臺北簡易庭民事-TPEV,112,北小,2365,20230919,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決
112年度北小字第2365號
原 告 李惠恩
被 告 陳忠志

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國112年9月5日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟元，及自民國一百一十二年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣玖萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國99年11月2日訂立房屋租賃契約書，約定原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街0段00號2樓房屋(下稱系爭房屋)用以開設補習班，租金為每月新臺幣(下同)40,000元，租期自100年1月1日起至101年12月31日止，復於101年5月17日簽約，約定租金為每月43,000元，租期自102年1月1日起至105年12月31日止，於105年9月29日再行簽約，約定租金為每月46,000元，租期自106年1月1日起至108年12月31日止，原告並於簽約時交付92,000元之押租金予被告，嗣108年12月19日兩造再行簽約，約定租期自109年1月1日起至111年12月31日止，租金調漲為每月50,000元(下稱系爭租約)，而前租約之押租金剩餘92,000元，原告乃再交付8,000元之押租金予被告，是以原告就系爭租約共交付押租金100,000元(下稱系爭押租金)予被告，嗣原告於111年11月30日向被告表示不欲繼續承租系爭房屋，並於系爭租約111年12月31日屆滿後，將系爭房屋之鑰匙點交、系爭房屋騰空返還予原告，被告本應依約返還系爭押租金予原告，詎被告卻巧立各類名目無端剋扣系爭押租金，拒不返還予原告，爰依系爭租約第6條約定，請求被告將系爭押租金返還予原告，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：系爭房屋係由被告於93年10月22日購入並出資重新裝修成補習班格局，並於94年6月1日向教育局申請立案合格補習班，擔任補習班設立人直至101年7月6日止，原告於94年6月1日以租賃方式承租被告成立之補習班營業，並未另外支付頂讓權利金，故並無任意移除設備或不當使用造成損壞而不賠償的權利。

又111年12月31日系爭租約到期，雙方約定現場點交時，當場即發現房屋有多處因原告不當使用造成損壞、甚至有設備無端被移除，據此，雙方共同檢視損壞情形，拍照存證並且立處置原則字據，約定留備份鑰匙於大樓管理室俾方便原告進入做損壞修繕與估價，然自112年1月1日至同年2月28日止，原告完全沒有進行修繕與工程估價，被告依約定於112年2月15日傳各項修繕費用報價給原告，直至112年3月1日已超過點交日2個月仍未獲原告主動修繕或估價賠償，被告只能自行出資整修，共支出修繕費用72,900元，原告應依系爭租約第13條、第15條約定賠償被告72,900元，經與系爭押租金抵充，被告僅需返還原告押租金27,100元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張自100年1月1日起向被告承租系爭房屋用以開設補習班，兩造於108年12月19日簽定系爭租約，約定租期自109年1月1日起至111年12月31日止，租金為每月50,000元，而押租金為100,000元；

被告尚未返還押租金100,000元，有系爭租約及言詞辯論筆錄可稽(見本院卷第39-45、151頁)，且為兩造所不爭，堪信為真實。

四、本院得心證之理由：原告主張於111年11月30日向被告表示不欲繼續承租系爭房屋，並於系爭租約111年12月31日屆滿後，將系爭房屋之鑰匙點交、系爭房屋騰空返還予原告，被告應返還押租金100,000元，則為被告否認，並抗辯原告應賠償3扇門破損修繕費用16,500元、地磚破洞修繕費用9,500元、外牆招牌框架及帆布看板板遭移除修回復原狀費用18,900元、流理台遭移除回復原狀費用12,000元、防火門傾倒校正修繕費用3,000元、3處破損矽酸鈣板牆拆除重做費用10,000元、冷氣濾網清潔費用2,000元、三角工具間玻璃破損修繕費用1,000元，合計72,900元，並主張以押租金抵充，茲析述如下：㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。

又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。

故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。

㈡關於原告請求返還押租金部分：原告主張被告應返還押租金100,000元，依系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時交於甲方（即被告）100,000元作為押租保證金。」

、第6條約定：「乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空後交還房屋後無息退還押租保證金。」

（見本院卷第40、41頁），又原告已於111年12月31將系爭房屋騰空，並交付鑰匙予被告，有兩造line對話截圖及騰空房屋照片可稽(見本院卷第49-63頁)，則原告既於111年12月31日將系爭房屋交還並置於被告管領中，故原告依系爭租約第6條約定，請求返還押租金100,000元，洵屬有據。

㈢被告主張抵銷部分：再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第1項前段及第2項亦定有明文。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

又租賃契約具有長期性、繼續性，承租人支付租金為使用收益租賃物之 對待給付，使用收益結果，自有使租賃物發生自然耗損之情事，是承租人於租賃期間僅負有保持租賃物合於約定之使用收益狀態之義務，租賃契約終止時返還租賃物，亦僅合於約定之使用收益狀態即足，不包括回復因自然耗損造成之損害。

⒈關於賠償3扇門破損修繕費用部分：被告抗辯111年12月28日點交時發現有3扇門受人為損壞，每扇門修繕費用為5,500元，合計16,500元(見本院卷139頁上、207頁)，然參原告係自98年1月1日起即承租系爭房屋，至111年12月31日止，已達14年，該3扇塑膠門所受之破損尚屬承租人於正常使用房屋下之自然耗損，難認係原告故意或過失所致損害，被告復未舉證證明該等損害係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致，自非由原告負修繕回復之責，故被告請求原告賠償3扇門破損修繕費用16,500元，即屬無據。

⒉關於賠償地磚破洞修繕費用部分：被告抗辯有6塊地磚受人為重擊造成破損，支出修繕費用9,500元(見本院卷139頁中、207頁)，然原告承租系爭房屋達14年，已如前述，地板磁磚屬房屋之附屬設備，其耐用年數僅10年，該等設備經使用14年後部分毀損，其損害應屬自然耗損，被告復未舉證證明該等損害係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致自非由原告負修繕回復之責，故被告請求原告賠償6塊地磚修繕費用9,500元，亦屬無據。

⒊關於賠償外牆招牌框架及帆布看板遭移除回復原狀費用部分：被告抗辯系爭房屋外牆原有製作招牌框架與帆布看板，請求賠償回復原狀費用18,900元(見本院卷第139頁中、207頁)，然原告否認承租時外牆有招牌，被告雖舉出之外牆招牌照片（見本院卷第207頁），惟原告主張照片中補習班之招牌係原告承租系爭房屋後所裝設（見本院卷第216頁），被告既未舉證證明原告承租時系爭房屋外確實有掛牌及帆布看板之事實，則其請求原告賠償外牆招牌框架及帆布看板遭移除回復原狀費用18,900元，洵屬無據。

⒋關於賠償流理台遭移除回復原狀費用部分：被告抗辯原告承租時將流理台移除，請求賠償回復原狀費用12,000元(見本院卷第139頁下、207頁)，被告雖主張全新櫻花牌訂製品之流理台，要價12,000元，然被告亦自陳無法證明其原裝置之流理台是櫻花牌的，本院審酌原告承諾會歸還一台二手流理台(見本院卷第157頁)，復參酌市面上不銹鋼之二手流理台售價約4,300元至5,850元左右，有Yahoo奇摩拍賣網頁資料可參（見本院卷第219頁），認該流理台之回復狀費用以5,000元為適當，故被告請求原告賠償流理台遭移除回復原狀費用5,000元，洵屬有據，超過部分，則屬無據。

⒌關於賠償防火門傾倒校正修繕費用部分：被告抗辯於111年12月28日點交時，發現防火門嚴重傾倒磨地，屬人為不當使用所致，請求賠償修繕費用3,000元(見本院卷第141頁上、209頁)，然原告承租系爭房屋達14年，已如前述，防火門屬房屋之附屬設備，經使用14年後發生傾倒現象，其損害應屬自然耗損，被告復未舉證證明該等損害係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致自非由原告負修繕回復之責，故被告請求原告賠償防火門傾倒校正修繕費用93,000元，尚屬無據。

⒍關於賠償3處破損矽酸鈣板牆拆除重做費用部分：被告抗辯3處破損矽酸鈣板牆是被人為用力撞破，請求賠償拆除重做費用10,000元(見本院卷第141頁上、209頁)，然原告承租系爭房屋達14年，已如前述，矽酸鈣板牆屬房屋之附屬設備，經使用14年後發生發生部分破損，其損害應屬自然耗損，被告復未舉證證明該等損害係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致自非由原告負修繕回復之責，故被告請求原告賠償3處破損矽酸鈣板牆拆除重做費用10,000元，難認有據。

⒎關於賠償冷氣濾網清潔費用部分：被告抗辯冷氣濾網髒污，請求賠償清潔費用2,000元(見本院卷第141頁上、211頁)，然原告主張系爭房屋原附之冷氣已不堪使用，現有之冷氣係原告重新購置，系爭房屋現使用之冷氣既係原告所購置，被告如因冷氣濾網髒污而不欲繼續使用該原告購置之冷氣，只需將其當成廢棄物丟棄即可，尚無請求原告支付冷氣濾網清潔費用之權利，況被告亦未舉證證明其有確實支出清潔冷氣濾網髒污費用之事實，故被告請求原告賠償清潔冷氣濾網髒污2,000元，應屬無據。

⒏關於賠償三角工具間玻璃破損修繕費用部分：被告抗辯三角工具間玻璃破損，請求賠償俢繕費用1,000元(見本院卷第141頁、211頁)，然原告承租系爭房屋達14年，已如前述，期間門窗玻璃或有可能因天災或其他外力所致而受有破損之情事，被告復未舉證證明該玻璃破損係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致自非由原告負修繕回復之責，故被告請求原告賠償三角工具間玻璃破損之修繕費用1,000元，亦屬無據。

⒐故被告得請求賠償之金額為5,000元。

㈣從而，原告得請求給付之金額為100,000元，被告得請求給付之金額為5,000元，並被告主張抵銷後，原告得請求給付之金額為95,000元(計算式：000000-0000=95000)。

㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別有明文規定。

本件原告之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。

準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即115年5月13日（見本院卷第75頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，併予准許。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付95,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即115年5月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
書記官 馬正道
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。