臺北簡易庭民事-TPEV,97,北簡,39262,20090721,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 祖延大廈管理委員會
特別代理人 甲○○(即丙○○)
訴訟代理人 陳志揚律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 王悅蓉律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國98年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意及請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。

查本件原告原起訴聲明為：請求被告遷讓返還坐落臺北市○○區○○段一小段58地號，其上建物門牌號碼為臺北市大安區○○○路240巷50及52號之地下室及按月給付新臺幣（下同）3萬6000元；

暨被告應給付其11萬2000元及其法定遲延利息，嗣變更為：請求被告給付21萬2200元及其法定遲延利息，原告前揭變更之訴，其請求之基礎事實同一，復經被告無異議為本案言詞辯論，視為同意前揭變更之訴，依前揭法條之規定，應予准許，先予敘明。

又本件原告法定代理人部分，業經本院以裁定選任甲○○為之，有本院97年度審聲字第595號裁定影本附卷為證，一併敘明。

二、本件原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段一小段58地號，其上門牌號碼為臺北市大安區○○○路240巷50及52號之地下室（下稱系爭地下室）並未辦理保存登記，由原告管理委員會（下稱原告管委會）於民國97年4月2日經區分所有權人過半數及其應有部分合計過半數之書面問卷通過，出租予被告從事攝影工作室使用，租期自97年5月1日起至98年4月30日止，租金約定為每月1萬8000元，並應於每月3日前繳納。

詎被告自97年6月起即積欠租金，原告遂於同年97年11月以起訴狀為終止系爭租賃契約之意思表示，是被告尚積欠原告租金10萬8000元，扣除押租金3萬6000元，被告則尚積欠原告租金7萬2000元。

被告對於系爭地下室迄至本院於98年5月7日現場履勘時，始返還予原告，是原告自起訴狀繕本送達被告翌日起即97年11月20日起至前揭98年5月7日止，請求相當一個月租金之違約金，共計10萬零200元。

又依系爭租賃契約第8條第3項之約定，被告尚應給付4萬元之委任律師費用。

為此，提起本件訴訟，聲明：被告應給付原告21萬2200元及自起訴狀繕本送達翌日起計付之法定遲延利息等語。

三、被告則以：原告特別代理人簽訂之系爭租賃契約應屬無效；又其於出租系爭地下室予被告時，因與住戶間有意見不合之情事，致有住戶向臺北市政府檢舉系爭地下室有不符登記使用項目之情事，致被告受有罰鍰之處分，而系爭地下室也因此未符合租賃契約約定使用收益之狀態，被告亦因此尚未遷入使用系爭地下室，並將系爭地下室之鑰匙交還大廈住戶，是因原告未能交付合於租賃契約約定使用、收益之租賃物，被告自無給付租金之義務，亦無任何違約之情事。

為此，聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請等語抗辯之。

四、本件原告起訴主張原告管委會於97年4月2日將系爭地下室出租予被告從事攝影工作室使用，租期自97年5月1日起至98年4月30日止，租金為每月1萬8000元，被告自97年6月起即未再依約繳納租金一節，為被告所不否認，並經原告提出系爭租賃契約附卷為證，前揭事實，自堪信為真實。

五、原告主張因被告未依約繳交租金，依法終止系爭租約一節，為被告所否認，並以前開情詞置辯，茲分析如下所述：

（一）兩造簽訂之租賃契約是否有效成立？被告抗辯系爭租賃契約簽訂時，原告管委會之特別代理人所簽訂之租約應屬無效云云。

然查，系爭租賃契約簽訂時，原告管委會早於87年3月21日報備完成，有其報備證明在卷為證，縱其法定代理人因種種原因無法產生，然系爭地下室之出租經過半數區分所有權人及其應有部分合計過半數之書面之同意，原告管委會之特定代理人復為系爭大廈之區分所有權人之一，是其所為簽訂之系爭租賃契約，自屬有效成立，被告前揭抗辯顯不足採。

（二）系爭租賃契約是否業已終止？１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

又惟按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，同法第423條亦有明文。

故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。

倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。

經查，兩造簽訂之房屋租賃契約書第五條第三項約定：房屋之使用應依法為之，不得存放危險、化學、易燃等物品影響公共安全，亦不得住人及開火煮食等語，系爭原告出租之系爭租賃物為地下室，因此足見兩造於締約磋商過程中，原告應已知悉被告承租系爭地下室為從事攝影工作之用為使用目的，並以此限制被告對於系爭地下室之使用，則原告自應使該系爭地下室能供作攝影工作室使用，否則將使被告預定之契約目的無法達成。

換言之，本件兩造所簽訂之租賃契約，原告有依照契約約定之內容交付租賃物與被告使用、收益，並應於租賃關係存續中保持其合於契約約定使用、收益之狀態之義務。

２、被告抗辯系爭地下室於於97年5月21日遭臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）以違反建築法第73條第2項前段規定，依照同法第91條第1項規定處罰鍰6萬元，並限期1 個月內改善恢復原狀並依原核准用途使用，嗣經被告清空系爭地下室，北市都發局始撤銷原處分等情，有該局北市都建字第9776118200號及00000000000號函附卷為證。

換言之，系爭地下室在變更原地下室使用目的，取得變更使用執照前，均屬無法供被告開設攝影工作室之用，即原告違反其應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於契約約定使用收益之狀態之義務，則被告於97年5月27日發函終止系爭兩造間之租賃契約，應屬有據。

3、至於原告以被告尚未返還系爭地下室之鑰匙予原告管委會，因認被告有違約之情事云云。

然查，系爭租賃契約並無約定鑰匙返還事宜，自難認被告有任何違約之情事；

再者，原告為求管理方便，復於系爭租賃契約第五條第六項約定被告應交付前門鎖之鑰匙予原告，足認，交付鑰匙與否是否為違約情事，端視契約有無約定為是。

準此，系爭租賃契約既無約定被告有應返還系爭地下室鑰匙之條款，原告逕主張被告因此違約，顯非有據。

六、綜上，系爭租賃契約既經被告合法終止，則被告自無依約給付租金之義務；

又返還鑰匙與否既非違約情事之一，是原告主張被告應給付違約金，自非有據；

被告既無違約情事，原告依系爭租賃契約第八條第三項請求給付律師費用，亦屬無據。

從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付21萬2200元及自起訴狀繕本送達翌日起計付之法定遲延利息為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已無所附麗，併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敍明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 7 月 21 日
臺北簡易庭
法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 21 日
書記官 梁華卿