臺北簡易庭民事-TPEV,108,北簡,1219,20190328,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第1219號
原 告 林麗美
訴訟代理人 林佳華
被 告 黃有為



上列當事人間請求給付租金差額事件，本院於中華民國108年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、原告主張：原告於民國101年8月起出租位於臺北市○○區○○路0段000號8 樓房屋（下稱系爭房屋）予被告居住使用（下稱系爭租約），雙方約定租期1 年，每年可續租，並以此辦理契約公證。

原告嗣於102年6月間接獲系爭房屋管理委員會通知被告因有營業行為須依規定繳納營業型管理費，惟原告將此情通知被告後，被告竟以其無商業登記、開立發票或販賣商品等情為由否認有營業行為而拒絕繳納營業型管理費，經系爭房屋管委會一再催繳後，被告始自107年4月開始繳交營業型管理費。

因被告疲於遭管委會追索管理費差額，遂向原告表示欲提前終止系爭租約，兩造遂約定於107 年5月1日點交返還系爭房屋。

而原告本以公司戶每月租金3 萬2,000元、住宅戶每月2萬8,000 元之價格招租，被告為取得廉價租金，竟惡意隱瞞租賃用途，兩造因而合意每月租金為2 萬6,300元，原告每月受有5,700元租金差額之損害，被告違反系爭租約第7條所載系爭房屋係供住家使用之約定，致原告受有自101年8月起至107年4日止共69個月之租金差額損失新臺幣（下同）39萬3,300元（計算式：5,700元×69個月＝39萬3,300元），爰依系爭租約第7條之約定提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應給付原告39萬3,300 元。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約租金乃經兩造磋商議價，每年訂約一次，6 年來租金皆相同，原告從未提及調漲租金，為何終止系爭租約後7 個月始提出本件請求，實屬濫訴。

又被告並無從事違法行為，亦無在系爭房屋從事營業行為，且原告並無受有任何損害，原告之主張應無理由等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。

(二)經查：⒈原告主張被告在系爭房屋以「心齋軒」為名從事推拿整復、販賣商品等營業活動，並提出系爭房屋門牌照片、被告名片、招生簡章、FB網頁資料、照片及訪客進出登記表為證（見本院卷第33-49頁、第53-65頁）。

惟觀諸上開照片、簡章固可見被告在系爭房屋以「心齋軒」為名從事推拿整復教學一情，然難逕以推認被告即有反覆實施以牟利之營業行為。

又觀諸原告提出之FB網頁雖可見商品標價之景象（見本院卷第41頁）、訪客進出登記表亦載有「看病」等拜訪事由，惟該FB文章發佈時間為「2016 年3月16日」，訪客登記表亦係於107年間製作（見本院卷第53-65頁），而被告於101 年間即開始承租系爭房屋，實難據此推認被告向原告承租系爭房屋時即有刻意隱瞞營業目的而佯稱為自住使用，以此方式詐欺原告致約定低價租金之情形。

又衡以原告自承其原以住宅戶每月2萬8,000 元之價格招租，經雙方同意減價始約定每月2萬6,300 元，足徵兩造就租金之金額乃經過實際磋商、議價始達成合意，原告迄無舉證證明係經被告詐欺始為前開租金之約定，自不得再請求租金差額之損害賠償。

⒉又原告主張被告違反系爭租約第7條，故以此請求被告損害賠償云云。

惟按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。

既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。

又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）。

查系爭租約第7條固約定：「使用租賃物之限制：本房屋係供住家之用。

乙方（即被告）同意遵守住戶、大樓規約及決議等規定，乙方不得違法使用，或存放危險物品影響公共安全；

若乙方有非法情事，致被取締或罰款，乙方應自行負責，概與甲方無關；

若甲方因此受損害，乙方應賠償甲方之損害。

... 。」

等情，則被告縱有締約後違反約定使用方式之情，惟此若有造成原告損害，原告始得依約請求被告損害賠償。

參諸原告於審理時所陳：（原告主張被告違反約定將系爭房屋作為營業使用，原告因此受有何損害？）住戶的安全疑慮、在臉書上曝光住家地址、費用上之差額，如果管委會追究，原告的管理費也會增加；

（原告究竟有無因被告使用房屋之行為受有財產的損害？）目前是沒有因此支出任何費用等語（見本院卷第302頁），足見原告於系爭租約存續期間並無因被告行為受有財產減少之積極損害（所受損害），至原告主張預期費用之差額並無提出證明可認其所指之預期費用差額（所失利益）乃具備客觀確定性，是難認原告因被告行為而實際受有損害，自應駁回其請求。

四、綜上所述，原告請求被告賠償其自101年8月起至107年4日止所受69個月之租金差額損失共39萬3,300 元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
臺北簡易庭 法 官 陳 瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
書 記 官 楊婷雅
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 4,300元
合 計 4,300元