臺北簡易庭民事-TPEV,96,北重訴,3,20080324,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 錢櫃企業股份有限公司
法定代理人 乙○
訴訟代理人 彭意森律師
被 告 永安觀光事業股份有限公司
法定代理人 甲○○○
樓之2
訴訟代理人 陳伯英律師
張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國97年3月10日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣貳仟貳佰萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔十二分之一，餘由被告負擔。

本判決第一項原告以新台幣柒佰參拾萬元供擔保後得假執行。

但被告如以新台幣貳仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）兩造前於民國（下同）88年4月13日簽訂房屋租賃合約書（下簡稱系爭合約），約定被告將其所有座落台北市○○路○段150號地下一層至地上十層建物（下簡稱系爭房屋）整棟出租原告，租期自88年5月11日起至98年5月10日止，原告於87年11月11日交付保證金新台幣（下同）2,400萬元及面額3,000萬元商業本票乙紙與被告，約定於租期屆滿，原告履約交還房屋時，由被告無息退還。

嗣兩造三次簽訂租賃補充協議書，將租期合意至96年5月10日，因兩造於96年3月中旬商議續約不成，被告於96年3月26日寄發信函，要求原告須於同年5月20日前將系爭賃房屋依照中華民國建築技術學會鑑定報告所載設備明細，如期回復原狀，返還被告。

兩造於96年4月10日下午3時，在被告處所商洽返還系爭房屋復原工程，原告並於96年4月16日邀請被告於同月18日上午十時整至系爭房屋，就水電高壓等重要設備之使用現況，進行初勘作業。

然被告仍以所謂返還義務，非僅拆除自費改裝固定設施而已，尚須回復點交前之原狀，嗣原告陸續完成返還房屋之相關復原項目拆除工程、撤銷登記、完納營業稅捐、營利事業歇業註銷登記及繳納租賃物之水費、電費，等畢，兩造並於96年5月20 日上午10時至系爭房屋進行會勘點交作業，會勘程序採用由屋頂平台開始逐層往下勘查方式進行，被告並委由建築師或結構技師等專業人士為其提供意見，原告則就被告及其委派專家在會勘時提出各項應修補或改善之瑕疵，一一拍照留存，嗣會勘程序約於同日11時許結束，被告表示因有多項瑕疵，今日無法驗收及接管，原告乃隨即就被告指正瑕疵狀況，進行購料僱工之後續修補改善工程，約於同日夜間11時修補完成，然被告竟於96年5月21日函稱會勘時租賃房屋現況，未回復成移交前之原狀，且樓板、剪力牆、外牆及穿牆部分，未有專業技師之回復計劃及結構計算圖說，送交確認，故不能接管。

原告因而整理會勘時指正瑕疵狀況及修補完成後之相片，製作對照說明文件，於96年5月22日發函表明將瑕疵項目修補完成，請求被告於3日內逕行接管系爭房屋，如逾期未為接管受領，原告即拋棄系爭房屋之事實占有關係。

惟被告仍不予理會，亦未返還保證金2400萬元，原告爰依系爭合約第4條、第10條為請求權基礎，起訴聲明：被告應給付原告2,400萬元，及自96年5月21日起至清償日止每逾一日以299,250元計算之違約金。

⑵原告願提供擔保，請准宣告假執行。

⑶訴訟費用由被告負擔。

（二）本件事實除上述外，均詳如下開兩造不爭執事項。同時系爭保證金之返還，並未附有如被告抗辯之「回復原狀」對待履行條件，是被告負有返還押租金之義務。

１、本件系爭房屋租賃合約第4條第2項所述「履約交還房屋」，應以系爭合約第10條第1項約定「本約終止或期滿未續約時，乙方應於10日內將租賃物連同原有附帶設備及依第8條約定返還甲方，…乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有，但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀」為準。

⑴所謂「原有附帶設備及依第8條約定返還」，係指依第8條租賃物內原有裝修設備之維護使用條款：「租賃標的物內甲方現有之電梯、發電機、抽水馬達、排水馬達、供電設備、空調主機、冷卻水塔及其他生財、安全設備等照現狀供乙方使用外，其他一切之營業用空調設備、裝修、照明、電梯、生財器具等，均由乙方自理。

乙方使用上開甲方提供之設備時，應注意經常維護，如需修改移動位置時，亦由乙方負擔費用。

又乙方交還電梯及發電機時，應保持正常安全使用之狀態」，予以辦理。

⑵所謂「乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有，但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀」，係指原告因經營視聽歌唱行業之營業需求，在租賃標的物內自費增設之營業用空調設備、裝修、照明、電梯、生財器具等物品，在租期屆滿時，得無庸拆除，依物品現況歸由被告所有，但如被告提出拆除指示時，原告即須將該等自費增設物品拆除，並回復原狀。

⑶從而，系爭合約第10條第1項所稱之拆除及回復，專指原告承租後，自費增設營業用設備而言，非謂回復成租賃房屋交付時之原狀。

２、被告本係在系爭房屋原址經營觀光飯店業務，但因自營績效不佳，故而將系爭房屋出租與原告，且因觀光飯店內部隔間、衛浴設備等設施，已由被告使用達二、三十年，早已老舊不堪，並與原告經營視聽歌唱行業所需用包廂隔間、消防安全檢查設施及沙發、伴唱機施設等設備不合，對原告而言，被告之飯店原有隔間、衛浴設備等物件，均屬無用廢棄物，被告亦深知此節，故而租賃房屋係依當時現況移交，並於系爭合約第5條第3項始約定「為配合乙方經營視聽歌唱事業，甲方同意乙方經專業人士設計施工下將租賃物內原有設施改裝或拆除。」

，核並無由專人出面清點設施、數量及辦理移交之必要。

系爭房屋原來是由被告自行經營飯店，故室內原有固定裝潢設備，本不符合供作經營視聽歌唱行業之使用，自須拆除改裝、增設其他設備及重新裝潢後，始可依承租目的而予使用，在兩造間8年又1個月承租期間中，原告支出之拆除、增設設備及裝潢費用總計達新台幣169,182,521元，96年度租賃物回復工程費用亦支出新台幣7,799,000元，反觀被告在相同承租期間中，向原告收取之租金總額高達新台幣323,253,000元。

從而，辜不論原告支出之一般營運成本及人事薪資等營業費用，單就有關系爭房屋之一般開銷費用合計達5 億多元，然自台灣大哥大股份有限公司（下簡稱台哥大公司）等四人收取之收益，也不過200萬元左右，其間差距達250 倍。

又租賃物之租期，係於96年5月10日屆滿，兩造先於商洽續租不成後，原告乃於同年4月25日就回復租賃物標準，應採行系爭契約第10條第1項，而非第11條第2項之意見，並一一詳述詳細理由與被告知曉，且被告亦明知原告業已給付全部應付租金，無拖欠外，也明知基地位業已拆除遷移，無受有任何損害之虞，突然在租期屆滿前3日，告知欲為終止系爭契約，參照最高法院71年台上字第737 號判例要旨，被告此舉顯係基於損害原告利益之濫用權利異常行為，依民法第148條規定，被告行使終止權，不得謂無違反誠實及信用方法，不生效力。

３、本件無適用系爭合約第11條第2項約定，蓋此條約定係以「中途退租或因違約被終止」，方有其適用，但本件是租期屆滿之終止，故無適用。

４、被告雖於93年9月2日寄送中華民國建築技術協會88年2月5日鑑定報告書一份與原告，但依該份鑑定報告書第2頁鑑定要旨載明「標的物原為永安大飯店，申請人擬將現址標的物整棟出租供其他目的事業使用，標的物內部現有固定裝潢及設備將由承租人全部拆除運棄，惟承租人如未履行租賃契約或中途解約時，必須將已拆除之室內隔間裝潢及機電設備等生財器復原，申請人為知悉已拆除之室內隔間裝潢及設備復原所需工程費及…」。

職是，該份88年2月5日鑑定報告書係在「違約」、「中途解約」等二項情事發生時，始有存在價值，若兩造間就租賃物之租賃關係，係因租期屆滿，而告終止者，自無適用之餘地，與被告陳述系爭契約第11條第2項，係第10條第1項補充規定，二者非擇一適用之辯解，顯有矛盾不一。

且被告於93年9月2日寄送上揭鑑定報告書之際，並無中途解約，則被告所述原告應認知或同意回復原狀之標準，當然包括依鑑定報告書，回復點交前租賃物原有固定裝潢設備乙節，僅係被告推測之詞，原告否認之。

（三）原告無違約轉租予第三人台哥大公司之事實，被告亦不得據以解除兩造間系爭契約。

１、按第三人台哥大公司等四人僅是在屋頂平台設置基地台而已，故原告並非將租賃物各樓層室內區域出租與渠等使用，要與不得轉租租賃標的物全部或一部之約定無關。

２、本件被告雖於96年5月7日以違約轉租之事由，向原告為終止系爭契約，然被告除未為定期催告外，且在其終止表示到達之七天前即96年4月30日，原告早既與台哥大公司等人完成終止基地台租賃合約，並拆除基地台設備，則縱設稱有轉租行為，但轉租違約情節，在被告向原告為終止之意思表示前，基地台設備已不復存在，被告何能行使終止權？且基地台既已拆除遷移，被告當無受有任何損害之虞，然被告卻在系爭合約租期屆滿前3日，告知欲為終止，被告顯係基於損害原告利益之濫用權利異常行為，依民法第148條規定，被告行使終止權，不得謂無違反誠實及信用方法，不生效力。

３、綜上，並引用上開說明，經比較被告營收及原告之支出，本件被告以前開理由終止系爭契約，亦屬濫用權利異常行為，不能生效力。

（四）本件原告並未違約，是被告主張依系爭契約計算違約金並與本件原告之保證金相互抵銷並無理由。

按抵銷，應以意思表示向他方為之；

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而銷滅，民法第335條第1項定有明文。

查被告自96年5月至8月期間中，仍舊將系爭保證金2400萬元之每月換算利息約4萬多元，繼續支付與原告，有被告開立統一發票為證，足見被告並無行使違約終止及抵銷系爭保證金之實意，否則該系爭保證金既歸被告所有，被告又何須按月支付利息與原告？是被告此部分抗辯自不可採。

是原告自應給付如聲明所示金額。

二、被告抗辯略以：

（一）本件事實經過詳如法院整理兩造不爭執事實，然本件原告於契約終止時並已依約履行系爭房屋租賃合約約定之返還「回復原狀」之房屋，故本件原告未按系爭合約第10條、第11條之約定，回復租賃房屋在起租時原狀，故原告請求返還保證金請求權之條件並未成就。

又原告將系爭房屋頂樓出租於第三人台哥大公司等四人，系違約轉租，是依系爭合約，原告亦應支付被告3,000萬元違約金，同時被告以該項違約金自本件原告主張之保證金中扣抵，尚猶不足，原告請求返還保證金云云，亦無理由，為此答辯聲明：⑴原告之訴及其假執行聲請均駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如為不利於被告之判決時，請准供擔保宣告免為假執行。

（二）本件訟爭租賃保證金返還附有「返還已回復原狀之房屋」之條件。

原告返還租賃物時，負有依約回復交付前原狀之義務，其迄未依約定之債務本旨履約返還，是原告返還保證金請求權所附條件並未成就而不得請求。

經查本件原告並未依約將系爭房屋回復至當初被告移交予原告使用當時狀況，為兩造所不爭，是本件原告請求自無理由。

１、依兩造間系爭租約第４條 (二)前段約定：「保證金：現金或台銀同業支票貳仟肆佰萬元及面額參仟萬元之商業本票乙紙，乙方 (即原告)已在甲方 (即被告)87 年11月11日點交房屋裝修時交付甲方。

此項保證金及本約租期屆滿或終止租約後經乙方履約交還房屋時由甲方無息返還之。

……」租約第10條 (一)、及第11條並約定：「本約終止或期滿未續約時，…乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有。

但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀」。

復於第11條「違約金」約明：「乙方中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方參仟萬元之違約金，並恢復租賃物之原狀 (含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說)」，是本件原告請求返還保證金，不論「依法」或是「依約」，均應回復租賃物之原狀。

至。

系爭租約第4條 (二)所述「履約交還房屋」，係指依約定債務本旨交還房屋，無論係依系爭租約第10條 (一 )之「拆除回復原狀」或是第11條 (二)之「恢復租賃物之原狀」，均係指原告拆除其自費改裝固定設施後，並回復至被告交付原告時之租賃物原狀，不因止約原因為期滿終止或期前終止而有何差異。

而所謂回復原狀，當然係指回復「移交時」，豈有其他「原狀」之可能？２、原告租下系爭房屋後，為利其視聽歌唱營業之需要，須將被告原有之觀光旅館固定裝修設備拆除改裝，雖曾徵得被告之同意；

但原告於租賃關係終止時，仍負有回復交付租賃房屋時之原狀返還之義務，殊不因被告同意其改裝而免除。

此觀於租約第十條「租賃物之返還及遲延處罰」項下(一)，已約明：「本約終止或期滿未續約時，…乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有。

但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀」。

復於第十一條「違約金」項下 (二)約明：「乙方中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方參仟萬元之違約金，並恢復租賃物之原狀(含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說)」，至無疑義。

蓋原告自費改裝部分之固定設施，被告尚得要求原告拆除回復原狀，則原告於自行拆除後，更應即將之回復至交付時之原狀交還，自無不需回復之理。

況原告既已拆除其自行裝置之固定生財設備 (即已取回其工作物)，依民法第431條第2項，自更當然應「回復租賃物之原狀」，始能認為已盡返還租賃物之義務。

３、系爭契約第11條 (二)之規定，實僅為第10條 (一)之補充規定，二者並非擇一適用，亦即並非「租期屆至時之交還房屋適用第十條 (一)、違約終止時之交還房屋適用第11條 (二)」，此由第10條 (一)之開頭即約明「本約『終止』或『期滿未續約』」之二種情形而明，是原告稱本件為租約屆滿不適用上開規定云云，即不足取。

而原告稱系爭租約第10條第1項所稱之拆除及回復租賃物原狀，係專指原告承租後，自費增設營業用設備而言云云，顯係有欠信實。

４、尤有進者，原告承租後需要將租賃物內原有固定裝潢及設備拆除改裝，惟依約原告既負有拆除回復租賃物原狀義務，因此為免日後雙方就回復原狀之範圍發生爭議，被告亦已於訂約後點交前將租賃物原有固定裝潢及設備現況原狀，申請中華民國建築技術協會派員予以鑑定存證，並於作成88.2.5(88)建技字第078號鑑定報告書在案，此鑑定報告書影本並已寄交與原告簽收。

則原告於租賃關係終止折除其自費裝修部分之固定設施後，自可據以回復承租前之固定設施原狀交還，並無困難。

詎原告為逃避其義務，竟無視上開約定，並對租約第十條 (一)但書明文視若無睹，謂其不須回復原狀，鑑定報告書亦無拘束力云云，自屬毫無理由。

５、被告於第一次延長之租期即將屆至前之93年9月2日及同年10月4日，即曾兩度委託律師發函予原告，請求原告「依中華民國建築技術協會88.2.5(88)建技字第078號鑑定報告書所列點交前租賃物固定裝潢及設備及依原租約第八條所載明之原有設備，將租賃標的物回復原狀」。

原告未曾對被告所主張之回復原狀之內涵提出不同意見；

原告更未於嗣後93年10月22日所簽立「租賃第三次補充協議書」 (延長租期二年半)，就回復原狀事宜另與原約作不同之約定，由此顯見原告對於回復原狀當然包括回復點交前租賃物原有固定裝潢及設備乙節，早即有認知並同意。

６、原告於本件租賃關係終止後，應將其回復交付租賃物時原狀之房屋交還被告，確為其約定之義務，原告即應依此約定之債務本旨履行。

惟兩造於96年5月20日就租賃物進行會勘時，卻發現原告僅拆除其自費改裝之設施，且尚在施工中，現場水泥未乾、模板均未拆除，且鋼筋裸露、牆壁有多處明顯之裂隙 (有照片為證，被證9號；

亦可見之於原告所提原證11號)，與被告原移交予原告之觀光旅館固定裝潢設施及設備，天差地別。

原告根本未回復其接交前房屋之原狀，即不能謂已依債務本旨提出點交房屋之給付，同理原告於96.5.21發函表示已修補瑕疵並限期通知接管，縱有其事，依法仍然不生提出之效力，被告並得拒絕受領而不負遲延責任。

又原告迄在遲延中，自仍負有應依上述約定之債務本旨履行交屋之義務，其主張不負回復原狀交屋義務及拋棄占有，於法亦均非有據。

又本件原告迄仍未履行回復租賃物移交時原狀之義務，其既未依法定及約定之債務本旨履約返還，原告之返還保證金之條件尚未成就，自不得請求返還系爭保證金。

７、至關於回復原狀期間部分，系爭租約第10條 (一)雖有關於租約終止或期滿未續約後10日內返還租賃物之約定，該10天僅為寬限期間。

原告對於該項期間並未主張有何不相當。

事實上，原告並未依系爭租約第3條所定於到期前三個月以書面向被告徵求同意續租，即表示其已無意續租，自應利用該項期間預作回復原狀交還租賃物之準備。

而被告在「尚未」獲悉原告違法轉租對其依法終止系爭租約之前，亦曾以租期將屆為由，提早將近兩個月之96年3月26日致函原告，請其預作準備如期回復租賃物移交時之原狀交還租賃物。

又93年11月10日第一次延長之租期屆至日前，被告也曾於兩度致函原告，請求原告回復租賃物移交時之原狀交還系爭房屋，原告當時對上開各函並未提出不同意見，嗣於93.10.22所簽立「租賃第三次補充協議書」，，對此亦無不同之約定，更未要求另給予回復原狀之履行期間。

凡此情節以及原告於止約後迄今已為時長達八個月以上，仍未據履行回復原狀義務，在在堪以認定原告之履行期間，已屬相當。

８、退步言之，原告返還租賃物係屬債之清償性質，縱認其回復原狀尚須相當期間完成，亦為原告於提出主張後由另案斟酌是否得許為緩期清償之問題。

然在原告未履行回復租賃物原狀之前，因義務未盡，其尚不得請求返還本件租賃保證金，亦屬當然。

９、本件租約雖給予原告6個月之免租裝修期間，惟事實上自被告87年11月11日即將租賃物依原觀光旅館固定設施之現狀點交予原告起，原告僅花費3個多月即完成拆除被告原有固定設施並裝置原告營業所需設備，而於88年2月正式開幕營業。

至中華民國建築技術協會88年2月5日 (88)建技字第078號鑑定報告書所載申請鑑定意旨中關於申請鑑定之「緣由」，與被告申請鑑定書並非不相同；

惟該緣由並不影響客觀之鑑定標的內容：即系爭建物內部現有固定裝潢設備等之現況並鑑估其現有價值。

該鑑定報告內容，實足作為租賃物移交時「原狀」為何之重要依據。

10、又原告請求給付違約金顯無理由：原告因未依約定債務本旨回復租賃物交付前之原狀返還房屋，其請求返還保證金所附條件未成就而不得行使；

足見被告以上開情由未予返還保證金與原告，並無任何違約情節，原告請求給付系爭違約金，自嫌誤會。

又無論原告係根據如何之法規及如何計算方法可得向被告請求自96年5月21日起按日以299,250元計付之違約金，也未據說明。

是原告之訴並無理由。

而依民法第250條規定，當事人僅得約定債務人於債務不履行時應支付違約金，經查系爭租約，並無有關不履行返還保證金時，應由被告支付如原告所指數額違約金之約定。

是原告所為給付違約金之請求，於法亦顯非有據。

（三）原告違約轉租，依法構成法定終止事由，被告自得依此終止系爭租約並依約請求給付違約金。

１、對於系爭房屋物屋頂平台設置基地台乙節，被告未獲原告為任何告知，被告對於其設置情形亦不知情，遑論同意或認同該設置行為。

被告係直至96年4月間收到台哥大公司96年4月17日來函請求被告同意其租用系爭房屋之頂樓空間設置行動電話電信設備，嗣經台哥大公司人員告知並提供與原告就系爭房屋頂樓之租賃合約書後，始獲悉原告將系爭房屋頂樓平台轉租予台哥大公司之情事；

而被告為查證原告違約轉租之對象，隨即函詢國家通訊傳播委員會後，獲該會覆函告知有台灣大哥大、和信電訊、遠傳電信、威寶電信及大眾電信於系爭房屋樓頂架設基地台，原告違約轉租之事實至此既已明確，雖然系爭租約之租期即將於96年5月10日屆至，惟原告違約轉租行為既已該當提前終止之要件，被告仍於租期屆至前於96年5月4日函知原告終止租約並經被告於同年5月7日收文在案。

是雙方之租賃關係業已因原告違約轉租而提前於96年5月7日終止。

２、依系爭租約第五條 (四)約定：「乙方 (即原告)非徵得甲方 (即被告)書面同意…不得將租賃標的物全部或一部份轉租、轉借或以其他變相方法交由第三者使用」，且違約轉租依系爭租約第九條 (一)之規定構成終止事由，系爭第三次租賃補充協議書第四條復約定：「乙方就本件租賃使用以經營視聽歌唱營業為限，非經甲方事前書面同意不得變更、增減或供其他目的之使用。

乙方並保證不得就租賃標的物作違法使用。」

是被告依約對原告行使終止租約之權利，並依約向原告主張3,000萬元之違約金，允係正當行使權利行為，應為法之所許。

是被告亦得以上開金額以與原告請求之保證金相互抵銷。

３、又「轉租」本即為民法第443條所規定之法定終止事由，不待先期通知。

且本件租賃標的，係「整棟大樓」，全棟大樓房屋及其外牆、屋頂平台均包括在內，從而原告未經被告書面同意，擅自將該屋頂平台違約轉租與大哥大等多家公司使用，自屬違約轉租。

原告指為與不得轉租之約定無關云云，殊欠合理，不知其依據何在。

４、原告提出與大哥大等四家公司終止基地台租賃合約書，適足證明其已自認違法轉租之事實；

且其違約轉租在前，其在後不論何時與該等承租人終止何項租約，均應不影響原告違約之事實發生，以及被告違約金請求權之存在。

又原告所提其與基地台之終止租賃協議書，應為收到被告聲明終止函後「始製作」之，原告指其於4月30日即終止，被告亦認為不實。

５、又原告指其所收取基地台之租金利益僅200萬元左右，但依台灣大哥大所提租約，自92年起截至96年，應即有近二百萬元，遑論尚有另外4家大哥大業者之租金收入未計入，原告故意避重就輕。

末查，被告於租期內不論何時，祇要發覺原告有違約轉租情形時，即得終止租約，並未限制租期即將屆滿前不得為之，且為正當權利之行使，並非以損害原告為主要目的，無權利濫用可言。

６、原告於租約終止後，如有積欠被告違約金時，被告亦得就系爭保證金內扣抵。

茲原告違約轉租，應罰違約金3,000萬元，被告依約扣抵後，系爭保證金已猶不足，堪認原告之保證金債權已不存在，原告自亦不得向被告請求返還。

原告之訴，亦無理由，應請駁回。

至原告指被告自96年5月至8月間，仍支付保證金利息每月四萬多元予原告乙節，顯有誤會。

蓋依加值型及非加值型營業稅法施行細則第24條規定，被告須依所定之公式，將租賃保證金之利息計為收入，因此才有被告開立發票予原告之需要，並非被告另付原告利息（按原告為統一發票之買方，即付款人）。

此開立發票之行為純係帳務處理所需，將來於雙方爭議定案時有進一步作帳務調整之必要，要不影響抵銷之效果。

（四）系爭房屋位於西門町圓環鬧區、緊臨捷運出口，交通便利、人潮往來頻繁，作為商業使用之條件極佳；

85年間，原告即派員商請被告出租整棟大樓 (蓋原觀光旅館即設有隔間及衛浴，適合原告作視聽歌唱業使用，且二、三樓被告於出租前即設置視唱室使用)，直至87年，被告始同意出租 (原告指被告因自營績效不佳而將房屋出租與原告乙節，被告否認之)。

雙方於87年當時以每月360-500萬元（原10年租期租金按年度約定調漲）就系爭房屋訂立租約，此一你情我願，基於雙方意願之合致，自應共同信守。

詎於91年4月間，原告竟援引土地法97條關於法定限制最高租金之規定向被告主張巨幅調降租金，被告不得不從，兩造因此於91年6月26日簽立「租賃補充協議書」，將租金縮減並縮短租期。

原告自87年向被告訂立十年之長約承租系爭房屋全棟並於88年初開始營業後，生意興隆，獲利甚豐，詎被告竟一方面依土地法主張調降租金；

另一方面又在系爭房屋之斜對面另自購建物並同作視聽歌唱營業使用，新舊二館僅以中華路相隔，兩者共存，勢必互相影響。

原告明知其負有回復租賃物移交時原狀之義務 (拆除其自費設置部分僅為回復原狀之前置作業)，卻故意拒絕履行，僅以極粗糙之方式拆除其自費設置部分後即不再施作，留下「僅剩水泥初胚」、鋼筋裸露且牆壁多處鏤空裂隙之「工地」，故原告拆除其增設之工作物後，如不回復交付時之原狀，被告根本無法使用，此顯與「回復原狀」之意旨悖離。

原告主張已依被告所指出之各項瑕疵（於不到24小時內）改善或修補結束云云，實自說自話，蓋其瑕疵顯非短期間可修補完成，尤其是回復移交時之現狀乙節，原告根本未履行。

（五）至於關於回復系爭房屋原狀所需費用，依中華民國建築技術學會88年所作成之 (88)建技字第078號鑑定報告書，系爭移交前原有室內固定裝潢及設備拆除後復原所需工程費用鑑定為23,240,420元 (但不含空調工程、水電消防工程、弱電工程等復原所需之工程費)；

惟因現離鑑定當時已事隔近九年，現時材料物價及工資與當年已有所差異，台北市建築師公會依96年現時材料物價及工資重新鑑價後，認為復原所需之工程費為32,093,224元。

上開費用僅屬固定裝潢及設備部分，尚不包含拆除前裝置於固定裝潢內之「水電、冷氣管線」之費用 (其重置價格，估計顯超過復原固定裝潢所需工程費)。

原告租下系爭房屋後，為利其視聽歌唱營業之需要，須將被告原有之觀光旅館固定裝修設備拆除改裝，雖徵得被告之同意；

但原告於租賃關係終止時，依法、依約均仍負有回復移交時租賃物原狀之義務。

且如原告所云，其僅須將自費改裝之固定裝設拆卸一空，即可了事，而無須回復原狀者，其結果勢必使被告無法為原租賃物之使用收益，非再投入大量重新裝置費用，根本無法使用，此顯與回復原狀之意旨悖離，更造成被告重大之損害，此豈事理之平？綜上，本件原告為減免自己之支出而故意不履行，並企圖規避其義務，直接訴請被告返還租賃保證金，實非可取。

故請判決駁回原告之訴。

三、經查兩造對下開事實不爭執，並有兩造所提出之契約書、存證信函、鑑定報告書等可稽，是自堪信為真實。

（一）兩造不爭執之事實：１、兩造於87年10月14日，兩造簽立房屋租賃契約，由被告將其所有台北市○○路○段150號地下1層、地上10層建物整棟（即系爭房屋）出租與原告，並約定：租期87年11月11日至98年5月10日，並約定於87年11月11日點交，惟87 年11月11日至88年5月10日共6個月裝修期間免租金。

契約第4條2項保證金約定：「現金或台銀同業支票貳仟肆佰萬元及面額參仟萬元商業本票乙紙，乙方（原告）應於簽訂本約同時交付甲方（被告）。

此項保證金應於系爭租約租期屆滿或終止租約後經乙方履約交還房屋時由甲方無息返還之。

但屆時乙方如積欠租金或違約金或滯納其他因營業所生之水、電費、維修費及稅捐或行政罰鍰等損及甲方權益時，甲方得就保證金內扣抵後返還其餘額；

如有不足，乙方並應另行清償。

屆時乙方並同意甲方自填保證本票之到期日而行使權利。」

２、87年10月15日被告向中華民國建築技術協會申請就移交前租賃物原有固定裝潢及設備現況原狀予以鑑定存證，經中華民國建築技術協會於88年1月25日作成鑑定報告書附卷，發文字號則為88年2月5日 (88)建技字第078號。

同年11月11日被告依約將系爭房屋即租賃物依原觀光旅館固定設施之現狀點交予原告。

３、88年4月13日兩造將上開原租約辦理公證，除將租期更正為88年5月11日至98年5月10日，以及契約第4條2項記明「保證金：現金或台銀同業支票2400萬元及面額3千萬元之商業本票乙紙，『乙方已在甲方87年11月11日點交房屋裝修時交付甲方』」，並就相關日期事件作更正外，其餘均與兩造87年10月14日所簽契約內容相同。

４、91年4月19日原告函請依土地法97條調降租金（即將原約定之每月380萬元調降為280萬元）嗣並將租金辦理提存。

91年6月26日兩造簽立「租賃補充協議書」，租金改為每月324萬元，租期縮短為5年，提前至93年5月10日屆期。

93年4月5日兩造再簽立「租賃再補充協議書」，租期延長6個月至93年11月10日止，租金調降為每月250萬元。

５、93年9月2日被告委託律師發函，請原告於租期屆至前，「依中華民國建築技術協會87年12月28日鑑定報告書所列點交前租賃物固定裝潢及設備及依原租約第8條所載明之原有設備，將租賃標的物回復原狀」並隨函檢附鑑定報告書全本。

93年10月4日被告再次委託律師發函略如前函。

６、93年10月22日兩造簽立「租賃第三次補充協議書」，租期再延長二年半，至96年5月10日止，租金調整為每月285萬元。

７、96年3月26日被告委託律師發函予原告：「請依前送鑑定報告書所載承租房屋原有設備明細，儘早擬具計劃，負責如期回復租賃物點交前之原狀，並請依約如期將回復原狀後之原租房屋於96年5月20日前交還永安觀光．．．」。

96年4月16日原告委託律師發函予被告：「請貴公司會同於民國96年4月18日上午10時整，至…租賃房屋現場，就附件一所示水電、高壓、消防、空調等設備，進行使用現狀之初檢作業，另檢送附件二各樓層消防、空調、給排水系統平面圖一式…。」

。

96年4月17日被告委託律師發函予原告略以：「…仍請依前函意旨辦理規劃回復租賃物點交前原狀之相關事宜…。

貴公司於租期屆至依約應負返還租賃物之義務，非僅拆除貴公司自費改裝之固定設施而已，尚須回復租賃物點交前之原狀；

而租賃物點交前原所存在之機電等設備，於交還時應符合正常安全使用狀態，本為貴公司依約應負之義務…。」

等語。

８、96年4月17日台哥大公司函被告，請求租用系爭建物之頂樓空間以設置行動電話電信設備。

嗣台哥大公司人員告知已使用系爭建物頂樓空間並提供原告與錢櫃公司之租約。

９、96年4月25日原告委託律師發函予被告：「…永安公司所述須回復原有固定裝潢、設備及結構原狀乙節之成立要件，依租約第11條第2項規定，僅限於中途退租或因違約被終止租約之情況，因本次乃是租期屆滿，自無適用上揭條款之餘地，本公司現今所負返還責任，依租約第10條第1項約定，只須在租期屆滿後10天內將租賃物連同原有電梯、發電機等附帶設備，依租約第8條約定返還而已，確無須依鑑定報告書內容，而來回復原有固定裝潢、設備及結構原狀…」等語。

96年5月2日被告委託律師發函予原告：「永安公司在原址夙係經營觀光旅館，貴公司租用後為利所營視聽歌唱之需要，須將原有觀光旅館用之固定裝修設備拆除予以改裝，固經永安公司同意；

但於租期屆滿時，貴公司應負回復出租前租賃物之原狀之義務，並未因而解免。

此觀租約第10條 (一)項後段所定永安公司得要求貴公司拆除自費改裝部分之固定設施，回復租賃物原狀之意旨，至無疑義。

．．．貴公司既自動進行拆除自費改裝自固定設施，其應負責邊拆邊回復租賃物移交前之原狀，更屬當然．．．貴公司來函故將租約第10條 (一)項前、後段予以割裂適用，意謂其所負之返還責任僅為租約第10條第 (一)項前段所定第8條為返還云云，不無避重就輕，與該10條 (一)後段約定之本旨明顯有違。

．．．貴公司應返還之租賃標的物，本應為其原接受永安公司交付之租賃物。

．．．租約第11條 (二)項，雖係對貴公司中途退租或因違約被終止租約之情形所作之約定，但於租期屆滿時同樣應回復原狀，此在租約第10條 (一)項亦已約定甚明。」

等語。

10、96年5月4日國家通訊傳播委員會針對被告96年4月23日函詢系爭房屋所在地址設置基地台情形，覆函告稱有5家通訊業者於該址設置基地台。

同日被告發函予原告：「…租約第5條第 (四)項約定，貴公司非徵得本公司書面同意，不得將租賃標的物全部或一部轉租…轉租予台灣大哥大股份有限公司等多家電信公司使用，明顯違約，爰依雙方租約第9條第 (一)項之約定，聲明終止貴我雙方租賃契約。

」，而原告於96年5月7日收文。

同日即96年5月7日原告委託律師發函予被告，略以：台灣大哥大僅租用屋頂平台，與系爭契約是否轉租無關，同時台哥大公司自88年6月起即在系爭房屋屋頂設置基地台，被告從無異議，是被告以違約轉租終止租約亦有違誠信。

11、96年5月20日兩造於系爭房屋會勘，現場水泥未乾、模板均未拆除、鋼筋裸露、牆壁有多處裂隙，且當時尚在施工中，故被告主張原告並未依約回復原狀，亦未將系爭房屋點交予被告。

12、96年5月21日被告委託律師發函予錢櫃公司，略以：原告未依約將租賃物回復移交前之原狀交還被告，且結構元件仍在回復作業中。

故被告聲明：凡未依債務本旨提出之點交房屋給付，依法均不生提出之效力，被告無受領義務，原告就其遲延應依約計付違約金。

另就其違約轉租所應支付之3,000萬違約金，被告聲明逕於所收保證金中行使權利予以扣償。

同日即96年5月21日原告委託律師發函予被告，略以：有關系爭房屋移交會勘程序所指出應改善瑕疵項目，業已於施工修補及改善完成；

並請被告於3日內逕行接管系爭房屋，逾期錢櫃公司即拋棄占有並將鑰匙交彭意森律師。

13、96年5月23日被告委託律師發函予原告，略以：原告應返還之租賃標的物，本應為其原接受被告交付之租賃物原狀。

原告迄仍未將租賃物依約回復交付交付時原狀，被告無受領義務，請原告儘速回復原狀。

（二）基於上開兩告不爭執之事實，本院協助兩造協議簡化爭點如下：１、系爭租約保證金之返還之條件為何？是否成就？即系爭租約第4條第2項「履約交還房屋」，係指原告即承租人應依系爭租約第10條第1項約定「本約終止或期滿未續約時，乙方應於10日內將租賃物連同原有附帶設備及依第8條約定返還甲方，．．乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有，但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀」？亦或應依系爭契約第11條第2項約定「乙方中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方3,000萬元之違約金，並恢復租賃物之原狀」，即依訂約當時中華民國建築技術學會之鑑定報告書回復原狀？２、原告有無違約轉租予第三人台哥大公司？被告可否依此解除（終止）系爭契約？３、本件被告抗辯原告違約，並依系爭契約計算違約金並與本件原告之保證金相互抵銷是否有理由？若可抵銷則抵銷金額為多少？

四、法院之判斷：

（一）本件系爭房屋租賃合約是屆期終止，原告無須將系爭房屋回復至87年間系爭房屋點交予原告時之「原狀」，是被告抗辯本件返還系爭租約保證金之條件未成就云云，並無理由。

經查：１、依系爭租約第4條第2項有關保證金記載「…。

此項保證金於本約租期『屆滿』或『終止租約』後，經乙方（原告）履約交還房屋時由甲方（被告）無息返還之，但屆時乙方如積欠租金或違約金或滯納其他因營業所生之水、電費、維修費及稅捐或行政罰鍰等損及甲方權益時，甲方得就保證金內扣抵後返還其餘額，如有不足，乙方並應另行清償。」

。

本件原告並未滯欠被告租金或維修費、稅捐等，是是本件兩造系爭房屋合約定返還保證金之「條件」乃是租期屆滿而「履約交還房屋」。

２、系爭合約第10條規定「租賃物之返還及遲延處罰」，其中第1項約定「本約終止或期滿未續約時，乙方應於10日內將租賃物連同原有附帶設備及依第8條約定返還甲方，乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有，但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀」；

而系爭合約第11條規定「違約金」，其中第2項：「乙方中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方參仟萬元之違約金，並恢復租賃物之原狀（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說）」。

是綜合系爭房屋合約第4條、第10條、第11條以觀，兩造間就系爭房屋之租賃合約若屬因「屆期『終止』或期滿未續約」時，承租人即原告返還系爭房屋義務及方式，乃依照第10條規定，反之承租人即原告於中途退租或因遲延被終止租約時，即需恢復租賃物即系爭房屋之原狀（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說）。

而本件兩造不爭執之事實乃系爭房屋合約於96年5月10日屆期終止，是參照上開契約說明，本件原告返還系爭房屋之依據，應為系爭房屋租賃合約第10條第2之約定，而非依「即原告於中途退租或因遲延被終止租約時，即需『恢復租賃物即系爭房屋之原狀』『（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體一如乙方所提供之圖說）』」，故被告持系爭合約第11條上開規定認原告應將系爭房屋回復至87年間點交予原告當時之原狀云云，自與兩造間上開契約約定之意旨容有不符。

３、再查，本件系爭房屋於租約合意終止時，應適用系爭房屋之租賃合約第10條第2項規定，由原告將系爭房屋返還予被告，則原告陳稱上開規定所稱：「『原有附帶設備及依第8條約定返還』，係指依第8條租賃物內原有裝修設備之維護使用條款：「租賃標的物內甲方現有之電梯、發電機、抽水馬達、排水馬達、供電設備、空調主機、冷卻水塔及其他生財、安全設備等照現狀供乙方使用外，其他一切之營業用空調設備、裝修、照明、電梯、生財器具等，均由乙方自理。

乙方使用上開甲方提供之設備時，應注意經常維護，如需修改移動位置時，亦由乙方負擔費用。

又乙方交還電梯及發電機時，應保持正常安全使用之狀態」，而所謂「『乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除，歸甲方所有，但甲方亦得要求乙方拆除回復原狀』，則係指原告因經營視聽歌唱行業之營業需求，在租賃標的物內自費增設之營業用空調設備、裝修、照明、電梯、生財器具等物品，在租期屆滿時，得無庸拆除，依物品現況歸由被告所有，但如被告提出拆除指示時，原告即須將該等自費增設物品拆除，並回復原狀。」

，於解釋當事人意思表示時，自核屬有據。

從而，系爭合約第10條第1項所稱之拆除及回復，專指原告承租系爭房屋後，自費增設營業用設備而言，非謂回復成租賃房屋交付時之原狀。

４、再查由被告於兩造系爭房屋租賃契約簽立次日（即簽立系爭租賃契約，而非嗣送請公證人公證最終契約），即87年10月15日被告自行向中華民國建築技術協會申請就移交前租賃物原有固定裝潢及設備現況原狀予以鑑定存證，經中華民國建築技術協會於88年1月25日作成鑑定報告書，發文字號則為88年2月5日 (88)建技字第078號，有上開鑑定報告書在卷可查，而該鑑定報告書鑑定要旨載明：「標的物原為永安大飯店，申請人擬將現址標的物整棟出租供其他目的事業使用，標的物內部現有固定裝潢及設備將由承租人全部拆除運棄，惟承租人如未履行租賃契約或中途解約時，必須將已拆除之室內隔間裝潢及機電設備等生財器具復原，申請人為知悉已拆除之室內隔間裝潢及設備復原所需工程費及裝潢設備拆除後建物內部結構體現況，冀為爾後有所爭議時提供參考，爰於八十七年十月十五日來函申請鑑定…」等語；

核與卷附上開鑑定書第10頁，由鑑定人及申請人即被告公司之許金榮、甲○○○，會同會勘紀錄表（87年10月22日起）記載：會勘概況：「（三）申請人補充說明：１. 本標的物整棟大樓出租後，現有室內裝潢設備將巾承租人全部拆除運棄，惟承租人如未履行租賃契約時，必須將已拆除之室內裝潢及設備復原，因此本案鑑估價值應為重新復原之工程費。」

等語相符，是自堪信為真實。

從而：⑴是依原告提出之鑑定書內記錄，本件原告僅於「如未履行租賃契約」或「中途解約」時，方須將已拆除之室內隔間裝潢及機電設備等生財器具復原。

如是系爭房屋租賃契約屆期終止等，即僅須依契約上開規定以「現況返還」即足」。

⑵被告雖提出委託鑑定函抗辯稱，中華民國建築技術協會88.2.5(88)建技字第078號鑑定報告書所載申請鑑定意旨中關於申請鑑定之「緣由」，與被告申請鑑定書並非不相同並提出被告87年10月15日所提鑑定申請書為據，然查鑑定人於開始鑑定會同被告（申請人）於現場履勘時，申請人（甲○○○、許金榮在場代表）亦當場為上開陳述，並經鑑定人記錄；

是更足證系爭房屋於簽約當時約定，如合約屆終止時，承租人即原告無庸將系爭房屋回復原狀（回復原點交時之原狀即鑑定書照片所示原狀），而僅於承租人即原告不履行租約或中途不租時，始須回復上開原狀。

且被告上開抗辯鑑定報告並其鑑定原因云云，並不足採。

５、系爭房屋租賃合約第5條第3項約定「為配合乙方（按原告）經營視聽歌唱事業，甲方（按被告）同意乙方經專業人士設計施工下將租賃物內原有設施改裝或拆除。」

，而本件被告原經營觀光飯店，原告則承租系爭房屋欲經營視聽歌唱業，是原告亦為兩造所不爭執，另參照合約第六條有關系爭房屋之移交及相關證照申請等約定、第八條租賃物內原有裝設備之維護使用約定，及前述約定，本件原告陳稱被告本係在租賃房屋原址經營觀光飯店業務，將系爭房屋出租與原告；

因觀光飯店內部隔間、衛浴設備等設施，已由被告使用達二、三十年，早已老舊，並與原告經營視聽歌唱行業所需用包廂隔間、消防安全檢查設施及沙發、伴唱機施設等設備不合，對原告而言，被告之飯店原有隔間、衛浴設備等物件，均屬無用廢棄物，被告亦深知此節，故而租賃房屋係依當時現況移交，並於系爭合約第5條第3項始約定「為配合乙方經營視聽歌唱事業，甲方同意乙方經專業人士設計施工下將租賃物內原有設施改裝或拆除。」

，故當初系爭房屋由被告點交予原告時，自無由專人出面清點設施、數量及辦理移交之必要。

同時系爭房屋原有固定裝潢設備，本不符合供作經營視聽歌唱行業之使用，自須拆除改裝、增設其他設備及重新裝潢後，原告始可依承租目的而予使用等語，亦屬有據。

從而綜上可知，本件原告主張本件系爭房屋租賃契約屆期終止後，原告所負返還租賃標的物之義務，僅止於「依約現況返還」，而非將系爭賃標的物回復至出租前之原狀返還，同理，被告抗辯原告「恢復租賃物之原狀，即依訂約當時中華民國建築技術學會之鑑定報告書回復原狀」云云，即無所據。

６、再參照兩造不爭執事實６、７、９至13可知，本件被告業經依約將系爭房屋回復原狀，從而被告拒絕接收並無理由，從而原告主張系爭房屋業經回復原狀，自得依系爭契約請求被告返還保證金等語，自屬有據。

（二）原告雖將系爭房屋樓頂轉租予第三人台哥大等公司，但被告依約終止契約後，原告返還系爭房屋並未遲延。

１、系爭房屋第5條第4項約定「原告非徵得被告書面同意，不得將本合約規定之一切權利讓渡他人，亦不得將租賃標的物全部或一部轉租、轉借或以其他變相方法交由第三者使用」；

而系爭合約第9條第1項約定「原告違反第5條禁止轉讓、轉租、轉借及不依…時，被告得對原告終止租約」。

是承租人即原告若將系爭房屋違法轉租時，被告本有權終止系爭房屋租約。

２、本件原告將系爭房屋屋頂轉租予第三人台哥大等設置基地台，為兩造所不爭執，是系爭房屋屋頂為不動產之一部分，即租賃標的物之一部分，是就系爭房屋租賃合約機械解釋，將系爭房屋屋頂出租，核自屬轉租。

原告陳稱台哥大公司等四人僅是在屋頂平台設置基地台而已，而非將租賃物各樓層室內區域出租與渠等使用，與不得轉租租賃標的物全部或一部之約定無關云云，尚難認合於嚴格契約解釋。

然原告上開陳述，於兩造簽立系爭房屋租賃合約當時，並未言明於租賃契約期間，系爭房屋屋頂亦不能轉租等語，且依常理及邏輯，被告上開抗辯亦非全無理由，故判斷本件被告違約時，亦應認違約情節極輕微，應先敘明。

３、次查本件被告雖機械解釋上有違約轉租情事，然查原告業於被告主張違約轉租於96年5月7日終止本件系爭租賃合約前7日，即96年4月30日與台哥大公司等人完成終止基地台租賃合約，並拆除基地台設備，此亦有原告提出之原證13號終止合約書可稽；

是原告陳稱被告終止本件系爭合約前，原告業己除去違約狀況亦屬有據。

承上述，本件被告違約轉租情事，業於被告終止本件合約前即時除去。

故本件被告若有損失，應更為輕微，以本件個案言，公平衡量若逕以上開違約機械解釋認被告得解除或終合約，自顯失公平，與誠信原則有違，故被告主張系爭合約提早三日，因原告違約而於96年5月7日終止，即不能認合於誠信公平法則，不能允許。

４、再查本件兩造間系爭合約約定於96年5月10日屆滿，同時兩造於屆滿二、三個月前，即就系爭房屋之回復原狀互相表示意見，並確定返還房屋日期，且縱認原告違約轉租，被告得終止租約，而原告返還系爭房屋之時間，參照前述及兩造不爭執事實所列，亦與兩造依約於契約終止後，應返還系爭房屋之時間相當，參照兩造於契約終止前之協商過程（詳兩造不爭執事實），本件亦難認原告有遲延還屋，造成被告損害之可能。

故綜上，本院前開認定系爭合約於96年5月10日屆期終止，原告應於終止後10日內將系爭房屋返還被告，亦係基於時間相近，被告縱因原告之違約轉租終止契約，亦不會致使系爭房屋返還有何遲延。

（三）本件被告抗辯原告違約，並依系爭契約計算違約金超逾2,000,000元部分即無理由。

１、依系爭租約第11條第2項違約金規定：「乙方中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方參仟萬元之違約金，並恢復租賃物之原狀 (含乙方因營業需要而切割之地板及結構體─如乙方所提供之圖說)」。

２、而本件依系爭合約機械解釋，本件原告有違約轉租情事，但被告本件個案主張終止租約有違誠信及公平原則，不應准許詳如上述。

然被告違約則仍應支付違約金亦屬當然，並與公平誠信公平相符。

３、再按違約金除有特別約定外，性質上為損害賠償之預定總，經查本院審酌原告自承將屋頂出租予第三人台哥大公司利益約2,000,000元，參酌兩造間系爭房屋租賃合約上開違約金之約定另有懲罰性質，及民事第250條違約金過高法院得予酌減之規定，同時並審酌原告違約情節輕微，同時考量原告違約不宜更有所得，因認此部分違約金以原告出租所得2,000,000元為當。

４、按系爭房屋租賃合約第4條2項約定：「此項保證金於本租約租期屆滿或終止租約後，經乙方履約返還房屋時，由甲方無息返還之。

但屆時乙方如積欠租金或違約金或滯納其他因營業所生之水、電費、維修費及稅捐或行政罰鍰等損及甲方權益時，甲方得就保證金內扣抵後返還其餘額，如有不足，並應另行清償。

屆時乙方同意甲方自填本票之到期日而行使權利。」

等語。

綜上，本件被告抗辯原告違約轉租應支付違約金2,000,000元，並應自保證金中扣除等語，為有理由。

（四）本件原告於契約終止後，業已將系爭房屋返還被告，被告依約本有將保證金24,000,000元無息返還原告之義務，又本件原告違約，被告可得以違約金2,000,000元抵銷詳如上述，從而本件原告請求被告給付22,000,000元為有理由，應予准許，逾此範圍即無理由，應予駁回。

又原告雖主張被告另應自96年5月21日起每逾一日以299,250元計算之「違約金」（非遲延利息）惟始終未提出請求之依據，是此部分金額亦無所據，不能准許。

又本件原告無須「恢復被告主張之租賃物原狀」（即依訂約當時中華民國建築技術學會之鑑定報告書回復原狀），是被告主張之費用計算等即無庸審酌。

又本件事證已明，兩造間其餘爭點，提出未經斟酌之證據，核與判斷結果無涉，爰不一一敘明。

五、假執行之宣告，本件原告勝訴部分，兩造均聲明願供擔保證准假執行及免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當金額予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所據，應併予駁回。

六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條第2項判決如主文。

中 華 民 國 97 年 3 月 24 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 洪遠亮
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於裁定書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴。
中 華 民 國 97 年 3 月 24 日
書記官 陳惠娟