臺北簡易庭民事-TPEV,89,北簡,14138,20010510,1

宣 示 判 決 筆 錄 八十九年度北簡字第一四一三八號
原 告 東官實業股份有限公司
法定代理人 林國瑞
訴訟代理人 周佳弘律師
被 告 甲○○○食品工業股份有限公司
法定代理人 賴學禮
訴訟代理人 簡炎申律師
複 代理人 文衍正律師
右當事人間八十九年度北簡字第一四一三八號返還押租金事件於中華民國九十年五月十日下午四時０分在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決出席職員如左：朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應給付原告新台幣伍拾陸萬柒仟陸佰元及自民國八十九年十一月八日起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾玖萬元為供擔保後，得假執行；
被告如於假執行程序實施前預供擔保新台幣伍拾陸萬柒仟陸佰元後准免為假執行。
訴訟標的及理由要領：

一、原告主張：

（一）緣原告前於民國（下同）八十六年六月三十日，向被告承租廠房，租賃期限自八十六年八月一日起至九十一年七月三十一日止，共計五年，每月租金為新台幣（下同）五十萬元（稅外加），押租金為三百萬元，此有雙方所訂廠房租賃合約書可稽。

迨至八十九年六、七月間，原告因遷廠與被告協議提前終止上開租約，雙方並於八十九年七月二十五日會同辦理廠房及相關機器設備點交。

依雙方所訂廠房租賃合約書第三條第⑶項約定「乙方所付給甲方之押租金，甲方應於租期屆滿或終止租約後，乙方將租賃標的物，依第四條第五項規定交還甲方，並付清租金、水電費、管理費等，如未付清則甲方得同時自押租金內扣除，餘額無息一次退還。」

，本件租約經雙方合意終止，原告亦已依租約第四條第五項規定將租賃標的物交還被告，就押租金之返還，於扣除原告未付之八十九年六月份、七月份租金及七月份水電費十五萬元後，被告尚應給付原告一百八十五萬元。

乃原告就此向被告請求給付，被告一再拖延，迄未給付。

爰起訴請求被告給付上開一百八十五萬元押租金。

（二）謹就被告答辯內容，反駁如下：１、查本件原告與被告終止系爭租約時，並未協議被原告應加付八月份租金，雖原告曾於被告所提證五之存證信函中言及扣除七、八月租金共一百萬元等語，惟此係扣除六、七月租金之誤寫，此觀原告於該函仍請求被告返還一百八十五萬元押租金即明，是被告辯稱押租金中應加扣八月份租金五十萬元云云，並無理由。

２、次查本件原告承租被告廠房，原均依約開立租金支票予被告，嗣因被告債權人查封被告對原告之租金債權，被告要求原告解約，並向法院陳報並無租金債權存在，被告為免其其債權人異議，乃要求原告直接將租金以匯款方式繳納，原告並無拒不開立一整年度租金支票情事，乃被告巔倒是非，實無誠信。

另原告向被告承租之廠房並非全部，此觀租賃標的物載明「甲○○○食品工業股份有限公司龜山廠及賴學理個人所有二樓全部（含夾層約七十坪）」，並未包括賴學理個人所有其他樓層即明，而原告於承租初期，原告未承租之部分並無使用，至八十八年年中，被告將上開原告未承租之部分租予他人裝設冷藏設備並接電放置冷藏貨櫃，耗電加劇，因此導致原告支出之電費急劇增加，為此雙方協議由被告貼補原告所增加支出之電費，每月為五萬元至六萬元不等，直接由原告給付被告之租金中扣除，是原告從未短付租金，被告所言，顯非實在。

３、再查原告與被告於八十九年七月二十四日就廠房機器設備進行點交時，原告係由副總經理林哲宏、工務經理邱欽明及財務經理劉智鴻進行點交，被告則由廠長宋國銘接交，於點交當時，就全部機器設備均進行運轉測試，且均有正常運轉，原告上開人員於點清數量及試運轉後，即於財產目錄上記明「表列設備除火腿烟燻架少乙台外，皆已交機及試運轉完畢」，並加簽名，詎原告上開人員於簽名後將財產目錄轉交被告公司廠長宋國銘簽認時，宋國銘表示要請示被告公司負責人賴學理，經其請示結果，宋國銘稱該等機器設備雖已試運轉正常，惟賴學理要求能試作成品，宋國銘乃將原應由其簽名之點交人部分刪除，自行記載「P.S.暫收以上品項與數量（其中火腿烟燻架少一台），待試作完畢正式點交」，並加簽名。

由宋國銘上開記載內容可知，被告對原告所移交之機器設備於點交當時均能正常運轉並無疑義，謹就是否能作出成品加以質疑，惟機器設備既能正常運轉，即表示能正常作出成品，況原告於點交機器設備前均仍以該等機器設備製造生產成品，並無不能生產情事，而被告於點收上開機器設備後，就成品試作一再拖延，並以此為由拒不返還押租金，被告所為實係惡意刁難，於法難容。

４、另原告於八十九年七月二十四日將廠房及相關機器設備交予被告後，即由被告管理使用該等標的，而被告公司廠長宋國銘於點收廠房時，並未發現有廠房毀損情事，否則必於點收時提出，而非於嗣後以存證信函表示有毀損情事。

另有關機器設備零件短少毀損無法使用情事，基於原告於點交時，均將全部機器設備均進行運轉測試，且均有正常運轉，是被告所言，應非實在。

再退萬步言，縱假設廠房確有毀損、機器設備確有零件短少毀損無法使用情事，惟依被告所提證六至證八所謂國外報價單、估價單及發票等，無一詳列明細，原告實無從審核，加以系爭廠房及機器設備使用年代已久，被告未就折舊加以計算，逕以新品價格請求賠償，亦無理由。

二、被告答辯：

（一）雙方就系爭廠房（含肉類食品工廠機具一批）之租賃契約原係定期租賃，原告本不得要求提前終止租約。

為此原告於七月四日向被告要求同意提前終止租約時，表示願支付七月、八月份之租金，雙方就此達成協議，即如果被告公司於七月底全依照契約將所租賃之廠房於己到期租金結清，回復租賃時狀態、機器於完整無缺並可使用狀態之情形下，完成全部驗收點交作業下，即得再支付二個月 (七月份、八月份)租金之情形下提前終止租約。

（二）而依契約約定，原告每月應付予被告『租金五十萬元（稅外加）』，且應於每一年度開始時一次給付整年度之租金支票，即應每月三日應付當月份租金五十二萬五千元，此有訂約後第二年依約所交付之十一個月份月租支票，金額均為五十二萬五千元、日期均為當月三日可據；

詎自八十八年八月起，原告則拒不開立該一整年度之支票交付被告，僅自行匯入被告公司於彰化銀行東三重分行甲存第○○○二四九號帳戶內，其非但未按且自始未曾付足該五十二萬五千元，而均僅支付四十七萬二千五百元等不等數字，其計共短少支付租金達一，一一五，○○○元，該部分短少租金迄未為給付。

（三）而原告遲至七月廿五日始通知被告公司派員前往廠房點收機具，因機具數量甚多，且每一機器零配件相當多，檢查極為耗時，當時被告公司所派職員宋國銘，僅作初步清點數量，發現少了一台『火腿煙燻架』 (價值新台幣三萬元)，且機器均未經細部檢查及運作測試，原告方面人員即表明要先行離去，要求先作機器之點收資料，於該一情狀下，宋國銘先生不得已，在該一機器清冊上載明『暫收以上品項及與數量（其中火腿煙燻架少一台）待試作完畢後正式點交』交予原告，詎於原告所提狀內原證二，其上竟有原告清點人員片面在其上載稱『表列設備除火腿煙燻架，少乙台外，皆已交機及試運作轉完成』之與事實不符內容；

至令人錯愕！

（四）且於七月二十五日當日，原告僅通知被告公司派員清點機具，於清點機器後即行離去，就廠房部分並未會同被告公司人員清點；

被告公司於七月廿五日後，派員詳細查看廠房及檢點機器並試行運作，竟發現機器嚴重短少零件，並有毀 損無法使用情形；

且廠房設備更有破壞損毀之情形，有照片可據；

且初步估算修理金額至鉅。

被告公司乃以電話一再連絡原告公司出面處理，但遭置之不理，不得已乃於八十九年八月十日以台北長春路郵局第一六七之九號存證信函，通知原告公司毀損及零件短少件之事實，並催告三日內派員前來維修、復原，否則將自行維修，並自押租金中扣除該等費用。

然原告公司竟置之不理，迄未曾為任何處理。

（五）而於八十九年九月十九日，則接獲原告公司存證信函通知，表明廠房已點交，除同意由被告公司扣除七、八月份租金一百萬元及七月份水電費用十五萬元，要求退還一百八十五萬元云云。

被告公司雖一再向其交涉應先解決機具零件短少及廠房、機器維修問題，但仍無回應，而於稍早接獲本件起訴。

然原告之主張則應扣除如下金額：１、原告於七月四日通知解約前，即已累欠租金一百一十一萬五千元。

該部分應自押租金中扣除。

２、兩造同意提前終止租約，係以原告方應支付七、八月份之租金為條件；

按此係因當時預計七月底前完成點收，八月份一個月份讓被告公司整理並轉租或另為利用之租金損失時間。

此亦見證五之原告存證信函亦表明『扣除七、八月份租金』即明，另七月份十五萬元電費亦經雙方約定至明。

是該一部分，依雙方協議內容，原告仍應再支付租金一百零五萬元 (含稅）及水電費十五萬元，合計一百二十萬元整。

３、而原告短少交付之一台『火腿煙燻架』，價值三萬元台幣，則該一部分損失亦應由原告公司負擔。

４、再者，機器部分短少零件部分，由被告公司整理明細，並國外原廠商詢問零件報價（見證六），其金額即達美金一萬八千八百元，折合台幣（暫以每美元三十二點五元計）即達六十一萬一千元。

該部分係可歸責於原告之損失，亦應扣除。

就機器其餘不須向國外採購零件之維修及零件部分，業已另購零件，共計達十三萬零七百二十五元，並交由維修商林振興維修，工資金額為九萬五千元，有其出具之證明可據。

以上合計二十二萬五千七百二十五元，亦應由原告擔。

５、另廠房部分破損維修費用，經廠商估價水電部分為二十八萬五千元，土木部分為三十三萬元部分，應屬由原告負擔之費用。

６、以上，總計原告應再給付被告公司達新台幣三百七十六萬六千七百二十五元。

而事實上，原告公司未依催告解決該一廠房、機器維修及零件短少問題，造成被告廠房迄無法回復正常使用狀態，則原告實仍未履行提前終止租約之要件，自應對迄至目前為止之相當於房屋租金損失負責，該部分暫不計入抵銷。

７、基上說明，被告公司自得民依三百三十四條之規定，抵銷該一押租金，則原告請求實尚不足支付被告公司之損失；

原告所為請求實無理由。

三、法院判斷：

（一）原告主張，伊自八十六年六月三十日起，向被告承租系爭廠房，租賃期限至九十一年七月三十一日止，每月租金為五十萬元（稅外加），押租金為三百萬元。

迨至八十九年六、七月間，原告與被告協議提前終止上開租約，雙方並於八十九年七月二十五日會同辦理廠房及相關機器設備點交。

原告已依租約第四條第五項規定將租賃標的物交還被告，押租金於扣除原告未付之八十九年六月份、七月份租金共一百萬元及七月份水電費十五萬元後，尚餘一百八十五萬元，詎被告一再拖延，迄未返還上開一百八十五萬元押租金之事實，業經提出廠房租賃合約書、點交清冊等件為證。

被告對上開事實及證物之真正並不爭執，惟以⑴：原告提前解約，應再給付被告七、八月共一百零五萬元（含稅）之租金以為補償，此部分應從押租金扣除，另八十九年七月分之水電費十五萬元，亦應扣除；

⑵被告自八十八年八月起至八十九年六月止，尚欠租金一百十一萬五千元，應扣除之；

⑶八十九年七月二十五日點交時，缺火腿煙燻架一台，價值三萬元，應扣除之；

⑷機器短少零件部分，計八十三萬六千七百二十五元，應扣除之；

⑸廠房破損維修費用五十八萬五千元，應扣除之。

總計以上扣款達三百七十六萬六千七百二十五元，與原告之押租金三百萬元抵銷後，原告並無款項為請求，應駁回之訴等語置辯。

原告則否認被告之答辯，茲就被告主張之扣款項目是否有理，分項述之：１、八十九年七、八月租金及七月份水電費：七月租金及七月水電費，兩造均不爭執，應可扣除。

至八月租金，原告雖否認同意補償，然被告就提前解約後之租金曾要求原告多給付七、八月租金，原告負責點交之員工劉智鴻表示要向總經理呈報之事實，業經證人劉智鴻證述明確，而原告發給被告之存證信函亦同意扣除七、八月之租金，有被證五之存證信函在卷可稽，足見原告已同意給與被告八月份租金補償，原告雖指稱被證五之存證信函「經扣除七、八月租金」是「六、七月租金」之誤載云云，惟未舉證明之，所辯自不足採，是被告抗辯押租金應再扣除八月租金等語，即屬有理，則本項可扣除之金額為七、八月租金計一百零五萬元（含稅）及水電費十五萬元，共為一百二十萬元。

２、積欠租金部分：查，原告對被告抗辯自八十八年八月起至八十九年六月止，少付租金一百十一萬五千元之事實並不爭執，並有計算清單在卷可查，雖指陳電費原約定由原告給付，嗣因被告增加用電量，多出來之電費被告同意以每月租金扣除五、六萬抵充等語，惟為被告否認，而原告亦未能提出被告確有同意扣除電費之證據以供查證，所述即難採信，被告抗辯應扣除積欠租金一百十一萬五千元，為有理由，應准許之。

３、缺火腿煙燻架一台部分：點交時確實缺少火腿煙燻架一台之事實，為二造所不爭執，並有點交財產目錄在卷可稽，而其價值三萬元亦有報價單可憑，原告亦不爭執，被告主張扣除，應屬有理，應准許之。

４、其餘機器短少部分：經查，二造於七月二十五日點交時，已就各項機器進行清點，只缺上開火腿煙燻架一台而已，未見其餘機器設備短少之記載，有前揭點交清單可查，被告雖抗辯機器短缺，並提出零件報價單及採購、維修等件為證，亦僅能證明機器維修之事實，尚難證明機器短少，所辯應扣除八十三萬六千七百二十五元云云，即無理由，不應准許。

５、廠房破損維修費用部分：經查，廠房移交時，地上磁磚及牆壁有部分毀損之事實，業經被告提出照片數幀為證，原告之點交人員劉智鴻亦不否認，堪信原告主張之事實為真正，而被告提出證十修繕估價單，其中第三、五項牆壁及地磚之修繕項目合計四萬二千四百元，原告不爭執，應准許之。

至第一、二項修繕天花板部分，被告並未舉證天花板有損害，所提修繕費非屬必要費用，不應扣除。

另第四項牆壁新訂塑鋼板部分，原告毀損部分僅部分，有照片可證，被告主張由原告負全責，不合理，且被告亦未計算折舊部分，全以新品請求亦不合理，本院以原告毀損程度及計其折舊結果，認被告抗辯扣除之金額以一萬五千元較為合理。

另第六項清運費用三萬元，原告雖主張被告同意負擔，惟經被告否認，原告亦未能舉證，自難採信，被告抗辯應扣除清運費用三萬元，亦應准許之。

另被告主張證十一之電器修繕部分，原告否認毀損，被告亦自承是維修項目，自難認為必要費用，不得扣除之。

故本項可扣除之金額合計為八萬七千四百元（42400+15000+30000=87400）。

６、綜上，被告抗辯得扣除之金額共為二百四十三萬二千四百元（ 0000000+0000000+30000+87400=0000000），逾此範圍之抗辯無理由。

（二）原告之押租金三百萬元扣除前揭二百四十三萬二千四百元後，尚餘五十六萬七千六百元（0000000-0000000 =567600），從而原告請求被告返還押租金五十六萬七千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月八日起至清償日止之法定利息，為有理由，逾此範圍之主張為無理由，應駁回之。

四、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 周淑貞
法 官 林鳳珠
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀(須按他造當事人之人數附繕本) 。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日
書 記 官 周淑貞