臺北簡易庭民事-TPEV,109,北簡,18969,20211230,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第18969號
原 告 金亞倫
訴訟代理人 黃當庭律師
陳玟卉律師
被 告 孫紀瀛

訴訟代理人 翁國彥律師
複代理人 宋易修律師
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，於民國110年12月27日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張、聲明：被告與訴外人孫紀美為姊妹關係，被告於民國91年11月18日以買賣為原因登記為臺北市○○區○○街000號7樓之2房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，孫紀美於同日以買賣為原因登記為門牌號碼臺北市○○區○○街000號7樓之1房屋（下稱鄰屋）之所有權人，並將相鄰之分戶牆打通以共同使用。

嗣被告因欲出售系爭房屋，乃於99年4月15日前將該分戶牆以木板回隔、露臺間以南方松隔開，並於99年4月15日與原告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）將系爭房屋出售予原告，並於99年6月18日完成不動產所有權移轉登記。

原告買受該屋後即雇工進行室內裝修並入住，於107年間鄰屋所有權人孫紀美提起修復漏水訴訟（繫屬於臺灣高等法院109年度上易字第716號），經鑑定人台北市建築師公會告知方知悉上開二屋間之分戶牆隔間僅為簡易設置、並無防火功能之木板牆。

系爭分戶牆未依建物測量成果圖為直線設置，而係設置成一凸字形，致使二屋互有無權占有之情事。

該二屋戶外露臺間僅有南方松隔間，與鄰戶露臺是由南方松包覆磚牆之設置顯有差別。

上開情事致系爭房屋交易之價值因該潛在之紛爭而下降，且其木板材質於房屋防火、隔音上，也遠遜於一般15公分厚之鋼筋混凝土材質之牆壁，應認存有價值與效用上之瑕疵（下稱系爭分戶牆瑕疵）。

就系爭分戶牆瑕疵，被告基於系爭契約本於出賣人身分應對原告誠實說明，觀該契約對於系爭房屋之狀況與設備，均於第十四條及不動產標的現況說明書中清楚臚列，足證於締約當時是以該約作為就系爭房屋狀況說明之書面依據，此觀契約書中額外記載附贈「冷暖氣壹台、烘碗機壹台、吧台椅貳張、露台桌子壹張」即明。

被告稱該條註明有依現況交屋等語，然其對於上開冷氣、烘碗機等物品均詳實記載內容及數量，對於隔間牆部分卻未置一詞，惟隔間牆具備隔絕音量、防止火源延燒之重要安寧以及安全功能，與烘碗機與椅子等家具相較，無論係經濟價值或居住功能上，自屬零碎又枝節，被告既詳細表列前述枝微末節之傢具，對於具備重要功能之隔音牆理應詳實記載。

難認兩造對於「現況交屋」之認知範圍，有包含系爭隔間牆瑕疵部分。

可推認被告有未詳實說明之過失，應認可歸責於被告而未依買賣契約債之本旨提出之不完全給付，原告依民法第227條第1項準用第226條第1項請求給付回復分戶牆之費用新臺幣（下同）90,700元。

另原告因上開情事於系爭分戶牆上已為一定之裝潢，而為回復二屋間之分戶牆設置，必須拆除原先於系爭房屋分戶牆上之裝潢設置，嗣後回復原有分戶牆設置後，將此部分裝潢回復之部份，應屬加害給付，原告依民法第227條第2項請求給付382,100元，共計應給付原告472,800元（計算式：90,700+382,100=472,800）。

被告稱不完全給付之標的物瑕疵，應限縮於契約成立後始存在瑕疵云云，惟該見解不僅法未明文，且將債務不履行主張之成立與否繫於締約與瑕疵成立時點先後之偶然事實更無邏輯，也早已為現今實務見解揚棄，有最高法院103年度台上字第2631號、94年度台上字第1112號、臺灣高等法院96年度重上字第476號、臺灣高等法院花蓮分院106年度重上字第15號暨106年度上字第42號判決可參。

被告主張系爭分戶牆瑕疵自始告知且經原告同意下買受，兩造合意非屬瑕疵之權利障礙事實云云，並提出99年1月22日、99年4月13日契約書內容更改附表影本（下稱系爭更改附表），然參照最高法院77年度台上字第1606號（本院卷第235頁）、臺南地院101年度訴字第1167號判決意旨及民事訴訟法第352條第2項本文規定，私文書應提出其原本，而被告迄未能提出系爭更改附表影本之原本，原告尚難信其形式上為真正。

上開文書於99年1月22日、99年4月13日簽署，而系爭契約於99年4月15日簽訂，若兩造確對系爭分戶牆瑕疵認知、合意非屬瑕疵、並據此磋商議價，自無將此交易上重要事項，省略排除於系爭契約載明之理。

且系爭更改附表影本係孫紀美於本院107年度訴字第1630號訴訟中，距起訴即107年3月7日開始後許久，方委由被告胞兄即孫紀榕於107年12月6日以訴訟代理人身分提出，來源更非屬契約當事人即被告提供。

且質之該附表影本來源為何，其陳稱「原證39 (即系爭更改附表影本）孫紀瀛賣完房屋之後沒有保留，至於原告（即孫紀美）取得原證39影本的來源，原告要保留。」

，不僅來源有疑，被告無正當理由卻拒不提出，可知應屬無據。

且該等文件當事人均為被告與易而安不動產知見敦南加盟店（下稱知見公司），與兩造買賣契約關係自屬不同，然無論係被告或被告使用之知見公司，均未將系爭分戶牆瑕疵告知原告，縱被告確有告知其知見公司系爭分戶牆瑕疵存在，然知見公司應屬被告之履行輔助人，其未確實告知之過失，自應歸責由被告承擔。

被告稱於出賣系爭房屋予原告前，其與鄰屋間係活動式連通門，且於上開99年4月13日契約約定原告應於回隔隔間牆前通知鄰房屋所有權人云云，然原告於決定購買系爭房屋前參觀時，二屋間即已無活動式連通門之設置，原告購屋後亦未變更隔間牆之設置，亦未曾通知表示欲進行鄰屋隔間工程。

衡諸常情，原告豈可能願意購買設有活動式連通門之系爭房屋，鄰屋所有權人又豈願意居於與陌生之原告設置有連通門之房屋，被告所辯實無理由。

該木板隔間實為被告於出賣系爭房屋前所設置，且未於買賣契約中揭露，被告辯稱無債務不履行，實無可採。

並聲明：被告應給付原告472,800元，及自109年7月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯、聲明：被告於99年1月間委託仲介公司為其處理出賣系爭房屋，因被告知悉系爭房屋與鄰屋間，未有一般所認知之分戶牆存在，出賣予第三人時需要額外裝修，方可正常居住使用，故被告於99年1月20日與仲介公司簽訂「契約書內容更改附表」，強調「隔間牆及中島廚具之移除由賣方處理、若買方另有協議或留置需求，得再協商之」，並設定895萬元作為目標售價（編號0000000、日期為99年1月22日）。嗣在仲介公司之斡旋下，原告有意購買系爭房屋，惟盼被告就價格部分讓步，並於99年4月5日透過仲介公司簽訂承購要約書乙份，開價850萬元。被告考量系爭房屋狀況確與一般物件有異，遂同意降價至875萬元，但特別與仲介公司再簽署第2份「契約書內容更改附表」，更改契約內容為「隔間牆之回隔義務由現有承購人負責、需隔回時，務於3個月前通知7F之1屋主」，希望藉降價20萬元，換取原告同意未來自行處理系爭房屋與鄰屋共同壁問題（編號0000000、日期為99年4月13日）。原告指摘被告隱瞞二屋共同壁之情形、未如實說明，與事實及現有證據均有扞格。本案相關案發時間距今已超過10年，被告無法尋獲系爭更改附表之原本，然參照最高法院105年度台上字第1522號判決意旨，本院就此一私文書之真實性，仍有自由心證判斷之空間，要非被告未提出契約書原本，即逕行認定該等私文書為偽造或變造。且系爭更改附表所欲證明者，係兩造當初買賣前之磋商、議價過程，其上記載之最終同意價額，亦與被告提出之不動產買賣契約書記載相同，均為875萬元。故既然最終交易價額之記載與原告認定一致，若謂其他內容係由被告刻意偽造或變造，對被告顯無實益，更與常理不合。依系爭契約第3條明確記載「甲方於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分了解不動產經紀業之產調資料。…」，原告既於該契約上同意簽名，足認其已完成該條所列情事，並充分了解仲介公司提供之相關資訊。故原告應對系爭房屋之各種情況知之甚詳，而同意購買。且被告確曾兩度與仲介公司間簽立契約內容更改附表，業如前述。於99年時交易時，代理被告處理系爭房屋出賣事宜，為合法經營且頗具規模之不動產仲介公司，且系爭房屋與鄰戶間牆壁之特殊情況，勢必影響房屋價額甚鉅，衡諸常情，仲介人員基於專業之誠信，及避免受日後交易糾紛波及之自保考量，應認在一般交易常態上，會將房屋與鄰戶牆壁間之特殊狀況誠實告知有意購買之買主。原告必然也依該約第3條內容充分了解相關情況。原告既在磋商過程中以「負擔回隔義務」換得「減少20萬元買賣價金」之利益 ，自無不知該共同壁情況之理，若依其主張，如何解釋被告願意降價20萬元予原告。原告復於另案臺灣高等法院109年度上易字716號中，自承於99年、105年間就系爭房屋皆曾更動共同壁上之裝潢，於99年移除共同壁上之流理台、木櫃，於105年在拆除木櫃處安裝電視，且於99年拆除木櫃時，即已發現「拆除前該木櫃與牆面為一平面，拆除後牆面呈現凹字型」，顯見原告早在多年前就知悉共同壁之狀況，其顯提出不實陳述，誤導法院。且依常理，原告二度在共同壁之牆面上施工，豈可能不知道牆面之材質為何，豈可能於107年間方知悉該壁狀況。另原告指摘被告與鄰戶所有權人將相鄰之共同壁打通云云，顯有誤會，蓋原告與鄰戶所有權人分別購買系爭房屋與鄰屋時，係以預售屋買入，且當時考量姐妹以一牆之隔為鄰，為求生活方便、互相照顧，乃請建商於建屋時保留一道連通門，亦即該門自房屋落成時即已存在，自始即無一般牆面之設置，根本無從打通。原告主張之房屋隔間瑕疵，於99年系爭房屋買賣契約成立前即已存在，成立不完全給付云云，惟依民法學理基礎，不完全給付於買賣契約中之適用，應為標的物之瑕疵出現於契約成立後，方有所謂「交付時」與「契約成立時」間之價值減損而需加以填補。及參照最高法院92年度台上字第653號、98年度台上字第1811號判決意旨，足證歷來多數見解，認物之瑕疵發生於契約成立後，方有不完全給付之適用。系爭隔間牆之狀況，在建商完成興建、交屋時即已存在，縱依原告主張該隔間牆構成物之瑕疵，也是存在於兩造簽訂系爭房屋買賣契約前，自不能成立不完全給付。直至近年仍廣為各審級法院所採納，未如原告所稱已遭實務揚棄云云。並有最高法院107年度台上字第1193號、110年度台上字第953號、臺灣高等法院臺中分院108年度上字第156號判決意旨可參。縱使肯認不完全給付得適用於瑕疵於契約成立前即已存在之情況，惟依系爭契約約定以現況交屋，故被告嗣將「契約成立時現況之系爭房屋」移轉予原告，顯已依債之本旨為給付，自不成立「未依債之本旨為給付」之不完全給付。臺灣高等法院94年度重上更(一)字第9號判決揭示在特定物之買賣中，當事人以「現狀」交付，即已符合債之本旨。最高法院101年度台上字第1898號判決更直指「現況交屋」之核心性質，認為「苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付」，嗣後並為臺灣高等法院105年度重上字第966號判決引用。我國近年實務見解相當穩定，認於類似本案情形下，買賣當事人既約定以買賣標的物之「現況交付」，則賣方以契約成立時之「現況」交付房屋，即無由成立不完全給付。原告若主張雙方明確約定「現況交屋」仍會構成不完全給付，即應舉證證明系爭房屋與鄰屋之隔間牆，並非交屋時之「現況」，否則應受無法舉證之敗訴不利益。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院判斷的簡要說明：

(一)不爭執事項：系爭房屋原屬被告所有，經被告出售予原告，原告現為系爭房屋的所有權人。

(二)爭執事項：原告得否依民法第227條規定請求被告賠償?1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。

是以債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。

又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。

此項附隨義務不僅係基於誠信原則而生之義務，且於84年4月21日修正公布之民法第227條第2項之立法理由說明中，亦已加以承認。

附隨義務包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益，倘債務人未盡此項義務，債權人自得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利。

惟所謂契約之附隨義務，乃指契約成立生效後，為輔助實現債權人之給付利益或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則或契約漏洞之填補所生之義務，屬於契約整體義務群之一環，與契約之主給付義務及從給付義務相同，必於契約成立生效後始能發生，在此之前，尚無契約之附隨義務可言（最高法院98年度台上字第1801號判決、103年度台上字第144號民事判決意見）。

簡言之，倘出賣人已將物之特殊狀態（含瑕疵），於契約成立時告知買受人，而買受人仍願購買，出賣人並無未盡主、從義務或附隨義務之可歸責性，債權人自不得依不完全給付之法律關係，請求債務人賠償損害。

此外，在不完全給付，債務人是否具有可歸責性，應視其有無盡到契約約定或法律規定之注意義務而定，如其注意義務未經約定或法律未規定者，原則上以故意或過失為其主觀歸責事由，至於過失之標準，則由法院依事件之特性酌定之(最高法院109年度台上字第1425號民事判決意見)。

依上述最高法院的判決意見，如債務人所提的證據資料，經綜合判斷可以認定債務人並無過失時，即使債權人片面主張並不知情買賣標的物的瑕疵，亦不能僅因債權人的單面主張及客觀的標的物情形，直接認定債務人可歸責，並且認為債權人可依不完全給付的法律關係請求債務人賠償。

2.經查，依原告所提被告不爭執形式真正的系爭契約（本院卷第23-51頁）、系爭房屋、鄰屋建物測量成果圖（本院卷第53-55頁）、台北市建築師公會於修復漏水事件出具之鑑定報告共同壁示意圖（本院卷第57頁）、系爭房屋、鄰屋及鄰屋之戶外露臺隔間照片（本院卷第59-63頁）、台北市建築師公會於修復漏水事件出具之估價單（本院卷第65頁）、三晉國際企業有限公司估價單（本院卷第67頁）、本院107年度訴字第1630號108年7月2日言詞辯論筆錄（本院卷第245頁）等，至多僅能證明系爭房屋有原告所主張的不完全給付的瑕疵，不能排除被告於本件以舉證之方式，證明其無可歸責性。

3.另查，原告雖否認編號0000000及編號0000000之契約書內容更改附表（本院卷第177頁）的形式真正，但私文書的真正，如經親自經手該私文書的證人到庭結證擔保私文書所載內容且綜合其他事實可以認定內容真實時，自不得僅以舉證人無法提出私文書的原本，就否認私文書所載內容的真實性。

查，被告所提上述更改附表，明白載有：隔間牆之回隔義務由現承購人負責(本院卷第177頁)。

其上內容的真正，另經於上述私文書上簽名的證人閻珍(即閻如玲)到庭結證如下：「(問:原告（原名萬益源）在購買系爭房屋前，是否曾經親自前往看屋？)證人:有。

(問:交易當時系爭房屋與隔壁戶之間是否有區隔？如何區隔？)證人:有區隔，前段有鞋櫃，隔壁戶推過來木作的格牆。

(提示本院卷第59-63頁，情形是否如同？)證人:該照片所示是外面狀況，不是屋內。

(問:原告看屋時，證人是否有告知原告區隔情形？)證人:當初我們帶看客人有做紀錄，每個客人都會告知牆面狀況。

(問:提示本院卷宗第33頁，上面現況交屋什麼意思？)證人:現況交屋裡面與買方與實際有告知狀況做交易，包含有露台、房屋陽台外推、夾層等。

(問：證人有無看過原告？)證人:有看過原告本人。

(問:證人當時是否告知過原告經紀人即另證人鄭雅之（原名鄭雅琳）系爭牆面狀況？)證人:有。

(問:有無留存之前交易資料？)證人:我有，我去拿。

（庭呈影印資料附卷）」(本院卷第341-343頁)。

上述證言雖經原告本人當場質問「(對於證人證言有何意見？)原告:證人在什麼狀況下告訴我分隔牆是木板狀況？證人從來沒有向我提系爭分隔牆問題。

證人:每客人帶看時候，我都會說，因為原屋主是姊妹關係所以鞋櫃會分別做的比較深，各推過來一些。」

；

經參考原告購買系爭房屋的仲介人員即證人鄭雅之如下證言：「(原告:證人帶被告看系爭房屋時，室内分戶牆及戶外露台狀況有無隔間？如有，如何隔間？)證人:有隔間，隔間材質我不是很暸解，通常解釋這部分由另名證人解釋，我是買方經紀人。

(原告:賣方或賣方經紀人有無曾經告訴買方或證人，由買方負擔回復分戶牆之隔間義務？)證人:記得當初就分戶牆部分，印象中有如另名證人剛所證稱原屋主是姊妹關係，有推過來推過去情形，至於約定由誰負責已經這麼久了，我沒有印象了。

(原告:提示答辯三狀附件一部分，證人有無看過這份文件？口頭或書面告知證人？)證人:時間太久了，完全沒有印象。

(被告:證人剛證稱分戶牆有推過來推過去所指為何？)證人:原本分戶牆情形是說，有一部分是隔壁推過來，賣方有一部分推到隔壁去。」

(本院卷第344-345頁)，經比對證人閻珍(即閻如玲)當庭所提出的更改附表(本院卷第353頁)，及參考被告降價出售系爭房屋給原告的事實，可以認定原告係在明知系爭房屋本件瑕疵的情形下，買受系爭房屋，被告並不具不完全給付的可歸責性。

原告無據否認上述證人結證證言，且未考量證人閻珍(即閻如玲)所提更改附表與其所否認形式真正的更改附表(本院卷第177頁)相一致，片面主張是被告履行輔助人即證人閻珍(即閻如玲)有過失，明顯與原告方證人鄭雅之的上述證言不相一致，尚難採認。

四、綜上，原告依民法第227條規定，請求被告給付472,800元，及自109年7月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，無理由，應駁回。

又原告的訴已經駁回，假執行聲請已失依據，應併駁回。

五、本件事證已明，當事人其餘主張陳述、所提證據及判決意見，經審酌後不影響上述認定及說明，故不詳論。

六、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 翁挺育