臺北簡易庭民事-TPEV,98,北簡,36492,20100506,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 達美大樓管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟伍佰叁拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告以新臺幣陸萬肆仟伍佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：原告為坐落於臺北市○○○路○ 段50號達美大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，於民國96年11月30日經臺北市建築管理處報備核准，而系爭大樓管理費用之計算，均係每月由原告管理委員會就當月所支出共益費用製作明細，並依戶數以實收實付之方式作成明細表後，對區分所有權人收取。

被告為系爭大樓2 樓之區分所有權人，本應依上開方式按月給付管理費，惟仍積欠自95年9 月起至96年10月止（下稱系爭期間）如附表一所示管理費共計新臺幣（下同）133,036 元（下稱系爭管理費）未給付。

另系爭大樓現固由各住戶自行與保全公司簽約租用，惟於系爭期間中仍係以系爭大樓名義共同租用保全公司，故自仍得依此向各區分所有權人收取保全租賃費。

此外，系爭大樓之屋頂平台確出租與電信業者設置基地台，並由12樓住戶即系爭大樓房東即訴外人蘇新育收取租金，惟蘇新育每月均有按月給付回饋金與系爭大樓住戶，並以該回饋金支付系爭大樓定期及不定時維修之費用，系爭管理費僅就每月經常性及實際發生之費用為計算，自無不合理，爰請求被告給付系爭管理費等語，並聲明：被告應給付原告133,036 元。

二、被告則以：被告固為系爭大樓2 樓之區分所有權人，惟僅具有2 分之1 之所有權，且系爭大樓於系爭期間中尚未成立管理委員會，原告即無權對被告請求系爭期間中所生系爭管理費，系爭大樓區分所有權人會議亦從未就管理費之收取作成決議，原告益無收取之依據。

另系爭管理費之收取明細表均為原告所單方面製作，除未提出各項收支憑證外，亦未經區分所有權人會議及原告管理委員會中監察委員審核簽認，真實性即有疑問，且系爭大樓之保全駐衛警為部分住戶自行租用，故系爭管理費明細表中所載保全租賃費257,494 元即非屬系爭大樓應共同支出之費用，應予全部剔除。

此外，達美大樓之屋頂平台因出租與電信業者架設基地台，並由蘇新育單獨收取租金（下稱系爭電信租金收入），系爭管理費卻未將系爭電信租金收入同列入收支總帳計算管理費，亦有失公平等語，並聲明：駁回原告之訴。

三、經查，被告具系爭大樓2 樓2 分之1 之區分所有權，系爭大樓於96年10月20日召開第一次區分所有權人大會，制訂規約，並於96年11月30日經向臺北市建築管理處報備核准原告管理委員會等情，為兩造所不爭執，復有臺北市建物登記第二類謄本、達美大樓96年度區分所有權人會議紀錄、臺北市政府府寓證字第104-652 號公寓大廈管理組織報備證明各1 紙在卷可稽，堪認屬實。

四、本件原告主張被告積欠系爭期間之系爭管理費，爰請求被告給付管理費等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、原告是否有權請求系爭期間被告所積欠之管理費；

㈡、被告是否具給付系爭期間管理費之義務；

㈢、系爭管理費之計算是否妥當。

以下分述之：

㈠、按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

前項起造人為數人時，應互推一人為之。

出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。

起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。

公寓大廈管理條例第28條定有明文。

系爭大廈由訴外人蘇新森、黃旭輝、丁○○、黃國恩、黃國修、蘇慧君、林震朝、林清弘、康陳榮、呂明淵、蘇新育、李啟精、張秋錦13人（下稱蘇新森等13人）所共同起造，並於77年6 月7 日由臺北市政府工務局核發使用執照等情，有臺北市政府工務局77使字第0383號使用執照1 紙在卷可稽，系爭大廈固於公寓大廈管理條例制定前即已起造，惟仍非不得依前開規定之意旨，於系爭大樓96年11月30日組成管理委員會前，由起造人蘇新森等13人所推舉之人任管理負責人，並由其實際執行系爭大樓之管理職務。

經查，原告管理委員會組成前，均由現原告法定代理人丁○○為系爭大樓實際管理人等情，除系爭管理費明細表均由丁○○於「主任委員」欄位核章可稽外，復與原告所主張「在管委會成立之前，都是由地主蘇家來負責收取管理費。

房東是主委，都是丁○○在處理」等語（參本院99年1 月6 日言詞辯論筆錄）及被告所陳「管理委員會成立之前，我們管理費的給付，都是每個月現任的主委蘇先生會製作管理費明細，我們就依照上面所記載的給付」等語（參本院99年4 月22日言詞辯論筆錄）互核相符，且迄96年10月22日召開區分所有權人會議時，屬起造人之丁○○、黃國恩、黃國修、蘇慧君、林清宏、張秋錦、蘇新育仍為系爭大樓之住戶，已逾起造人數之半數，故丁○○既於原告管理委員會組成前，即已經起造人半數以上同意或不反對而實際為系爭大樓之管理，故堪認丁○○即屬原告管理委員會組成前之管理負責人，並依公寓大廈管理條例第40條準用第36條第7款之規定，得就收益、公共基金及其他經費為收支、保管及運用。

而系爭大樓既於96年11月31日組成原告管理委員會並經主管機關報備核准，系爭大樓之管理組織即由起造人丁○○所任之管理負責人制度轉為管理委員會制度，並由原告管理委員會承接原管理負責人丁○○之職務，且依公寓大廈管理條例第20條之規定，將公共基金收支情形等事項為移交。

是本件系爭管理費固發生於原告管理委員會組成前，惟既屬原管理負責人之職務而得收取，原告經職務移交後即同具請求之權利。

㈡、系爭大廈於管理委員會組成前管理費之收取，係以前一月份之實際支出如公共電費、電梯保養費、保全及駐衛警薪資等費用總和，除以11.5，由2 樓至12樓住戶平均分擔，餘0.5由1 樓住戶負擔（下稱系爭約定）等情，除與原告主張「（96年11月30日管理委員會成立）之前都是依照上個月的實際開銷來收取，我們的管理費也不是依照固定金額來收取」等語（參本院99年1 月6 日言詞辯論筆錄），及被告陳述「管理委員會成立之前，我們管理費的給付，都是每個月現任的主委蘇先生會製作管理費明細，我們就依照上面所記載的給付」等語（參本院99年4 月22日言詞辯論筆錄）相符外，復有86年2 月20日達美大樓住戶規約1 紙可稽，而上開86年間住戶規約固非經系爭大樓區分所有權人會議決定制訂，是否屬公寓大廈管理條例第3條第12款及第23條所稱規約尚非無疑，惟既具系爭大樓管理事務之規範性質，其內容並經系爭大樓住戶所實際共同遵守，堪可認系爭約定確屬系爭大樓依區分所有權人會議決議制訂規約前之管理費用分擔約定。

被告固抗辯系爭管理費未經區分所有權人大會及原告管理委員會中監察委員審核簽認，且應包含系爭電信租金收入予以計算等語，惟查，系爭大樓於系爭期間內既尚未組成管理委員會，自無監察委員可資審核，且按公寓大廈管理條例第23條第2項第5款之規定，就公寓大廈財務運作之監督規定，非經載明於規約者不生效力，故就系爭管理費之收取，若經核確與其支出憑證相符，且確屬系爭大樓之實際支出費用者，縱未經區分所有權人會議及管理委員會監察委員審核，區分所有權人亦非得因此免除給付之義務。

此外，系爭大樓固另有系爭電信租金收入，惟既非系爭約定之內容，亦未經系爭大樓住戶另共同決議納入管理費計算之基礎，則僅屬系爭大樓住戶得否另向該租金之收取者主張不當得利返還之問題，當與系爭管理費之收取及給付無涉。

是以，系爭大樓住戶既已於規約實際制訂前，以系爭約定規範管理費之給付方式，則被告自即有依約給付管理費之義務。

㈢、原告主張被告尚積欠如附表所示系爭期間內之系爭管理費等語，並提出系爭管理費明細表14紙、系爭期間內臺灣電力公司電費通知及收據、中華電信股份有限公司台北北區營運處繳費通知、中國菱電股份有限公司電梯保養款統一發票、國雲公寓大廈管理維護股份有限公司大樓保全服務費統一發票、什費及支出證明單共59紙（下稱系爭單據）為據，經查：⒈系爭管理費明細表所載含公用電費、電話費、清潔費（含清運垃圾）、電梯保養費、駐衛警服務費、保全租賃費、薪資及什費等項目，除與系爭約定所訂管理費收取之項目相符外，衡情亦確屬公寓大廈管理所需實際支出，堪可認定。

被告固抗辯保全租賃駐衛警為部分住戶自行租用，故其中保全租賃費應非屬系爭大樓住戶所應共同分擔等語，惟被告除未舉證以實其說外，該保全租賃費於系爭期間之支出，亦確有國雲公寓大廈管理維護股份有限公司以系爭大樓為買受人所出具之統一發票可稽，堪認原告主張系爭大樓於系爭期間中仍共同租用保全公司等語應屬確實，自均得以之實際支出計算系爭管理費。

⒉次就原告所提系爭單據及系爭管理費明細表所示費用明細互核觀之，除系爭大樓96年3 月份之駐衛警服務費僅36,300元、96年6 月份及7 月份之薪資費用均僅2,000 元、96年9 月份之保全租賃費僅12,498元，與系爭管理費明細表上所載金額有所不符而應調整，另95年10月份、11月份之清潔費、95年12月份之電話費、96年5 月份之清潔費、駐衛警服務費、薪資、96年8 月份、9 月份、10月份之清潔費、駐衛警服務費、薪資、什費均無單據外，其餘明細表所示金額均與系爭單據相符，堪以認定。

而就金額不符之項目應以實際單據所示金額為更正外，其餘無單據之項目，本院核以該等費用確具持續支出之性質，故非予全部剔除，而改以系爭期間同項目費用之最低額計算如附表二所示，總計共應剔除45,613元。

從而，原告所主張被告應給付之系爭管理費133,036 元，除依系爭約定尚應扣除3,966 元（計算式：45,613元÷11.5＝3,966 元，小數點以下四捨五入）外，且被告既僅具系爭大樓2 樓之2 分之1 區分所有權，當僅需負擔2 分之1 之管理費用，故原告依系爭約定請求被告給付64,535元【計算式：（133,036 元－3,966 元）×2 分之1 區分所有權＝64,535元】，當屬有據，超過部分為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述。

另系爭大樓固已召開區分所有權人會議組成管理委員會及訂定規約，惟就管理費之收取若仍採取現行以實支實付之方式為計算，未來仍有生如本件住戶對計算項目、金額有疑義，進而拒繳管理費用而涉訟之可能，且本院固認系爭電信租金收入非為系爭管理費計算之基礎，惟電信公司所設基地台既位於系爭大樓住戶所共有之頂樓，且所造成之電磁波亦對系爭大樓住戶直接造成影響，電信公司所給付之租金當應由大樓住戶所共享，若沿襲現行由頂樓住戶秘密收取租金並提供管理委員會回饋金之方式，亦難免他住戶有不公平之感，依本院之見，系爭大樓住戶當可思考是否另以區分所有權人會議修正管理費之給付方式，改依通常所見以每戶坪數計算一定金額之方式收取，並以管理委員會之名義與電信公司重行簽訂租約，將系爭電信收入充作系爭大樓共同基金使用，似較能維持大樓住戶之公平及避免日後訴訟之困擾，上開建議固無法律之拘束力，惟供兩造當事人參考，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

中 華 民 國 99 年 5 月 6 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 林呈樵
計算書
┌────────┬───────────┬─────┐
│項        目    │金        額（新臺幣）│備註      │
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│第一審裁判費    │             1,440 元 │          │
├────────┼───────────┼─────┤
│合        計    │             1,440 元 │          │
└────────┴───────────┴─────┘
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 6 日
書 記 官 蔡文揚
附表一
┌────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│期間    │95年9 月│95年10月│95年11月│95年12月│96年1 月│96年2 月│96年3 月│
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│金額（新│10,394元│10,092元│9,905元 │10,043元│9,875元 │9,810元 │9,664元 │
│臺幣）  │        │        │        │        │        │        │        │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│期間    │96年4 月│96年5 月│96年6 月│96年7 月│96年8 月│96年9 月│96年10月│
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│金額（新│10,261元│10,160元│10,114元│10,070元│7,681元 │7,873元 │7,094元 │
│臺幣）  │        │        │        │        │        │        │        │
├────┼────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┤
│合計    │133,036元                                                           │
└────┴──────────────────────────────────┘
附表二
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│期間      │項目        │原明細記載金額│調整後之金額│扣減之金額│備註                │
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│95年10月份│清潔費      │17,000元      │10,000元    │7,000元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
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│95年11月份│清潔費      │17,080元      │10,000元    │7,080元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│95年12月份│電話費      │1,189元       │577元       │612元     │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年3月份 │駐衛警服務費│39,825元      │36,300元    │3,525元   │單據所示與原告主張金│
│          │            │              │            │          │額不符              │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年5月份 │清潔費      │17,248元      │10,000元    │7,248元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │駐衛警服務費│39,825元      │36,300元    │3,525元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │薪資        │2,500元       │2,000元     │500元     │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年6月份 │薪資        │2,500元       │2,000元     │500元     │單據所示與原告主張金│
│          │            │              │            │          │額不符              │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年7月份 │薪資        │2,500元       │2,000元     │500元     │單據所示與原告主張金│
│          │            │              │            │          │額不符              │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年8月份 │清潔費      │10,000元      │10,000元    │無        │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │駐衛警服務費│39,825元      │36,300元    │3,525元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │薪資        │2,500元       │2,000元     │500元     │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │什費        │300元         │300元       │無        │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年9月份 │清潔費      │10,000元      │10,000元    │無        │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │駐衛警服務費│39,825元      │36,300元    │3,525元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │保全租賃費  │15,546元      │12,498元    │3,048元   │單據所示與原告主張金│
│          │            │              │            │          │額不符              │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │薪資        │2,500元       │2,000元     │500元     │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │什費        │300元         │300元       │無        │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
├─────┼──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│96年10月份│清潔費      │10,000元      │10,000元    │無        │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │駐衛警服務費│39,825元      │36,300元    │3,525元   │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │薪資        │2,500元       │2,000元     │500元     │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
│          ├──────┼───────┼──────┼─────┼──────────┤
│          │什費        │300元         │300元       │無        │無單據，依原告同項目│
│          │            │              │            │          │最低主張金額調整    │
├─────┼──────┴───────┴──────┴─────┴──────────┤
│總計扣減金│45,613元                                                                    │
│額        │                                                                            │
└─────┴──────────────────────────────────────┘