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臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北重訴字第33號
原 告 午洋股份有限公司
法定代理人 楊錫濸
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 莊穆盛（原姓名莊富盛）
訴訟代理人 林士煉律師
陳怡安律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有租賃契約書（下稱系爭租約）第16條附卷可參（見本院卷第25頁），依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權。
二、按民事訴訟法第427條第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數10倍以上者，法院得依當事人之聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，同法條第5項定有明文。
本件係屬民事訴訟法第427條第2項第1款規定之訴訟，兩造於民國112年11月6日本院審理時，以本件案情繁雜，且訴訟標的價額已逾新臺幣（下同）500萬元以上為由，聲請改用通常訴訟程序（見本院卷第100頁），爰依前開規定，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理（見本院卷第100頁）。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）為原告於106年2月24日以買賣為登記原因取得所有權，因系爭土地部分位於門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）後方，系爭土地上留存有其他建物拆除後未辦理保存登記，已不堪使用之鐵皮建物（下稱系爭鐵皮建物），而系爭鐵皮建物留存有通往後方巷道之門扇，系爭房屋所有權人出租前承租人時，前承租人即一併向原告承租系爭土地作為必要時逃生通行使用，因此，被告承租系爭房屋時，也依循前承租人租賃約，與原告於109年2月28日簽訂系爭租約，向原告承租系爭土地作為必要時逃生通道使用，租賃期間自109年4月1日起至115年4月1日止，每月租金為5,250元；
嗣原告擬將系爭鐵皮建物拆除時，發現被告將系爭鐵皮建物整建，作為系爭房屋經營「億品鍋」餐廳之廚房使用，於系爭鐵皮建物整建1樓設置瓦斯爐台、流理台、洗碗機及冰櫃等設備，堆放大型及中型瓦斯鋼瓶、油品及各式餐廳、廚房用品等雜物，於2樓堆放餐廳用椅，經原告通知被告改善及商議終止系爭租約，被告置之不理；
因系爭鐵皮建物不堪使用，原告僅出租系爭土地，且被告與原告約定系爭土地僅得作為逃生出入，被告未經原告同意，增建作為系爭房屋經營「億品鍋」餐廳之廚房使用，已違反系爭土地約定使用方法，原告依民法第438條第2項規定得終止系爭租約；
因被告負有依系爭租約使用系爭土地之給付義務，被告於系爭鐵皮建物設置瓦斯爐台，堆放大型、中型瓦斯鋼瓶、油品及各式餐廳、廚房用品等雜物，違反系爭租約第7條約定，且經原告促請被告改善，被告既未履行，原告依民法第438條、第227條第1項關於給付遲延之規定，依民法第254條及第263條規定終止系爭租約，並以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示；
爰起訴請求被告返還系爭土地，及按月給付原告10,500元等語。
㈡並聲明：1.被告應將系爭土地返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告10,500元；
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭租約約定內容觀之，兩造就系爭土地並未約定使用之目的，且被告於簽約時即有向訴外人盧凌群告知伊承租系爭土地之目的係用以經營火鍋餐飲業，原告亦早已知悉被告承租系爭土地係用以經營火鍋餐飲業；
兩造間並無任何住戶規約，系爭土地並非構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，自非公寓大廈管理條例所適用之標的，被告僅於系爭土地上放置廚房用品等物，並非具有爆炸性之危險物品，尚無法據以認定被告整建系爭土地之行為，有違法使用或影響公共安全之虞；
原告並未合法終止系爭租約，原告請求被告按月給付每月租金2倍之價額，自無理由等語，做為答辯。
㈡並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；
2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：原告於106年2月24日，以買賣為登記原因，取得系爭土地之所有權，兩造於109年2月28日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭土地，系爭土地上有系爭鐵皮建物，租賃期間自109年4月1日起至115年4月1日止，每月租金為5,250元等情，有土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、系爭租約等附卷可稽（見本院卷第15頁、第17頁、第21頁至第27頁），兩造對此均不爭執（見本院卷第105頁、第107頁、第122頁），可信為真正。
四、得心證之理由：原告主張被告未經同意，將系爭鐵皮建物整建作為系爭房屋經營「億品鍋」餐廳之廚房使用，違反系爭土地約定使用方法，且經原告促請被告改善，被告既未履行，依民法第438條第2項規定，原告得終止系爭租約，及依民法第438條、第227條第1項關於給付遲延之規定，依民法第254條及第263條規定終止系爭租約等語（見本院卷第11頁），惟為被告否認，並以前揭情詞置辯（見本院卷第81頁至第83頁）。
是本件本院應審究者為：㈠被告於系爭土地放置廚房用品等物，有無違反系爭租約之約定？㈡原告得否依民法第438條第2項規定，終止系爭租約，及依民法第438條、第227條第1項關於給付遲延之規定，依民法第254條、第263條規定終止系爭租約？茲分別論述如下：㈠被告於系爭土地放置廚房用品等物，有無違反系爭租約之約定？1.按當事人互相意思表示一致，契約即為成立，雙方均應受其拘束（最高法院112年度台上字第1851號判決意旨參照）。
契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人之行為規範，亦係法院於訴訟時之裁判規範（最高法院112年度台上字第1748號、第1233號判決意旨參照）。
次按解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎（最高法院112年度台上字第2575號、第2449號判決意旨參照）。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。
民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號、109年度台上字第123號、108年度台上字第129號判決意旨參照）。
2.原告主張其出租系爭土地，與被告約定系爭土地僅得作為逃生出入，被告未經原告同意，整建作為系爭房屋經營「億品鍋」餐廳之廚房使用，於系爭鐵皮建物設置瓦斯爐台，堆放大型、中型瓦斯鋼瓶、油品及各式餐廳、廚房用品等雜物，違反系爭租約第7條約定等語（見本院卷第11頁）。
惟為被告否認，並以前揭情詞置辯（見本院卷第81頁至第83頁）。
經查，觀諸系爭租約全文內容（見本院卷第21頁至第27頁），並未有系爭土地僅得作為逃生出入使用之約定，亦未有系爭土地不得作為餐廳廚房使用之特別約定，基於私法自治及契約自由原則，法院就所認定之事實適用法律時，除當事人約定之內容，違反強制、禁止規定，或背於公共秩序、善良風俗而當然無效，可不受拘束外，仍應以系爭租約約定之具體內容為判斷基礎（最高法院112年度台上字第1712號判決意旨參照）。
準此，被告既於系爭房屋經營「億品鍋」餐廳（見本院卷第10頁），則被告於系爭土地放置廚房用品等物，衡諸常情，尚難認係違反系爭土地之使用方法，或係違反系爭租約第7條約定之有「存放危險物品」之情事（見本院卷第23頁）。
此外，復未據原告就兩造有系爭土地僅得作為逃生出入使用之約定，或系爭土地不得作為餐廳廚房使用之特別約定，或被告有何於系爭土地存放危險物品等情，舉證證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，原告主張被告有違反系爭租約第7條存放危險物品，影響公共安全云云，於法應有未合，難以憑採。
㈡原告得否依民法第438條第2項規定，終止系爭租約，及依民法第438條、第227條第1項關於給付遲延之規定，依民法第254條、第263條規定終止系爭租約？1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
民法第227條第1項、第254條、第263條、第438條第2項分別定有明文。
次按契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一方行使終止權而為終止之意思表示者；
當事人一方行使終止權，其終止權之發生原因有依法律規定者，謂之法定終止權，亦有基於當事人約定者，謂之約定終止權（最高法院112年度台上字第652號、110年度台上字第149號、第136號判決意旨參照）。
又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第2192號、第1088號、第981號、第880號判決意旨參照）。
2.經查，依系爭租約第15條約定：「乙方（即本件被告；
下同）有下列情形之一者，甲方（即本件原告；
下同）得終止租約：⑴遲付租金之總額達2個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。
⑵違反第9條規定而為使用者。
⑶違反第10條第2項規定而為使用者。
⑷承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會定相當期間催告仍不給付者」內容觀之（見本院卷第25頁），兩造並未明文約定於被告違反系爭租約第7條約定時，原告即享有約定終止系爭租約之權。
又被告於系爭土地放置廚房用品等物，衡諸常情，尚難認係違反系爭土地之使用方法，或係違反系爭租約第7條約定之有「存放危險物品」之情事，已詳如前述，則原告主張依民法第438條第2項規定，終止系爭租約，及依民法第438條、第227條第1項關於給付遲延之規定，依民法第254條、第263條規定終止系爭租約云云（見本院卷第11頁），於法亦有未合，不應准許。
㈢另原告聲請訊問證人胡筱梅及盧凌群，主張應證事實為兩造於簽訂系爭租約時，約定系爭土地及系爭鐵皮建物之使用目的或方法為何等語（見本院卷第75頁、第106頁）。
惟契約乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅在當事人之紛爭作為行為規範，在訴訟中亦係法院之裁判規範。
倘契約真意發生疑義，法院應為闡明性之解釋（單純性解釋），亦即運用文義（以契約文義為基準）、體系（通觀契約全文）、歷史（斟酌立約當時情形及其他一切資料）、目的（契約精神及經濟目的）等解釋方法，參酌交易習慣並衡量誠信原則，檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，供作判斷當事人間權利義務之依據。
除非窮盡上開解釋途徑，無從為闡明性解釋，而確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應予訂定而疏漏未訂定，致無法完滿達成契約目的，出現契約漏洞之情形，法院方可進行契約漏洞之填補，以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，避免任意侵入當事人私法自治領域，創造當事人原有意思以外之條款（最高法院112年度台上字第1707號判決意旨參照）。
本件依系爭租約全文內容（見本院卷第21頁至第27頁），並未有系爭土地僅得作為逃生出入使用之約定，亦未有系爭土地不得作為餐廳廚房使用之特別約定等情事，業如前述所載，且此顯非係依系爭租約應予訂定而疏漏未訂定，致無法完滿達成契約目的，出現契約漏洞之情形。
是參諸前開說明，基於私法自治及契約自由原則，暨不必要之證據方法，法院原可衡情捨棄，不為當事人聲請所拘束（最高法院112年度台上字第2282號、第2182號、第1818號、第1101號判決意旨參照），原告聲請訊問證人胡筱梅及盧凌群，本院認核無必要，附此說明。
五、綜上所述，原告起訴請求被告應將系爭土地返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告10,500元，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
又原告113年1月12日補充辯論意旨及再開辯論聲請狀（見本院卷第125頁），係於辯論終結後始行提出，依法不生提出之效力，本院自無庸予以審究，另其聲請再開辯論部分，經核並無必要，均併此說明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
民 事 庭 法 官 詹慶堂
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 潘美靜
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