臺北簡易庭民事-TPEV,98,北簡,31409,20100505,1

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
原 告 溫秀英即新溪園企業社
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 己○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 丙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國99年4月12日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾肆萬陸仟元，及自民國九十八年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰陸拾陸元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣肆拾肆萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國97年11月5日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭契約），由被告委託原告居間仲介買受訴外人高永源所有坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段63-1地號之土地（下稱系爭土地），約定承買價格新臺幣（下同）2,330萬元，被告並簽發票面金額100萬元、票據號碼XC0000000號、付款人為華南商業銀行之支票予原告，以為斡旋金，雙方並簽訂買方給付服務費承諾書，由被告向高永源出價要約，及承諾於契約成立時支付原告買賣總價2％計算之服務報酬。
嗣高永源於斡旋有效期間內之97年11月6日承諾願出售系爭土地，依系爭契約第3條第1項約定，應認原告已完成受託事項，被告雖片面違約拒絕與高永源簽訂不動產買賣契約書，仍應依約按成交價之2％計算給付原告服務報酬即446,000元，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告446,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告因原告之經紀人陳柏榮及乙○○之遊說而簽訂系爭契約及買方給付服務承諾書，並於系爭契約第9條特別約定以「買方要求貸款需達總價6成」為停止條件，與賣方間買賣契約始成立。
嗣陳柏榮及乙○○告知被告，訴外人高永源願出售系爭土地，惟就系爭契約之停止條件卻藉詞推諉拒未說明，且被告不知系爭土地坐落何處，更未檢視系爭土地，是被告對契約必要之點並未合致，買賣契約尚未成立。
況被告既以買方要求貸款需達總價6成為停止條件始願買受系爭土地，停止條件既未成就，系爭土地買賣契約未生效，原告主張被告應給付服務報酬即無理由。
又系爭契約與買方給付服務承諾書，其性質屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1應予被告30日審閱期間，惟原告倉促與被告訂立上述契約，未予被告審閱期間，核與消費者保護法第11條之1之規定不符。
再者，若系爭土地買賣契約業已成立，因原告之給付義務顯有瑕疵，與原告主張之服務報酬，顯失衡平，應予酌減等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查兩造於民國97年11月5日簽訂不動產買賣意願書，由被告委託原告居間仲介買受訴外人高永源所有坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段63-1地號之土地，約定承買價格為2,330萬元，斡旋期間至97年11月20日，被告並簽發票面金額100萬元、票據號碼XC0000000號、付款人為華南商業銀行之支票予原告，以為斡旋金，雙方另簽訂買方給付服務費承諾書，原告承諾於不動產買賣契約成立時支付原告按買賣總價2％計算之服務報酬，嗣高永源於斡旋有效期間內之97年11 月6日承諾願出售系爭土地，但被告迄未與高永源簽訂不動產賣賣契約，且系爭土地現已出售第三人等情，業據原告提出不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書及系爭土地登記謄本等件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
㈡得心證之理由：原告主張其已完成居間任務，被告依約應給付服務報酬，因被告違約導致契約無法履行，請求被告給付報酬等語，被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨可以參照）。
查兩造簽訂系爭契約第九條特約條款固約定：買方要求貸款需達總價六成等語，證人即原告之仲介業務員陳柏榮（原名丁○○）、乙○○分別到庭證稱：「依特約條款的約定，買賣契約成立的條件是被告必須能夠貸到總價六成的貸款且賣方同意他的賣價，才能簽訂契約」、「特約條款的部分是買方自己提出來的，被告有說如果貸不到六成他不要買」等語（見本院卷第73頁、第74頁），堪信兩造確實約定以被告持系爭土地辦理貸款金額可以達總價六成為被告與訴外人高永源簽訂不動產賣賣契約之條件。
而關於系爭土地可否貸款達總價六成，業據證人陳柏榮證稱：「關於貸款的部分，我們有請公司的地政士估價，可以貸到這個價格」等語，及證人即代書戊○○到庭具結證稱：「原告有跟我說買方要貸到買賣總價的六成，所以我有給員山鄉農會初步估價，農會說可以，這是農會的大原則，在六成內都是可以的，...... 依照土地實務在六成內大部分的銀行應該會承作，但是因為本件土地是空地，所以可能有些的銀行不會作，農會大部分都會做，農會和銀行都會估貸款人的職業，如果沒有職業的話有財力證明也可以，我這件送估價主要是以不動產的價值去估，至於信用問題就不在估價範圍，且事實上我們在簽約前也沒有辦法具體的去把這些因素納入考量」等語（見本院卷第75頁），亦可信原告主張被告可以系爭土地借貸到買賣總價六成之貸款等語為真。
被告雖否認證人所言，惟依被告傳訊礁溪鄉農會職員藍靜惠到庭證述，被告係迄至98年11月4日始持系爭土地之土地登記謄本及被告之信用資料、96年、97年報稅資料等至礁溪鄉農會，欲以系爭土地為擔保品辦理借款，但因被告未補齊保證人資料，所以沒有召開放審小組會議，就退件了等語（見本院卷第104 頁），足認被告於訴外人高永源承諾願出售系爭土地之97年11月間並未以系爭土地向任何金融機構辦理貸款，係迄至本件訴訟程序進行中始起意向礁溪鄉農會申請貸款，且因送件資料不備致遭退件，自無從據此認為被告抗辯系爭土地無法向金融機構貸款土地總價六成等節為可信，故被告抗辯伊與訴外人高永源間不動產買賣契約之停止條件未成就，該買賣契約未成立云云，即無可取。
⒉次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；
違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
查兩造所簽立之系爭契約前言載明「買方於簽約前已審閱並充分瞭解本契約內容，因此願放棄三日以上之審閱權利」等語，並由被告於立書人簽章欄內簽名，則原告既無妨礙被告事先審閱契約之行為，被告自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立契約關係，難認原告有違反消費者保護法第11條之1規定情事。
且依系爭契約於買賣標的物標示欄載明買賣土地為坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段63-1地號土地一筆等語，足可特定被告委託原告居間仲介購買之土地為何筆，可認為兩造就被告委託原告居間仲介買賣之土地已經達成合意，被告另抗辯伊對系爭契約必要之點並未與原告或訴外人高永源達成意思表示合致云云，亦不足信。
⒊再查，本件被告於與原告簽立系爭契約及買方給付服務費承諾書後之翌日，訴外人高成源即同意以低於被告約定承買價格之每坪29萬之價格將系爭土地出售被告，訴外人高永源並於系爭契約下方記載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並已收訖買方支付之定金無誤」等語欄位下簽名確認，業經證人陳柏榮、乙○○到庭證述明確，並有系爭契約存卷可按，且為被告所不爭執，可信原告主張其已於斡旋有效期間內覓得賣方承諾願依被告主張價格出售系爭土地等節為真，再依系爭契約第3條約定：「㈠自簽立本意願書至97年11月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」等語，及買方給付服務費承諾書約定：「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款2％之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。
若可歸責於本人之因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人」等語，縱使被告事後未與賣方簽訂不動產買賣契約，亦不影響原告基於系爭契約所得對被告請求之報酬，被告即有給付服務報酬予原告之義務。
被告雖復抗辯原告之給付義務有瑕疵，報酬應予酌減云云，惟迄本件訴訟終結，猶未能舉證證明原告所提供勞務究有何瑕疵，及服務報酬有何過高等情，被告請求本院酌減該約定之報酬數額，亦無可採。
四、綜上所述，本件原告業已完成其依系爭契約之給付義務，雖系爭土地因被告未與賣方簽訂不動產買賣契約書，而遭賣方出賣他人，依約被告仍負有給付報酬之義務。
但依證人陳柏榮、乙○○及戊○○證述，賣方高永源係同意以每坪29萬元之價格出售，則系爭土地總價款應為22,565,502元（257.23平方公尺0.3025290,000元/坪＝22,565,502元），依約被告應給付服務報酬為451,310元（22,565,502元2％＝451,310元），原告僅請求被告給付服務報酬446,000元，本院當應受其聲明之拘束。
從而，原告請求被告給付446,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即98年7月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依被告聲請為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 管靜怡
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 4,850元
第一審證人旅費 816元
合 計 5,666元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
書記官 蔡宜婷