臺北簡易庭民事-TPEV,111,北小,1153,20220818,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決
111年度北小字第1153號
原 告 劉梅琴
訴訟代理人 王祥齡
被 告 黃楊月娥

訴訟代理人 黃莉婷
呂立成

上列當事人間請求返還定金事件，經本院於中華民國111年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。

事實及理由要領

一、原告主張：㈠原告於民國110年7月9日買受坐落台北市○○區○○路0巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地，兩造簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約），原告並於簽約時交付新臺幣（下同）10萬元定金。

㈡經原告委請仲介曾瀚民於110年7月12日赴系爭房屋勘驗拍攝，測量水平之後，仲介曾瀚民告知房屋有嚴重傾斜疑 慮。

於同年月17日偕同系爭房屋勘驗，被告又才再告知客廳儲藏室有壁癌與滲漏水，客廳與廚房窗台也有滲水需要修繕，主臥房浴室牆壁破損暨磁磚需要整修，小浴室連結書房牆壁需要做防水，已有壁癌滲水問題。

原告於同年7月19日再親赴系爭房屋勘驗拍攝後，發現更嚴重的外牆龜裂、下陷與水土流失部分等安全疑慮諸多瑕疵問題，被告卻隻字未提，且堅持房屋絕無問題。

惟簽訂系爭契約時，被告在増補契約中僅告知：「…標的物現況客廳有壁癌情事，前揭壁癌處，甲方（即被告）同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方（即原告）上述部分之壁癌及瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。

惟日後發現該處實為滲漏水，乙方（即被告）仍應負滲漏水瑕疵擔保責任。」

（下稱簽立系爭契約時之瑕疵），並保證房屋無任何其他問題。

為此主張系爭房屋有：1.嚴重傾斜、2.儲藏室有壁癌滲漏水、客廳、窗台有滲漏水、3.主臥室、浴室牆壁破損及磁磚需整修、4.小浴室連結書房需做防水、壁癌滲水、5.系爭房屋外側有龜裂下陷等瑕疵（下稱簽立系爭契約後之瑕疵）。

㈢永慶房屋經理林宏彰與曾瀚民於同年7月17日協商，對房屋瑕疵將委請台北市建築師公會或台北市土木技師公會鑑定。

但同年7月20日被告經紀人和林宏彰與曾瀚民再度協商，為避免鑑定曠日費時與花費，雙方達成協議，解除系爭契約，退還所有費用。

原告於同年7月21日以存證信函通知原告未盡告知房屋瑕疵義務並表示解除系爭契約，亦將同年7月20日雙方協商之結果通知被告。

原告又於同年8月25日以存證信函，重申被告未盡告知系爭房屋瑕疵義務並主張解除系爭契約。

系爭契約既已解除，被告應將10萬元定金返還予原告。

為此提起本件訴訟，聲明請求被告給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：㈠兩造簽立系爭契約後，原告主張系爭房屋有傾斜，因此被告仲介黃耀慶隨同原告仲介曾瀚民勘驗，説明系爭房屋並無疑慮，原告不信任仲介說明，於同年7月18經王祥齡帶水平儀尺量測系爭房屋是否有傾斜。

永慶提議委請土木或結構技師實地勘驗並願意支付鑑定費6萬元，同時要求原告必須依系爭契約於7月30日前完成簽約款之交付，待被告同意簽署協議書後，原告突然在尚未勘驗前以鑑定曠日費時與花費為理由單方面要求解除契約，原告反悔又拖延系爭契約之履行，其主張系爭房屋傾斜云云僅係託詞。

㈡曾瀚民表明從未說過房屋有嚴重傾斜，原告為不實陳述。

客廳儲藏室沒有壁癌滲水漏水；

餐廳窗台沒有滲漏水，只有潮濕油漆剝落，簽約時已經説明，仲介說原告認為是小問題可自行處理；

主臥房浴室狀況顯而易見，原告未曾提出意見，修補僅需1、2片瓷磚，被告備有庫存準備交屋前修補；

廁所、書房沒有漏水，廁所潮濕書房牆壁輕微壁癌油漆剝落，被告交屋前可修補。

同年7月11日已經建議原告系爭房屋已52年，廁所需翻修做防水避免日後問題，原告同意，糸爭契約之不動產說明產權調査表第三項說明被告於產權持有期間未更新水、電管線。

㈢被告未曾與原告合意解除系爭契約，原告亦未與被告簽立合意解約同意書。

原告未依系爭契約於期限内支付簽約款230萬，被告依法律程序於完成二次催告後解除系爭契約，並於110年8月10日後，由仲介出售系爭房屋，最後與第三人簽約售出，並於同年12月22日完成交屋，目前系爭房屋重新裝潢中，新屋主也有請建築師、設計師共同會勘，並無原告所說之瑕疵。

原告無法舉證系爭房屋有重大瑕疵，被告也無拒絕擔保，系爭契約既已成立，被告沒收定金10萬元是基於合約精神等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。

㈡經查：兩造於110年7月9日簽立系爭契約，由原告買受系爭房屋及基地，原告於簽約時交付10萬元定金，並於同日簽立增補契約，約定：「…標的物現況客廳有壁癌情事，前揭壁癌處，甲方（即被告）同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方（即原告）上述部分之壁癌及瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。

惟日後發現該處實為滲漏水，乙方（即被告）仍應負滲漏水瑕疵擔保責任。」

（即簽立系爭契約時之瑕疵）等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、增補契約、價金履約保證申請書等件在卷足憑（臺灣士林地方法院110年度士小調字第1995號卷第14-19、20、24-28頁，下稱士院卷），堪信為真實。

茲就兩造爭執之事項，判斷如下： ⒈系爭契約並未經兩造合意解除：原告雖主張兩造均有解除系爭契約之意思，故系爭契約業已合意解除云云，惟查：原告前於110 年7 月21 日、同年8月25日以存證向被告表示取消系爭契約，並終止系爭契約等情，有存證信函2件在卷可參（士院卷第34-36頁、第38-44頁），上開存證信函均為原告單方面之意思表示，並未能證明被告有何與原告合意解除系爭契約之意思表示。

綜以，證人黃耀慶亦到庭證述：簽立系爭契約後，原告主張簽立系爭契約後之瑕疵，又不願意鑑定，程序無法走下去，所以原告就解約。

當時不是合意解約，被告說要走法律途徑來解約等語（本院卷第226-227頁）。

另證人曾瀚民亦到庭證述：簽立系爭契約後，原告提出系爭房屋有傾斜的問題，公司就派人去丈量房屋全部確認沒有傾斜，後來雙方還是有爭執，所以曾經協議要找技師來鑑定，程序上需要雙方簽協議書，但是原告後來沒有簽。

兩造沒有合意解約，所以沒有約定定金的處理方式等語（本院卷第230頁）。

從而，原告主張兩造合意解除系爭契約云云，未能舉證以實其說，於法自難採憑。

⒉原告主張解除系爭契約並無理由：⑴按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

最高法院73年台上字第1173號著有判例可資參照。

查，兩造於簽立系爭契約前，僅確認系爭房屋有簽立系爭契約時之瑕疵等情，有系爭契約、增補契約等件在卷可參（士院卷第14-19、20頁），並無記載任何原告於簽立系爭契約後始主張系爭房屋下列之瑕疵：1.嚴重傾斜、2.儲藏室有壁癌滲漏水、客廳、窗台有滲漏水、3.主臥室、浴室牆壁破損及磁磚需整修、4.小浴室連結書房需做防水、壁癌滲水、5.系爭房屋外側有龜裂下陷（即簽立系爭契約後之瑕疵）。

另證人黃耀慶亦到庭證述：增補契約寫的都是簽立系爭契約時雙方確認的瑕疵，口頭上有講到窗台漏水，但是原告說他要整理房子，他可以處理。

我認為簽立系爭契約時，系爭房屋沒有原告主張簽立系爭契約後之瑕疵，才會委請專業的技師來鑑定等語（本院卷第226-227頁）。

此外，證人曾瀚民亦到庭證述：依我的專業知識判斷，系爭房屋並無原告主張簽立系爭契約後之瑕疵。

有去現場丈量，系爭房屋並無傾斜的問題等語（本院卷第229、230頁），故依證人證述之內容，亦難認定系爭房屋有何原告主張簽立系爭契約後之瑕疵，原告未能證明系爭房屋有何欠缺應具備之價值、效用或品質。

此外，原告固提出相片數幀（士院卷第32頁、本院卷第213-215頁），然上開相片均未能證明系爭房屋有何原告主張傾斜、漏水、壁癌、龜裂、下陷等簽立系爭契約後之瑕疵，原告就其主張之事實亦不願以專業鑑定之方式舉證以實其說（本院卷第200-201頁）。

從而，原告就其主張簽立系爭契約後之瑕疵，均未能舉證以實其說，其以系爭房屋有上開瑕疵解除系爭契約云云，於法亦非可取。

四、綜上，原告主張解除系爭契約，請求被告返還定金10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 111 年 8 月 18 日
臺北簡易庭
法 官 黃莉莉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 18 日
書記官 黃慧怡
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。