臺北簡易庭民事-TPEV,109,北簡,16450,20210322,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第16450號
原 告 星聚點文創股份有限公司

法定代理人 劉明（威理投資股份有限公司指派）

訴訟代理人 黃渝清律師
陳彥希律師
被 告 寶山建設股份有限公司

法定代理人 李正津
訴訟代理人 林雯澤律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國98年1月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租臺北縣板橋市（99年12月25日升格為新北市○○區○○○路○段0號一層、二層、三層及地下一層建物（下稱系爭建物）暨同建物地下二層坡道平面車位計79個（下稱系爭停車位），租賃期間自98年4月21日起至113年12月15日止，其中自98年4月21日起至同年12月15日止為免租裝潢期，原告每月給付租金額為新臺幣（下同）304萬7,619元，營業加值稅外加由原告負擔，自租金起算日起前5年不調整，第6年起每3年調漲5％，故108年12月26日起至109年12月15日止之租金為每月352萬8,000元。

而原告向被告承租系爭建物係為經營視聽娛樂事業（即KTV），自109年1月起COVID-19(下稱新冠肺炎)疫情在國內爆發後，民眾避免前往室內密閉空間，致原告業績大受影響，與去年同期之來客數及營業收入相較大幅下降，致原告無力負擔租金，新冠肺炎疫情爆發乃兩造於簽訂系爭租約時所無法預見之劇變，且對原告之營業產生嚴重衝擊，原告為維持公司營運及員工生計，僅得依民法第272條之2第1項情事變更原則之規定，請求將系爭租約自109年4月1日起至同年9月30日止之每月租金由352萬8,000元調減為105萬8,400元，爰依民法第227條之2第1項之規定提起本件訴訟。

並聲明：系爭租約每月租金自109年4月1日起至同年9月30日止應調整為105萬8,400元。

二、被告則以：原告未能舉證證明其業績下滑全係因新冠肺炎疫情所致，臺北市中山區林森北路錢櫃KTV於109年4月26日上午發生火災事故釀成死傷，新北市政府乃針對轄內各封閉式娛樂場所加強全面安檢及臨檢，臺北市政府消防局亦加強查驗市內KTV業者之消防安全檢查，若不合格者即勒令停業，原告經營之星聚點KTV復興館即因消防安全檢查不合格而遭勒令停業，前揭因素均會影響消費意願。

又國內新型冠狀病毒疫情控制得宜，於疫情趨緩之情形下，國人產生報復性國內旅遊及消費現象，原告之來客數應已回升，原告未能舉證其109年4月至同年9月之「進場批數」與「業績降幅」之具體關係，亦未說明其每月不同之「進場批數差異」暨「業績降幅」與每月租金減至30％之具體理由及依據。

縱原告因新冠肺炎疫情致業績下滑，亦不代表其未獲利，則原告將其減少獲利轉嫁被告，是否符合民法第227條之2所規定之「顯失公平」，亦非無疑。

故原告主張系爭租約於109年4月至同年9月之每月租金應驟減70％，顯屬無據，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於98年1月10日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭建物及系爭停車位，租賃期間自98年4月21日起至113年12月15日止，其中自98年4月21日起至同年12月15日止為免租裝潢期，原告每月給付租金額為304萬7,619元，營業加值稅外加由原告負擔，自租金起算日起前5年不調整，第6年起每3年調漲5％，故108年12月26日起至109年12月15日止之租金為每月352萬8,000元，且原告向被告承租系爭建物係為經營視聽娛樂事業（即KTV）等情，業據原告提出公證書暨系爭租約影本為據（見本院卷第27至35頁），且為被告所不爭執，固堪信為真實。

㈡惟原告主張其業績受新型冠狀病毒疫情影響而大幅減少，依民法第227條之2第1項情事變更原則之規定，系爭租約於109年4月至同年9月之每月租金應調整為105萬8,400元乙節，則為原告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文，上開規定係屬為在私法自治、契約自由及當事人意思自主原則下，授予法院裁量權限來調和債之關係的衡平規定，以使債權之行使及債務之履行能實現具體之公平合理，故其適用更應注意是否符合誠實信用原則。

再按依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之，倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104年度台上字第2413號判決要旨參照）。

又按因情事變更而增減給付之法理，於適用時，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益及彼此間之關係，為公平之裁量（最高法院47年度台上字第1771號判決意旨參照），是以在天平上調整債之關係的原理，在於重新依具體狀況為利益之公平分配，易言之，此衡平裁量之運用，除了著眼一方受到不能預期之客觀情事變更所致之不利益（損失）外，尚應衡酌他方是否因此情事變更後取得不相當之利益，而顯失公平，且有此消彼長之關連性，畢竟上開原則之適用目的乃在「平衡利益」，而非「救濟損失」。

⒉原告雖以其承租系爭建物經營KTV，受新冠肺炎疫情影響，致其「營業收入」及「進場批數」與108年同期相較明顯減少，並提出109年與同期營業收入比較表（下稱系爭營業收入比較表）、109年與同期進場批數比較表（下稱系爭進場批數比較表）為據（見本院卷第181頁）。

惟對照系爭營業收入比較表及系爭進場批數比較表，其中不乏109年進場批數較108年同期減少逾50％，然其營業收入減少比例卻未逾5％之情形，甚且109年5月6日至同年月12日、同年5月20至同年月26日、同年6月3日至同年月9日、同年6月10日至同年月16日、同年6月24日至同年月30日各期之進場批數較108年同期減少64.7％至22％不等，惟各該期之營業收入卻較108年同期正成長，足認109年各期進場批數較108年同期減少乙情，與原告營業收入漲跌乙事並無必然之正向關聯性，則原告主張109年4月至同年9月進場批數受新冠肺炎疫情影響而減少，致其營業收入較108年同期大幅減少云云，已難認有據。

再觀諸系爭營業收入比較表，自109年2月5日起至同年9月29日止之各期營業收入固有較108年同期減少之情形，惟其中109年2月19日至同年月25日、同年5月6日至同年月12日、同年5月20日至同年月26日、同年6月3日至同年月9日、同年6月10日至同年月16日、同年6月24日至同年月30日各期之營業收入與108年同期相較乃為正成長，而營業收入呈負成長之各期比例由-63.7％至-0.3％不等，109年各期營業收入與108年同期相較之落差亦有日漸趨緩之情形，則以原告所提系爭營業收入比較表，至多僅得認原告於109年2月至同年9月各期營業額較諸108年同期有部分期間呈減縮之情形，惟尚難逕認該營業額減縮之原因確均係受新冠肺炎疫情影響所致，則原告主張因新冠肺炎疫情，為免系爭租約之履行發生顯失公平之情事，而有將系爭租約原定租金數額大幅調降70％之必要，殊難遽採。

⒊又系爭租約之性質屬不動產租賃契約，依契約原定之目的及效果，乃由出租人即被告將其租賃物出租予承租人即原告，以獲取該資產所生之法定孳息，而原告則因利用此資產營業獲利，並支付租金以為對價。

系爭租賃物資產之法定孳息或使用對價之金額乃依市場法則，由契約雙方本於自由意思下所形成，其所約定之租金應認係屬契約當事人皆認同之合理價額，況原告承租系爭建物經營KTV，扣除免租裝潢期之租賃期間長達15年，且系爭租約第三條就租金調幅亦有約定自第6年起每3年調漲5％（見本院卷第30頁），足認原告對於系爭租約之租金標準應已詳細核算是否符合15年租期之經濟效益，且對於國內消費市場長期發展當有所預測，各項風險、利潤與成本應已列入其考慮因素。

而109年年初新冠肺炎疫情爆發，為免疫情擴散，致國人之生活及社交方式受有限制，雖屬無法預期之突發事件，惟是否有所謂「依原有效果履行契約顯失公平」之情形，法院所應觀察者，並非僅著眼於承租人營業是否因此收入減少，更應審究系爭租賃物市場上合理之法定孳息價額是否有所增減，蓋出租人之契約義務乃提供符合債之本旨之租賃物予承租人使用，相對的，其權利即為換取相當之租金孳息，至於承租人使用租賃物後，是否有因此獲得利益，則非出租人所須擔保之範疇，故若非租賃物本身價值變動而使其租金孳息增減之情事變更，即不宜屬法院應介入調整租金之事由，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。

原告既未能說明及舉證系爭租賃物於109年4月至同年9月間之租金行情有因不動產市場變動發生大幅降價之情事，致系爭租約原約定之租金明顯高於其他市場上租賃物之合理租金，自難遽認出租人即被告有溢收超出合理租金以外之利益，造成顯失公平之結果，而有依民法第227條之2情事變更原則之規定調降租金之必要性，是原告主張109年4月至同年9日之租金應予調降，難認有據。

四、綜上所述，原告依民法第227條之2第1項之規定，請求將系爭租約每月租金自109年4月1日起至同年9月30日止應調整為105萬8,400元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 3 月 22 日
臺北簡易庭 法 官 黃珮如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 22 日
書記官 李易融