約第10條第6項分別定有明文。
從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭大樓規約起訴，請求被告應給付原告53,100元，及自支付命令繕本送達之翌日即106年1月14日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 12 月 20 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
書記官 張閔翔
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。 
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元