臺北簡易庭民事-TPEV,107,北簡,8166,20190514,3

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第8166號
原 告 台北市政府財政局

法定代理人 陳志銘
訴訟代理人 古明峯律師
被 告 邱宏昇

上列當事人間給付租金等事件，於中華民國108年4月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬零玖佰柒拾陸元，及其中新臺幣壹拾陸萬柒仟零伍拾玖元自民國一百零七年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中新臺幣壹拾伍萬參仟玖佰壹拾柒元自民國一百零八年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
被告如以新臺幣參拾貳萬零玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
壹、程序：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；
訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。
本件原告起訴後，於言詞辯論期日，以言詞撤回被告林錦鶴（見本院卷第90頁），被告亦當庭表示同意，核與前開規定並無不符，自應予准許，合先敘明。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。
本件原告起訴原請求㈠被告邱宏昇應與訴外人林錦鶴連帶給付原告新臺幣（下同）82,278元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
㈡被告邱宏昇應給付原告167,059元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
嗣於言詞辯論期日減縮及擴張聲明為：被告邱宏昇應給付原告320,976元，及其中167,059元自支付命令送達翌日起，其餘153,917元自民國108年4月16日起，均至清償日止依週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第92頁），其請求之基礎事實同一，參諸前揭規定，應准。
貳、實體：
原告主張：坐落台北市○○區○○段○○段000地號，面積為265平方公尺之土地係由原告所管理之台北市市有土地（下稱系爭土地），而被告邱宏昇所有門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄0號3樓，面積為66.25平方公尺之建物（下稱系爭房屋），係以系爭土地為其基地，故被告邱宏昇於100年10月18日邀同訴外人林錦鶴為連帶保證人，向原告承租系爭土地，租賃契約期限為100年11月1日起至105年6月30日止，並簽訂臺北市市有基地租賃契約（下稱系爭基地租賃契約）。
按系爭基地租賃契約第三條約定：「甲方（指原告）應依照臺北市市有土地出租租金計收基準之規定計收租金。
甲方於本契約訂約時所核定之租金為每月7,094元（優惠事項以備註記載）；
如土地申報地價或臺北市市有土地出租租金計收基準之租金額計收規定調整時，雙方同意逕依調整後之申報地價或租金額計收規定計收租金，無須另行通知或換約。
…」；
上開約定所謂「優惠事項以備註記載」，而其備註則記載：「乙方（被告）於租賃期間「設有戶籍並住者」，其承租面積66.25平方公尺享有租金六折優惠」；
依台北市市有土地出租租金計收基準第一點規定：「臺北市市有土地之出租，依土地申報地價年息百分之五計收租金」；
平均地權條例施行細則21條規定：「公有土地及依本條例第十六條定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。」
；
依上開相關規定，系爭房屋租金之計算式為：當年度公告地價×租用面積×5% /12×折扣優惠=每月租金額，系爭契約訂約時所核定之租金為每月7,094元（計算式為：25,700元/㎡系爭基地租賃契約於100年10月18日訂立時之當年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月=7,094元）；
102年至104年之每月租金之為4,571元，其計算式為：27,600元/㎡×66.25㎡×5%/12×60％=4,571元。
其中27,600元/㎡為系爭土地102年、103年及104年之公告地價；
60％係被告於系爭房屋於設籍自住之優惠折扣，並經被告於訴訟中清償自102年10月1日起至102年12月31日止、自103年4月1日起至103年6月30日止、及自104年1月1起至104年3月31日止之租金及違約金。
系爭基地租賃契約於105年6月30日租期屆滿後被告邱宏昇未與原告重新簽訂契約，系爭基地租賃契約屆期終止後，被告邱宏昇即無權占有系爭土地而受有利益，致原告無法使用收益而受有損害，自屬不當得利，依民法第179條第1項規定，原告本於上開土地之管理機關之地位，自得代台北市請求被告邱宏昇返還不當得利，而應返還不當得利之金額，以相當於租金之金額為準，被告邱宏昇應返還自105年7月1日起至106年11月30日止之不當得利金額為167,059（計算式：計算式為：35,600元/㎡系爭基地租賃契約於105年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月×17積欠月數=167,059元）；
自106年12月1日至108年3月31日止之不當得利計153,917元【計算式：（35,600元/㎡系爭基地租賃契約於105年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月×1月=9,827元）+（34,800元/㎡系爭基地租賃契約於107年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月×15月=144, 090元）＝153,917元】；
總計320,976元（167,059元+ 153,917元＝320,976元），並聲明：如上變更後之聲明；
願供擔保請准宣告假執行。
被告抗辯：被告之先父於任公職時向政府購買系爭房屋，被告因繼承而得系爭房屋之所有權，因被告無意承租系爭土地，且自100年1月1日起並未實際使用系爭房屋，並無不當得利情事。
原告為求收取租金，以系爭基地租賃契約尚未到期、雖未使用但有人設籍於系爭房屋為由，要求被告依約給付租金，並未告知被告得提前解約。
被告苦等系爭契約到期，並表示願將系爭房屋所有權贈與或拋棄系爭房屋之所有權，惟原告遲至106年11月8日才明確回覆不同意贈與系爭房屋，期間所產生之不利益，雙方均有責任。
系爭基地租賃契約期間被告已依約繳付全額租金，系爭房屋無法使用期間，依法只需繳地租的60%，被告請求100年1月起至105年6月30日期間溢繳之地租。
並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准免於假執行。
得心證之理由：
㈠系爭土地為臺北市所有，原告為管理人（土地登記謄本見本院107年度司促字第2665號卷第19頁），系爭房屋之所有權人為被告邱宏昇（房屋稅籍資料見本院107年度司促字第2665號卷第21頁），兩造於100年10月18日簽訂系爭基地租賃契約，契約期限自100年11月1日起至105年6月30日止（系爭租賃契約見本院107年度司促字第2665號第23至33頁），被告已清償自102年10月1日起至102年12月31日止、自103年4月1日起至103年6月30日止及自104年1月1起至104年3月31日止之租金及違約金等事實，為兩造所不爭執。
㈡按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；
又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
（最高法院61年台上字第1695民事判例意見）。
兩造於系爭租賃契約期滿後，並未續約，被告所有之系爭房屋係無權占用原告所管理之系爭土地，致原告受有相當於租金之損害，而被告受有相當於租金之利益，原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受相當於租金之不當得利，與被告有無實際使用系爭房屋或欲損贈系爭房屋所有權但不被原告接受無涉。
㈢本件租金按系爭基地租賃契約第3條規定：「甲方（指原告）應依照臺北市市有土地出租租金計收基準之規定計收租金。
甲方於本契約訂約時所核定之租金為每月7,094元（優惠事項以備註記載）；
如土地申報地價或臺北市市有土地出租租金計收基準之租金率調整時，雙方同意逕依調整後之申報地價或租金率計收租金，無須另行通知或換約。
因訂約後之情事變更，致乙方（即被告）不符合租金優惠之要件者亦同。」
（系爭租賃契約見本院107年度司促字第2665號第25頁）；
上開約定所謂「優惠事項以備註記載」，而其備註則記載：「乙方（被告）於租賃期間「設有戶籍並住者」，其承租面積66.25平方公尺享有租金六折優惠」（見本院107年度司促字第2665號第31頁），復依台北市市有土地出租租金計收基準第一點規定：「臺北市市有土地之出租，依土地申報地價年息百分之五計收租金」；
平均地權條例施行細則21條規定：「公有土地及依本條例第十六條定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。」
；
本件系爭土地之每月租金計算式依上開相關規定為：當年度公告地價×租用面積×5% /12月×折扣優惠=每月租金額。
系爭租賃契約已於105年6月30日期滿，被告即屬無權占有系爭土地，被告自105年7月1日起至106年11月30日止之不當得利金額為167,059（35,600元/㎡系爭基地租賃契約於105年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月×17個積欠月數=167,059元）；
自106年12月1日至108年3月31日止之不當得利計153,917元【（35,600元/㎡系爭基地租賃契約於105年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月×1月=9,827元）+（34,800元/㎡系爭基地租賃契約於107年度公告地價×66.25㎡被告租用系爭土地之折算面積×5%年息/12月×15月=144,090元）＝153,917元】（臺北市公告地價查詢表見本院卷第100至102頁）；
總計320,976元（167,059元+153,917元＝320,976元），原告請求自105年7月1日起至108年3月31日止之相當於租金之不當得利，共計320,976元及其法定遲延利息，為有理由，應准，並判決如主文第1項。
㈣至於被告抗辯系爭房屋無法使用期間，依法只需繳地租的60%，並請求100年1月起至105年6月30日期間溢繳之地租，惟按前述系爭基地租賃契約第3條所謂優惠事項備註記載（見本院107年度司促字第2665號第31頁），可知，系爭基地租賃契約係約定若被告於租賃期間有設籍並自住者，享有租金折扣60%之優惠，被告抗辯系爭房屋於無法使用期間依法僅需繳納地租60%云云，並未提出其它證據證明，其所辯容有誤會，不可採取。
本件事證已明，當事人其餘主張陳述，如被告抗辯原告遲至106年11月8日才確定不同意接受系爭房屋之贈與，期間產生之不利益，雙方都有責任及被告所提出之溝通文件，經審酌後於本件判決結果無影響，故不詳論。
本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告免假執行之擔保。
訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 翁挺育