臺北簡易庭民事-TPEV,108,北簡,11595,20200603,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
108年度北簡字第11595號
原 告 吳美霖
訴訟代理人 沈明欣律師
被 告 楊雲傑
兼
訴訟代理人 楊佩怡

上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國109年5月13日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰參拾壹元，及自民國一百零八年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
但被告如以新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由
壹、程序事項
原告起訴時，係請求被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付新臺幣（下同）64萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
嗣以民事準備書㈠狀減縮聲明為：被告應連帶給付原告44萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第47頁），此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告楊佩怡邀被告楊雲傑為連帶保證人，以個人名義於民國107年11月21日與原告簽約，向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路00號11樓房屋（下稱系爭房屋），租期自107年12月1日起至112年11月30日止，租金每月20萬元（下稱系爭租約）。
於108年7月間，被告楊佩怡以經營問題為由向原告表明提前終止系爭租約，僅承租至108年7月底，並簽立切結書（下稱系爭切結書）。
被告楊佩怡雖於108年7月底搬離，惟尚積欠108年6、7月共2個月租金合計40萬元；
且依系爭租約第3條、第15條約定，系爭房屋之管理費及水電費由被告負擔，系爭租約終止時，尚有108年4月至同年7月共4個月之管理費3萬1,446元、水費753元及電費1萬2,432元未繳納，以上合計44萬4,631元。
又依系爭租約第18條及系爭切結書，被告於租期屆滿前提前搬離，押租保證金應作為賠償（違約金）或同意讓原告沒收，無從抵充本件所欠租金等費用。
爰依系爭租約及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟。
並聲明：1.被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付原告44萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）系爭租約係以訴外人區塊家族國際股份有限公司（下稱區塊公司）名義簽約，但被告楊佩怡自108年3月起已不再是區塊公司之負責人，無須負連帶責任。原告提出之房屋租
賃契約書是被告付訂金時所簽之第一份契約書（如本院卷
第7至9頁），後來有加註「區塊家族國際（股）公司」文字的是第二份契約書（如本院卷第117至123頁），標的物均記載11樓，但原告影印契約書加註「之一」，並加蓋原告「吳美霖」印章，由第二份契約書取代第一份契約書。
（二）原告因被告不知悉消費者保護法第17條第1項定型化契約規定，以自訂合約及口頭答應被告，系爭房屋會預留桌椅
、投影機及可變更防火門之設計，和建築消防皆可移轉至
被告名下，讓被告誤以為系爭房屋能作為所需之辦公處所
而簽約。詎簽約後被告知無法變更大門等設計，消防安檢
也無法使用，與原先說法不同，導致被告無法順利營運。
另原告未解說系爭房屋環境，致被告承租系爭房屋後，常
出現閒雜人經過系爭房屋走上屋頂，並常有陌生人來使用
廁所及用水，影響被告經營公司運作，經被告多次口頭提
出後皆無任何改善，造成被告退租原因之一。
（三）嗣被告於108年7月1日與原告協商，原告同意讓被告至7月底前搬離即可，且口頭答應租金只算到6月份，並要求被
告交出系爭房屋之鑰匙，讓原告7月間能帶其他租客參觀
房屋。因原告以房東之姿逼迫被告楊佩怡簽下系爭切結書
才可以結束協商，被告楊佩怡始簽立系爭切結書。惟依土
地法規定，房客積欠租金再扣除擔保金（即押金）外，再
積欠2個月以上時，房東才能請求收回房屋。且原告助理
於108年7月3日以通訊軟體告知被告要領取整付鑰匙準備帶人看屋，被告於同年月28日即以通訊軟體請原告寬限3個月期間以償還108年6月份租金，原告讀取後未表示任何意見，應係默認願寬限期間。
又被告願以2個月押金共40萬元作為抵扣費用。
（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由
（一）原告主張系爭租約之承租人為原告楊佩怡之事實，業據其提出房屋租賃契約書為證（本院卷第7至9頁），被告亦自認有簽訂該契約書，僅抗辯後來有簽訂第二份契約書（如
本院卷第117至123頁），取代前開契約書云云。
惟按私文書應由舉證人證其真正；但他造於其真正無爭執者，不在
此限，民事訴訟法第357條定有明文。
查原告所提出之房屋租賃契約書為真正一節，被告並無爭執，堪信為真。觀
諸該契約書上所載，承租人為楊佩怡（本院卷第7頁）。
至被告固提出另有加註「區塊家族國際（股）公司」文字
之房屋租賃契約書（如本院卷第117至123頁），惟此文書之真正為原告所否認，應由被告舉證證明。被告固以該契
約書第一條：「...11樓之一」文字處有加蓋原告「吳美霖」之印文為由，主張該契約書為真正。惟查，被告所提
出之房屋租賃契約書，除第1頁（本院卷第119頁）在上述文字處有加蓋「吳美霖」名義之印文（惟原告否認該印文
為真正），其餘均為影本。且觀諸二份契約書之立契約人
欄之簽章，並不一致，包含「吳美霖」、「楊佩怡」、「
楊雲傑」之簽名均不相同，加蓋印文之位置高低亦不同。
則被告所謂第二份契約書，顯非由第一份契約書影印後加
註而成；且姑不論第1頁加蓋「吳美霖」之印文是否為真
正，此契約書其餘部分均為影本，自無法證明第3頁之立
契約人欄之簽章為真正（本院卷第123頁）。
況查，區塊家族國際股份有限公司於107年8月8日設立登記，斯時負責人為楊佩怡（本院卷第151頁），而系爭租約於107年11月21日簽訂，倘承租人係區塊公司，理應記載完整之公司名稱「區塊家族國際股份有限公司」並加蓋公司章及負責
人印章，然被告所提出之契約書，其立契約人（乙方）欄
之正下方係簽署「楊佩怡」並蓋章，另在其旁側以略小字
樣加記「區塊家族國際（股）公司」，亦無加蓋公司章，
顯異於一般契約書之記載方式，自難採信。是被告楊佩怡
抗辯其並非承租人，為無可採。系爭租約係以被告楊佩怡
為承租人，被告楊雲傑為連帶保證人，洵堪認定。
（二）且被告並未支付108年6、7月共2個月租金合計40萬元；
另尚有管理費3萬1,446元、水費753元及電費1萬2,432元未繳納之事實，為被告所不爭執，洵堪認定。被告固抗辯原
告有口頭同意租金只算到6月份云云，惟此為原告所否認
，被告復未舉證證明，自難遽採。
（三）又原告主張被告簽訂系爭切結書，依系爭租約第18條及系爭切結書，被告於租期屆滿前提前搬離，押租保證金應作
為賠償（違約金）或同意讓原告沒收。被告楊佩怡固抗辯
其係遭脅迫簽訂系爭切結書云云，惟並未舉證以實其說，
自無足採。
茲觀諸系爭切結書所載「乙方...因經營問題向甲方出終結本合約（合約指台北市○○路00號11F租約）。
甲方要求乙方在7月10日前支付6月份房租20萬元，甲方同意讓乙方到7月底在搬離並交還甲方。乙方因違約同意
甲方沒收40萬元押金。
乙方必需在搬離時將公司登記遷出。」
等旨（本院卷第11頁），並參酌系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方二個月租金，乙方決無異
議。
2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議」（本院卷第8至9頁），堪認系爭切結書所載「乙方因違約同意甲方沒收40萬元押金」，應係指系爭租約第18條第1項所定「…1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方二個月租金…」。
（四）依上述說明，本件固有違約金之約定。
惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定
核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核
減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人
訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。另按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀
事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能
依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務
已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額
，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人
實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約
金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。
查被告已依約於108年7月底搬離系爭房屋，衡酌系爭租約租期自107年12月1日起至112年11月30日止，計5年，系爭租約提前於108年7月終止，考量原告固因此損失預期租金收益，惟終止後系爭房屋仍得為其他利用，原告復
未表明實際損害為何，本院認以12萬元計算違約金為適當，逾此部分，難認有據。
（五）又按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效
力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最
高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
查本件押租金為40萬元，當然抵充違約金12萬元後，尚餘28萬元；
再抵充被告所積欠之租金40萬元、管理費3萬1,446元、水費753元及電費1萬2,432元，尚有不足16萬4,631元。
四、從而，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付原告16萬4,631元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即108年8月24日，參見本院卷第23、25頁送達回證）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、至被告固請求鑑定其所提出之房屋租賃契約書，關於第一條在「11樓之一」文字處所加蓋之「吳美霖」印文（本院卷第119頁）是否為真正，惟依上開說明，無論此處「吳美霖」之印文是否為真正，均無礙於系爭租約之承租人為楊佩怡，並非區塊家族國際股份有限公司之認定，是尚無調查必要。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區重慶南路1 段126 巷1 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
書記官 陳怡如