臺北簡易庭民事-TPEV,98,北重訴,19,20100528,1

臺灣臺北地方法院民事判決 98年度北重訴字第19號
原 告
即反訴被告 天使蘋果股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張宸瑜律師
被 告
即反訴原告 乙○○
訴訟代理人 葉銘功律師
上列當事人間98年度北重訴字第19號返還押租金事件，於中華民國99年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰貳拾元由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒佰叁拾伍萬零柒佰伍拾元，及自民國九十七年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用新臺幣陸萬叁仟元由反訴被告負擔，餘新臺幣貳拾伍萬壹仟玖佰捌拾肆元由反訴原告負擔。

本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳佰肆拾伍萬零貳佰伍拾元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣柒佰叁拾伍萬零柒佰伍拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、本訴部分甲、程序部分

一、原告原名為「遠走高飛股份有限公司」，嗣於94年更名為「天使蘋果股份有限公司」，其法人格同一，僅為公司名字變更，具有同一性，於本件訴訟有當事人適格，先予陳明。

乙、實體部分

一、原告起訴主張：㈠、原告於民國92年9 月向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路4 段15號1 至3 樓之建物（下稱系爭租賃物）訂立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為92年11月1 日起至97 年10 月31日止，原告依系爭租約第4條繳付保證金新臺幣（下同）1,350,000 元與被告。

㈡、原告於93年9 月因公司內部營運不佳，致系爭租賃物閒置未用，接獲訴外人李中權來電後（即代理被告處理系爭租賃物、福華大飯店股份有限公司招商部經理，下稱福華公司），得悉訴外人溫慶珠、溫慶玉姊妹為福華公司廠商，關係良好，李中權表示希望原告將系爭租賃物轉租溫慶珠、溫慶玉2 人，原告遂於93年10月間將系爭租賃物2 樓、3 樓部轉租與溫慶玉經營之霞飛行，租期至97年10月31日屆至；

復於94年5 月17日將系爭租賃物1 樓轉租溫慶珠經營之繆司國際有限公司（下稱繆司公司）及溫慶玉經營之華紹國際企業有限公司（下稱華紹公司），租賃期間均自97年10月31日屆滿。

嗣華紹公司於97年3 月間向原告表示將提前搬離系爭租賃物，原華紹公司與原告之租賃契約之相關權利義務仍由繆司公司、霞飛行承受負擔之。

其後系爭租賃物即由霞飛行、繆司公司占有使用。

㈢、原告於97年10月31日租賃期間屆滿前，即函告霞飛行、繆司公司返還系爭租賃物，惟霞飛行、繆司公司基於營運需要，欲向被告繼續承租系爭租賃物，原告亦同意以被告與霞飛行及繆司公司訂立租賃契約之移轉占有方式，代替原告就系爭租賃物之交付，並通知被告如霞飛行及繆司公司將來未與被告訂立租賃契約，則由霞飛行、繆司公司將系爭租賃物返還被告。

被告於97年11月1 日與霞飛行、繆司公司締結租賃契約，將系爭租賃物出租與霞飛行、繆司公司，則原告業返還系爭租賃物與被告，依系爭租約第4條第2項，被告應返還原告押租金，扣除未給付之97年10月租金，被告迄今尚積欠原告855,000 元（計算式：1,350,000 －495,000 ＝855,000） 。

㈣、對被告之陳述答辯略以：綜觀民法第422條、第534條規定，旨在避免代理人任意簽訂租期過長之租賃契約，是同法第531條之適用，限於締結租賃契約之情形，非謂租賃契約相關事宜均待本人書面特別授權為之。

㈤、並聲明：被告應給付原告855,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告抗辯略以：㈠、被告僅授與訴外人李中權代為收取租金之權，未曾書面特別授權李中權得去電被告轉租系爭租賃物予繆司公司、霞飛行或任何第三人，況李中權未曾從事上述行為。

又表見代理須以他人所為之代理行為，係在本人曾表示授與他人代理權之範圍內，惟被告既未就收取租金以外之租賃事宜授權李中權為之，亦無其他具體可徵之積極行為足見被告該當表見代理之情形，原告應就其主張之前開事實負舉證責任。

㈡、又原告於93年間擅自打掉系爭租賃物北側2 樓鋼筋混凝土主橫樑，破壞原建物結構安全；

未經被告同意，轉租系爭租賃物與霞飛行、繆司公司使用，被告於94年12月16日函告原告前揭違約情形，主張依系爭租約第5 、7 條終止系爭租約，終止日為94年12月20日，原告置之不理；

被告遂於95年10月31日、96年2 月5 日二度以存證信函重申前開意旨，仍未獲置理。

系爭租約既於94年12月20日終止，原告應於期限內返還系爭租賃物、支付積欠租金及違約金。

至原告於96年3 月1 日、96年6 月6 日、97年10月3 日對被告支付之6,621,750 元、2,227,500 元、6,682,500 元係償還積欠被告之違約金，尚無終止系爭租約後，復向原告收取租金乙事，並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事項：經本院於98年9 月9 日言詞辯論期日協商並整理不爭執事項、爭點如下（見本院卷第139 頁至第141 頁）：㈠、兩造於92年9 月26日締結租賃契約，約定原告向被告承租系爭租賃物，租賃期間92年11月1 日起至97年10月31日止，租金為92年12月26日至92年12月31日支付半個月租金225,000 元；

93年1 月1 日至94年12月15日每月租金450,000 元；

94年12月16日至97年10月31日每月租金495,000 元，締約日至92年12月15日為裝潢施工期，不收租金；

保證金為1,350,000 元，原告依系爭租約第4條繳付保證金1,350,000 元與被告。

㈡、原告於93年10月間將系爭租賃物2 、3 樓部轉租與溫慶玉經營之霞飛行，租期至97年10月31日屆至；

復於94年5 月17日將系爭租賃物1 樓轉租溫慶珠經營之繆司公司及溫慶玉經營之華紹公司，租賃期間均自97年10月31日屆滿。

嗣華紹公司於97年3 月間向原告表示將提前搬離系爭租賃物，原華紹公司與原告之租賃契約之相關權利義務仍由繆司公司、霞飛行承受負擔之，其後系爭租賃物即由霞飛行、繆司公司占有使用。

㈢、原告給付93年7 月至94年10月之租金，係以被告為受款人開立支票，並由李中權簽收收取。

原告於96年3 月1 日、96年6 月6 日、97年10月3 日向被告實際交付6,621,75 0元、2,227,500 元、6,682,500 元。

原告為扣繳義務人並代扣繳735,750 元、247,500 元、742,500 元給國稅局。

㈣、被告於94年12月16日發函與原告，告知原告有違反系爭租約第5條，轉租系爭租賃物1 樓部分與聖安娜花坊有限公司乙節，表示系爭租約於94年12月20日終止，原告應於94年12月31日前騰空交還系爭租賃物。

㈤、被告於95年10月31日以存證信函發函原告，告知原告有違反系爭租約第5條第2項及第7條第1項約定，將系爭租賃物1 樓西側先轉租聖安娜花坊有限公司經營花坊業、後轉租小路餐飲股份有限公司經營小路和食餐店；

1 樓東側、2 、3 樓供華紹公司、霞飛行經營菲菲流行倉庫、溫慶珠Isabelle Wen、常玉廳、菲菲酒吧沙龍店家使用等情形，經94年12月16日告知終止租約、請求返還，並再次催告原告及華紹公司應於送達翌日起2 週內騰空返還租賃物、給付積欠租金、違約金；

華紹公司、霞飛行應給付損害金。

㈥、被告於96年12月5 日以存證信函發函原告，稱原告於租賃期間有違約擅自打掉租賃物北側2 樓鋼筋混凝土主橫樑、轉租他人使用、積欠租金、違約金等情形，催告原告應於3 日內騰空返還系爭標的物、給付租金、違約金。

㈦、溫慶玉於95年12月21日以存證信函向被告表示溫慶玉、溫慶珠在福華飯店租賃專櫃，經李中權告知系爭租賃物已出租與原告，告知其直接與原告聯絡。

㈧、被告與溫慶珠、溫慶玉經營之霞飛行、繆司公司於97年12月29日就系爭租賃物締結租約，租賃期間為97年11月1 日至98年12月31日。

五、經本院於98年9 月9 日言詞辯論期日協商並整理本訴部分爭點如下：㈠、原告有無於租賃期間之93年，擅自打掉租賃物北側2 樓鋼筋混凝土主橫樑，破壞建築物結構安全，嗣將系爭租賃物轉租等違約情事？系爭租約是否因原告違約等節，經被告於租賃期限屆至前為終止？㈡、原告主張租賃期間屆至，業返還系爭租賃物，被告應返還保證金，有無理由？茲分敘如下：㈠、原告於93年租賃期間，擅自打掉租賃物擅自打掉租賃物北側2 樓鋼筋混凝土主橫樑，破壞建築物結構安全，嗣將系爭租賃物違約轉租，經被告於租賃期限屆至前94年12月20日終止，並請求原告於94年12月31日騰空返還系爭租賃物：⒈系爭租約第5條「使用租賃物之限制」第5款約定「房屋如有改裝設施之必要時，乙方（承租人；

原告）取得甲方（出租人；

被告）之書面同意後始得裝設，但不得損害原有建築結構安全，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。

」第2款約定「乙方不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法供他人使用。」

等語，有系爭租約1份在卷可稽（見本院卷第14、15頁）。

⒉經查，原告於承租期間，未經被告書面同意，打掉系爭租賃物北側主橫樑，雇工裝設承租之初所無之手扶梯等節，有現場照片1 紙附卷可考（見本院卷第177 頁），並經證人李中權證述「有看過系爭租賃物內有一個電梯，是原告承租之後才有的」等語（見本院卷第151 頁）、證人蔡卓結證：「原址電梯是伊任職之前就有的，是原告前負責人陳超文所設計。」

等語（見本院卷第156 頁），及被告先前發函原告之警告函文1 份為憑（見本院卷第178 至18 0頁），據其內容可知被告曾以書面警告原告雇工打掉房屋主橫樑行為恐影響結構安全，原告知悉後雖委請結構建築師提出鑑定報告，然鑑定人無從考證，無法採信。

再徵之上揭現場照片，電動手扶梯係架設系爭租賃物一至二樓空間，打通二樓樓地板，顯然破壞系爭租賃物結構，可認損害原建築結構安全情形，設計架設者為原告前負責人陳超文，該等改裝設施既未經被告書面同意，原告所為打通二樓樓地板、架設一、二樓間電動手扶梯行為，有違系爭租約第5條第5款未經書面同意改裝約定甚明。

⒊次查，原告於93年10月間將系爭租賃物2 、3 樓轉租與溫慶玉經營之霞飛行，租期至97年10月31日屆至；

復於94年5 月17日將系爭租賃物1 樓轉租溫慶珠經營之繆司公司及溫慶玉經營之華紹公司，租賃期間均自97年10月31日屆滿，為兩造所不爭執，原告主張該等轉租行為，經被告授權處理租賃事務之李中權同意或表見代理，有溫慶玉95年12月21日發函原告之存證信函1 份、被告於93年10月轉租後仍續收受租金、雙方租賃期滿被告即將系爭租賃物租與溫慶珠、溫慶玉經營之霞飛行、繆司公司及證人蔡卓、李中權證言為證，故無違系爭租約第5條使用租賃物之限制第2項之轉租限制約定，然查：①證人蔡卓即原告天使蘋果公司法人代表到庭結稱：我先前為康沛力公司董事長，康沛力公司是原告天使蘋果公司法人代表，因為原告前身遠走高飛公司董事長陳超文背信，所以我就幫忙原告處理租賃事宜，處理時被告方面係李中權電話或面談接洽，我們除了討論租金支票外，李中權也關心陳超文背信問題，我曾跟他抱怨過，在這樣困難過程中可否降低房租，但他說這是董事長權限，他沒有辦法決定；

93年某天有接到李中權的電話，他問我知不知道溫慶珠服飾，我說知道，是他們一個老廠商，他說溫慶珠對系爭租賃物有興趣，他問我可不可以請溫慶珠來跟我聯絡，他跟溫慶珠合作地很愉快，希望我們將系爭租賃物出租給他，租金可以算便宜一點，之後不久溫慶玉打電話給我，出租後我記得有打電話給李中權，李中權說這樣很好，以後交給被告的房租就可以正常了。

出租溫慶珠後，我們仍有付租金與被告，大部分用支票，後來有六百多萬元是支付現金。

我任職原告期間，系爭租賃物就有一家鞋子店，一家麵包店在那邊，是天使蘋果的時候轉租的，我去的時候他們已經租出去，我雖然知道兩造間系爭租約有禁止轉租部分，但是原告轉租該二家公司時，我並未到職，是陳超文之前的事情；

我幫原告處理本件租賃事情，公司會計告訴我才知道李中權是被告處理租賃事務的人，我沒有得到天使蘋果書面授權，但是他們有口頭授權叫我幫忙處理；

李中權跟我討論時，我沒有問被告董事長可否轉租，因為我們找不到人可以聯絡，後來也沒有發函給被告公司廖董事長作確認，李中權有時候會提到老闆怎麼說，我才知道他跟老闆都有聯繫，他應該有將所有事情報告給他們老闆知道等語。

②證人李中權到庭結稱：伊目前擔任被告家族經營之福華名品商品開發部經理，93至94年間雖有為被告代收租金，其他事宜沒有處理，93年6 月至94年10月間曾聯繫原告數次，是與原告公司蔡卓聯繫，討論到租金支票的問題，93年1 月到10月之間，蔡卓都是以訴外人康沛力公司支票來繳交系爭租約租金，這點被告非常不滿意，依照契約原告應該以自己公司即遠走高飛公司（即原告天使蘋果公司前身）之票一次繳交1 年份12張；

伊只有與蔡卓提及收取租金事宜，伊有經董事長廖修鐘授權收取租金，但是沒有書面授權。

伊自93年6 月任職，一直到溫慶珠姊妹之店開幕，都沒有跟溫氏姊妹見面聯絡。

但94年1 或2 月間，溫慶珠有一個員工何增佩來找我，她問我系爭租賃物是否是福華的，我說是的，目前已經租給遠走高飛公司，有五年的合約，93年10月間本公司有發存證信函給遠走高飛公司，因為他們有作二房東的嫌疑，我請何增佩不要跟他們有任何的牽連，何小姐表示，她的老闆還是想得到對方聯絡人的電話，於是我就將蔡卓的電話給了何小姐，一直到溫小姐店開幕前我跟何小姐並無再就仁愛路四段15號的房子再做接觸；

我並沒有打電話給蔡卓，告訴他說溫慶玉想租房子的事；

伊93年6 月任職，有看到系爭租賃物有兩個店家，一個是麵包店；

一個是鞋子店；

被告93年10月20日有發函原告，原告亦有回函，回應說原告公司有選任新任負責人，無虛設行號轉租房屋之嫌；

在溫慶玉開店前，沒有見過或聯絡溫慶玉本人，除溫慶玉外，亦無其他人詢問房子租賃事宜等語。

③又被告於94年12月16日函告原告有轉租聖安娜花坊有限公司情形，終止系爭租約，請求遷讓返還系爭租賃物；

復於95年10月30日以存證信函發函原告，提及原告將系爭租賃物1 樓西側先轉租聖安娜花坊有限公司經營花坊業、後轉租小路餐飲股份有限公司經營小路和食餐店；

1 樓東側、2 、3 樓供華紹公司、霞飛行經營菲菲流行倉庫、溫慶珠Isabelle Wen、常玉廳、菲菲酒吧沙龍店家使用等情形，被告已於94年12月16日發函告知終止租約、請求返還，並再次催告原告及華紹公司應於收受存證信函翌日起2 週內騰空返還租賃物、給付積欠租金、違約金；

華紹公司、霞飛行應給付損害金等節，有函文、存證信函各1 份在卷可按（見本院卷第50至58頁），並為兩造所不爭執。

④互核前揭函文、存證信函及證人證言，可得悉原告於承租系爭租賃物期間，93年10月間轉租2 、3 樓部分轉租與溫慶玉之霞飛行；

94年5 月17日轉租1 樓與溫慶珠之繆司公司及溫慶玉經營之華紹公司；

93年6 月間系爭租賃物即有溫慶玉以外之店家，尚有一家麵包店、一家鞋子店；

蔡卓到職原告公司前，原告前負責人陳超文即將租賃物部分租與麵包店、鞋子店等情。

則麵包店、鞋子店部分，既為原告前負責人陳超文所為，此等行為該當系爭租約第5條第2項轉租限制，至為明確。

⑤至原告主張轉租溫慶玉、溫慶珠之霞飛行、繆司公司及華紹公司部分，業經李中權同意或表見代理，有溫慶玉發函兩造存證信函可憑；

然審之溫慶玉發函兩造之存證信函內容（見本院卷第86頁），內文僅可見溫慶玉經李中權得悉系爭租賃物出租與原告前身遠走高飛公司，李中權要求溫慶玉直接與對方「聯絡」，聯繫後發現遠走高飛公司主要股東為郝廣才先生，與溫慶玉為舊識等節，李中權所為告知系爭租賃物已轉租原告、「要求聯絡」乙情，是否即表示李中權業經被告授權、同意溫慶玉、原告間轉租行為，存有疑義，蓋因「聯絡」就一般習慣用語而言，並未存有何涉及言談內容含意，未可得悉言談內容即如原告所述李中權告知得被告授權同意轉租情形，則存證信函既未明載李中權經被告授權同意原告、溫慶玉間轉租行為，僅提及李中權告知溫慶玉系爭租賃物業出租於原告，要溫慶玉直接與原告「聯絡」文句，文義難認李中權確實有要求原告轉租、溫慶玉承租系爭租賃物等節；

復論以證人蔡卓到庭證言，證稱處理租賃物期間，有受李中權來電要求轉租溫慶珠姊妹等語，均為證人李中權所否認；

再衡諸二人上揭證言，蔡卓因交付租金事宜與李中權聯繫，期間蔡卓要求降低租金，李中權表示無法決定，因租金調整屬於董事長權限；

租金調整事宜，為租賃關係成立重要之點之一，調整事項存於出租人、承租人間；

轉租事項，係承租人自任出租人，就系爭租賃物已成立租賃關係，再行出租於第三人之謂，就出租人而言，承租人雖未變更，然實質上使用租賃物者已變更他人使用，形同承租人轉換，有違反租賃人格性，亦屬涉及租賃關係「人」之重要事項，李中權既就「租金」即出租人、承租人未為變更下之細項調整事宜，未受被告授權，應可知李中權除收受租金外，尚無同意轉租、涉及租賃人格性之事項，原告僅以李中權有收受租金權限，遽認李中權同時有受被告授權同意轉租事宜，顯與一般委任處理事務、權宜輕重常情相違，並非可信；

況查，原告主張經授權情節，係經電話、口頭授權，轉租事項涉及更迭實際使用租賃物者，牽涉層面、考量事項更廣，李中權無調整租金細項權限，自無同意轉租權限，更甚者以電話、口頭等非正式溝通情況下，表明有違系爭租約轉租限制事項，則原告以接獲李中權來電遽稱經被告授權同意轉租，復未提出其他李中權有受被告授權同意轉租證據，與常理有違，原告主張接獲李中權來電要求轉租溫慶玉等人，業經被告同意轉租等事實，亦難謂為真正。

⑥原告雖主張租金給付均由李中權代理被告簽收，所有租賃事宜亦由李中權代理聯繫，被告從未親自出面處理，均委由李中權代為與原告聯繫，則李中權所為亦應該當表見代理等語。

然查，李中權僅處理系爭租賃物租金收受乙事，既無租金調整權限，應無至於誤信其就轉租之有違租賃人格性事宜，有被告授權同意權限，又轉租既經系爭租約言明使用限制事項，故原告認此情即該當表見代理，即非可採；

況李中權既未去電要求原告轉租溫慶玉等人，業如上述，則原告主張此節亦應有表見代理適用，即無所據。

⑦又原告另以被告自93年10月後仍續受租金、兩造租賃期滿被告即將系爭租賃物租與溫慶珠、溫慶玉經營之霞飛行、繆司公司認被告確實同意轉租等語，查被告係於94年12月16日發函94年12月20日終止系爭租約，則93年10月至終止租約前收受租金，本屬有據；

至被告終止租約後至94年10月31日間雖有收受租金同額金錢，然此等金額並非可認被告同意原告轉租行為、系爭租約仍然存續，至多僅可認原告使用無權系爭租賃物，原告應依約繳付數額；

又被告其後轉租系爭租賃物與溫慶珠、溫慶玉，為系爭租約終止後所生情事，亦難推論被告於兩造系爭租約存續期間，即同意原告轉租租賃物與溫慶珠、溫慶玉等人，原告該部分情詞，均非可採。

⑧綜前各節，李中權並未致電原告、得被告授權同意轉租，原告所為轉租行為有違系爭租約轉租限制；

原告於93年擅自打掉租賃物北側2 樓鋼筋混凝土主橫樑，破壞建築物結構安全，嗣違約轉租系爭租賃物，被告於94年12月16日發函依系爭租約第5條第2項、第7條第1項「乙方違反本契約約定使用房屋…，不待租期未屆滿，甲方得終止租約」終止租約，應認有據，系爭租約於租賃期限屆至前94年12月20日為終止，原告應於被告所函告之94年12月31日騰空交還系爭租賃物。

㈡、原告主張租賃期間屆至，業返還系爭租賃物，被告應返還保證金，有無理由？⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。

本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院83年台上字第2108號判例要旨可資參照。

是以，承租人於租賃關係消滅後，如有債務不履行時，所交付押租金應先予抵充，如有餘額，始生押租金返還問題。

⒉被告抗辯原告於租賃關係期間有違系爭租約第7條違約罰則情形，保證金應予抵充，經抵充後並無餘額，原告請求並非有據等語。

經查，系爭租約第4條約定「保證金新臺幣壹拾叁萬伍仟元整，乙方應於簽約日交付即期支票與甲方。

本契約租賃關係終止，乙方將房屋騰空交還經甲方點收後，甲方應將保證金無息退還予以方。

但乙方在租賃期間應繳付而未繳付款項，甲方得從保證金扣除之」；

第7條「違約罰則」部分約定「乙方違反本契約約定使用房屋…，不待租期未屆滿，甲方得終止租約。

乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋者，自終止租約或租賃期滿之翌日起一個月，乙方應支付按房屋租金二倍計算之違約金，如逾壹個月乙方應支付按房租三倍計算之違約金」等節，系爭租約於租賃期限屆至前94年12月20日終止，被告並催告原告應於同年月31日遷讓交還系爭租賃物，則原告自94 年12 月31日起繼續占有系爭租賃物，為無權占有，應依系爭租約第7條違約罰則給付被告租金計算2 倍、3 倍違約金。

⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

本件被告依約固得請求被告給付系爭租約終止後房租2 倍、3 倍計算之違約金，惟本院審酌系爭租賃物位於臺北市○○路○ 段15號，仁愛路為重要幹道，系爭租賃物地處黃金地段，可使用空間為3 層樓建築物，確實具有相當利用價值，被告因原告遲延遷讓交還房屋所失利益，通常為系爭租賃物另為使用、再行出租投資之收益等情，本院認違約金以房租3 倍計算顯屬過高，應酌減以房租2 倍計算為適當，而被告既催告原告應於94年12月31日遷讓交還系爭租賃物，則違約金計算即應自95年1月1 日起算至97年12月31日，共計24個月，以租金2 倍之990,000 元計算（計算式：495,000 2 ＝990,000） ，違約金總計為23,760,000元（計算式：990,000 24＝23,760,000），加上原告尚積欠之94年11、12月租金，94年11月租金450,000 元；

94年12月租金472,500 元（94年12月1 日至94年12月15日租金為225,000 元，即系爭租約第3條第2項所約定450,000 元半月租金；

94年12月16日至94年12月31日租金為247,500 元，即系爭租約第3條第2項所約定495,000 元半月租金；

94年12月租金合計為225,000 ＋247,500 ＝472,500） ，原告應給付違約金、積欠租金共計24,232,500元。

⒋原告於系爭租約終止後之96年3 月1 日、96年6 月6 日、97年10月3 日向被告實際交付6,621,750 元、2,227,500元、6,682,500 元，合計15,531,750元，為兩造所不爭執，並有被告收受前揭金額開具之收據2 份為證（見本院卷第268 至269 頁），原告應給付違約金、積欠租金24,232,500 元 經扣抵前揭交付金額15,531,750元、保證金即押租金1,350,000 元，原告尚應給付被告7,350,750 元（計算式：24,232,500－15,531,750－1,350,000 ＝7,350,750） ，保證金業經前揭應繳付未繳付款項抵充，未有餘額，不生保證金押租金返還問題，本訴原告所為請求為無理由，應予駁回。

貳、反訴部分甲、程序部分

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別有明文規定。

查本件被告即反訴原告提起反訴，主張反訴被告應給付積欠之租金及違約金共計34,426,960元及自97年11月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，所為反訴標的、攻擊防禦方法均與本訴依據系爭租約返還保證金，有諸多牽連，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體部分

一、反訴原告主張：兩造日前簽訂系爭租約，反訴被告於93年間擅自打掉系爭租賃物北側2 樓鋼筋混凝土主橫樑，破壞原建物結構安全，且未經反訴原告同意，將系爭租賃物轉租霞飛行、繆司公司使用，經反訴原告於94年12月16日函告反訴被告系爭租約終止日為94年12月20日，並請求同年月31日前返還系爭租賃物，反訴被告置之不理，反訴原告遂於95年10月31日以臺北北門郵局第5235號存證信函、96年2 月5 日臺北南陽郵局第496 號存證信函重申前開意旨，仍未獲置理。

爰依系爭租約第7條第2項，反訴被告迄97年10月31日止，尚積欠反訴原告租金738,871 元及違約金50,569,839元，扣除反訴被告分別於96年3 月1 日支付之6,621,750 元、96年6月6 日償還之2,227,500 元、97年10月3 日支付之6,682,500 元，及保證金1,350,000 元後，至今尚積欠反訴原告34,426,960元；

並聲明：反訴被告應給付反訴原告34,426,960元，及自97年11月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴被告接獲反訴原告代理人李中權來電，希冀反訴被告將系爭租賃物轉租霞飛行等公司，而霞飛行等公司亦經李中權告知，如欲承租系爭租賃物，與反訴被告聯繫並承租即可，顯已同意反訴被告轉租系爭租賃物與霞飛行等公司。

縱認反訴原告未授與李中權轉租系爭租賃物之代理權，然系爭租賃物之租賃事宜概由李中權與反訴被告接洽，租金給付亦由李中權簽收及收取，反訴原告未為反對之意思表示，溫慶玉姊妹亦認李中權就系爭租賃物之租賃事宜享有處理權限，足令反訴被告信賴李中權有轉租系爭租賃物代理權之外觀，反訴原告應負授權人之責。

況轉租契約成立後，李中權仍繼續收取租金，被告亦未及時為反對之意思表示，應認反訴被告業已取得反訴原告同意而為轉租行為，無違系爭租約第5條第2項，反訴原告無終止系爭租約之權，反訴原告請求反訴被告給付違約金，於法無據，並聲明：駁回反訴原告之訴。

三、兩造不爭執事項：同本訴部分之不爭執事項。

四、經本院於98年9 月9 日言詞辯論期日協商並整理反訴部分爭點如下：反訴原告主張系爭租約業已終止，反訴被告上積欠租金、違約金共計34,426,960元，並自97年11月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，有無理由？㈠、原告應負擔之違約金、94年11、12月租金總計為24,232,500元經扣抵前揭交付金額15,531,750元、原押租金1,350,000 元，原告尚應給付被告7,350,750 元，均悉如前述。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第1項分別定有明文。

經查，系爭租約原訂於97年11月1 日租期屆至，然因反訴被告違約使用情節，反訴原告於94年12月20日提前終止租約，並命反訴被告於94年12月31日遷讓交還系爭租賃物，則以97年11月1 日時點而言，反訴被告應給付94年11、12月租金清償期業行屆至；

違約金隨租約終止後逐月亦屆至清償期，反訴原告曾履次催告反訴被告遷讓交還房屋，均未獲置理，則其以97年11月1 日為法定遲延利息起算日，堪認有據。

㈡、從而，本件反訴原告主張系爭租約已終止，反訴被告應給付7,350,750 元，及自97年11月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

參、從而，原告主張被告應返還保證金、押租金855,000 元為無理由，應予駁回；

反訴原告主張被告應給付違約金部分，於7,350,750 元，及自97年11月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息範圍，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

肆、假執行部分：本訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦因失所附麗，應一併駁回；

反訴方面，反訴原告勝訴部分，反訴原告及反訴被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許，至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。

陸、據上論結，本件本訴部分，原告之訴無理由；反訴部分，反訴原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 林錫欽
法 官 湯千慧
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
本訴部分
第一審裁判費 9,360元
證人日旅費 1,060元
合 計 10,420元
反訴部分
第一審裁判費 314,984元
合 計 314,984元
反訴原告負擔 251,984元
反訴被告負擔 63,000元