臺北簡易庭民事-TPEV,112,北小,1793,20231130,2

臺灣臺北地方法院小額民事判決
112年度北小字第1793號
原 告 蔡貴娥

被 告 陳秋風
黄美月
上二人共同
訴訟代理人 魏婉菁律師

上列當事人間請求返還款項事件，於中華民國112年11月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

理由要領
一、原告主張：
（一）原告與被告陳秋風於民國102年10月15日簽訂房屋租賃契約（下稱租約一），承租門牌號碼臺北市○○區○○○街000巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租期自102年10月15日起至104年10月14日止，租金每月為新臺幣（下同）20,000元。因系爭房屋之水管老舊破損導致漏水，原告多次反應
漏水情形，陳秋風以不負修繕責任為由拒絕修繕，致原告
負擔超額水費共26,790元，爰依租約第13條「房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（即被告）負責修理」之
約定，請求返還超額水費。
又原告與陳秋風於106年11月14日簽訂房屋租賃契約（下稱租約二）承租系爭房屋，租
期自106年11月15日起至107年11月14日止，租金每月為20,000元，詎陳秋風於107年5月15日以政府調漲房屋稅及地價稅為由，強行將租金調漲為22,000元，致原告每月多支付租金2,000元共6個月，共計12,000元。
按民法第427條「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」、內政部公
告之住宅租賃定型化契約之應記載事項第4點「出租人於
租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金」及不得記載事
項第5點「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前
增加時，其增加部分由承租人負擔」之規定，陳秋風自應
返還調漲之租金12,000元。
是以陳秋風應給付原告超額水費26,790元及調漲租金12,000元，合計38,790元。
（二）另原告與被告黄美月簽訂房屋租賃契約（下稱租約三），約定租期自110年5月15日起至111年5月14日止，租金每月為22,000元，被告自110年11月初起，多次以系爭房屋要自用為由逼迫原告搬家，原告不堪其擾，於111年3月31日搬家，但被告拒絕返還超收之半個月租金11,000元，爰依租約第21條「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約
金，方可解除契約」約定，求償1個月違約金22,000元、搬遷費20,000元，並請求返還超收半個月租金11,000元，是以黄美月應給付原告53,000元。
（三）並聲明：
1.被告陳秋風應給付原告38,790元。
2.被告黄美月應給付原告53,000元。
二、被告答辯聲明及理由
（一）依系爭租約一第7條「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即原告）負擔」、第
18條「印花稅各自負擔，房屋之稅捐由甲方（即被告）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」之約
定，水電費由原告全額自行負擔。本件原告未舉證水管老
舊破裂導致漏水、多次向被告陳秋風告知漏水等情，亦未
說明水費繳納明細表所載實收總金額與850元間之差額皆因漏水原因所致，原告自不得主張溢繳水費26,790元。
（二）原告曾口頭同意租金自107年5月15日起調漲2,000元，縱其無口頭同意，原告按月給付租金22,000元之行為屬默示之意思表示，且原告以月租22,000元之條件續租至111年3月31日，卻遲至112年3月17日方起訴請求返還超收租金，顯違事理之平。又縱認原告未同意調漲租金而認定該租金
共12,000元屬陳秋風之不當得利，惟原告於107年5月至同年10月仍按期給付租金，依民法第180條第3款規定，原告不得請求返還。
（三）系爭房屋之出租人為房屋所有權人即陳秋風，租賃契約如被證1(即租期為110年6月15日至111年6月15日，出租人：陳秋風，承租人：蔡熾暘，下稱租約四），被告黃美月非
系爭房屋之出租人，原告提出之租約三係偽造，該租約出
租人欄之「黃美月」字跡，與租約二所附房租收款明細表
欄之「黃美月」親簽字跡迥異，且欠缺騎縫章，被告否認
租約三為真正。
（四）況縱認租約三為真正，惟原告自承黃美月自110年11月初起即向原告表明收回自住之意，依租約四第21條「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在3個月前通知對方
，方可解除契約」及附加條款「一、甲乙雙方在本契約有
效期間內解約，必須在三個月前通知對方」之約定，原告
應於111年2月初搬離，其遲至111年3月31日搬家，不得請求違約金及搬遷費。又原告搬離時未將系爭房屋回復原狀
，於牆面、地板及廁所遺留嚴重汙漬致無法居住使用，黃
美月代為清理而支出油漆費6萬元，依租約四第23條「退租時乙方應將房屋清理乾淨，若無暇清理，甲方代清理則
由押金扣除清理費」之約定，及民法第455條、第331條第1項之規定，該清理費用得與原告主張超收半個月租金11,000元相互抵銷。
（五）並聲明：原告之訴駁回；
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）被告陳秋風部分
1.關於請求返還超額水費共26,790元部分：
⑴按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉
證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實
為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所
舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17
年上字第917號判例要旨參照）。又查租約一第7條、
第18條分別約定「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯
、電話、管理、清潔等費用由乙方（即原告）負擔」
、「印花稅各自負擔，房屋之稅捐由甲方（即陳秋風
）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負
擔」。
⑵本件原告主張因系爭房屋之水管老舊破裂漏水，導致
原告溢繳水費26,790元，陳秋風之不作為，違反租約第13條之修繕責任，造成原告受損害之事實，為被告
所否認，應由原告舉證證明。原告就此事實雖出水費
繳納明細表為證（本院卷第17至23頁），並主張維修
前後之用水量差距幾乎為10倍，顯不合理等語。惟查
水費之高低事涉用水量多寡，用水量較高亦難逕認係
因漏水因素，原告既未提出任何漏水證明，自難認其
主張為真實，故原告請求陳秋風給付超額水費26,790元，為無可採，不能准許。
2.關於請求返還調漲租金12,000元部分：
⑴按住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記
載事項第4點規定「租金約定及支付：承租人每月租
金為新臺幣（下同）元整，每期應繳納個月租金，並
於□每月＿＿日□每期＿＿前支付，不得藉任何理由拖延
或拒絕；出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調
漲租金」，以及不得記載事項第5點規定「不得記載
應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加
部分由承租人負擔」。另按無法律上之原因而受利益
，致他人受損害者，應返還其利益；因清償債務而為
給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還
，民法第179條前段、第180條第3款定有明文。
⑵查原告主張其與被告陳秋風簽訂租約二，約定租金為
每月20,000元，而陳秋風於107年5月15日調漲租金為22,000元，致原告每月多支付租金2,000元共6個月，共計12,000元之事實，業據其提出租約二之房屋租賃契約書為證，並為被告所不否認，堪信為真實。惟查
原告於支付租金22,000元時，明知其就超過20,000元租金部分，並無給付義務，仍為給付，依上開規定，
原告自不得請求返還此超過之部分。原告雖主張其因
忙於工作，並考量家中兩位高齡父母行動不便，無法
短期內搬遷，遂為支付云云，仍無礙於其於給付時已
明知無給付之義務，是原告請求陳秋風返還12,000元，為無理由，不應准許。
（二）被告黄美月部分
1.按租賃契約係契約行為，原告主張租賃契約關係存在，應就租賃契約確已成立之事實，負舉證責任，若其先不
能舉證，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉
證據尚有疵累，自應駁回原告之請求。又按私文書應由
舉證人證其真正，民事訴訟法第357條本文定有明文。
故私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應
負證其真正之責（最高法院47年台上字第1784號判例要旨參照）。
2.查原告主張其與被告黄美月就系爭房屋有簽訂租約三之事實，為被告所否認，依前開說明，應由原告負舉證之
責。原告雖稱：被告二人向原告表示行程繁忙，至110
年5月15日黃美月邀原告至其住處簽訂房屋租賃契約，
原告到場時，桌上擺放兩本已署名之房屋租賃契約書即
租約三，出租方由何人簽署，已無法確定，然原告同時
繳交首期租金22,000元予陳秋風，陳秋風並在租約三之房租收付款明細表處親筆簽收，應已認可租約三等語。
惟查被告抗辯：蔡熾暘為原告之胞兄，彼二人共同承租
系爭房屋給其等父母居住，因原告經常將物品堆在系爭
房屋外面，被告擔心遭遇火災，故要求原告及蔡熾暘共
同擔任承租人，並在租約四之附加條款上簽名等語，並
提出租約四之文件為證。而原告自承租約四末頁之附加
條款上之「蔡貴娥」為伊所親簽，觀諸該附加條款所載
「附加條款：一、甲乙雙方在本契約有效期間內解約，
必須在三個月前通知對方。二、乙方於契約有效期間，
該屋使用範圍內之存放物品應善盡管理責任，如造成火
災、意外等事故，乙方應負責甲方暨左鄰右舍之一切財
產損失賠償。三、特立此證明。甲方：陳秋風。乙方：
蔡熾暘、蔡貴娥」（本院卷第164頁），又該附加條款
係附在租約四末頁，並加蓋陳秋風及蔡熾暘之騎縫章，
堪認該附加條款為租約四之附件，原告既簽名於其上，
則被告抗辯第三段之租賃期間應以租約四為據，出租人
為陳秋風，而承租人為原告及蔡熾暘等語，尚非無據。
又經本院當庭勘驗租約三之「黄美月」簽名，其結果：
「第三份房屋租賃契約書首頁之出租人欄『黃美月』及末
頁之立契約人欄『黄美月』，經本院以肉眼觀察，其結構
佈局、態勢神韻、書寫習慣及筆畫走勢特徵相似，惟均
與付款明細表上『黄美月』之簽名不同」（本院卷第208頁），則租約三出租人「黄美月」之簽名是否為黄美月
所親簽或授權簽署，誠屬有疑。本件第三段租賃關係既
存在2份不同內容之租賃文件，而原告自承有在租約四
之附加條款上簽名，是尚不得以陳秋風、黄美月有在租
約三之「房租付款明細表」為收取租金之簽名而逕認原
告與黄美月間存在租約三所示之租賃關係。本件原告舉
證尚有不足，無法證明原告與黄美月間存在租約三之租
賃契約關係存在，則原告據此請求黄美月應給付其違約
金22,000元、搬遷費20,000元及溢收半個月之租金11,000元，共計53,000元，尚嫌無據，不能准許。
四、從而，原告請求：被告陳秋風應給付原告38,790元，及被告黄美月應給付原告53,000元，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 陳怡如
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元

附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。