臺北簡易庭民事-TPEV,97,北簡,9031,20090617,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 97年度北簡字第9031號
原 告 甲○○
訴訟代理人 徐士斌律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 王元勳律師
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國98年6月3日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾壹萬陸仟零伍拾元，及自民國九十七年一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣參仟玖佰伍拾元由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣參拾壹萬陸仟零伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：兩造於民國91年6月10日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將所有坐落臺北市○○路114 號1樓房屋（下稱系爭房屋）租予被告，租賃期限自91年7月10日起至96年7月9日止計5年，並經公證在案。

詎租期屆至時被告竟不願遷讓，經原告聲請強制執行，被告始於96年11月16日將系爭房屋全部騰空交付原告。

依系爭租約第4條第5項約定，被告於退租時應負回復原狀義務，惟被告竟不願依約將裝潢改建屋內地面磁磚、浴廁、廚房牆面鐵材磁磚管線、後牆內外、室內天花板、牆面、正面廣告招牌等回復原狀。

原告乃依約僱工估價並施作回復原狀，共計新臺幣（下同）316,050元，為此聲明請求被告給付上開金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告答辯：被告於96年11月16日將系爭房屋全部騰空即回復原狀交付原告，且依原告所提出之照片，並非最初被告向原告承租系爭房屋之照片，而係被告騰空後或原告為出否房屋欲重新裝潢所拍之現場照片。

原告迄未就系爭房屋當初簽約之屋況舉證，原告所請已屬無據。

上開原告所舉316,050元費用，係為原告收回房屋後，為出售而重新裝潢之費用，況且依原告所提發票，品名分別為磁磚30x60、30x30、磁磚20x20、40x40及砂、水泥，兆原告所提估價單品名不相符，原告主張顯有矛盾。

三、兩造不爭執之事實

（一）兩造於91年6月10日簽立系爭租約，約定原告告將其所有系爭房屋出租被告作為營業使用；

租賃期間至96年7月9日止計5年。

依系爭租約第4條第5項約定：「乙方（即被告）如因使用上之需要，有改善裝潢設施之必要時，應事先徵求甲方同意後得自費裝設，但不得損壞原有建築及設備。

乙方於退租時應回復原狀，如乙方不願回復原狀，願依照當時回復原狀估計費用交付甲方，乙方不得異議」。

（二）系爭房屋租約屆期後，被告拒不返還，經原告持系爭租約公證書聲請強制執行，經本院民事執行處以96年執字第46159號強制執行後，被告於96年11月16日將系爭房屋騰空交付原告。

（三）94年9月12日系爭房屋所在之麒麟大樓管理委員會以存證信函通知原告略以：被告承租系爭房屋後內部裝潢經營三國一小吃部，將系爭房屋地板面私自開鑿水溝變更原大樓結構，…經向兩造反應勸導回復原狀，至今尚未回復等語。

（四）系爭房屋原告於96年11月25日委託第三人整修開立估價單；

嗣由彩越建材有限公司於96年12月10日、12日、13日分別開立三張統一發票金額合計為316,050元。

四、兩造協議簡化爭點：

（一）本件系爭房屋於被告承租期間有否改裝？

（二）被告將系爭房屋交還原告時有無回復原狀？

（三）回復原狀所需費用為何？

五、原告主張被告向其租屋後曾改裝房屋，依約於返還時應回復原狀，然嗣後被告返還並未回復原狀，為此請求被告給付回復原狀費用一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

茲就兩造爭執分敘如下：

（一）本件系爭房屋於被告承租期間有否改裝：原告主張被告於承租系爭房屋後即重新裝潢，於房屋外牆設廣告招牌，並於房屋最內側牆面加裝鐵板作為廚房之用，設日本料理壽司吧、地板鑿水溝刷洗壽司吧料理台流水之用，並變更原同一地板磁磚，於門口及廚房和客廳交界處、廁所前方、廚房壽司吧分別舖設鵝卵石、藍色磁磚及另一種不同規格之磁磚，造成四種磁磚紊亂舖設於地板上。

又為供公眾使用，將原有浴廁門、浴缸、洗手台、冷熱水管線、磁磚拆除，加裝坐式馬桶及男用站立式小便台、並將洗手台移置廁所外，且為改裝管線以混凝土墊高廁所地板覆蓋該管線。

被告鑿開水溝、變更大樓管線建築結溝行為，致地下停車場天花板嚴重漏水，屋內樓地板磁磚嚴重損壞。

另被告為方便隔壁店面經營，於牆面鑿開門型大洞，並將系爭房屋內牆面（除最內側部分牆外）磁磚打除，改用不同材質多種顏色裝潢，將白色天花板漆上不同顏色油漆，並將部分廚房置於屋後外牆，造成外牆磁磚脫落，毀損、沾滿油污等語。

被告則辯稱：原告所指系爭房屋大門口上方之鋼架，大門前地板及廚房改舖設鵝卵石、磁磚地板及浴廁拆除浴盆、洗手檯改增馬桶、在浴廁外改建加舖10至15公分厚水泥並裝設洗手檯部分，乃被告原先承租時即已如此，而因前承租人係賣披薩之店家，該大門口上方之鋼架亦係其所增設，與被告無關等語。

經查：⑴證人即原告之妻謝秀蘭證稱：系爭房屋係伊公公留下來分給原告，都沒有進去住過，於91年之前租給達美樂披薩店5 年，後來租給被告。

系爭房屋出租過3、4次左右，每次收回來都有回復原狀。

因系爭房屋是當店面很簡單，都是空的，只有後面有廚房，另外還有衛浴設備及馬桶、浴盆、洗手台。

系爭房屋於91年7月10日出租給被告前，店面沒有招牌，也沒有招牌的架子，地板是類似白色的磁磚，大小約是20公分見方左右（不是很清楚）。

當時地板沒有鋪設鵝卵石磁磚，屋內的牆壁是白色，牆壁的材質都是原來牆壁的顏色，是磚塊的，在屋內的後方只有鋪設小塊的磁磚。

租給被告時牆壁後方有白色的小塊的磁磚。

天花板是是原來房子的樣子，只是漆成白色的。

出租給被告時有馬桶、洗手台、浴缸各一個。

廁所有門，是原來蓋大樓時就有的，門的材質是何種伊忘記了。

廁所與客廳地面高度一樣，只有加一個門檻等語（97年4月30日言詞辯論筆錄）。

⑵原告就系爭房屋牆外廣告招牌鋼架已據其提出照片為證（原告97年3月19日民事準備狀原證5號參照），而原告主張該照片中隔壁房屋店面即係被告所經營之日本料理店一節，被告對此並不爭執，觀之該外牆廣告招牌與隔壁店面形式及材質均相同，而該地區之所有店面外牆招牌並未有被要求統一格式材質之情形，即便原告先前曾將之出租予披薩店使用，惟證人謝秀蘭所述達美樂披薩店為全世界知名之披薩快餐連鎖店，其招牌形式、內部陳設及設備有其制式統一之型式，是其廣告招牌型式、材質與被告現經營之日本料理店廣告招牌形式材質相同之機率極微。

再達美樂披薩店只作外賣而無經營客人在餐廳內用餐之環境，除了外賣櫃台外，主要為廚房等設備，在達美樂披薩連鎖店有統一型式之櫃台、廚房等情形下，應無特地在大門口及店內廚房舖設鵝卵石之需求；

再原告恢復原狀前，該房屋一樓廁所設有2個坐式馬桶及1個小便斗，而一般家庭應不致有此設計；

又達美樂披薩店既無供消費者在店內使用之情形，如供其員工使用，亦少有此種設計；

是本院參酌上情，堪認證人謝秀蘭所述應屬實在，是原告主張被告於承租系爭房屋後有改裝一節應屬可取，被告抗辯系爭房屋大門口上方之鋼架，大門前地板及廚房改舖設鵝卵石、磁磚地板及浴廁拆除浴盆、洗手檯改增馬桶、在浴廁外改建加舖10 至15公分厚水泥並裝設洗手檯部分，在被告原先承租時即已如此等語，尚非可採。

⑶再原告主張因被告挖掘排水溝致地下室漏水，未作防水處理一節為被告所否認，辯稱：伊收受系爭大廈管委會94年9月12日存證信函後2、3個月即已修復漏水，此由管委會嗣後未再發存證信函可知等語。

查，麒麟大樓管理委員曾於94年9月12日發函原告指稱原告出租系爭房屋予陳智慧（應為乙○○之誤）內部裝潢一樓地面私自開鑿水溝，變更大樓原建築結構，且致使地下一樓天花板嚴重滲水，更造成水泥及鋼筋腐蝕現象等情，有原告所提出而為被告所不爭執之存證信函影本可稽。

經本院函詢麒麟大樓管理委員會關於承租人乙○○上開漏水何時修復一節，該管委會回覆稱「有關本大樓承租戶乙○○於承租期間，擅自變更114號1樓水泥地面原建築結構，致生地下室漏水狀況事，原區分所有權人於96年12月中旬派員修復完畢」等語，再經訊問即修復漏水及回復原狀之證人丙○○到庭證稱：系爭房屋在施作工程之前廁所及廚房均有漏水，剛進場時，系爭大廈主委有來說地下室漏水很嚴重，要求伊會同到地下室勘查，確實有差不多超過3公尺的裂痕，且有類似鐘乳石常漏水的結露，表示已經漏水很久，主委請伊特別注意這個問題。

伊開始著手拆除1樓地磚，拆除後開始查漏水源頭，第一個廁所在拆除前原本有加高，管路有改過，要把加高部分打除即可看到管路如何改，有發現管路熱水的給水管彎頭部分有漏水，那個管子要更新。

…廚房地板部分把磁磚打掉後，在廚房中間位置有排水溝，面寬約20公分不銹鋼水溝，深度約12公分，不銹鋼水溝與樓地板的接觸面裡面都是水，那就是直接漏水漏到地下室車庫等語，是被告辯稱該漏水業已於原告94年9月收受存證信函後2、3個月即已修復尚無可取，是原告主張因被告裝修致漏水未作防水及修復一節，應堪採信。

（二）被告將系爭房屋交還原告時有無回復原狀部分：被告雖陳稱已返還房屋時即已回復原狀一節，為原告所否認。

經查：⑴被告承租系爭房屋之租賃期限至96年7月9日屆滿，有原告所提出之房屋租賃契約影本可佐。

原告於租賃期滿後，因被告未返還系爭房屋，即於同年月10日聲請強制執行，嗣於執行中之96年9月7日法官督同書記官、執達員前往現場時，被告亦在場並稱伊已在搬遷，要求再給予1個月時間等語。

原告則同意被告於1個月內搬遷，並要求回復原狀。

被告則陳稱會依契約規定回復原狀等語。

嗣於96年10月11日時，被告在現場稱已找工人至現場拆除，因拆除工程有幾組人手無法同時進行，在96年10月14日即可全部拆除完畢等語（現場有工人在拆除夾層），原告代理人則請求再定期執行。

嗣被告於96年10月18日具狀陳稱已於96年10月14日自租屋處全部搬遷完畢等語，並提出照片為證。

而原告則於96年10月18日亦具狀稱債債務即被告僅部分回復原狀，尚有如前開所述未回復原狀等語。

其後法官督同書記官、執達員於96年11月16日執行時，現場已全部拆除完畢，後面廚房也已拆除，惟債權人即原告陳稱債務人即被告未將屋內廁所、地板及大門回復原狀等語等情，業經本院調取96年度執字第46159號強制執行卷宗屬實。

⑵本院參照上開被告將房屋遷讓返還之過程觀之，被告於96年10月11日時尚僅請工人至現場拆除，及至同年月14日拆除完畢後將房屋返還原告，雖已將改設之裝潢拆除完畢，但亦僅止於拆除外在裝潢，惟依原告所陳改裝範圍及內容觀之，並未將改裝部分全部予以回復原狀。

（三）回復原狀所需費用為何部分：⑴原告主張回復原狀所需費用為316,050元一節，提出估價單及統一發票等件影本為證。

被告除否認上情外，亦否認原告所提上開估價單、統一發票之真正。

查，本件原告就其所主張未回復原狀部分，業已僱工施作回復原狀等情，業經原告提出照片影本為證，自該照片觀之，確有實際施工後回復原狀之情形，該等情形自非委請專門人士施工不可，堪認原告確已費資委請他人回復原狀。

本件經本院委託臺北市室內設計裝修同業公會鑑定系爭房屋上開回復原狀所需費用，然因系爭房屋業經原告出售他人，鑑定單位之臺北市室內設計裝修同業公會亦確認無法進入系爭房現場會勘，如僅就估價單等書面資料鑑定亦跡失之公允而拒絕鑑定等情，有該公會97年10月27日 (97)設平會字第9700094號函在卷可稽。

惟本件經訊問證人丙○○到庭證稱：卷附估價單及收據是由伊所開立，是在臺北市○○路114號1樓施作，有就估價單所示品名施作工程，卷附原證5、6、7、9、10、11照片及原證4每頁第1張照片是伊在上開地址施作工程前之狀態；

原證4每頁的第2張照片是伊施作工程後之狀態。

系爭房屋在施作工程之前廁所及廚房均有漏水，剛進場時，系爭大廈主委有來說地下室漏水很嚴重，要求伊會同到地下室勘查，確實有差不多超過3公尺的裂痕，且有類似鐘乳石常漏水的結露，表示已經漏水很久，主委請伊特別注意這個問題。

伊開始著手拆除1樓地磚，拆除後開始查漏水源頭，第一個廁所在拆除前原本有加高，管路有改過，要把加高部分打除即可看到管路如何改，有發現管路熱水的給水管彎頭部分有漏水，那個管子要更新。

廁所有2個馬桶，1個小便斗，管路加多了所以廁所的地板加厚。

廚房地板部分把磁磚打掉後，在廚房中間位置有排水溝，面寬約20公分不銹鋼水溝，深度約12公分，不銹鋼水溝與樓地板的接觸面裡面都是水，那就是直接漏水漏到地下室車庫。

另裝修前系爭房屋後方鋼板也沒有拆除，是伊進場後才拆除的。

又估價單並沒有明確指出哪一部分是抓漏的費用，但是估價單的第8項浴廁回復原來位置、冷熱水管、排水管改水管就是廁所抓漏的部分。

浴廁部分我只有把排水管拿掉加做防水就解決了。

原證2估價單第1項施作原因就是要把地面磁磚打除，打到原來的樓板面，因為原來的磁磚有很多種且已經有快壞掉、翹起的空洞聲音，所以必須要打除後才能鋪設地磚。

第2項施作原因是因原來有加高的厚度，且管路要抓漏，所以必須打除。

第5項原本舊管路是廚房靠後面內側有瓦斯管全部要拆掉，如果不拆除無法鋪設地磚，還有原來架設的冷氣水管也是外漏的，因為冷氣被告已經拆除了，所以要把他拆掉。

第10項就是第12項施作完後，尚未鋪設地磚之前，先再作防水。

第12項就是第2項打除，管路檢修完畢後，確定不漏水了，再把水泥砂石灌回去。

在抓廚房漏水時，有將地面磁磚打除等語。

證人丙○○所述其施作內容確與照片及估價單內容大致相符，本院參酌證人謝秀蘭及前開（二）之論述，堪認原告主張系爭房屋因被告未回復原狀，其回復原狀所需費用為316,050元為可取。

六、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付回復原狀所需費用316,050元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年1月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用（裁判費3,420元、證人日旅費530元，合計3,950元）負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 6 月 17 日
臺北簡易庭 法 官 蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 17 日
書 記 官 陳惠娟