臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,15132,20101117,2

宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第15132號
原 告 甲○○
訴訟代理人 蘇錦霞律師
被 告 乙○○
上列當事人間99年度北簡字第15132號請求遷讓房屋等事件，於

中華民國99年11月3日言詞辯論終結，同年月17日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 黃鈺玲
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自民國九十九年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼臺北市中山區○○○路○段一○八號三樓之一○房屋遷讓返還予原告，並自民國九十九年八月七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣叁拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、原告主張：其於民國99年2月25日經由本院民事執行處得標買受門牌號碼臺北市中山區○○○路○段108號3樓之10房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之土地，並於99年3月11日取得不動產權利移轉證書，惟系爭房屋出租與被告，租期自95年1月26日起至105年4月26日止，然被告雖與訴外人即原所有權人曾國安約定十年租約，然租約未經公證，依據民法第425條規定，該等租賃契約就原告並無續存之情形，故被告與原告間並無租約存在，被告係無權占有，爰依民法第767條前段規定請求被告返還系爭房屋，又被告使用系爭房屋，依社會通念，受有相當房屋租金之利益，而依被告原訂租約約定之租金為新臺幣（下同）5,000元，為此依民法第179條前段、第181條但書規定，請求被告給付自99年3月11日起至起訴日即99年7月30日止，相當於租金共15,000元，另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於每月租金5,000元計算之不當得利。
並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：伊是跟原所有權人有借貸關係，不知道租約要公證，伊租約還沒有到期等語置辯。
三、查原告主張其於99年2月25日經由本院民事執行處得標買受系爭房屋及其坐落之土地，並於99年3月11日取得不動產權利移轉證書，惟系爭房屋經訴外人即原所有權人曾國安出租與被告，約定租期自95年1月26日起至105年4月26日止，每月租金5,000元，又該租約未經公證等情，業據原告提出與所述相符之本院99年3月11日北院隆97執子字第115596號不動產權利移轉證書、本院拍賣公告影本各1份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告為無權占有，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當租金之不當得利，經被告以前揭情詞置辯。
是以，本件應審究者為被告是否為無權占有？茲敘述如下：
㈠按強制執行法第98條第1項、第2項前段，雖規定法院依強制執行法拍賣不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，不動產原有之租賃關係隨同移轉於買受人。
惟此項規定係強制執行法85年10月9日修正公布時所增訂，雖與當時民法第425條所規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」之意旨相符。
但民法關於此買賣不破租賃之規定，嗣經修正為：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，並於88年4月21日公布，89年5月5日施行。
觀其修正理由謂：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項」，顯有將不動產依強制執行法而為拍賣所涉買賣不破租賃之法律關係，納入規範之範圍。
且依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年臺抗字第83號判例參照）。
應買人因拍定而取得不動產之所有權，與私法上之買賣而受所有權之移轉無異。
因此，關於依強制執行法拍賣不動產，所涉拍定人應否繼受拍賣標的物原所有人與其承租人間之租賃關係問題，亦應有民法規定之適用。
而上開88年4月21日公布，89年5月5日施行之民法第425條第2項規定，既為強制執行法第98條修正公布後所新增，依後法優於前法之原則，於依強制執行法所為之不動產拍賣，自應優先於強制執行法第98條規定而適用。
準此，不動產所有人與承租人所訂不動產租賃契約如屬租期逾5年之未經公證定期租約，於該不動產因強制執行拍賣移轉所有權予拍定人後，承租人即不得對該拍定人，主張租賃關係存在。
㈡觀諸原告提出、被告不爭執真正之拍賣公告使用情形欄載明「依本院民國97年8月28日查封筆錄及所檢附之租約影本與臺北市政府警察局民國98年1月14日北市警中分刑字第0980133500號函及其檢附之租約影本所示，本件標的於本院查封前（本院於97年8月15日囑託地政機關辦畢查封登記）即已出租與第三人乙○○占有使用（租期自民國98年1月26日起至民國105年4月26日止，每月租金新台幣5,000元），故本件拍定後不點交。」
，且被告對該租賃契約未經公證，並未爭執，顯見被告與原所有權人所成立之法律關係應為未經公證且期限逾五年之不動產租賃契約，依民法第425條規定，系爭房屋經本院強制執行拍賣，由原告拍定取得所有權後，該租賃契約之效力不會繼續存在於系爭房屋受讓人即原告，即被告應不得對原告主張租賃契約之有權占有，準此，原告主張被告繼續使用系爭房屋為無權占有，即屬有據。
被告辯稱是跟原所有權人有借貸關係，不知道租約要公證，租期未屆滿云云，均不足對原告主張有占有之法律上權源。
㈢又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第767條前段、第179條前段、第181條但書分別定有明文。
被告無權占有原告之系爭房屋，已如前述，又被告使用系爭房屋，依社會通念，其所受者即相當房屋租金之利益，而依被告原訂租約約定之租金為5,000元，則原告依上述規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，並自99年3月11日起返還相當於每月租金5,000元計算之不當得利，即無不合。
五、從而，原告依據民法第767條前段、第179條前段、第181條但書規定請求被告給付自取得所有權之99年3月11日起至起訴日即99年7月30日止相當租金之不當得利共15,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年8月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
將系爭房屋遷讓交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即99年8月7日起，至交還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 黃鈺玲
法 官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
書記官 黃鈺玲