臺北簡易庭民事-TPEV,98,北小,277,20090304,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決 98年度北小字第277號
原 告 陽光海岸別墅管理委員會
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○

上列當事人間給付管理費事件 ，於中華民國98年2月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文：
被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟伍佰元，及自民國九十七年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
被告以新臺幣貳萬捌仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由：
一、原告主張：
㈠坐落臺北縣三芝鄉○○○○段新庄子小段123-39地號土地（下稱系爭土地），係陽光海岸別墅之建築基地，被告為所有權人；
陽光海岸別墅區分所有權人，前依修正前公寓大廈管理條例第41條規定，成立管理委員會，訂定管理規約，被告為系爭土地之所有權人，係三芝鄉陽光海岸別墅之區分所有權人，依管理規約第8條第5款，本社區未建築基地每單位每月應繳納管理費新臺幣（下同）300元 。
詎被告自民國89年10月1日起至97年9月30日止，計積欠原告管理費28,500元，爰依法提起訴訟，並聲明：被告應給付原告28,500元，及自支付命令送達翌日即97年10月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述 ：原告89年10月1日依據公寓大廈管理條例施行細則第13條、第14條等規定，經本社區之區分所有人召開第一次區分所有權人會議，同意訂定知本社區管理規約 ，並向地方主管機關報備，經臺北縣三芝鄉公所90年6月20日核發（建字第5509號）公寓大廈管理組織報備證明。
被告所有系爭土地 ，係70年10月27日由同地段123地號山坡地保育區分割而增加之地號 ，123地號土地68年5月1日由原起造人蔡春才向臺北縣政府建設局申請建築執照 ，70年9月15日經臺北縣政府建設局核發使用執照與使用執照門牌位置圖 ，被告88年5月10日購買系爭土地，依使用執照門牌位置圖標示 ，毗鄰123-38地號即三芝鄉○○街7號，毗鄰123-40地號即三芝鄉○○街5號房屋 ，且依現場標示相片、建物謄本、地籍圖等顯示系爭土地對外均無出入通道 ，被告88年5月30日將本社區活動中心座落三芝鄉○○路2號持分1/126過戶在被告名下，88年5月10日將本社區123-87、123-89、123-138、123-139地號等五筆公共設施以持分1/126過戶在被告名下，94年1月28日又將本社區公共設施123-1、123-5、123-171、123-173、123-174地號土地持分3/124過戶在被告名下，被告分三次將本社區十筆公共設施土地及建物過戶被告名下。
原告社區現有住戶90單位，未建築基地36單位，活動中心1單位，經查與70年9月15日臺北縣政府建設局核發之建築使用執照記載127單位即區分單位，與本社區127單位現況相符。
系爭土地從建築使用執照記載及使用執照門牌位置圖標示等，均明顯是座落在本社區範圍內，被告是本社區未建築基地區分單位所有人，也是本社區組織成員享有權利及義務，依法應遵守本社區規約，繳納管理費之義務。
二、被告抗辯：
㈠公寓大廈管理條例立法意旨乃就住戶之管理維護，查公寓大廈館力條例第1條第1項規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」
立法意旨乃針對「公寓大廈」而言，並無針對社區土地之規定；
遍查整部公寓大廈管理條例及公寓大廈館力條例施行細則法條內容亦均無所謂有關「空地」之規範，足徵立法意旨乃就住戶管理維護，並提昇居住品質而言，與空地無涉。
㈡本社區之空地所有人迄今無人有使用社區之情事，不符使用者付費，本社區空地之所有人限均無進出社區及利用空地使用之情事，亦未有利用社區代為管理或服務情事，如代收信件、安全管理、清潔維護等，與一般住戶之管理維護有別，對於空地所有權人強制要求支付管理費實不符「使用者付費」之條件。
㈢社區空地長久以來荒蕪並無管理維護之實，本社區之空地長期以來，管理委員會均無善盡維護責任，任置雜草荒蕪叢生，以此徵收管理費並無名目名實不符，乃藉管理之名卻無管理維護之實。
㈣住戶會議決議有違法規 ，97年8月15日住戶第二次會議亦主張曾列區分所有權人列席住戶會議，並決議空地之所有權人之義務（追收管理費），其社區全體人數應合併空地所有人計算較為合理；
本社區如以空地之所有權人約30（筆）人，加計房屋住戶所有權人90（戶）人計 ，其合計單位逾120單位 ，然而97年8月15日本社區住戶第二次會議出席戶數僅19戶 ，且均為有房屋所有人之人，並未逾全體1/5之人數，依公寓大廈管理條例第32條之規定，重新召開會議人數及所有權面積比例應逾1/5之規定始可 ，該住戶會議決議其適法性顯不足，其所為之決議對於空地所有人及無拘束力。
㈤其聲明為：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
㈠陽光社區坐落於臺北縣三芝鄉○○○○段新庄子小段123地號（即陽光社區土地），而系爭土地位於陽光社區土地之範圍內。
㈡系爭土地確為被告所有。
㈢系爭規約於89年10月1日經陽光社區區分所有權人大會決議訂定，其中第8條第5款規定社區未建築基地每月繳300元。
四、本件原告主張被告為原告所屬陽光社區之區分所有權人，應依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，就系爭土地給付管理費，爰請求被告給付自89年10月1日起迄97年9月30日止所積欠之管理費等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件爭點厥為：㈠被告就系爭土地是否受公寓大廈管理條例之範圍？㈡被告應否就系爭土地給付管理費？茲分述如下：
㈠被告就系爭土地應受公寓大廈管理條例之規範。
⒈查陽光社區於89年10月1日召開第一次區分所有權人大會 ，訂定系爭規約 ，原告依該次會議之決議成立，並於90年6月20日向臺北縣政府報備核准 ，有臺北縣三芝鄉公所90年6月20日建字第5509號公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約在卷可稽。
然公寓大廈管理條例曾於92年12月31日修正，該條例之施行細則及公寓大廈管理組織申請報備處理原則亦分別於於94年11月16日、94年1月11日修正 ，故本件應適用修正前之上開法律，憑為論斷其組織是否合法之依據。
⒉原告主張原123地號土地於68年5月1日由原起造人蔡春才向臺北縣政府建設局申請建築執照 ，70年9月15日經臺北縣政府建設局核發使用執照與使用執照門牌位置圖，陽光社區土地於70年10月28日經地號分割成系爭土地等情，有臺灣省臺北縣土地登記簿、臺北縣政府建設局70使字第2949號使用執照存根、使用執照門牌位置圖在卷可稽，足認為真實。
⒊按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。
本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。
修正前公寓大廈管理條例第41條、修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條第2款分別定有明文 ，是修正前公寓大廈管理條例關於管理及組織規定之適用，不限於公寓大廈之區分所有建築物，即各式集居地區，無論係由一人全部單獨所有或多數人區分所有之多數建物組成之社區，只須共用部分之管理、使用具有不可分之性質者，因上揭公寓大廈管理條例有準用之明文，其管理及組織，即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人之組成及權限，均應適用該條例及施行細則之規定。
經查，含系爭土地在內之陽光社區土地原屬山坡地保育區暫未編定用地，蔡春才即於取得山坡地開發許可後，在含系爭土地在內之陽光社區土地上興建陽光社區，嗣後陽光社區尚於89年10月1日經第一次區分所有權人大會決議 ，訂定系爭規約，成立管理委員會，並於90年6月20日向臺北縣政府報備核准，均已如上述，此外陽光社區內尚具有社區共同使用之網球場、游泳池、涼亭、步道等公共設施，社區亦僅有一對外出入之大門，有陽光社區地籍圖謄本、照片4紙在卷可稽。
綜上 ，陽光社區之興建及組成除係依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍之地區，依修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條，即屬修正前公寓大廈管理條例第41條所定之共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區外，其尚具有公同使用之共同設施及依修正前公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2條第2項第1款所成立之共同管理組織，更足認其具有共同設施之使用與管理具有整體不可分性，揆諸前開規定，陽光社區即屬修正前公寓大廈管理條例第41條所稱集居地區，就其社區內部之管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定。
⒋本件被告抗辯其僅為系爭土地所有權人，故應不受公寓大廈管理條例之拘束等語，惟查，陽光社區固確屬多數獨立之建築物、公寓大廈所組成之廣範圍社區，與修正前公寓大廈管理條例第3條所定義之「公寓大廈」及「區分所有」概念有間，惟陽光社區屬多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其管理及組織即應準用公寓大廈管理條例之規定，已如上述，是以於此類集居地區準用公寓大廈管理條例中「公寓大廈」之概念時，即應解為於該集居地區內獨立使用之建物、公寓大廈及其基地；
準用條例中「區分所有」之概念時，則應解為具有上開獨立使用建物、公寓大廈及其基地之所有權者。
故被告前開僅為系爭土地所有權人，故不適用公寓大廈管理條例之抗辯，似有誤解集居地區內區分所有權人之概念，自難憑採。
⒌綜上所述，含系爭土地在內之陽光社區既屬其共同設施之使用與管理亦具有整體不可分性，故陽光社區自屬修正前公寓大廈管理條例第41條所稱集居地區，其管理及組織即準用公寓大廈管理條例之規定。
被告既屬系爭土地之所有權人，系爭土地又屬陽光社區內獨立使用之土地，故被告就系爭土地自仍應受公寓大廈管理條例之規範。
㈡被告應依公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，就系爭土地給付管理費。
⒈按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
公寓大廈管理條例第23條第1項 、第18條第1項第2款分別定有明文。
本件陽光社區內未建築基地每筆每月應繳300元管理費，經系爭規約第8條第5款訂有明文。
陽光社區既已於89年10月1日藉區分所有權人大會決議訂定系爭規約及組成管理委員會，且被告就系爭土地應受公寓大廈管理條例之規範，均已如上述，是以被告即應依前開法律規定及規約約定，就系爭土地給付管理費用。
⒉被告固抗辯系爭土地現雜草叢生，實無空地管理之實，故其無需繳納管理費等語，查共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務 ，公寓大廈管理條例第36條第2款、第3款雖定有明文 ，然本件被告應依系爭規約繳交管理費，係本各於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關。
被告如認管理委員會所為管理不善，亦屬透過區分所有權人會議改選管理委員或議決是否續聘管理員及對管理員主張損害賠償之範疇，尚無由拒絕給付管理費。
故被告以系爭土地並未有實際管理而拒絕給付管理費等語抗辯，尚非有據。
⒊綜上，被告應依公寓大廈管理條例規定及系爭規約約定，就系爭土地給付管理費。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
民法第229條第2項、公寓大廈管理條例第21條分別定有明文。
被告既抗辯其無需給付管理費，就原告所主張之管理費用自未曾給付，故原告依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約請求被告就系爭土地給付自89年10月1日起至97年9月30日止計95期 ，共28,500元（300元×95期）之管理費用，自屬有據。
從而，原告依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，請求被告給付28,500元，及自支付命令送達被告翌日即97年10月21日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項、第3項規定 ，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
臺北簡易庭
法 官 熊志強
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區○○○路○段126巷1號）提出上訴狀 。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
書記官 黃鈺玲
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。