臺北簡易庭民事-TPEV,107,北簡,16593,20190326,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
107年度北簡字第16593號
原 告 裕羚文創多媒體有限公司


法定代理人 趙師誠
訴訟代理人 洪士傑律師
複 代理人 劉婉甄律師
被 告 凌大賢
凌瑞賢
共 同
訴訟代理人 林維堯律師
上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國108 年3 月11日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣叁萬叁仟陸佰柒拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國107 年3 月19日分別與被告凌大賢、凌瑞賢簽訂門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00○00號 4樓、36之9 號4 樓房屋（下合稱系爭房屋）之租賃契約（下合稱系爭租約），約定系爭房屋租金每月各新臺幣（下同）165, 000元，租賃期間自107 年5 月1 日起至108 年4 月30日止，原告除於訂約當日已交付被告5 月份之租金及各2 個月之押租保證金，合計990,000 元外，並於當日另交付包括如附表所示支票共11紙之各月租金支票予被告；

原告因系爭房屋使用狀況不如預期，於107 年7 月終止系爭租約，復於同年9 月由原告公司員工持終止系爭租約之存證信函交至被告處，惟被告拒絕收受，原告公司員工只得再向被告口頭重申終止系爭租約之意思表示，另請求被告返還如附表所示之支票，再結算應扣除之水電、管理費及相關費用後，將剩餘之押租保證金返還原告，詎被告置而未理，爰提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告再次做為終止系爭租約之意思表示等語。

並聲明：㈠被告應共同返還原告如附表所示之支票；

㈡被告凌大賢應給付原告330,000 元；

㈢被告凌瑞賢應給付原告330,000 元。

二、被告則以：系爭租約第17條原約定：「自本契約生效日起壹年內，乙方（即原告；

下同）不得中途退租，否則甲方（即被告；

下同）得沒收乙方已繳付之租金押金及請求第壹年未付之租金，乙方不得有任何異議。

但自第二年度起乙方如擬在租約未滿前提前退租，並在壹個月前通知，甲方得扣壹個月租金作為補償空屋損失」，其真意是在第一個租賃年度，原則上原告不得提前終止租約，若原告堅持提前終止租約，已構成違約，被告有權沒收押租金做為違約金，並請求被告給付第一年未付之租金做為賠償預期租金利益之損失，但在簽訂系爭租約時，原告表示絕對不會提前終止系爭租約，要求刪除其中「否則甲方得沒收乙方已繳付之租金押金及請求第壹年未付之租金」等文字，被告表示若將上述文字刪除，剩餘之文字為「自本契約生效日起壹年內，乙方不得中途退租，乙方不得有任何異議」，而系爭租約之租賃期限只有 1年，故在租賃期限內，原告不得提前終止系爭租約，原告表示同意，被告才同意刪除上開文字，因此依系爭租約第17條約定，在1 年內原告不得提前終止系爭租約，而系爭租約之租賃期限只有1 年，故原告不得提前終止系爭租約至為明確。

又原告不得提前終止系爭租約，則系爭租約繼續存在，原告亦未將系爭房屋交還被告，仍有繼續給付租金之義務，是原告請求返還租金支票及押租保證金，均無理由等語，做為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠兩造分別於107 年3 月19日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租金每月各165,000 元，租賃期間自107 年5 月1 日起至108 年4 月30日止，原告已交付被告各2 個月押租保證金330,000 元，另原告開立如附表所示之支票，均因存款不足而遭退票等情，有系爭租約、支票在卷可稽（見本院卷第13頁至第27頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第53頁至第54頁、第75頁），堪信為真正。

㈡原告主張系爭租約已終止，依民法第454條規定請求被告共同返還如附表所示之支票，及系爭租約第4條約定請求被告各返還原告330,000 元押租保證金等語，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。

按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。

因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。

惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義，除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性（最高法院103 年度台上字第 713號判決意旨參照）。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文；

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院106 年度台上字第2752號、第298 號判決意旨參照）。

經查，本件依兩造均不爭執之系爭租約第17條前段：「自本契約生效日起壹年內，乙方不得中途退租，乙方不得有任何異議」（見本院卷第14頁、第16頁）約定內容觀之，系爭租約之契約文字業已明確表示原告自系爭租約生效日即107 年3 月19日（見本院卷第18頁、第54頁、第75頁）起1 年內，不得任意終止系爭租約，實無須別事探求，本院即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院107 年度台上字第145 號、106 年度台上字第2946號判決意旨參照），是依系爭租約第17條前段約定，就系爭租約生效日即107 年3 月19日起1 年內，原告不得任意終止系爭租約甚明。

而原告固主張其因系爭房屋使用狀況不如預期，於107 年7 月終止系爭租約，復於同年9 月由原告公司員工持終止系爭租約之存證信函交至被告處，惟被告拒絕收受，原告公司員工只得再向被告口頭重申終止系爭租約之意思表示，另請求被告返還如附表所示之支票，再結算應扣除之水電、管理費及相關費用後，將剩餘之押租保證金返還原告，詎被告置而未理等語，然為被告否認（見本院卷第55頁），此外，原告復未舉證證明兩造間有以後約替代前約之方式終止系爭租約之情事，依舉證責任分配原則，系爭租約之期滿期限即108 年4 月30日（見本院卷第13頁、第15頁）既尚未屆至，原告主張系爭租約業經終止，依民法第454條規定請求被告共同返還如附表所示之支票，及系爭租約第4條約定請求被告各返還原告330,000 元押租保證金云云，自非有據，不應准許。

四、綜上所述，原告起訴請求：㈠被告應共同返還原告如附表所示之支票；

㈡被告凌大賢應給付原告330,000 元；

㈢被告凌瑞賢應給付原告330,000 元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據方法，於本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
臺北簡易庭 法 官 詹慶堂
附表：
┌─┬─────┬─────┬───────┬────┬────┬─────┐
│編│發票人    │支票號碼  │票載發票日期  │票載金額│付款銀行│帳     號 │
│號│          │          │              │(新臺幣)│        │          │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 1│裕羚文創多│KN0000000 │107年9月1日   │330,000 │彰化商業│000000000 │
│  │媒體有限公│          │              │元      │銀行長安│          │
│  │司        │          │              │        │東路分行│          │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 2│同上      │KN0000000 │107年10月1日  │同上    │同上    │同上      │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 3│同上      │KN0000000 │107年11月1日  │同上    │同上    │同上      │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 4│同上      │KN0000000 │107年12月1日  │同上    │同上    │同上      │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 5│同上      │KN0000000 │108年1月1日   │同上    │同上    │同上      │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 6│同上      │KN0000000 │108年2月1日   │同上    │同上    │同上      │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 7│同上      │KN0000000 │108年3月1日   │同上    │同上    │同上      │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼─────┤
│ 8│同上      │KN0000000 │108年4月1日   │同上    │同上    │同上      │
└─┴─────┴─────┴───────┴────┴────┴─────┘
計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 33,670 元
合 計 33,670 元
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
書記官 陳鳳瀴