臺北簡易庭民事-TPEV,111,北小,1091,20230112,2

臺灣臺北地方法院小額民事判決
111年度北小字第1091號
原 告 陳亭潔

訴訟代理人 孟欣達律師
被 告 沈明榮
訴訟代理人 沈怡珍
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國一百一十一年十二月二十一日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬肆仟元，及自民國一百一十一年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣參萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一項所示。

二、陳述略稱：㈠緣原告於民國九十九年十二月一日至一百一十年十一月三十日間，雖均承租居於被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號一樓之房屋（下稱系爭房屋），惟期間因被告調漲租金之故，兩造除簽立第一份租期自九十九年十二月一日起至一百年十一月三十日之房屋租賃契約書（下稱系爭契約Ａ）外，嗣又分別簽立租期一百零三年十二月一日至一百零四年十一月三十日之房屋租賃契約書（下稱系爭契約Ｂ）及租期一百零八年十二月一日至一百零九年十一月三十日之房屋租賃契約書（下稱系爭契約Ｃ），並於一百零九年十一月九日簽立租期一百零九年十二月一日至一百一十年十一月三十日之房屋租賃契約書（下稱系爭契約Ｄ），且因原告皆繼續承租之故，兩造即合意以首次簽約之押租金新臺幣（下同）三萬四千元繼續擔保，不隨後續簽約而更換，合先敘明。

㈡原告於一百一十年底約期屆滿，因不再續約，遂將系爭房屋整理清潔回復原狀，並結清水電等費用，且於一百一十年十二月三十一日將系爭房屋當面點交返還予被告之女即被告訴訟代理人沈怡珍，被告訴訟代理人於確認屋況及水電費用帳單均已結清後，亦承諾將於一百一十一年一月三日返還押租金三萬四千元，是原告自得依房屋租賃契約書第四條第二項請求被告返還押租金三萬四千元，爰依返還押金之法律關係提起本件訴訟。

㈢兩造於九十九年十月二十四日簽署之要約書明載：「甲方願以總價一萬七千元整承租上述標的不動產」、「付款方式為：(內含管理費)」，此外，由兩造嗣後所簽立之房屋租賃契約書均明文約定管理費由出租人即被告負擔亦可證明。

且衡諸常情，如兩造果真約定管理費需由原告負擔，則何以在原告從未給付任何一期管理費下，被告竟仍同意讓原告繼續續約長達十年，且期間從未請求原告給付管理費。

退萬步言，縱認管理費應由承租人即原告負擔，被告之請求權亦已罹於時效。

㈣被告固辯稱「…事實上從九十九年十二月至一百一十年十二月的管理費，皆由出租方（被告）支付，一年管理費合算新台幣貳萬壹千六百元整，這點上次調解庭原告也承認從未支付過管理費…」、「…原告（承租人）應同時履行並補償支付一年的管理費貳萬壹千六百元…」云云。

惟查，雖依系爭契約Ａ第三條約定管理費應由承租人即原告負擔，惟事實上兩造另有口頭協議：「管理費由出租人即被告負擔」，並於九十九年十月二十四日簽署之要約書第一、二條明載：「甲方願以總價一萬七千元整承租上述標的不動產」、「付款方式為：(內含管理費)」等語，此由兩造嗣後所簽立之房屋租賃契約書均明文約定管理費由出租人即被告負擔亦可證明，且衡諸常情，如兩造果真約定管理費需由原告負擔，則何以在原告從未給付任何一期管理費下，被告竟仍同意令原告繼續續約長達十年，且期間從未請求原告給付管理費？從而，被告上開所辯，顯不足採。

㈤縱認依系爭契約Ａ所示房屋租賃契約書第三條之約定，管理費應由承租人即原告負擔，然亦應僅有於系爭契約Ａ約定租賃期間即九十九年十二月一日起至一百年十一月三十日止所生之管理費屬之，且本件所涉之管理費為按月繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權，而有民法第一百二十六條規定之五年時效適用，被告之請求權顯已罹於時效，就此原告主張時效抗辯。

㈥又被告固辯稱「…原告（承租人）應同時履行並補償支付…出租標的物修繕及垃圾清運費柒萬陸仟肆佰伍拾元與肆仟伍佰元…」云云，惟依民法第四百二十三條、系爭契約Ａ第八條及系爭契約Ｃ第八條第一項之規定，系爭房屋之修繕費用應由出租人即被告負擔。

原告居住於系爭房屋長達十一年，系爭房屋現況之各項損壞顯屬年久自然老壞之情況，被告復無舉證該等損壞屬原告故意破壞所致，更遑論，不論依民法抑或兩造房屋租賃契約書之約定，被告本負有保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，如牆樑破裂及各項設備之損壞，被告即應儘速修繕，殊無向原告請求修繕費用之理。

㈦本件兩造關於押金返還無法調解之原因，係因調解委員問能否一人負擔一半，原告沒有表示意見，被告訴訟代理人就已經不同意。

原告所提系爭契約Ａ最後一頁要約書租金一萬七千元而且內含管理費，管理費是出租人即被告要負擔，另參看系爭契約Ｂ第七條第二項、系爭契約Ｃ第五條第一項也是這樣約定，最後關於修繕費用的部分，依民法第四百二十三條及系爭契約Ａ第八條、系爭契約Ｃ第八條第三項系爭房屋之修繕費用本應由出租人即被告負擔。

被告雖主張受詐欺，但兩造租賃關係長達十年，管理費從頭到尾都是被告本人支出，很明顯代表被告本人也覺得其應該支出，不然也不會一直續約，所以不可能存在原告施用詐術騙被告支付管理費，因為本來就是約定管理費是被告支付。

被告的抵銷應該都不成立，如果被告是幫原告墊付管理費，為什麼從來沒有請求返還墊款，而且還續約長達十年。

三、證據：提出臺北自來水事業處水費繳費憑證影本一件、台灣電力公司繳費憑證影本一件、Line對話記錄截圖影本一件、系爭契約Ｄ影本一件、系爭契約Ａ影本一件、要約書影本一件、系爭契約Ｂ影本一件、系爭契約Ｃ影本一件及被告戶籍謄本一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述略稱：㈠兩造於九十九年十二月一日訂的房屋租賃契約載明押金於租賃期滿或解約時，扣除乙方（承租方）應負擔的管理費及其他損害賠償金額或費用後，將餘額無息退遺承租方。

從原告返還租屋經檢視租賃標的物有嚴重毀損修復花費八萬零九百五十元及管理費應由出租方給付十二年共計二十五萬九千二百元，押金三萬四千元完全不足以給付。

上開契約約定管理費應由承租人（原告）支付，事實上從九十九年十二月至一百一十年十二月的管理費，皆由出租方（被告）支付，一年管理費合算二萬一千六百元，這點於上次調解庭原告也承認從未支付過管理費從九十九年至一百一十年共計二十五萬九千二百元有關出租標的物損害賠償，承租人於一百一十年十二月三十一日退租，未盡善良管理人之責，發現屋內牆面毀損嚴重，水泥剝落、汙漬長年未清、磁磚破損、主臥衛浴整間壞損無法使用，且一百零五年八月由出租人全新購置之瓦斯爐也損壞。

當初交屋時狀態都是好的，出租人為此回復原狀整修花費合計七萬六千四百五十元，也留下大件大量垃圾，清運車花四千五百元。

㈡被告（出租人）依前二項主張原告（承租人）應同時履行並補償支付一年的管理費二萬一千六百元及出租標的物修繕及垃圾清運費七萬六千四百五十元與四千五百元，共計十萬二千五百五十元整。

綜上所述，原告之主張為無理由，其三萬四千元押金，尚不足以扣抵前開應支付的管理費及租屋修繕等損害賠償十萬二千五百五十元整。

㈢本件兩造關於押金返還無法調解之原因，係因調解委員問能否一人負擔一半，被告訴訟代理人表示不同意。

關於原告之請求，當時被告訴訟代理人在現場有拍照回去讓被告看，被告認為當初交給原告是完好的，但後來交屋的時候房子很多損壞，而且不是自然損壞，所以認為押金必須要來處理這個房子的問題，而且原始契約裡面管理費應是承租人要負擔。

㈣關於本院卷第三十三頁之系爭契約Ｄ約定管理費由出租人負擔，此係後面的契約，原始契約是對方該付管理費，但沒有保留原契約。

關於被告主張租出標的物之損害，主臥衛浴交付時整個是壞的，當初原告說交付的時候就這樣，但被告說不是這樣。

覺得有些問題原告也應該要清理才對，還有廢棄物原告也說是本來就這樣的。

㈤按照最原始契約支付管理費本來就是在原告，契約上寫的很清楚，管理費並沒有想要幫原告付的意思，法律上也沒有義務，但是被告是屋主，除非承租人有付管理費，管委會就會找屋主要管理費。

垃圾清運、修繕費是因為原告把屋況弄的像廢墟一樣，原告沒有回復原狀，所以被告主張這部分費用的抵銷。

三、證據：聲請退還答辯及反訴狀所附證物，並提出房屋租賃契約書節錄影本一件、匯款單影本一件、估價單影本二件、收據影本一件、銷貨單影本一件、系爭房屋屋內毀損照片影本一件、Line對話記錄截圖影本二件、管理費繳費記錄影本一件及存簿影本一件為證。

理 由

一、程序方面：按民事訴訟法第四百三十六條之八第一項規定：「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。

」，第四百三十六條之十五規定：「當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第四百三十六條之八第一項之範圍內為之。」

。

又「上訴第三審所得受利益之計算，在一般訴之合併既係合併計算，則本訴與反訴一併提起上訴時，自應依同一原則合併計算。」

（最高法院七十七年度第十四次民事庭會議決議㈡參照），參酌前揭最高法院見解所示法理，於小額程序請求給付金錢，標的金額是否超過十萬元，在當事人提起反訴之情形，應以本訴標的金額與反訴標的金額合併計算是否超過十萬元而定，以免出現本訴與反訴均受不利裁判之當事人，上訴訴訟標的合計超過十萬元，卻受限於小額訴訟上訴程序之不合理結果。

經查，本件原告對被告訴請給付三萬四千元，嗣本件被告於一百一十一年八月十五日具狀提起反訴，因本件被告所提之反訴為本件原告應損害賠償及返還不當得利共計五十五萬五千二百五十元，前揭本訴標的金額與反訴標的金額合併計算為五十八萬九千二百五十元，已超過十萬元，並不能行同種訴訟程序，本件被告所提本件反訴，有違前揭民事訴訟法第四百三十六條之十五規定，其反訴為不合法，經本院於一百一十一年八月十六日裁定駁回反訴，合先敘明。

二、原告主張意旨略以：原告於九十九年十二月一日至一百一十年十一月三十日間，雖均承租居於被告所有之系爭房屋，惟期間因被告調漲租金之故，兩造除簽立系爭契約Ａ，嗣又分別簽立系爭契約Ｂ、系爭契約Ｃ，並於一百零九年十一月九日簽立系爭契約Ｄ，且因原告皆繼續承租之故，兩造即合意以首次簽約之押租金三萬四千元繼續擔保，不隨後續簽約而更換，嗣原告於一百一十年底約期屆滿，因不再續約，遂將系爭房屋整理清潔回復原狀，並結清水電等費用，且於一百一十年十二月三十一日將系爭房屋當面點交返還予被告訴訟代理人沈怡珍，被告訴訟代理人於確認屋況及水電費用帳單均已結清後，亦承諾將於一百一十一年一月三日返還押租金三萬四千元，但並未返還，爰依返還押金之法律關係提起本件訴訟等語。

三、被告答辯意旨則以：兩造於九十九年十二月一日訂的系爭契約Ａ載明押金於租賃期滿或解約時，扣除原告應負擔的管理費及其他損害賠償金額或費用後，將餘額無息退還承租方。

原告所返還系爭房屋經檢視租賃標的物有嚴重毀損，修繕及垃圾清運共計花費八萬零九百五十元，另原告積欠被告多年之代墊管理費，押金三萬四千元完全不足以給付，被告以前揭原告應支付之費用主張抵銷等語置辯。

四、兩造對於原告於九十九年十二月一日起承租被告所有系爭房屋，曾交付押租金三萬四千元，一百一十年底原告已交還系爭房屋之事實並無爭執。

兩造爭執重點在於：原告依系爭租約第四條第二項約定請求被告返還押金三萬四千元及法定利息，有無理由？被告以修繕及垃圾清運費、代墊管理費扣抵押金是否有據？爰說明如后。

五、按系爭Ｄ租約第四條第二項約定：「前項擔保金（押金）…出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」

（參本院卷第三十三頁），同租約簽約注意事項補充事項並由被告訴訟代理人於一百一十年十二月三十一日（即點交系爭房屋當日）簽名記載：「陳亭潔小姐已交付鑰匙三副，等結清、水電費帳單，1/3會匯回押金至指定的帳戶。

」（參本院卷第五十三頁）。

次按民法第三百三十四條第一項規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」

。

六、經查：㈠依原告提出之臺北自來水事業處水費繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、Line對話記錄截圖內容（參本院卷第十三頁、第十五頁、第二十一頁至第二十七頁）顯示，原告於一百一十年十二月三十一日交還系爭房屋與鑰匙三副後，已依兩造系爭Ｄ租約簽約注意事項補充事項之內容結清水電費並通知被告訴訟代理人，原告事後詢問被告訴訟代理人是否已匯還押金，被告訴訟代理人於一百一十一年一月四日以「我這兩天都去新店帶看房子，還沒時間去銀行」回覆，同年月五日又以「今天沒空，明天」回覆，顯然並未否認應依系爭Ｄ租約簽約注意事項補充事項之約定內容匯還押金之事實，原告依系爭Ｄ租約第四條第二項之約定請求被告返還押金，自屬有據；

㈡被告事後雖以修繕及垃圾清運費、代墊管理費超過三萬四千元為由扣抵押金，請求駁回原告之訴云云，然系爭房屋於一百一十年十二月三十一日點交返還時，兩造既以系爭Ｄ租約簽約注意事項補充事項之特約約定被告提出水電費帳單並結清後，被告即應於一百一十一年一月三日返還押金，顯見被告事後所主張之修繕及垃圾清運費、代墊管理費，均經兩造特約約定不作為抵銷押金之項目，依民法第三百三十四條第一項但書規定，被告自應先返還押金，至於被告事後對原告抗辯主張之修繕及垃圾清運費、代墊管理費是否有理由，非本件所應審酌，被告若仍有爭執，應以另訴處理，附此敘明。

七、綜上所述，原告本於返還押租金之法律關係，請求被告返還三萬四千元及如主文第一項所示之利息，為有理由，應予准許。

八、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第三百九十二條第二項規定，依被告聲請宣告被告預供擔保後得免為假執行。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

十一、據上結論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
書 記 官 高秋芬
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元

附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。