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宣 示 判 決 筆 錄 九十年度北簡字第六五九號
原 告
即反訴被告 甲○○
訴訟代理人
兼反訴被告 李海濤
被 告
即反訴原告 丙○○
被 告 乙○○
右二人共同
訴訟代理人 陳俊哲
右當事人間九十年度北簡字第六五九號遷讓房屋等事件於中華民國九十年五月卅日在本院台北簡易庭公開宣示判決出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾貳萬貳仟陸佰陸拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本訴原告勝訴部分得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳拾貳萬貳仟陸佰陸拾陸元為原告供擔保後得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
原告訴之聲明：
被告丙○○、乙○○應給付原告新台幣叁拾叁萬貳仟陸佰元。
反訴原告反訴之聲明：
反訴被告甲○○應給付反訴原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告甲○○、李海濤應連帶給付反訴原告新台幣伍拾陸萬玖仟玖佰玖拾壹元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告願供擔保聲請宣告假執行。
訴訟標的及理由要領：
原告即反訴被告甲○○、反訴被告李海濤以：原告甲○○與被告丙○○於民國八十六年七月廿日簽訂房屋租賃契約書，由原告甲○○將台北市○○○路○段十三號一樓店面出租予被告丙○○，約定租賃期限自八十六年八月十五日起至八十九年八月十四日止，租金每月新台幣（以下同）三萬五千元，自八十八年八月十五日起為每月四萬元，被告丙○○於訂約時交付七萬元作為押租保證金；
原告甲○○與被告丙○○又於八十七年十二月十七日簽訂房屋租賃契約書，由原告甲○○將台北市○○○路○段十五號一樓出租予被告丙○○，約定租賃期限自八十八年一月一日起八十九年十二月卅一日止，租金每月三萬五千元，被告丙○○於訂約時交付十萬五千元作為押租保證金。
系爭十三號一樓房屋八十九年八月十四日租期屆滿，原告不願再行出租，曾於八十九年八月十日寄存證信函通知被告交還房屋，被告自八十九年八月十五日起至九十年二月二日繳還鎖匙止，無權占用系爭十三號一樓房屋五個月又十七天，被告無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受損害，被告應賠償原告廿二萬二千六百六十六元，另電費至九十年一月十五日止尚有一千二百七十五元月未繳，水費自承租日起未繳，以每月一百元計，共四千一百元，另被告搬離時以利器將地皮及壁紙割畫，需拆除清理費五萬元，總計廿七萬八千零四十一元，扣除押金七萬元，為廿萬八千元。
系爭十五號一樓房屋八十九年十二月卅一日租期屆滿，被告自八十九年九月一日起未付房租，尚欠租金十四萬元，又自九十年一月一日起至九十年二月二日無權占用房屋，應給相當於租金之損害賠償三萬五千元，另電費至九十年一月十五日止尚有一千七百十七元未繳，水費自承租日起未曾繳過，以每月一百元計，共二千九百元，另拆除及清理費用五萬元，共計廿二萬九千六百十七元，扣除押金十萬五千元，尚需給付十二萬四千六百元。
被告曾於八十九年八月初要求希望十三號一樓房屋能續約至八十九年十二月卅一日和十五號一樓相同方便一併搬離，原告才備好一份新契約書，哪知被告拿了契約書後說回去商議就未與原告溝通，該契約被告未簽字故沒有效力。
系爭房屋土地雖屬聯勤總部四知九村所有，但地上建物是原住戶自費新建。
大選前軍方有人陪同助選員前來希望被告配合，前後不超過十天，原告並未收取該期間之租金，且原告從未與人發生爭執，更不要說恐嚇，被告如受威脅還可能會強占威脅者的房子拒不還屋，且拒絕第三者的協調嗎？
被告即反訴原告丙○○、被告乙○○則以：反訴原告丙○○於八十六年八月十五日、八十八年一月一日承租台北市○○○路○段十三號一樓、十五號一樓店面時，已分別交付租金七萬元、十萬五千元，於九十年二月二日時均已遷空房屋恢復原狀，併同鑰匙點交返還反訴被告，惟反訴被告未依約返還押金，故求返還十七萬五千元之押金。
系爭店面產權分別歸屬國防部軍眷處、聯勤總部軍品鑑定測試處所有，原告僅為配住人，原告將配住房屋出租予被告丙○○，已遭軍方查獲違法出租，恐有遭軍方撤銷其配住權之虞，八十八年十二月軍方對軍有房舍違法出租情查處愈嚴格密集，甲○○為保有其不法既得利益（配住權），指使其子李海濤出面恐嚇丙○○稱：「軍方需檢查之房屋數目眾多，故至系爭房屋檢查之時間亦難預料，在軍方可能前來檢查的時間內，全天均需拉下鐵門不得營業，否則不論租約是否屆期，均要將被告丙○○趕出承租店面並終止契約。」
又稱：「若願配合拉下鐵門停止營業，則可考慮酌減租金。」
被告丙○○雖百般不願，惟一開鐵門欲行營業，李海濤即率眾前來阻止，令被告丙○○縱開鐵門亦無法營業，不得不於八十九年元月一日起關下鐵門停止營業，至同年三月十八日夜間，李海濤始通知稱明日起可續行營業，此次停業期間共計二個月又八天。
至八十九年六月底時，據聞軍方年度檢查期間，李海濤又重施故技，命丙○○需再度拉下鐵門不得營業，被告丙○○在其脅迫下於同年七月一日起拉下鐵門停止營業，惟被告乙○○（即丙○○之夫）認長久如此實不堪負荷，於同年十二月十九日拉開鐵門，並建議丙○○毋需畏懼李海濤之惡勢力，應繼續營業，豈料才開鐵門不久，李海濤即率眾前來，痛毆乙○○，並令丙○○需即刻拉下鐵門不得再行營業，丙○○心生恐懼，從此之後不敢開門營業，至九十年二月二日丙○○搬離所租房屋並繳還鑰匙止，此次停業期間共計七個月。
原告違反民法第四百二十三條規定。
原告強令被告支付不能營業期間之租金：八十九年一月三萬二千元、二月三萬六千五百元、三月五萬八千四百元、七月及八月各七萬三千元，共廿七萬二千九百元，扣除三月十九年至三月底共十三日恢復營業後被應支付之租金三萬零六百十二元及八月原告自行退還之一萬九千元後，反訴被告應連帶賠償因共同侵權行為致反訴原告租賃權受侵害所生財產上損失廿二萬三千二百八十八元。
系爭房屋營業期間扣除薪資、租金及其他開支後，依經驗法則每月至少可盈餘一萬元以上，依每月盈餘一萬元計算營業權遭侵害所受損失十個月共十萬元，扣除三月十九日至三月底未受侵害之營業日十三天四千一百九十三元，故反訴被告應連帶賠償因反訴原告營業權受侵害之損失九萬五千八百零七元。
反訴被告共同侵權行為已侵害反訴原告之工作權，而我國勞工最底基本工資每月一萬五千七百五十元，十個月之薪資共十五萬七千五百元，扣除三月十九日至三月底六千六百零四元，故反訴被告應連帶賠償反訴原告工作權受侵害之財產上損失共計十五萬零八百九十六元，又反訴原告於承租店面時花費新百萬元於裝璜及頂讓金，每月又支付租金及準備存貨以備營業，卻換來經常無預警長業不能營業之結果，精神打擊非輕，另請求十萬元工作權遭侵害之非財產上損害。
被告乙○○為丙○○之夫，非租賃契約當事人，未占有系爭房屋，亦未居住其內。
系爭十三號一樓房屋原告雖於原租約屆期前後均曾以存證信函向被告丙○○為不再續約之意思表示，惟在寄發存證信函之前，已另立同年八月十五日至同年十二月卅一日之新租約，同意被告丙○○繼續租用原店面，八十九年十二月卅一日前被告係基於租約使用系爭房屋。
系爭二房屋租約屆期後之九十年間，原告除消費未收租金外，並未積極反對續租之意思，九十年一月一日後，為不定期限契約之狀態。
因原告及李海濤之共同侵權行為，致被告丙○○對所租店面不能為合於契約目的使用收益，原告有給付不能之情狀，被告有免對待給付租金之權利。
水、電費兩造間並非約定由承租人負擔。
被告搬遷時已將所租店面清理完畢恢復原狀。
被告丙○○向原告承租店面時，共花費五十五萬元之裝璜費用及頂讓金廿五萬元，有增加原告租賃標的價值之效用，原告應就增加價值部分償還被告，與原告請求之金額抵銷。
被告於八十九年八月進了將近二百萬元的貨，因可歸責於原告之事由致尚有約一百廿萬元存貨未及售出，該批存貨扣除殘值後，其損失與原告主張之請求金額抵銷。
經查：
㈠原告甲○○與被告丙○○於八十六年七月廿日簽訂房屋租賃契約書，由原告甲○○將台北市○○○路○段十三號一樓店面出租予被告丙○○，約定租賃期限自八十六年八月十五日起至八十九年八月十四日止，租金每月三萬五千元，自八十八年八月十五日起為每月四萬元，被告丙○○於訂約時交付七萬元作為押租保證金；
原告甲○○與被告丙○○又於八十七年十二月十七日簽訂房屋租賃契約書，由原告甲○○將台北市○○○路○段十五號一樓出租予被告丙○○，約定租賃期限自八十八年一月一日起八十九年十二月卅一日止，租金每月三萬五千元，被告丙○○於訂約時交付十萬五千元作為押租保證金，又被告曾於八十九年八月初要求希望十三號一樓房屋能續約至八十九年十二月卅一日和十五號一樓相同方便一併搬離，原告備好一份新契約書將十三號一樓房屋租期延至八十九年十二月卅一日交予被告，被告於九十年二月二日將系爭房屋鑰匙寄還原告返還房屋等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書三份影本在卷可稽，十三號一樓房屋部分原告甲○○與被告丙○○已有合意延至八十九年十二月卅一日，雖無丙○○簽名之書面契約，亦應認其租期係延至八十九年十二月卅一日，其餘租賃條件均如前述房屋租賃契約所載。
㈡原告甲○○之代理人李海濤於八十九年十二月十九日在系爭房屋要求被告丙○○搬離，業經證人邱吳環到庭證述在卷（九十年四月四日筆錄），且原告於八十九年十二月廿一日起訴提起本件訴訟請求被告遷讓系爭十三號一樓及十五號一樓房屋，被告於九十年一月十二日收受該起訴狀繕本，應認原告已於相當時期內向被告丙○○表示反對其於租期屆後為租賃物之使用收益之意思，故本件原告甲○○與被告丙○○就系爭房屋之租賃契約於八十九年十二月卅一日終止。
㈢被告乙○○非租賃契約之當事人或保證人，並否認占用系爭房屋，原告並未舉證證明其應負契約責任或有占用系爭房屋之情事，故原告請求被告乙○○給付租金及損害金為無理由。
㈣本件兩造間之租約於八十九年十二月卅一日終止，於租賃契約終止後，原告無交付系爭房屋予被告使用之義務，被告亦無繳納租金之義務，故於租約終止後原告不得依據系爭約主張被告應繳付租金，然原告得請求被告給付契約終止前自八十九年九月一日至同年十二月卅一日所積欠之租金，計十三號一樓十八萬元、十五號一樓十四萬元。
於租賃契約終止前，被告係依據租賃契約使用系爭房屋，並有支付租金之義務，故原告不得主張被告應給付相當於租金之損害賠償，但於租賃契約終止後，被告即無權占用系爭房屋，被告占用至九十年二月二日，故原告得請求被告給付自九十年一月一日起至同年二月二日止相當於租金之損害賠償，計十三號一樓四萬二千六百六十六元、十五號一樓三萬五千元。
至原告另主張被告給付水電費及拆除清理費用部分，由於被告辯以水、電費未非約定由被告負擔、被告搬遷時已將所租店面清理完畢恢復原狀等語，原告雖提出電費收據、照片為證，惟未舉證證明有約定水電費由被告負擔、被告於搬離時有破壞之情形，故原告此部分請求難認有理由。
㈤被告即反訴原告丙○○雖主張：甲○○指使其子李海濤出面恐嚇丙○○需拉下鐵門不得營業，被告丙○○自八十九年元月一日起至同年三月十八日、同年七月一日起至九十年二月二日停業期間約十個月，而認原告違反民法第四百二十三條規定，並有侵權行為等語。
原告、反訴被告則以：大選前軍方有人陪同助選員前來希望被告配合，但前後不超過十天，原告並未收取該期間之租金等語。
被告之朋友黃正川到庭證稱：「（是否曾見過原告要求被告關門不許營業之事？）八十九年一月底下午在被告門口處與被告聊天，李海濤向被告說希望被告拉下鐵門，大約二月中旬我曾早上、下午找被告，但被告門都拉下鐵門，我找過被告二次，我從一月底到二月之間共找過被五、六次，因未見被告，故後來就沒有再去找被告。」
被告丙○○於證人黃正川前揭證述後稱：「被告另於去年七月間因原告要求未營業，期間很長，證人知道。」
黃正川復稱：「我八十九年七月間有找過被告，但被告沒有營業，六月間有聽到原告代理人與被告談論配合檢查之事。」
則證人黃正川既稱於一月底聽到李海濤希望被告拉下鐵門之事，則被告稱其自一月一日即因原告要求停業即未能採信，且縱使如證人黃正川所述自一月底至二月間找被告二次或五、六次而未見被告，亦未能證明被告之停業原因均為原告之要求所致，且不得因此而認被告至三月十八日之停業均係因原告之要求所致，至證人黃正川所述八十九年七月間之停業部分，係因被告之提示所述，其證詞尚難採信， 何況其僅證述八十九年七月間被告曾沒有營業，亦未及八十九年八月至九十年二月，且未能認定被告八十九年七月沒有營業之原因均為原告之要求所致。
是以原告雖曾要求被告配合檢查，但被告未舉證證明確有約十個月期間，尚難認定被告因原告之要求停業十個月，何況被告丙○○稱其所支付之八十九年一月租金為三萬二千元、二月租金三萬六千五百元，衡以系爭房屋之租金原約定為七萬五千元，其所交付之租金既較原約定者為少，應認原告要求被告丙○○配合拉下鐵門之期間應為八十九年一月底至二月間，且兩造間就配合拉下鐵門期間之租金已另為約定，兩造既已就配合拉下鐵門期間之租金另為約定，則應認被告已同意配合拉下鐵門，無從認為原告有未使租賃物合於約定使用收益狀態。
證人邱吳環到庭證稱：「八十九年十二月十九日在被告店裡，李海濤打被告乙○○，我有看到他打，李海濤說要被告搬離，我告訴他說打人要理賠，但李海濤說被告搬就理賠打傷的部分．．．當時丙○○有聽到李海濤要求搬離之事。」
由於原告與被告丙○○之契約於八十九年十二月卅一日屆滿，應認為李海濤所說要被告搬離之意思為反對被告丙○○於租期屆後為租賃物之使用收益之意思，尚難認有未使租賃物合於約定使用收益狀態之情形，至李海濤打被告乙○○之部分，縱使乙○○受有傷害而欲主張損害賠償，惟應由乙○○另為請求，由於原告對乙○○之訴為無理由，故乙○○亦無主張抵銷之必要，而被告丙○○不得主張以乙○○對原告之損害賠償請求權抵銷丙○○對原告之債務。
被告丙○○主張李海濤有恐嚇及率眾阻止其營業之侵權行為，為李海濤所否認，被告復未舉證證明，尚難採信。
是以反訴原告主張反訴被告應連帶賠償因共同侵權行為致反訴原告租賃權受侵害所生財產上損失廿二萬三千二百八十八元、因反訴原告營業權受侵害之損失九萬五千八百零七元、反訴原告工作權受侵害之財產上損失共計十五萬零八百九十六元、非財產上損害十萬元，均無理由。
另被告主張於承租店面時花費五十五萬元之裝璜費用及頂讓金廿五萬元有增加原告租賃標的價值之效用、原告應就增加價值部分償還被告、又被告於八十九年八月進了將近二百萬元的貨、尚有約一百廿萬元存貨未及售出、主張與原告之請求抵銷部分，既均為原告所否認，因被告並未舉證證明其支出有益費用使系爭房屋現存之增價額為若干，故其主張有益費用之償還予以抵銷並無理由，又本件兩造間係定有租期至八十九年十二月卅一日之租賃契約，被告進貨時自應衡量租期，其未及售出存貨之損害難認應由原告負擔。
本件原告甲○○及被告丙○○間之租賃契約於八十九年十二月卅一日終止，被告丙○○於九十年二月二日返還房屋，被告丙○○尚欠原告租金卅二萬元、損害金七萬七千六百六十六元，共計卅九萬七千六百六十六元，扣除押租金十七萬五千元，則尚應給付原告廿二萬二千六百六十六元。
從而，原告請求被告給付廿二萬二千六百六十六元部分，為有理由，應予准許，其餘部分為無理由，應予駁回，本件係因房屋定期租賃訴訟所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，就原告勝訴部分爰依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。
反訴原告請求反訴被告甲○○返還押租金部分，因已自反訴原告應給付反訴被告之租金中扣除，而反訴原告請求反訴被告甲○○、李海濤為侵權行為損害賠償部分，因其未能證明反訴被告有侵權行為，故反訴原告之請求為無理由，應予駁回，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 曾春蘭
法 官 周美雲
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。(均須按他造當事人之人數附繕本)。
中 華 民 國 九十 年 五 月 卅 日
書 記 官 曾春蘭
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