臺北簡易庭民事-TPEV,109,北簡,17750,20220218,4

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第17750號
原 告 林涵蓁
即反訴被告
訴訟代理人 王中平律師
彭子晴律師
被 告 吳建良
即反訴原告
訴訟代理人 劉家瑞律師
吳沛蓉

上列當事人間請求修復漏水等事件，於中華民國111年1月20日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號一樓之房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新台幣貳拾玖萬伍仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百一十年四月二十一日起至返還前項房屋日止，按月給付反訴原告新台幣壹拾萬元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十四，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行；
但反訴被告如以新臺幣柒佰肆拾玖萬伍仟陸佰陸拾柒元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。
㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款有明文之規定。
經查，本件原告起訴時，其聲明為「㈠被告應將其所有門牌號碼台北市○○區○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋）如附圖所示A部分之漏水修復至不漏水之狀態。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）313,135元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」
（見本院卷㈠第11頁）；
嗣於民國109年11月24日民事變更訴之聲明暨追加起訴狀變更其聲明為：「 ㈠被告應將
其所有系爭房屋如附圖所示A部分、騎樓天花板
、房屋右側部分之天花板、地板之漏水修復至不漏水之狀態。
㈡被告應按台北市政府84年9月27日公告「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」、94年8月29日公告「變更『修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」及91年7月18日公告「擬定臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用管制要點條文案」，辦理系爭房屋之回饋及變更使用執照，使該房屋得作為「F211010建材零售業」之營業使用及營業登記。
㈢被告應給付原告211,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」
（見本院卷㈠第193頁），故原告係將請求給付回饋金283,135元部分，變更為請求被告依法辦理回饋，使系爭房屋得以作為「F211010建材零售業」之營業使用並合法為營業登記，並追加請求被告修復3處漏水，及返還已付租金181,000元，是原告前揭變更追加請求部分與起訴之請求係基於同一原因事實，且無害於被告程序權之保障，符合訴訟經濟，亦不甚礙被告防禦及訴訟終結，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、又按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；
反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。
而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。
即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。
經查，原告起訴係依據租賃契約關係，請求被告修復漏水、依法辦理回饋、請求返還已付之租金及修繕費，而反訴原告提起反訴，係本於同一租賃契約法律關係，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋、積欠之租金、違約金及相當於租金之不當得利，故本件反訴之標的與本訴之標的及防禦方法間，於法律上及事實上均有密切關係，且審判資料亦有共通性及牽連性，是其提起反訴，核無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠原告於109年4月22日與被告簽訂租賃契約承租系爭房屋，作為原告經營磁磚建材零售業務之用，因被告要求故簽署二份租約，其中之一為兩造實際合意簽署之契約（下稱系爭租約），內容約定租金每月6萬元，自110年1月起調整為7萬元，租期自109年6月1日起5年，並約定免租裝潢期2個月。
系爭房屋有多處漏水、破敗之瑕疵，經催告修繕後未果由原告自行完成修繕，並已支付修繕費用3萬元外，尚有系爭房屋之左側前方銜接大樓樓梯間之牆面即附圖所示A部分、附件一所示騎樓天花板、附件二所示房屋右側部分天花板及地板之漏水狀態持續，多處漏水經原告催告被告修繕而不為修繕，嚴重影響租賃物之使用，被告未盡租賃物保持義務及修繕義務，爰依民法第423條、第429條請求被告將如訴之聲明第一項處修繕至不再漏水之狀態。
㈡被告明知原告承租系爭房屋，即係作為經營磁磚建材零售業務之用，此為雙方共同主觀認知之使用、收益狀態，係出租人之給付義務及內容，而「建材零售業」乃原告磁磚事業之主要業務，故於承租之時即特別提出詢問，被告對於原告詢問可否登記零售業之回應為「應該是可以」，而「細節可以再查詢」，更表示被告身為房東完全瞭解並非可以商業登記即能為所有營業類別之合法登記，而本件房屋需達成合於使用狀態之細節，即「系爭房屋應繳納回饋金始得作為建材零售業務使用」係可再查詢並完成。
輔以被告及被告配偶曾多次至原告原設於台北市○○街○號之「程楹精品磁磚」門市洽談承租細節，系爭租約簽署當日亦然，被告名下有複數房產出租，對其自身名下房產能為、不能為何種使用應最知之甚詳，應有高於一般房客之注意程度，以及繳納回饋金後所得房產價值提升之利益乃歸屬於被告名下之不動產，而非身為承租人之原告享有等情觀之，使系爭房屋得作為建材零售業務使用而繳納回饋金，係被告應負「使租賃物合於約定使用狀態」之義務，不可任由被告概括主張系爭房屋可做商業登記即脫免其義務。
故簽署、交付及配合辦理有關系爭房屋進行裝修、營業所必須之文件、程序，以及提供得以合法登記建材零售業務之租賃物為雙方共同主觀認知之使用、收益狀態，係出租人之給付義務及內容，被告應依租約及民法第423條交付除合於所約定使用、收益之租賃物交予承租人。
原告察覺系爭房屋依台北市營業場所土地分區使用管制與建築管理規定，在未依法辦理回饋之前，無法登記設置建材零售業務，隨即向被告反映系爭房屋不符租賃契約使用目的之事實，被告亦親向台北市建築工程管理處查證，確認需繳納約283,000元之回饋金方得變更使用設置建材零售業務。
被告本已同意承擔回饋金費用，並與原告談妥以每月減租5千元方式給付，不料被告當日便旋即變卦，直接避不見面，至今仍未辦理。
系爭房屋土地使用分區為「敦化南北路特定專用區（B區）」，按『擬訂「臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用管制要點」條文案』：「六、本地區基地各種開發方式之變更條件 (含基地條件及回饋條件)，仍依84年9月27日本府都二字第8406437700號發布實施之「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」之規定辦理，即Ａ區內補足街廓及配合鄰近已變更為商業區之道路轉角第一街廓部分及Ｂ區比照變更為第三種商業區使用之回饋條件。
」，被告應辦理回饋，完納283,135元回饋金後，使系爭房屋以雙方共同主觀認知之「F211010建材零售業」為合法登記及營業，該等事項僅所有權人之被告同意始得為之，原告無法自行辦理上開回饋或變更使用執照，故請求如為訴之聲明第二項，依租賃契約、民法第423條、第429條、第227條第1項、第254條前段及合意由被告承擔回饋金之契約請求權，被告應使系爭房屋得以作為「F211010建材零售業」之營業使用並合法為營業登記。
㈢被告應給付已付租金181,000元，及已支出修繕費用3萬元，合計211,000元。
被告違反民法第423條，拒不修繕系爭房屋之漏水及拒不辦理回饋而使系爭房屋無法以「建材零售業」營業使用及合法登記，自始未交付合於約定使用之租賃物予原告，且導致原告完全無法作「建材零售業」營業使用，被告於該期間之給付義務因租賃契約繼續給付之性質，逾期之給付已無補正之可能而陷於不能，因可歸責於被告事由而完全未提供合於約定之租賃物期間，使契約目的為不達，原告應無支付租金之義務，依民法第441條反面解釋，亦得相同結論，請求返還已支出租金181,000元。
又就修繕費用3萬元部分，原告已就下列漏水催告修繕而被告仍不修繕，爰依民法第423條、第430條、第176條請求返還修繕費用：⒈原有大樓糞管竟位於系爭房屋正中間天花板內，並持續於上方滲漏糞、污水，臭氣漫天，在被告拒絕修繕下，原告僅能於漏水處重新放置大鐵盤後，再另行重新設置適當之水管接出排放。
⒉位於房屋右方外推處之廁所天花板有漏水情形，在被告拒絕修繕下，原告以鐵片修繕並施做防水工程。
⒊系爭房屋之右側及後面牆面有多處大洞，在被告拒絕修繕下，原告僅能先以鐵板修補。
⒋系爭房屋之主要樑柱均遭穿孔破壞，在被告拒絕修繕下，原告以水泥完成修補。
⒌系爭房屋原有不當裝設之一長斜管及冷氣管，被告同意重新裝設該管，其下銜接鐵片欲一併施作，詎料被告出爾反爾又拒絕修繕，在被告拒絕修繕下原告為免受損害，僅能於裝修時一併改正管線使其沿牆面設置。
承上，原告確實通知漏水瑕疵，嗣被告即與設計師助理人員聯繫表示其拒絕修繕，除左側前方銜接大樓樓梯間之牆面至今仍未修繕，其餘已由原告完成修繕並支出3萬元。
㈣並聲明：⒈被告應將其所有系爭房屋如附圖所示A部分、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板、地板之漏水修復至不漏水之狀態。
⒉被告應按台北市政府84年9月27日公告「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」、94年8月29日公告「變更『修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」及91年7月18日公告「擬定臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用管制要點條文案」，辦理系爭房屋之回饋及變更使用執照，使該房屋得作為「F211010建材零售業」之營業使用及營業登記。
⒊被告應給付原告211,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告辯稱：
㈠原告僅依約給付109年7、8、9月之月租金18萬元及額外轉帳給付1千元，合計181,000元，原告其後即未依約給付租金，被告乃以109年台北信義郵局492號存證信函向原告催告給付租金，惟原告收受後拒絕給付。
被告再以109年台北信義郵局512號存證信函催告給付租金，並同時以該函告知原告如於函達後7日內未依約全額清償積欠之租金，即以該函為終止雙方租賃契約之意思表示。
因原告於109年12月仍未繳納所積欠租金，累積遲付租金總額已達二個月，故被告以109年台北信義郵局573號存證信函向原告催告清償所積欠之租金，並行使租賃契約終止權。
被告更於本件訴訟繫屬中，以民事答辯㈡狀為催告清償積欠租金並為終止租約返還房屋之意思表示，再以民事答辯㈢狀為催告清償積欠租金、終止租約返還房屋之意思表示，又於110年2月4日以110年台北信義郵局81號存證信函向原告催告給付租金，並行使租賃契約終止權。
被告更於110年4月19日以110年台北信義郵局173號存證信函向原告催告給付租金，並行使租賃契約終止權。
為免爭議，被告特以答辯㈤狀，再度向原告催告於收受後5日內，清償以押租保證金相抵後仍積欠之租金，並聲明如原告未遵期清償所積欠之租金，則雙方就系爭房屋之租賃關係即告終止。
雙方之租賃關係自109年11月17日即已終止，因此原告因租賃關係所生之修繕請求權已失所附麗，故原告請求修復漏水之主張並無理由。
況被告在109年9月29日接獲原告之漏水訊息後，便告知原告已將漏水修復。
㈡兩造從未以租約或其他協議約定被告應向台北市政府辦理變更系爭房屋之使用執造，被告亦未承諾向台北市政府辦理變更系爭房屋之使用執造。
退步而言，雙方之租賃關係自109年11月17日即已終止，原告既已非系爭房屋之承租人，則原告請求辦理變更系爭房屋之使用執造，並無理由。
㈢原告於承租前已詳細檢視過系爭房屋之現況始決定租屋，原告對於所稱之各項瑕疵，於簽約前早已知悉，並主動表示會於店面裝修時一併自行處理。
又被告對於系爭房屋縱有修繕義務，原告亦應依民法430條之規定，先行催告被告，並經被告審酌狀況後，鳩工估價修繕，惟原告因有前項承諾，故於修繕前均未先行通知被告，復又請求修繕費用，不僅有違誠信原則，且直接剝奪被告依法保障之審視權利。
若原告確實已支付如報價單所載之3萬元予第三人並有憑證可稽，則被告有意願在原告撤回本件起訴並放棄其餘請求之前提下，給付原告如憑證所載金額不高於3萬元之修繕費用。
又原告既已確實自系爭租約簽訂日起至今持續占有並使用系爭房屋，則原告請求被告返還181,000元之租金，亦無理由。
㈣交付得合法登記建材零售業之租屋並非被告之主給付義務，原告依法不得據以主張同時履行抗辯。
被告否認有為任何保證系爭房屋得合法登記建材零售業之情，原告應盡實質舉證責任。
系爭房屋符合原告公司得經營所營項目F401010(國際貿易業)、F205040(家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業)、F206010(五金零售業)之行政管制規定，被告已依民法第423條規定將系爭房屋以合於約定合法經營使用收益之狀態交付原告。
原告於109年4月18日雙方簽署系爭租約前，已自行向台北市政府申請查詢系爭房屋之營業場所土地使用分區管制與建築管理規定，更於簽署系爭租約後1日(109年4月23日)即獲知查詢結果，而仍於109年4月30日自行將其公司所在地址變更登記為系爭房屋地址且就該屋持續為事實上之使用，且於109年6月30日雙方約定之免租裝潢期截止，自109年7月1日開始至9月30日為止，原告在明知系爭房屋現況不得經營建材零售業之前題下，仍就系爭房屋持續為事實上使用並支付3個月之租金予被告。
此顯示原告自始即明知雙方未就系爭房屋是否可經營建材零售業此特定類別有合意約定
，因此被告以現況交付原告得做為國際貿易業、家具寢具廚房器具裝設品零售業、五金零售業商業經營使用之房屋並未違反民法第423條規定之主給付義務，原告以被告未交付可登記為建材零售業之房屋為同時履行抗辯，並無理由。
又原告如認有系爭租屋漏水之事實，應依民法第430條之規定催告被告修繕，倘被告未於所定期限修繕，原告亦僅得終止契約或自行修繕而請求被告償還其費用，或於租金中扣除之，原告不得主張同時履行抗辯權。
㈤並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於109年4月22日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租金每月6萬元，自110年1月起調整為7萬元，租期自109年6月1日起5年，並約定免租裝潢期2個月，原告並交付14萬元押租金予被告。
㈡原告依約給付109年7、8、9月之月租金18萬元及另轉帳給付1千元，合計181,000元，其後即未再給付租金。
四、原告請求被告應將其所有系爭房屋如附圖所示A部分、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板、地板之漏水修復至不漏水之狀態；
辦理系爭房屋之回饋及變更使用執照，使該房屋得作為「F211010建材零售業」之營業使用及營業登記；
並應給付原告211,000元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；
又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。
而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決可資參照）。
經查，原告僅給付109年7、8、9月之月租金18萬元及另轉帳給付1千元，合計181,000元，而原告自109年10月起即未給付租金等情，已如前述，是原告至110年2月1日止，已積欠319,000元租金（即109年10月59,000元、109年10、11月各6萬元、110年1、2月各7萬元），經抵償14萬元押租金後，原告積欠之租金已達2個月，故被告應自110年2月後，始取得合法催告權利。
又被告於110年2月14日以存證信函催告原告給付租金，原告迄未給付租金，被告並於110年4月9日以存證信函向原告為終止系爭租約之意思表示，而前揭存證信函分別經原告於110年2月5日、110年4月20日收受等情，有被告提出之存證信函及回執等件影本在卷可稽（見本院卷㈡第27頁至第39頁、第201頁至第206頁），是系爭租約因原告積欠租金而經被告於110年4月20日終止。
㈡原告雖主張被告未提供合於「F211010建材零售業」之營業使用並以「F211010建材零售業」合法為營業登記之系爭房屋，顯未自始交付或使系爭房屋合於約定之使用目的，原告得依民法第264條主張同時履行抗辯權拒絕支付租金云云。
經查，原告固主張被告同意承擔回饋金費用云云，並提出line對話紀錄為證（見本院卷㈠第101頁），惟稽諸該對話內容，被告並未表示同意負擔回饋金。
而經本院向數字科技股份有限公司函調兩造就系爭房屋之在線諮詢內容，「（原告：）地址應該可以登記零售業嗎？」、「（被告：）是商業用的，應該是可以，細節可以的時候再查詢」、「（被告）方便請教您是要做什麼用途的嗎？」、「（原告：）我是做進口磁磚」、「（被告：）家人說因為隔壁鄰居也是做磁磚的
所以怕說比較不好意思」、「（被告：）不好意思 剛剛我
有說明因為隔壁鄰居也是做磁磚的」、「（被告：）所以我們才沒有再跟您約時間」、「（原告：）你們鄰居是做工地案件，我是做設計師的，完全沒有差別，我都以進口磁磚為主，自己本身有進一些東西，所以完全不一樣」、「
（原告：）我未來還會有進口廚具進來」等語，有數字科技股份有限公司109年10月30日數字(法)字第1091030002號函在卷可佐（見本院卷㈠第149頁至第152頁），是由前揭對話被告並未保證並承諾系爭房屋可供原告經營建材零售業使用。
而原告於109年4月23日即簽立系爭租約之翌日，即已知悉系爭房屋不符合「F211010建材零售業，須辦理回饋後始得設置」等情，有原告提出之營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢案件明細表在卷可參（見本院卷㈠第89頁），惟原告仍於109年4月23日將原告公司之所在地址變更為系爭房屋地址，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可考（見本院卷㈡第163頁），且原告於2個月之免租裝潢期內並未與被告商議解約，並在免租裝潢期滿後，亦連續3個月按月給付使用系爭房屋全額租金，而系爭房屋就原告公司所營事業項目之F401010(國際貿易業)、F205040(家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業)、F206010(五金零售業)均符合台北市政府之行政管制規定，原告並實際於系爭房屋為營業使用，亦有被告提出之照片在卷足參（見本院卷㈡第151頁至第161頁），是系爭房屋已符合系爭租約第6條「本房屋供營業使用」之目的，尚難謂被告違反民法第423條規定出租人之給付義務，故原告以被告未交付可登記為建材零售業之房屋為同時履行抗辯，並無理由。
㈢原告又主張被告拒不修繕如附圖及附件所示系爭房屋左側前方銜接大樓樓梯間之牆面、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板及地板之漏水瑕疵，顯未自始未交付或使系爭租賃物合於約定之使用目的，原告得依民法第264條主張同時履行抗辯權拒絕支付租金云云，按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。
此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。
是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。
又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。
復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。
是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法第430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最高法院86年度台上字第 1675號判決可資參照）。
又承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。
依該條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年台上字第2640號判決要旨參照）。
經查，原告主張系爭房屋有如附圖及附件所示系爭房屋左側前方銜接大樓樓梯間之牆面、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板及地板之漏水瑕疵，並提出附圖及附件之照片在卷可稽（見本院卷㈠第31頁、第209頁至第213頁），被告則辯稱其已修繕完畢等語，原告雖予以否認，惟觀諸前揭照片，僅有極小面積比例因滲水而有剝落情形，且原告實際於系爭房屋為營業使用，亦有被告提出之照片在卷可佐（見本院卷㈡第151頁至第161頁），原告並未舉證證明其所主張之漏水瑕疵，致其不能依約定為租賃物使用收益，及不能使用收益之程度及期間，則其以此為拒絕給付全部租金之同時履行抗辯，即屬無據。
㈣綜上，原告以被告未提供合於「建材零售業」之營業使用並合法為營業登記之系爭房屋，及被告拒不修繕漏水瑕疵為由，而為同時履行抗辯並拒絕給付租金為無理由，系爭租約因原告積欠租金而經被告於110年4月20日終止，已如前述，兩造間既已無租賃關係，則原告請求被告將其所有系爭房屋如附圖所示A部分、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板、地板之漏水修復至不漏水之狀態，及請求被告辦理系爭房屋之回饋及變更使用執照，使該房屋得作為「F211010建材零售業」之營業使用及營業登記，即無理由。
原告另請求被告返還已支付之租金181,000元，惟系爭房屋並無原告所主張因可歸責於被告事由而未完全提供合於約定之租賃物之情事，亦如前述，是原告請求返還181,000元，亦屬無據。
㈤原告另請求被告返還修繕費用3萬元，惟按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條有明文之規定。
是承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。
查本件被告否認原告曾定相當期限通知修繕，原告雖提出line對話紀錄為證（見本院卷㈠第75頁），惟原告於對話中，僅提及「阿姨明天泥做師父早上10點會來店裡」、「麻煩你再來一趟」、「廁所鐵皮上面在漏水」等語，並未定相當期限通知被告修繕，是原告依民法第430條規定請求被告給付修繕費用，並無理由。
原告雖又依民法第176條請求被告返還修繕費用，惟按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條定有明文。
查依原告所提出之line對話紀錄，其中提及「今天早上房東說不太想租給您說裝修的事情先暫停…」，是尚難謂原告所為之修繕係利於被告，且不違反被告之意思，且被告對於原告是否實際支付修繕費用亦有爭執，原告並未予以舉證，故原告請求修繕費用3萬元，洵屬無據。
五、從而，原告提起本件訴訟，請求被告將其所有系爭房屋如附圖所示A部分、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板、地板之漏水修復至不漏水之狀態；
暨請求被告按台北市政府84年9月27日公告「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」、94年8月29日公告「變更『修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」及91年7月18日公告「擬定臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築物使用管制要點條文案」，辦理系爭房屋之回饋及變更使用執照，使該房屋得作為「F211010建材零售業」之營業使用及營業登記；
並請求被告給付原告211,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠反訴原告與反訴被告就系爭房屋簽訂系爭租約，惟反訴被告僅依約給付109年7、8、9月之月租金18萬元及額外轉帳給付1千元，反訴被告未依約足額給付109年10月租金，反訴原告即以存證信函向反訴被告催告給付租金，惟反訴被告收受後拒絕給付。
因反訴被告109年11月1日仍未依約給付當月租金與積欠之租金，反訴原告再以存證信函催告給付租金，並同時以該函告知反訴被告如於函達後7日內未依約全額清償積欠之租金，則反訴原告即以該函為終止雙方租賃契約之意思表示。
反訴被告於收受催告並限期繳納之存證信函後，仍拒絕清償所積欠之租金債務且亦未繳納109年12月之租金，故反訴原告再以存證信函向反訴被告表示：確認雙方已無租賃關係，請求清償所積欠之租金，及將系爭房屋騰空返還，並告知並請求給付自租約終止日起至騰空返還系爭租屋為止，相當租金之不當得利與相當壹倍租金之違約金。
反訴原告為表慎重亦於本件訴訟繫屬中以民事答辯狀㈡、民事答辯狀㈢向反訴被告為終止雙方租賃契約、騰空返還系爭租屋、給付租金、給付不當得利、給付違約金之意思表示。
反訴原告為免爭議，於110年2月4日，以台北信義郵局第81號存證信函再次向反訴被告為前項之相同意思表示，並經反訴被告收受
。
反訴原告更於110年4月19日，以台北信義郵局第173號存證信函再次向反訴被告為前項之相同意思表示。
依據雙方租賃契約以及民法第440條之規定，雙方就系爭房屋之租賃關係事實上已告終止，依系爭租賃契約第11條第1項、民法第455條、民法第767條第1項前段之規定，反訴被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還予反訴原告。
㈡反訴被告於租賃關係存續中，未繳納109年11月、12月之租金，109年10月僅繳納1千元，因此反訴被告合計積欠反訴原告179,000元之租金債務。
又反訴被告與反訴原告間之租賃關係已終止，反訴被告占有系爭房屋已無法律上之原因，因此反訴被告於系爭房屋未騰空返還反訴原告前仍應依租賃契約第11條第3項約定以及我國民法不當得利之規定，給付反訴原告相當109年1月至4月租金之不當得利，即28萬元。
又反訴被告與反訴原告間之租賃關係已終止，反訴被告於租賃關係終止後卻拒絕交還系爭房屋，依系爭租約第11條第3項之約定，反訴被告於系爭房屋未騰空返還反訴原告前，另應給付反訴原告自租約終止之日起至返還房屋之日止，按房租壹倍計算之違約金。
反訴被告於109年12月10日收受反訴原告所寄發之存證信函，因此反訴原告自得請求反訴被告給付109年12月11日起至本件反訴狀提出日為止之違約金，計297,311元【計算式：6萬元×(21/31)個月+7萬元x (3+20/30)個月＝40,645元+256,666元=297,311元】，故反訴被告應給付反訴原告之租金債務、相當租金債務以及違約金債務合計為756,311元（計算式：179,000+280,000+297,311=756,311元）。
另依雙方租賃契約，反訴原告亦應於騰空返還系爭房屋予反訴原告前，按月給付相當於租金之債務以及違約金債務，合計14萬元。
㈢並聲明：⒈反訴被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還反訴原告。
⒉反訴被告應給付反訴原告756,311元。
⒊反訴被告應自110年5月1日起至房屋返還日止，按月給付反訴原告14萬元。
⒋就第一項、第二項聲明，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：
㈠反訴原告終止本件租約之表示不生效力，請求返還租賃物無理由。
反訴原告以109年11月06日台北信義郵局512號存證信函限期催告給付租金並終止契約時，反訴被告遲付租金之總額未達二個月金額。
反訴被告因反訴原告自始未交付合於租賃目的之房屋且拒不修繕漏水瑕疵而無法營業至今，勉力給付109年7月、8月、9月三期租金後，不得已於109年10月1日欠付一期租金6萬元，而於109年11月2日給付被告1千元，故反訴原告以109年11月06日（送達日11月9日）台北信義郵局512號存證信函催告給付租金並終止契約時，縱未扣除所交付押租金總額14萬元，遲付租金之總額為119,000元，亦不達租金2個月之總額12萬元，遲延給付亦未逾2個月，反訴原告未取得終止權，終止本件租約之表示不生效力。
㈡反訴原告既無法提供合於「F211010建材零售業」之營業使用並以「F211010建材零售業」合法為營業登記之系爭房屋，及拒不修繕系爭房屋左側前方銜接大樓樓梯間之牆面（如附圖所示A）、騎樓天花板、房屋右側部分之天花板及地板之漏水瑕疵，顯未自始未交付或使系爭租賃物合於約定之使用目的，反訴被告自得依民法第264條主張同時履行抗辯權拒絕支付租金，或至少自109年12月1日該期應付租金起即得拒絕給付。
反訴被告已於109年11月24日為同時履行抗辯拒絕給付租金，自無欠租逾二個月租金總額，反訴原告不得以109年12月8日台北信義郵局573號存證信函（送達日12月10日）終止租約。
故反訴原告主張本件租約已終止，並無理由。
反訴原告於反訴被告在109年11月24日為同時履行抗辯拒絕給付租金後所為之意思表示，反訴被告就得主張拒絕之租金給付並無遲延責任，租約未合法終止。
㈢反訴原告未合法終止租賃契約，故其不當得利及違約金之主張皆無理由。
又反訴原告違反民法第423條，拒不修繕系爭房屋之漏水及拒不辦理回饋而使系爭房屋無法以「建材零售業」營業使用及合法登記，自始未交付合於約定使用之租賃物予反訴被告，導致完全無法作「建材零售業」營業使用
，反訴原告於該期間之給付義務因租賃契約繼續給付之性質，逾期之給付已無補正之可能而陷於不能，因可歸責於反訴原告事由而完全未提供合於約定之租賃物期間，反訴被告應無支付租金之義務。
況系爭租約約定之違約金顯然過高，應予酌減之。已交付之押租金14萬元亦應扣減之。
㈣並聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經查，反訴被告以反訴原告未提供合於「建材零售業」之營業使用並合法為營業登記之系爭房屋，及反訴原告拒不修繕漏水瑕疵為由，為同時履行抗辯並拒絕給付租金為無理由，系爭租約因反訴被告積欠租金而經反訴原告於110年4月20日終止等情，已如前述，兩造間既已無租賃關係，則反訴原告請求反訴被告遷讓返還房屋及給付積欠之租金即屬有據。
而反訴被告至109年4月20日止積欠租金計435,667元【計算式：59,000（109年10月租金）+120,000（109年10、11月租金）+210,000（110年1-3月租金）+46,667（110年4月租金，即70,000x20/30）=435,667】。
又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號裁判意旨參照），是反訴被告辯稱應扣減已交付之押租金14萬元，為有理由，故本件扣減反訴被告交付之14萬元押租金後，反訴原告得請求反訴被告給付295,667元。
四、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決可資參照）。
查兩造間系爭租約已經反訴原告於110年4月20日終止，已如前述，則反訴被告自翌日起即屬無權占有系爭房屋，是依上開說明，反訴原告請求反訴被告給付自110年4月21日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利7萬元
，為有理由。
五、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。
此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。
而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；
債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。
倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
查系爭契約第11條第3項固約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者
，以日租金折算）之違約金至返還為止。」
，惟本院審酌反訴原告因反訴被告無權占有房屋所受之主要損害，應係無法使用、收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，反訴原告既已請求被告給付自110年4月21日起至遷讓房屋止，按月給付相當於租金之不當得利7萬元，業如前述，則其損害已大致足以填補，原告再請求按月以1倍租金計算之違約金，顯屬過高，本院認應酌減至按月賠償3萬元計算之違約金為適當。
六、從而，反訴原告提起本件訴訟，請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；
並請求反訴被告給付反訴原告295,667元，及自110年4月21日起至房屋返還日止，按月給付反訴原告10萬元（含不當得利7萬元、違約金3萬元），為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
反訴被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。
又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
參、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後核與判決之結果並無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
肆、本訴及反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 郭美杏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書記官 林玗倩