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臺灣臺北地方法院小額民事判決
108年度北小字第4020號
原 告 謝宇哲
陳昱璇
共 同
訴訟代理人 張恆嘉律師
被 告 李遜吾
訴訟代理人 龍毓梅律師
複代理人 彭郁雯律師
上列當事人間返還押租金等事件，於民國109年5月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬貳仟元，及自民國一百零八年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰叁拾元由被告負擔新臺幣捌佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
被告如以新臺幣參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張、聲明：原告於民國107年7月13日覓得被告之租屋資訊並簽訂系爭契約，入住後發現廣告不實，網路不穩、時常漏水，約於108年5、6月原告多次口頭詢問被告是否續租，被告均不正面回應，至108年6月29日原告匯款同年7月之租金，始表不願續租，原告向被告口頭表示會尋找適合之房屋，找到後終止租賃契約，被告亦表示認同，並協助原告找租屋處。詎被告於同年7月5日稱原告謝宇哲之電腦影響租屋處網路，惟原告從租屋迄今未曾使用租屋處之實體網路，大多連線手機的wifi，為免爭議，原告還將筆電供給被告檢查。同年7月7日被告得知原告要終止租約後，對原告房間不斷拍照，並威嚇揚言提告。原告請清潔公司就租賃標的物做整理，請求退還押金，惟被告拒絕點交且對原告提妨礙電腦使用罪。就剩餘租金及押租金，被告於108年7月6日表示「談一下搬家設備交接問題」，足徵被告對此表贊同，原告於同年月7日委請清潔公司打掃套房搬遷完畢，檢視所有物品無損後騰空返還，且催告被告點交至少7次，被告卻蓄意不點交，顯已違背民法第148條誠信原則，依系爭契約第12條第2項應視為已點交。原告請求返還預收7月之剩餘租金新臺幣(下同)12,387元[計算式：16,000元＊(24/31)＝12,387]，並依系爭契約第4條第2項請求返還押租金32,000元。觀系爭契約第11條均未勾選、民法第453條、第450條之立法理由及系爭契約第18條均係以「保障承租人之利益」為優先，原告得隨時終止租約且無需賠償違約金。就鑰匙保管費，依民法第237條、240條及第148條規定，原告欲返還鑰匙，然被告不正面回應亦退還原告寄出之鑰匙，請求委請律師保管系爭鑰匙之必要費用5,000元；就慰撫金50,613元，關於隱私權侵害，依釋字第603號及高等法院臺南分院103年度上易字第141號，一般社會通念，可合理期待租賃關係結束進行點交時為求保全證據，進行錄音錄影拍攝，然房間非公共場合，被告於原告搬家時無理由對屋內及原告之私人用品拍攝，侵害隱私權。就侵害其他人格法益，依金門地院107年度城簡字第125號及公民與政治權利國際公約第26條，被告多次恫嚇原告官司訴訟，以階級地位之差距辱衊、歧視無資力之原告，又以密集之神鬼言論威嚇原告，造成原告心生畏怖、感受巨大心理壓力之情境，影響其工作及正常生活之進行。原告於108年7月14日請被告不要再裝神弄鬼，然被告基於威嚇原告之故意，蓄意回那「法院見了」，致使原告健康情緒惡化，原告陳昱璇於隔日向公司請假，事由載明「被前房東影響頭痛（對方言語攻擊）」。陳昱璇因遭提告妨害電腦，於請假後抱病上班，又於同年8年5日收受律師函後更加焦慮，於同日至醫院就診，病情摘要載明「MOOD DOWN」、「HX OF DISORDER（LAST TIME IS APR. 2019）」原告就醫紀錄跟請假證明與被告之行為有相當因果關係，且民事對於不法性之認定與刑事不法不相同，被告惡意重傷及怪力亂神欲威嚇原告之行為，已逾越言論之合理範圍。就被告主張扣抵，被告僅提供幾張估價單、照片及影片（均非原告搬離日108年7月7日），未舉證上開內容與原告有何關係，原告有手機拍攝日期108年7月7日之影片詳細資訊可勾稽，被告謊稱拍攝日期為同年月10日。又被告持有房間鑰匙，系爭房間之設施縱有損壞與原告無涉，被告進入系爭房間做什麼事，原告不得而知。被告之估價單除不實外亦未證明何時購入（至少應有發票證明），原告否認被告提供之物品為新品，被告應提出購買證明，以計算折舊。縱認有損害賠償之問題，兩造已於108年7月7日「合意終止」租約或依系爭契約第11條第1項「合法終止」租約，然被告拒不點交，依民法第217條第1項規定，法院自得減輕其賠償金額或免除之職權。並聲明：被告應給付原告10萬元，並自108年7月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯、聲明：依系爭契約第11條第1項約定，原告無權單方提前終止租約，系爭契約第11條，係刻意不約定提前終止權，無適用第18條有利承租人解釋之餘地。
被告於108年6月30日向原告表示不續租後，協助原告尋找租屋處。
原告從未表示找到新房後即終止系爭契約，被告未曾同意可於找到新房後終止租約，系爭租賃期間至同年8月1日屆滿，依系爭契約第12條約定，於屆滿前雙方均不負點交義務，縱原告提前於同年7月7日自行搬出並催促被告點交，亦不生完成點交及返還房屋之效果，其請求返還七月之剩餘租金12,387元，無理由。
被告否認委任契約形式上真正，且縱認為真，其簽約日期為108年7月8日早於原告寄還鑰匙之日期，與被告退回鑰匙無關聯，且系爭租約未提前終止，被告無收受鑰匙之義務，不得請求鑰匙保管費。
因原告未約定點交時間，並無預警搬家，被告怕其帶離屋內設備或家具，才在旁拍照。
且被告並未進入系爭房屋，而僅在公共陽台及外面街道拍照，無涉犯原告隱私之行為。
又原告居住期間房屋有線網路確發生異常，影響被告及其他房客之網路，被告合法行使告訴權，無侵害原告意思決定自由或隱私，亦無向第三人傳播任何足使原告之社會上評價受貶損之言論。
被告所述「你知道房東在修什麼嗎？」、「做人要行的正，做好事」等語，係指系爭房屋租賃期間，被告均有修屋頂、網路等設備，盡力提供良好居住環境，然原告於租約到期前搬走，留下髒污及損壞之家具設備，並要求返還剩餘租金，令人心寒才有上述言論。
又原告就其就醫之原因未盡舉證責任，從公司之請假卡無法看出，且其本身有高血壓一期，就醫實乃正常現象。
縱認原告上述主張有理由，依系爭契約第12條第3項前段、民法第179條，租期至108年8月1日屆滿，原告於同年8月7日始返還房屋鑰匙，無權占有系爭房屋並受有相當租金之不當得利，被告自得請求未返還房屋期間(8月2日至6日，共計5日)之相當月租金額2,667元(16,000元÷30日x5日=2,667元)；
依系爭契約第12條第3項後段，未如期返還房屋，得請求相當未返還房屋期間之月租金額一倍之違約金2,667元；
依系爭契約第9條、民法第432條及第184條第1項前段(以下同)，被告出租系爭房屋前才裝上全新冷氣，經原告使用後已耗損，風量過小、不具正常功能，須請專人前來保養維護，其回復原狀必要費用為清潔費3,045元及濾網380元；
原告稱在被告同意下丟棄床單、枕頭套及枕頭云云，對話紀錄亦未證明，被告否認之。
其回復原狀必要費用為床單枕頭套5,980元、枕頭1,498元；
被告出租時屋內家具及設備均全新購入，然原告使用後未清潔微波爐、冰箱及排風扇，致無法正常使用，其回復原狀必要費用為清潔費5,000元；
證人謝萬發之證言及照片傳送時間為108年9月23日，可證被告確在返還房屋後即發現濾水器被原告弄壞，請證人維修並支付修復費用1,500元；
家具經原告使用後，發現有鞋櫃門絞鍊損壞、書桌有損壞痕跡、桌邊櫃有燙傷痕跡、電腦椅座椅表面有不可修復之壓痕且已傾斜損壞，須購入新品，並於108年9月22日支付鞋櫃2,500元、書桌2,800元、桌邊櫃1,900元、電腦椅1,800元。
又何時購入新品與何時拍攝損壞照片均無關要旨；
原告使用後洗衣機水槽上緣有磨損痕跡，非正常使用下所出現之狀況，其回復原狀之必要費用為洗衣機水槽上蓋1,000元；
被告出租房屋時檯燈內有燈管，有照片可證，原告無故取走燈管，須賠償被告於108年9月25日購入之燈管160元；
系爭房屋之有線網路受損，被告請專人前來進行資安健診服務及資安鑑識服務之估價，花費250,000元；
電視壞點係原告不當使用造成之損壞，且經家電廠商判定為「無零料件可維修」須購買新品，其回復原狀之必要費用為22,500元。
被告得依民法第213條第3項請求原告支付回復原狀所必要之費用，並以估價單作為證明回復原狀必要費用數額之方法，不論被告有無實際支出該等費用、維修或清潔公司有無開立收據。
原告就被告握有鑰匙，及被告於其搬離後、返還鑰匙前曾進入房間等主張負舉證責任。
民法第347條係針對買賣物之瑕疵擔保責任，與本件損害賠償之瑕疵不同。
被告否認家具應折舊。
縱認有權請求，經被告主張抵銷共305,397元抵銷完畢。
並聲明：原告之訴駁回；
如受不利判決願供擔保請免假執行。
三、本院判斷的簡要說明：
(一)不爭執事項：兩造間有系爭契約，租期1年至108年8月1日屆滿，原告已繳108年7月之租金，被告尚未返還原告承租時所交的押租金32,000元。
(二)主要爭執：1.原告依系爭契約第11條、第18條，及被告於108年7月6日表示「談一下搬家設備交接問題」(本院卷第203頁)，主張系爭契約已於108年7月7日合意終止或提前終止，被告應退還溢繳房租12,387元及鑰匙保管費5,000元，為被告否認。
經查：⑴系爭契約第11條第1項，就租約提前終止，雙方並未選擇可以或不可以(本院卷第212頁)，在系爭契約沒有明白約定而不是約定不明的情形下，就沒有辦法依系爭契約第18條的約定，做出對承租人即原告有利的解釋，並認為原告得隨時終止系爭契約，且應回歸民法第450條第1項的規定，以為適用雙方本件租賃契約糾紛的規範，也就是定有期限的租賃，租賃關係於期限屆滿時消滅，就系爭契約，租賃契約應於租期屆滿之108年8月1日消滅，原告上項主張，因系爭契約第11條並未明文約定得提前終止系爭契約，容有誤會，難以採取。
⑵又被告上述「談一下搬家設備交接問題」的文字，並未就系爭契約如提早終止時，押租金及已繳房租的問題，為一併的表示，原告也沒有表示同意或不同意，就合意終止系爭契約的上述重要事項(也是本件主要爭議之一)，既然沒有表示，就沒有辦法依被告上述文字，認定雙方已合意於108年7月7日合意終止系爭契約。
況且依原告所提被告於108年6月30日的通知(本院卷第187頁)，是由被告明白向原告表示，下一年度將不再續約，其後，依原告所提的上述對話文字(本院卷第189-201頁)，原告並無於108年7月6日以前，正式以文字溝通的方式向被告表示要提前終止，所以，原告主張雙方已於108年7月7日合意提前終止系爭契約，也無法採取。
⑶因系爭契約依民法第450條第1項的規定於108年8月1日租期屆滿始消滅，所以，原告於租期屆滿前催告被告點交(本院卷第219-223頁、第229-231頁)，即沒有任何法律上的效力，也沒有原告所主張發生系爭契約第12條第2項視為已點交的效果，原告主張已提前終止系爭契約，被告應返還12,387元，並沒有依據，難以採取。
基於相同的原因(即系爭契約沒有辦法認定已提前終止)，也沒有原告所謂的被告違反民法第148條、第237條、第240條規定，而應賠償原告鑰匙保管費5,000元的情形，所以，原告鑰匙保管費的請求部分，也難以認定。
不過，因為系爭契約已經租期屆滿，所以，原告請求被告返還押租金32,000元，是有依據的。
2.原告另依釋字第603號解釋及公民與政治權利國際公約第26條主張隱私權及其他人格法益受侵害，請求賠償慰撫金50,613元，經查：⑴依原告所提的原證4，當時系爭房屋的房門打開，門口置有物品，被告僅持手機對房屋拍照2次，並無直接對原告拍照的行為，又原告自己打開房門正在搬家，當時對居住安全的要求，已因原告打開房門，而使不特定的公眾都有可能知悉，被告對房屋拍照2次的行為難以認定已超出原告本身對隱私生活的合理期待，且當時兩造就系爭租約已有明顯爭執，原告一方的音量也不小，被告對房間拍照2次的行為，實難以認定已經侵害原告的隱私權，原告所提出的台南高分院103年度上易字第141號民事判決，基本事實與本件不同，並無法採為有利於原告的認定。
⑵至於，原告所提與被告通訊紀錄中被告所說「跟你講一個律師費五萬到七萬啦」、「我跟你講，我上法院、我全台法院幾乎都跑過了」、「陳美玲」、「妳知道妳一搬進來，把符咒燒斷的後果嗎」、「唵嘛呢叭彌吽」、「陳美玲，妳信因果嗎」、「只有往生被的咒語可燒」、「其他的咒語妳禁斷後的因果妳知道嗎」、「妳會Google嗎」、「唵嘛呢叭彌吽 是什麼意義查一下就知」、「為什麼這幾年做事都不順嗎」、「你妳的觀世音呢」、「有看到嗎」、「觀世音可以幫妳檔災」、「有看到嗎」、「妳做了什麼事」、「觀世音為什麼不見了」、「災禍一直來」、「逃也逃不掉」、「又一直做錯事」、「業是會累積的」、「到一定業力是會爆調的」、「逃也逃不掉」、「做多少壞事全部反彈到自己」、「妳知道嗎」、「在說一個」、「妳看房東穿短袖短褲還流 汗」、「妳卻在床上蓋棉被還會冷」、「天機不能說太多」、「妳知道房東在修什麼嗎」、「不能再說了」、「妳認為房東為什麼知道那麼多嗎」、「妳也知房東不是調查局」、「我沒有神通」、「但知因果」、「妳知道我看到什麼嗎」「妳也知道我會看因果」、「妳說呢」、「菩薩畏因，眾生畏果」、「妳說呢」、「妳的心在哪裡，妳背多少因果」、「妳看的到嗎」、「我都知道妳本名」、「妳說呢」、「7/7搬完時妳在燒時麼東西」、「娃娃，有沒有想過，為何我知道那麼多」、「律師花不少錢吧」、「後山埤房子還住的習慣嗎」、「陳美玲和妳說，可以和任何人過不去，不要和錢過不去」、「6-7萬，可以爽很久」、「狀子妳要求律師寫的」、「一堆漏洞，自己挖的洞，」、「有去看過律師打過幾場，贏過幾場，是什麼樣的判決」、「妳還要打嗎」、「我以前是找律師事務所的所長打官司」、「妳說贏面幾成」、「敗訴後一對負債」、「怎處理」、「有聽債務處理公司嗎」、「一切合法」、「好吧，上法院吧」、「要是律師錢付不出，律師不會幫妳開庭的」，雖有些與系爭契約糾紛無關的宗教用字，但每個人信仰有無或不同，並不必然因為宗教用字而產生恐懼或害怕或因而有其他人格權受侵害並且情節重大的情形。
就其餘的人稱與費用負擔等的文字，也不必然使原告產生恐懼或害怕或因而有其他人格權受侵害的情形，同樣沒有辦法認定已經到達情節重大而可以請求精神慰撫金的程度。
況且，依原告所提的請假資料(本院卷第415頁)，不過是原告一方的主觀陳述，而原告所另提的就診紀錄，其上明白記載原告早在108年4月就曾因情緒問題就診(本院卷第419頁)，明顯在本件被告使用上述文字的時間之前，在沒有其他客觀的鑑定資料可以認定原告的就診與被告上述的文字有直接關係之前，原告主張其他的人格權受有侵害，實在難以認定，而無法採取。
至原告所提福建金門地方法院107年度城簡字第125號、108年簡上字第2號民事判決，該判決被告所使用的文字與本件明顯不同，所以，也不能依該判決做為有利於原告主張認定的依據。
3.被告抗辯原告因遲延返還房屋受有不當得利2,667元應抵銷部分，因原告已多次通知被告已搬遷，且曾寄回鑰匙，可以認定原告於108年8月1日租約期滿後並未實際使用系爭房屋，依此，原告並未實際使用系爭房屋而受有相當於租金的不當得利，也可以認定，所以，被告此部分抵銷抗辯，沒有辦法採取。
至於被告另抗辯可以用對原告的損害賠償請求權抵銷，但是被告各項損害賠償的抗辯，基於以下表格內的理由，並沒有辦法認定，而難以採取。
編號 不可採理由 被證4-1~3、14 1.僅能證明對話所示之物品進場，無法認定係原告惡意使用造成耗損，且無法認定與系爭房屋冷氣同一。
2.拍攝日期為108年9月25日，難以認定原告有關，而屬原告應回復原狀並賠償(清潔費3,045元、濾網380元)的範圍。
3.依民事訴訟法第436條之14第1款(本院卷第603頁)認定。
被證5-1~3 1.被告已同意下整組丟棄（本院卷第395頁），不得再主張(床 包5,980元、枕頭1,498元)。
2.依民事訴訟法第436條之14第1款(本院卷第603頁)認定。
被證6-1~3、11、14 1.被告未提出全新的購買證明，且所提的資料，無法認定為原 告惡意使用並可歸責所致而應賠償(清潔費5,000元)。
2.依民事訴訟法第436條之14第1款(本院卷第603頁)認定。
被證7-1~2 1.依原證4、原證15（108年7月7日影片），可以認定飲水機當 時尚能運作。
2.證人謝萬發指出估價單是108年9月23日，前一兩個月開立的，距原告108年7月7日搬離，已有相當時間，難以認定是原告惡意使用所造成的損壞，而應由原告賠償1,500元。
3.依民事訴訟法第436條之14第1款(本院卷第603頁)認定。
被證8~11、14、15、18~23 1.無法認定為原告惡意使用且全部毀損而應購買新品或更換零件，並可歸責原告(鞋櫃2,500元、書桌2,800元、桌邊櫃1,900元、電腦椅1,800元、洗衣機上蓋1,000元、燈管160元、液晶電視22,500元)。
2.依民事訴訟法第436條之14第1款(本院卷第603頁)認定。
被證12、13、16、17 1.無法認定25萬元支出與原告有關，且被告對原告所提告訴也經檢察官以證據不足為理由不起訴處分。
2.依民事訴訟法第436條之14第1款(本院卷第603頁)認定。
四、綜上，原告於系爭契約租期屆滿後，請求返還押租金32,000元及自108年8月8日(原告雖主張自7月8日起算，但因不能認定已於同年7月7日提前終止，故仍應以起訴狀繕本送達翌日起算)起至清償日止，按年息5%計算之利息，有理由，應准。
原告超出該准許部分的請求，無理由，應駁回。
原告經駁回的請求，假執行的聲請已失依據，應併駁回。
五、本件事證已明，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後不影響上述認定，故不一一說明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依被告聲請為得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第79條計算如下。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
訴訟費用計算書
項 目 金 額 備 註
第一審裁判費 1,000元 (被告負擔320元)
(依勝負比率定)
證人費 530元 (無法認定，應由聲 請人即被告負擔全部)小 計 (被告應負擔850元)
合 計 1,530元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
書記官 翁挺育
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
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