臺北簡易庭民事-TPEV,112,北小,4745,20240109,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決
112年度北小字第4745號
原 告 脇麻耶子

訴訟代理人 叢聖芝

被 告 陳怡吟
上列當事人間請求返還租金事件，經臺灣士林地方法院以112年度士小字第1028號裁定移送前來，本院於中華民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟貳佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣陸萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國111年5月55日訂立房屋租賃契約書，約定原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號6樓房屋(下稱系爭房屋)，租金為每月新臺幣(下同)45,000元，租期自111年6月15日起至113年6月14日止，原告並交付84,000元之押租金予被告（下稱系爭租約），嗣原告於111年12月23日提前終止租約，於同日將系爭房屋騰空返還予被告，並支付40,000元作為預付之修繕費用、4,000元委請仲介人員代繳水電瓦斯費，被告於扣除違約金45,000元後，本應依約返還押租金予原告，詎被告卻以修繕房屋為由，扣取78,150元，僅退還原告852元，並不合理，爰依系爭租約約定，請求被告返還78,150元予原告等語，並聲明：被告應給付原告78,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：依系爭租約第6條第2項約定，原告提前終止租約需賠償1個月租金45,000元，點交房屋當日被告方係由仲介人員到場與原告確認屋況，逐項核對毀壞部分如附表所示，經仲介人員逐項向原告說明後，原告親自簽名同意，原告並於當日預付40,000元作為修繕費用、4,000元作為代繳水電瓦斯費，多退少補，被告於111年12月30日完成確認所有的修繕費用如附表所示，共計123,150元，即透過仲介轉知原告，並將剩餘款項852元（計算式：押金84000＋預付修繕費40000＋水電瓦斯代繳費0000－000000＝852）匯入原告帳戶等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於111年5月25日簽定系爭租約，約定租期自111年6月15日起至113年6月14日止，租金為每月45,000元，而押租金為84,000元，被告於終止租約後，僅返還852元，有系爭租約可稽(見臺灣士林地方法院112年度士小字第1028號卷第19-28頁，下稱士院卷)，且為被告所不爭，堪信為真實。

四、本院得心證之理由：原告主張原告於111年12月23日提前終止租約，已支付40,000元作為預付之修繕費用、4,000元作為代繳水電瓦斯費，被告卻以修繕房屋為由，扣取78,150元，僅退還原告852元，並不合理，爰依系爭租約約定，請求被告返還78,150元予原告等語，則為被告否認，並抗辯原告應賠償如附表所示之房屋損壞費用，並主張以押租金抵充，茲析述如下：㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。

又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。

故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。

如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。

㈡依系爭租約第3條第5項約定：「乙方（即原告）已於108年5月21日簽約時，交付甲方（即被告）84,000元作為押金保證金。

……於租賃契約期滿或終止時，乙方依約交還房屋及遷出戶籍，繳清一切乙方應負擔之使用費及由第五條及第七條產生的相關費用後，由甲方扣除未償還的費用或罰款（如有）後，再將剩餘之保證金3個工作天內無息返還乙方。」

（見士院卷第21頁），又原告已於111年12月23日將系爭房屋騰空並返還被告，為兩造所不爭執，並有兩造簽署之房屋租賃合約終止解約書（下稱系爭解約書）可稽(見本院卷第135頁)，原告既已於111年12月23日將系爭房屋交還並置於被告管領中，則依系爭租約第3條第5項約定，被告應返還押租金84,000元。

㈢被告主張抵充部分：按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第1項前段及第2項亦定有明文。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

又租賃契約具有長期性、繼續性，承租人支付租金為使用收益租賃物之 對待給付，使用收益結果，自有使租賃物發生自然耗損之情事，是承租人於租賃期間僅負有保持租賃物合於約定之使用收益狀態之義務，租賃契約終止時返還租賃物，亦僅合於約定之使用收益狀態即足，不包括回復因自然耗損造成之損害。

⒈違約金45,000元部分：依系爭租約第6條第2約定：「合約期間內任一方提前終止租約必須於至少一個月前以書面、通訊軟體或簡訊告知對方，並賠償對方一個月租金……」（見士院卷24頁），即兩造約定，若原告提前解約者，應賠償被告1個月租金，本件原告確於租期屆至前提前終止租約，並同意從押租金扣除45,000元（見本院卷第196頁），故被告主張押租金應抵充違約金45,000元，核屬有據。

⒉水電瓦斯費3,998元部分：對此費用，原告並不爭執，並於返還房屋時先支付4,000元委請仲介代繳，亦為被告所不爭執，是被告應退還原告多付之2元。

⒊關於如附表編號4、9、10修繕費用部分：被告抗辯沙發破損需換皮、冷氣遙控器損壞及燈泡不亮需更換，並提出沙發外皮更換收據供參（見本院卷第139），原告雖主張沙發於111年簽約時就已經破損、燈泡也早就不亮等語，然原告於點交返還房屋當日已簽署系爭解約書，系爭解約書第3點約定：「甲方確認鑰匙/家俱電等設備於歸還時皆為堪用狀態，雙方合意點交退租金額如下：違約金/＄45,000、沙發/＄15,000、燈泡×7/＄1,550、冷氣遙控器×2/＄400，乙方已於2022.12.23先支付新臺幣肆萬元作為預付的修繕費用，多退少補」，原告既已簽署系爭解約書，並預付40,000元，應認原告已同意被告將如附表編號4、9、10之修繕費用，共計16,950元以押租金抵充。

⒋關於如附表編號2、3、5、6、7、8部分之費用部分：111年12月23日點交時雖有發現壁紙、全室清潔、牆面、房門補漆、殘膠去除、瓦斯爐等有問題，然兩造係約定「待甲方確認報價予乙方確認後，費用從押金扣除，多退少補」（見本院卷第135頁），且參原告係自108年5月21日即向被告承租系爭房屋（見士院卷第21頁），至111年12月23日止，已超過3年，再參被告所提出之毀損照片（見本院卷第117-133頁），如附表編號2、3、5、6、7、8部分之破損、髒污、發霉等，尚屬承租人於正常使用房屋下之自然耗損，難認係原告故意或過失所致損害，被告復未舉證證明該等損害係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致，亦未提出有向原告報價經原告確認之證明，自非由原告負修繕回復之責，故被告將上開項目之維修、清潔費以押租金抵充，尚非有據。

⒌故被告得主張以押租金抵充之金額為65,948元（計算式：45000＋3998＋15000＋400＋1550＝65948），超過之部分，即非有理。

㈣從而，原告得請求被告返還之金額為61,200元（計算式：押金84000＋預付修繕費40000＋預付水電瓦斯費4000－押租金抵充金額65948－被告已返還之852＝61200）。

五、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。

中 華 民 國 113 年 1 月 9 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
附表
編號 項目 金額（新臺幣） 1 違約金 45,000元 2 牆面房門烤漆 30,000元 3 殘膠去除 5,000元 4 沙發修補換皮 15,000元 5 主臥窗簾更換清潔 4,000元 6 壁紙去除與更換 15,000元 7 全室清潔 6,000元 8 瓦斯爐修理 1,200元 9 冷氣遙控器 400元 10 燈泡更換 1,550元 共計 123,150元
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本係照原本做成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 9 日
書記官 馬正道
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。