臺北簡易庭民事-TPEV,111,北小,3059,20221130,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決
111年度北小字第3059號
原 告 郭彥賢



被 告 蘇柏欣

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國一百一十一年十一月三日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）三萬九千六百元。

二、陳述略稱：㈠緣原告與被告蘇柏欣於民國一百一十一年二月二十八日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租坐落新北市板橋區縣○○道○段○○○巷○弄○號二樓之房屋（下稱系爭房屋），並約定租金每個月一萬九千八百元，原告已給付被告一個月租金及二個月押金共計五萬九千四百元（計算式：19,800×3＝59,400）。

嗣原告於一百一十一年三月三日決定不承租，且尚未遷入系爭房屋，因為沒有租，同意被告收一個月的錢，然被告堅持不退押租金，原告認為不合理，爰依返還押租金法律關係提起本件訴訟。

㈡原告於一百一十一年三月四日當天就將鑰匙給被告的阿姨，當初還鑰匙時有要求被告還押金，當天來回三、四通電話，被告就表示不會退還，原告當初總共付了三個月的錢，因為沒有租，所以同意被告收一個月的錢，但希望退二個月的押金，還有八千元的熱水器，但被告都說不賠。

後來原告熱水器也算補償給被告，就要求退二個月押金，但被告還是不願意，被告不要熱水器，故原告就請師傅拆走，原告於一百一十一年三月四日交還鑰匙給被告的阿姨，是在師傅拆熱水器的時候被告的阿姨後來才到，拆完熱水器後，被告的阿姨把門鎖換掉原告就離開。

拆熱水器的師傅可以證明有看到被告的阿姨，但其沒有看到交還鑰匙跟換鎖。

㈢關於被告辯稱原告未返還鑰匙，而原告稱於一百一十一年三月四日交還鑰匙給被告的阿姨部分，因為當時只有原告跟被告阿姨在現場，沒有其他人可以證明。

原告表示熱水器要留給被告的阿姨抵款項，但被告阿姨不同意，原告當然拆走，原告於一百一十一年四月一日並未接到電話。

原告提修繕的問題，但被告的阿姨根本沒打算修繕，那原告幹嘛還要搬進去，系爭房屋紗窗、紗門、廁所的水壓小、三間臥室的門都關不緊，而且木板是破裂的，換紗窗、紗門，結果師傅還跟原告收錢。

三、證據：提出系爭租約影本一件為證。乙、被告方面：

一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述略稱：㈠原告上開主張與事實不符且於法有違，茲分述如下：⑴本件系爭房屋乃被告之外祖父留下之祖產，租金收入為被告之母親及其手足即被告阿姨共有，系爭房屋租賃契約之簽約名義雖為被告，然被告為重度身心障礙，平時外出甚為不易，故簽署系爭合約及看屋等租賃行為均由被告阿姨為之，此均為原告與其哥哥即訴外人郭冠宥所知悉。

⑵原告及訴外人郭冠宥係於一百一十一年二月二十五日合租系爭房屋，而非原告主張之一百一十一年二月二十八日，且原告及訴外人郭冠宥表示願長租五年之誠意，故被告特別通融原告及訴外人郭冠宥享四日搬遷時間及五年不漲房租之優惠，原告及訴外人郭冠宥亦同意若未履行合約應返還前揭之優惠減免，此有系爭租約第十八條第一項之約定可稽。

⑶原告從未明確告知搬離之日期，迄今亦仍未歸還系爭房屋之鑰匙，原告雖於居住期間要求被告額外支付諸多非約定之費用遭拒時，曾隨口提及有遷離之可能（如原告要求改裝系爭房屋為高級氣密窗七萬餘元為由，否則將考慮不繼續承租等語），然原告從未明確告知遷離或欲解約之日期。

嗣被告於一百一十一年四月一日催繳房租始知悉原告已遷離，且因原告拒絕歸還鑰匙，被告遂請鎖匠開換鎖。

是原告主張其於一百一十一年三月三日決定不租云云，僅係其個人思考過程，並非雙方之約定，自不足以作為解除雙方系爭房屋契約之法律關係。

是原告自一百一十一年二月二十五日至一百一十一年四月一日之租賃使用期間，依法自有給付租金之義務。

⑷原告前於提起本件訴訟前，曾提議以其購買裝置於系爭房屋之熱水器等家電作為系爭租約第十八條應賠償被告押租金之抵押，惟遭被告拒絕，嗣後更因此委託自稱其妹妹之不明女性電話恫嚇被告等出租人之生命安全。

是倘若原告從未搬遷入住，豈可能於系爭房屋裝置日常生活所需之大家電，是原告聲稱自己並未搬遷入住，根本並非事實。

㈡本件被告確實無返還原告押租金之義務：⑴按雙方簽訂之系爭租約第十八條第一項約定，原告既已於起訴狀自陳其於租賃期間提前決定不租，則依約原告應賠付被告兩個月之租金三萬九千六百元，及一百一十一年二月二十五日至同年二月二十八日優惠減免之租金二千八百二十九元（計算式：19,800元÷28日×4日≒2,829元，小數點下四捨五入），合計為四萬二千四百二十九元（計算式：39,600＋2,829＝42,429）。

至此，原告應賠償之金額已大於其請求之金額，是被告並無返還其押金之義務。

⑵又系爭租約乃約定租金以每月計算及繳付，而原告於起訴狀自陳僅支付第一個月之租金，然其租賃使用期間卻已逾一個月即自一百一十一年二月二十五日至同年四月一日，依系爭租約，原告已應再繳付第二個月之租金一萬九千八百元，另原告拒絕歸還系爭房屋之鑰匙，被告遂於一百一十一年四月一日委請鎖匠前去系爭房屋開換鎖故另有四千八百元之損失，是兩者相加原告尚應給付被告二萬四千六百元（計算式19,800＋4,800＝24,600)。

⑶基上，原告所積欠之金額加總為六萬七千零二十九元（計算式：42,429＋24,600＝67,029)，已遠大於其請求之三萬九千六百元，兩者相抵，被告確實無返還其押租金之義務甚明。

㈢關於原告之請求，鑰匙的部分被告阿姨說另一個簽約人就是原告的哥哥即訴外人郭冠宥通知其鑰匙放在信箱，訴外人郭冠宥的鑰匙有拿到，但是原告的鑰匙並沒有拿到，被告阿姨說有碰到原告，還問其有沒有也要退租還鑰匙及系爭租約，原告就直接開車不理被告阿姨就走了，被告阿姨的認知是原告的哥哥不住，但原告要繼續住，事實上到一百一十一年四月被告方才請鎖匠去開換鎖。

關於熱水器的部分事實上原告已經拆走，熱水器原告說要抵扣違約金，但被告方並未同意，後來原告拆走。

系爭房屋之紗窗、紗門維修費用一千五百元是被告請原告先墊付，並表示從一百一十一年四月的房租扣，後來就發生這些事情，原告看過系爭房屋後決定承租，後來又覺得緊鄰馬路很吵，要求原告負擔七萬元去裝氣密窗，被告並沒有接受，系爭租約沒有約定被告要負擔氣密窗，而且費用太高。

三、證據：提出系爭租約及原告名片影本各一件、收據影本一件為證。

理 由

一、原告主張意旨略以：原告與被告於一百一十一年二月二十八日簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋，並約定租金每個月一萬九千八百元，原告給付被告一個月租金及二個月押金共計五萬九千四百元，嗣原告於一百一十一年三月三日決定不承租，且尚未遷入系爭房屋，然被告堅持不退押金，原告認為不合理，爰依返還押租金法律關係提起本件訴訟等語。

二、被告答辯意旨則以：㈠原告從未明確告知遷離或欲解約之日期，嗣被告於一百一十一年四月一日催繳房租始知悉原告已遷離，且因原告拒絕歸還鑰匙，被告遂請鎖匠開換鎖，且按雙方簽訂之系爭租約第十八條第一項約定，原告於起訴狀自陳其於租賃期間提前決定不租，則依約原告應賠付被告兩個月之租金三萬九千六百元，及一百一十一年二月二十五日至同年二月二十八日優惠減免之租金二千八百二十九元，合計為四萬二千四百二十九元；

㈡系爭租約乃約定租金以每月計算及繳付，原告自陳僅支付第一個月之租金，其租賃使用期間卻已逾一個月，依約原告已應再繳付第二個月之租金一萬九千八百元，另原告拒絕歸還系爭房屋之鑰匙，被告遂於一百一十一年四月一日委請鎖匠前去系爭房屋開換鎖故另有四千八百元之損失，是原告所積欠之金額加總為六萬七千零二十九元，已遠大於其請求之三萬九千六百元，兩者相抵，被告確實無返還其押租金之義務等語置辯。

三、兩造對於下列事項並無爭執：㈠兩造前簽立系爭租約，約定租金每個月一萬九千八百元，租期五年，原告交付一個月租金及二個月押金共計五萬九千四百元予被告；

㈡兩造曾約定原告願意承租五年，即享有四日搬遷時間及五年不漲房租之優惠。

兩造爭執重點在於：原告依返還押租金法律關係請求被告返還押租金三萬九千六百元，是否有據？爰說明如后。

四、按系爭租約第三條約定：「租金每個月壹萬玖仟捌佰元整（未稅淨付甲方）…。」

，第十八條第一項約定：「租賃期間内乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）兩個月租金，以及一百一十一年二月二十五日至二十八日優惠減免之租金。」

。

次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院八十七年度台上字第一六三一號裁判意旨參照）。

再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條本文定有明文。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九一七號裁判意旨參照。

五、經查：㈠本件原告雖主張尚未搬入系爭房屋，且於一百一十一年三月四日當天就將系爭房屋鑰匙給被告阿姨已返還被告云云，惟經被告否認，並以前詞置辯，參酌前揭最高法院十七年上字第九一七號裁判意旨所示之見解，自應由原告就前揭主張負舉證責任；

㈡原告固據提出系爭租約影本一件為證，然上開證據充其量僅不過能證明兩造間有簽立系爭租約之事實，尚難認原告已將系爭房屋之鑰匙返還被告，且原告於被告否認後，並未再舉證證明，因被告於本院一百一十一年九月一日陳稱其阿姨業已於一百一十一年八月間過世（參本院卷第九十一頁），原告於本院一百一十一年十一月三日言詞辯論期日自承返還鑰匙沒有其他人可證明（參本院卷第一一四頁），原告復未提出其他證據以實其說，是原告執此主張，空言無據，揆諸前揭最高法院裁判意旨所示之見解，難認原告已盡其舉證責任，原告上開主張，無足憑取；

㈢原告既無法證明於一百一十一年三月四日當天將系爭房屋鑰匙給被告阿姨返還被告，則被告辯稱於一百一十一年四月一日催繳房租始知悉原告已遷離，應屬可信，兩造間系爭租約之租賃關係應於當時方消滅，依系爭租約第三條及第十八條之約定，被告得對原告請求一百一十一年二月二十五日至二十八日優惠減免之租金為二千八百二十九元（計算式：19,800×4/28≒2,829）、一百一十一年三月一日至同年四月一日之租金為二萬零四百六十元（計算式：19,800＋19,800×1/30＝20,460），以及五年租約提前終止之兩個月違約金三萬九千六百元，但被告於本院一百一十一年十一月三日言詞辯論期日自承曾請原告先墊一千五百元紗窗、紗門的錢（參本院卷第一一四頁），即使被告換鎖費用是否應由原告承擔或有爭議而不予考慮，至少被告得請求原告給付之金額為六萬一千三百八十九元（計算式：2,829＋20,460＋39,600－1,500＝61,389），此金額高於原告已繳付一個月租金及二個月押金共計五萬九千四百元，足見原告給付之押金抵充後已無餘額；

㈣基上，原告對被告請求返還押租金三萬九千六百元，洵屬無據。

六、綜上所述，原告本於返還押租金之法律關係，請求被告給付三萬九千六百元，其請求為無理由，應予駁回。

七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書 記 官 高秋芬
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元

附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。