臺北簡易庭民事-TPEV,98,北簡,33639,20100528,1

宣 示 判 決 筆 錄
原 告 茂潁實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳勵新律師
被 告 丙○○
上列當事人間98年度北簡字第33639號請求返還房屋等事件，於

中華民國99年5月14日言詞辯論終結，同年月28日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段四○六地號土地上之第二七二七建號即門牌號碼為臺北市○○路○段一四九號八樓之六房屋，及第二七三八建號即門牌號碼為臺北市○○路○段一四九號九樓之四房屋遷讓返還原告；
並應自民國九十八年四月十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告以新臺幣肆拾叁萬叁仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。
但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。」
，民事訴訟法第254條第1項定有明文。
本件於訴訟繫屬中，原告荷商柯金資產管理股份有限公司台灣分公司（下稱荷商柯金公司）對系爭坐落臺北市○○區○○段三小段40 6地號土地上門牌號碼為臺北市○○路○段149號8樓之6、臺北市○○路○段149號9樓之4房屋之所有權已於民國99年3月10日移轉登記予茂潁實業股份有限公司（下稱茂潁公司），有土地登記簿謄本2份可稽，茂潁公司並聲請承當本件訴訟，且經兩造同意，程序上核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但被告同意者，不在此限。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。
簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項、第436條第2項分別定有明文。
本件原告於訴訟進行中，撤回對訴外人丁○○、乙○○、戊○○之訴訟，變更起訴狀訴之聲明為被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段406地號土地（下稱系爭土地）上，第2727建號即門牌號碼為臺北市○○路○段149號8樓之6房屋（下稱上開8樓之6房屋），及第2738建號即門牌號碼為臺北市○○路○段149號9樓之4房屋（下稱上開9樓之4房屋）騰空返還原告；
並自98年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元，被告當庭收受書狀，無異議而為本案之言詞辯論，參諸前揭規定，原告之變更於法自無不合，先予敘明。
又本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：原告所有上開8樓之6及9樓之4房屋二間房屋（下合稱系爭房屋），為被告所占用，然原告與被告並無任何契約關係，依債之相對性原則，被告亦不得以與第三人之債權契約妨礙原告行使權利；
退而言之，系爭土地已登記為原告所有，被告亦無權占用原告所有之土地，故原告自可本於所有權人之地位請求被告遷讓房屋，並將系爭房屋騰空返還予原告。
原告自得依民法第767條之所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋。
又被告無權占有原告所有之土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有利益，並因而致原告占有使用系爭土地之權益受有損害，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還相當於租金之利益，即請求被告給付相當於租金收入損失之損害金。
上開8樓之6房屋（總面積14.10平方公尺）被告曾以每月1萬元出租予訴外人戊○○，而上開9樓之4房屋面積更大（總面積24.09平方公尺），是被告占用系爭房屋，原告請求每月損害金2萬元，應屬合理。
退而言之，上開9樓之4房屋作營業使用，系爭房屋均屬商業用途，房屋坐落之臺北市○○區○○段三小段40 6地號土地使用分區為第三種商業區，是租金即不受土地法第97條規定之限制，每戶仍以每月1萬元計算租金為當。
倘依土地法第97條規定計算，然被告占用之房屋為商業用，地理位置良好面臨基隆路二段、附近均有商家、近喬治工商市況熱絡，土地現值每平方公尺高達370,515元，租金行情每平方公尺為709元（註：以上開8樓之6房屋租金換算），損害金以申報地價年息百分之十計算係為允當。
則上開8樓之6房屋部分，土地申報地價每平方公尺137,094元、占用之土地面積：14.10平方公尺，土地部分每月應負擔16,109元（137,094×14.10×10%÷12=16,109，元以下四捨五入）、房屋部分每月應負擔1,464元（房屋稅課稅現值175,700×10%÷12=1,464，元以下四捨五入），每月損害金為17,573元。
上開9樓之4房屋部分，土地申報地價每平方公尺137,094元、占用之土地面積：24.09平方公尺，土地部分每月應負擔27,521元（137,094×24.09×10%÷12=27,521，元以下四捨五入）、房屋部分每月應負擔4,583元（房屋稅課稅現值257,400×10%÷12=2,145，元以下四捨五入），每月損害金為29,666元。
為此提起本件訴訟。
並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還原告；
並自98年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告2萬元。
四、被告則以：系爭房屋原係由被告向訴外人丁○○購買，而訴外人丁○○則係向興建系爭房屋之訴外人金廣建設股份有限公司（下稱金廣公司）預售買得，故被告並非無權占有等語置辯。
五、查原告茂潁公司於99年3月10日因與原告荷商柯金公司買賣取得系爭土地，登記為所有人，而荷商柯金公司則因受讓合作金庫之債權，於本院88年執未字第1722號強制執行事件中聲明承受系爭房屋及土地，經本院於98年4月15日核發權利移轉證書，並於98年6月29日辦理所有權移轉登記完畢等情，業據原告提出與所述相符之土地登記謄本、建物登記謄本等件為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
六、原告主張被告乃為無權占用，應將系爭房屋返還予原告，並返還不當得利，惟被告否認無權占有，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠我國民法對於不動產物權之得、喪、變更採取登記生效主義，此觀諸民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力」自明。
而買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。
又買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人。
最高法院83年台上字第3243號及72年台上字第938號分別著有判例可資參照。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
民法第767條定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。
被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決可資參照）。
本件被告雖主張其於96年2月16日向訴外人丁○○購買系爭房屋，丁○○則係因向訴外人金廣公司購買取得系爭房屋，因此被告並非無權占有系爭房屋等語，並提出建物權利買賣合約書、抵押權（債權）讓與契約書、租賃契約轉讓切結書、委託書、收據、交屋驗收清單等件為證，然觀諸上開建物權利買賣合約聲明記載「... 房屋，係建商金廣建設（股）公司（負責人陳天健）與地主陳余玉聘等人合建，由建商金廣建設（股）公司將方得之建物及土地售予乙方（即訴外人丁○○），後因金廣建設（股）公司未能清償原金融機構土、建融資（其金融機構建物債權已轉讓他方，土地所有權已由他方承受），以致地主陳余玉聘與金廣建設（股）公司無法依原買賣契約將土地及建物所有權過戶乙方，... 」、「乙方同意將上開建物之相關權利（包括乙方與金廣建設公司及地主陳余玉聘等人房地買賣間之乙方價金返還請求權、損害賠償請求權及其他任何可主張之權利、乙方設定之抵押權及其擔保之債權、乙方將房屋出租與第三者之租賃契約相關權利）讓與予甲方，總價金計新台幣叁拾柒萬叁仟肆佰伍拾元整。」
等語，可見被告與訴外人丁○○間並非買賣系爭房屋之所有權，而係將丁○○與訴外人金廣公司間就系爭房屋之相關權利讓與被告。
又查訴外人丁○○就系爭房屋並未辦理所有權移轉登記，僅得對買賣契約之相對人金廣公司依照契約主張權利，然揆之前開說明，系爭房屋既已移轉登記與原告，基於債之相對性效力及不動產物權登記生效主義，被告基於建物權利買賣合約書、抵押權（債權）讓與契約書之主張，即不得對抗契約以外之第三人，被告縱已占有系爭房屋，亦不得以訴外人丁○○與金廣公司之買賣關係，對抗原告，被告復未提出其他證據證明其占有系爭房屋有何正當合法之權源。
則原告基於所有人之權利，自得依民法767條規定求被告返還所有物。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦可資參照。
查荷商柯金公司於98年4月15日因本院核發權利移轉證書而取得系爭建物之所有權，被告亦不爭執其時已占用系爭房屋，惟承前所述，被告無權占有原告所有系爭房屋，參諸前開規定及判例意旨，原告因被告之上開占用致不能依其所有權為使用收益，自屬受有損害，則原告請求被告給付自98年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，即有依據。
次查被告係將上開8樓之6房屋出租訴外人戊○○使用，每月收取租金10,000元等情，有房屋租賃契約書在卷可稽，且為兩造所不爭執，則針對上開8樓之6房屋部分原告主張應以相當於被告每月收取租金之不當得利金額以10,000元計算為適當。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項固定有明文。
惟土地法第97條之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。
是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵、現在福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。
至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。
又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。
且營業用房屋之承租人多非經濟上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要，況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；
復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；
再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。
故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度臺簡上字第二十號判決參照）。
查上開9樓之4房屋係坐落臺北市○○路○段之商業用房屋，並做營業使用，於84年12月建築完成，主要建材為鋼筋混凝土造，交通及生活機能甚好，而上開9樓之4房屋坐落之土地99年1月之公告地價為137,094元，有原告提出之建物登記謄本、房屋稅繳款書、google地圖、系爭土地公告現值及公告地價表等件在卷可稽，且被告亦自認行情是一戶租1萬元等語明確（見本院卷99年4月28日言詞辯論筆錄），且上開8樓之6房屋面積僅14.10平方公尺即以每月1萬元出租，而上開9樓之4房屋之面積為24.09平方公尺。
本院審酌上開情狀、上開9樓之4房屋屋況、該房屋附近之繁榮狀況、被告占有該房屋之面積等情，認針對上開9樓之4房屋部分原告請求被告每月應支付原告相當於租金之不當得利金額以1萬元計算為適當。
是原告請求被告自98年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月應給付原告2萬元之不當得利，即屬有據，應予准許。
八、從而，原告本於所有權作用、不當得利法律關係請求被告將上開8樓之6房屋及上開9樓之4房屋遷讓返還原告，並自98年4月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果無影響，茲無一一臚列論述之必要，附此敘明。
十、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序，所為被告敗訴之判決，爰依同法第389第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
書記官 黃鈺玲