臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,17119,20110426,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第17119號
原 告 曾淑惠
訴訟代理人 李淑寶律師
被 告 汪裕豐
陳許彩茸
蔡佳玲
共 同
訴訟代理人 蔡天錫
上列當事人間99年度北簡字第17119號請求給付租金事件，於中華民國100年3月28日言詞辯論終結，本院判決如下：主 文：
被告汪裕豐應給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟零肆拾參元，及自九十九年十一月二十二起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自九十九年十月一日起，迄原告所有之坐落臺北市○○區○○段二小段四六六地號土地所有權權利喪失或消滅止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰壹拾捌元。
被告陳許彩茸應給付原告新臺幣壹拾肆萬零玖佰壹拾伍元，及自九十九年十一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告蔡佳玲應給付原告新臺幣捌仟陸佰肆拾伍元，及九十九年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自九十九年十月一日起，迄原告所有之坐落臺北市○○區○○段二小段四六六地號土地所有權權利喪失或消滅止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰壹拾捌元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一、餘由原告負擔。
本判決主文第一項、第二項、第三項得假執行。
但被告汪裕豐、陳許彩茸、蔡佳玲分別以新台幣壹拾肆萬柒仟零肆拾參元、壹拾肆萬零玖佰壹拾伍元、捌仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由：

一、本件原告起訴後，變更訴之聲明，核與起訴請求之基礎事實同一，且被告並未異議，並於上開期日為本案之言詞辯論，核與民事訴訟法第255條第1項但書所列第1款、第2款及第2項之規定相符，自應准許。

另本件於原告為訴之變更後，雖不屬於民事訴訟法第427條第1項及第2項適用簡易程序範圍，然被告不抗辯而為本案言詞辯論者，依民事訴訟法第435條第2項之規定，視為已有適用簡易程序之合意，故本件均依簡易程序審理，附此敘明。

二、原告主張：緣門牌號碼為臺北市○○街75巷5號之建物(下稱系爭建物)，內含區分所有5層樓之房屋，該建物坐落於臺北市○○區○○段2小段466地號及467地號土地(以下分別稱系爭土地、467地號土地)。

而原告於95年1月9日向訴外人巫建德、施桂英買受並取得466地號土地所有權，該土地之面積為61平方公尺，嗣原告再分別向宋銘倫、蔡熒烈買受系爭建物1樓(含地下1樓)、2樓及4樓等樓層房屋連同467地號土地應有部分3分之1，而後原告雖於同年6月22日、7月3日及12月8日分別將上開樓層之房屋連同系爭土地應有部分各5分之1及467地號土地之應有部分15分之1，因買賣而移轉過戶於訴外人陳美華、涂金華、吳淑美等人，然原告迄今仍持有系爭土地所有權應有部分5分之2範圍之權利，為系爭土地所有權人。

被告汪裕豐原係系爭建物3樓（即同地段2681建號）、5樓（即同地段2682建號）房屋之所有權人，嗣系爭建物3樓之房屋並先後於80年12月12日、99年6月18日經買賣並移轉過戶於被告陳許彩茸，以及被告蔡佳玲，惟渠等對於系爭土地並無所有權及合法使用權，乃其等所有系爭建物3、5樓房屋占用原告所有系爭土地，係無權占有，並獲有相當租金之不當得利利益，致原告受有損害，按土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報地價年息百分之十為限，土地法第105條、第97條第1項定有明文，被告依系爭土地坐落地點、生活便利性等因素，請求被告給付按公告地價8%計算之相當租金的不當得利，又按依95年度、96年度、99年度公告地價分別為新台幣62,000元、66,700元、74,400元，依地價百分之八、系爭土地面積61平方公尺，被告所有系爭建物3樓及5樓各占用五分之一比例計算相當於租金損害之不當得利如後：1.原告得請求被告汪裕豐給付之部分：(1)95年1月9日至95年12月31日共計11個月22天： 系爭土地於95年度之公告地價為每平方公尺為62,000 元 ，被告汪裕豐因而獲有不當得利為59,171元【計算式： 62,000元×61×1/5×8%÷12(月)＝5,043，5,043× 11+5,043×(22/30)×＝59,171】(2)96年度至98年度共計36個月： 系爭土地於95年度至98年度之公告地價為每平方公尺為 66,700元，被告汪裕豐獲有不當得利為195,300元【計算 式：66,700×61×1/5×8%÷12×36＝195,300元】。

(3)99年1月1日起至99年9月30日共計9個月： 系爭土地於99年度之公告地價為每平方公尺為77,400 元 ，被告汪裕豐獲有不當得利為54,459元【計算式：77,40 0×61×1/5×8%×÷12×9＝54,459元，小數點以下四捨 五入】。

（4）原告於上開期間得向被告汪裕豐請求不當得利之金額 共計為308,930元（5）被告汪裕豐於99年10月起仍繼續占用，乃請求被告按 月給付6,051元。

2.原告得請求被告陳許彩茸給付之部分： (1)95年1月9日至95年12月31日共計11個月22天：被告陳許彩茸因而獲有不當得利為59,171元【計算式： 62,000元×61×1/5×8%÷12(月)＝5,043，5,043× 11+5,043×(22/30)×＝59,171】(2)96年度至98年度部分共計36個月： 系爭土地於95年度至98年度之公告地價為每平方公尺為 66,700元，被告陳許彩茸獲有不當得利為195,300元【計 算式：66,700×61×1/5×8%÷12×36＝195,300元】(3)99年1月1日起至99年6月17日共計6個月17天系爭土地於99年度之公告地價為每平方公尺為77,400元，被告陳許彩茸獲有不當得利為39,735元【計算式：77,400×61×1/5×8%×÷12＝6,051元，6,051×6＋（6,051×17/30＝39,735）】。

（4）原告於上開期間得向被告陳許彩茸請求不當得利之金 額共計為294,206元3.原告得請求被告蔡佳玲給付之部分：99年6月18日起99年9月30日共計3個月13日系爭土地於99年度之公告地價為每平方公尺為7萬7,400 元，被告蔡佳玲獲有不當得利為20,775元【計算式：77,400×61×1/5×8%×÷12＝6,051，6,051×3+6,051×（13/30)＝20,775】。

另被告蔡佳玲於99年10月起後仍繼續占用，乃請求被告按月給付6,051元。

為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：(一)被告汪裕豐應給付原告新臺幣308,930元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自99年10月1日起，按月給付6,051元。

(二)被告陳許彩茸應給付原告294,206元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息(三)被告蔡佳玲應給付20,775元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自99年10月1日起，按月給付原告6,051元。

並願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：緣系爭土地係訴外人蔡麗玉所有，467地號土地則為訴外人蔡天爵、蔡天賜、蔡熒烈等3人共有，每人應有部分各為3分之1，嗣上開2筆土地所有權人同意於該土地上建築房屋並出具土地使用同意書，訴外人宋太平及汪裕豐乃分別於上開土地上，興建系爭建物第1樓至第3樓及第4樓至第5樓房屋，而上揭土地原所有權人之同意，對於土地之受讓人即本件原告自仍應繼續有效存在。

且依臺北市政府地政處第66.4.20北市地一字第8132號函釋(下稱臺北市地政處66年函釋)意旨，可知同一棟大樓之基地使用2個以上之地號，在未依法合併前，只須區分所有權人取得之基地權利達到其應分擔之基地持分權利為已足，而無須於每一基地地號皆取得一定或相等之權利持分；

今被告汪裕豐等人已取得蔡天爵、蔡天賜就467地號土地部分之使用權，則因已取得應分擔之基地持分，對於系爭土地即屬有權占有。

再者，原告出售系爭建物第1樓、第2樓、第4樓房屋時，竟未依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，將其專有部分及其基地所有權之應有部分一併移轉登記於各該受讓人，而仍保留部分之土地應有部分，顯已違背強制規定，故依民法第71條之規定，該處分行為應屬無效，則原告已非系爭土地所有權人，自無權向被告等人請求任何賠償或租金等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

四、本院得心證之理由：原告主張系爭建物坐落於系爭土地、467地號土地，且該建物每樓層房屋之面積均為76.07平方公尺，汪裕豐原為系爭建物3樓、5樓房屋之所有權人，嗣於80年12月12日、99年6月18日，系爭建物3樓房屋，先後經被告汪裕豐出賣並移轉所有權於被告陳許彩茸以迄被告蔡佳玲等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本、異動索引可佐，堪信為真。

原告主張其現為系爭土地所有權人，權利範圍應有部分2/5，被告汪裕豐、陳許彩茸、蔡佳玲等3人所有上開建物無權占用其所有之系爭土地之應有部分，係無權占用，為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：

(一)有關本案原告是否為系爭土地權利範圍應有部分5分之2之合法所有權人部分：被告雖抗辯原告未依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，於出售系爭建物1、2、4樓時，將系爭建物之專有部分及基地之所有權之應有部分之全部，一併移轉於該房屋之受讓人，違反強制規定而喪失系爭土地應有部分之所有權云云，惟按公寓大廈管理條例第4條第2項雖規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」

等內容，惟若已登記之區分所有建物與其其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，自不受該條限制，而土地登記主管機關內政部於85年2月5日台內地字第8578394號函釋亦採同上見解。

經查，本案原告取得系爭土地前，系爭土地原係訴外人蔡麗玉所有，經訴外人巫欽炎於76年11月2日以拍賣原因取得，嗣巫欽炎死亡後，則由其繼承人巫建德、施桂英繼承取得，而其上系爭建物1樓至5樓房屋則原分屬訴外人宋太平、汪裕豐及蔡熒烈等人，上開建物房屋所有人係與巫欽炎間訂有系爭土地不定期租賃契約而占用等情，此為兩造所不爭執，並有本院80年度北簡民字第2474號調整租金民事判決1份在卷足參，可知系爭土地原登記之區分所有建物與其基地即系爭466地號土地所有權人原即非屬同一人，且其上建物房屋所有權人均係基於租賃系爭土地基地之關係始合法占有，乃原告於95年1月9日向訴外人巫建德、施桂英買受並先單獨取得466地號土地所有權全部後，系爭建物房屋所有權人與原告間並未究系爭土地成立租賃契約，其等占有系爭土地合法權源即消滅而轉為無權占用之狀態甚明，至原告雖分別於95年1月16日向訴外人宋銘倫買受取得系爭建物1樓( 含地下1樓)、2樓房屋及於95年1月17日向訴外人蔡熒烈買受取得系爭建物4樓房屋（連同該屋坐落另一系爭467地號土地所有權應有部分3分之1）後，致系爭建物1、2及4樓房屋所有權人與占用之系爭土地基地所有權人合一，然系爭建物3、5樓房屋仍不因此取得合法占用系爭土地之權利，又查，原告雖於同年6月22日、7月3日及12月8日分別將上開1、2、4 樓層之房屋出售移轉於訴外人陳美華、涂金華、吳淑美等人等情，然其係連同系爭土地應有部分各5分之1及467地號土地之應有部分15分之1移轉於訴外人陳美華、涂金華、吳淑美等人，此有建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、異動索引可證，是原告於出售系爭建物1、2、4樓房屋時，係依上開房屋個別面積占系爭建物各1/5之比例作為上開房屋所有之系爭土地應有部分權利範圍，同時出售及移轉登記與上開房屋買受人，至原告仍持有之系爭土地所有權應有部分5分之2權利範圍，並非上開系爭建物1、2 、4樓所有之基地所有權應有部分範圍，故難認原告上開出售系爭建物1、2、4樓房屋及其上基地所為移轉登記之行為，有違反上開公寓大廈管理條例第4條第2項規定而致無效，此與內政部85年2月5日台(85)內地字第857839 4號函所示「......建物與基地應有部分移轉登記多寡，係由申請人自行約定...」等內容亦無不符。

況退步言之，縱認被告主張上開原告所為系爭土地移轉處分行為違反禁止規定而自始無效，然原告亦仍為系爭土地全部登記合法所有權人，而不因此喪失系爭土地所有權人身分，故被告以原告非系爭土地所有權人置辯，係無足採。

(二)至被告雖抗辯被告等人系爭土地、467地號土地之所有權人曾出具土地使用同意書，以供於該土地上建築系爭建物，故渠等應係有權占用系爭土地等語；

惟查，被告等人自始未提出該使用同意書，以實其說，自難認為真實；

且縱被告所言非虛，然該同意書亦因只具債權契約性質，自無拘束系爭土地受讓人之效力，是自難以該同意書為渠等占用系爭土地之合法權源之憑據。

又被告雖援引上揭臺北市地政處66年函釋為據，然該函釋僅係行政登記上之便民舉措，而無拘束法院認事用法之效力，是被告等人縱已自訴外人蔡天爵、蔡天賜等2人取得467地號土地之使用權，亦難解於渠等對於系爭土地並無合法占用權源之事實，是被告所辯，難謂有據，自堪認被告係無權占用系爭土地。

（三）綜上，原告主張被告等人分別或先後為系爭建物3樓、5樓房屋所有權人，其等建物無法律原因占用其所有系爭土地屬無權占用之事實，應屬有據，堪認可採。

五、按無法律上原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條定有明文。

而無權占用他人之土地，可能獲致相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念(最高法院61年台上自第1695號判例參照)。

本件被告無權占有系爭土地應有部分，顯係無法律上原因而受有利益，並已致原告受有損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告等人給付相當於租金之利益，自屬有據。

茲就原告得對於被告汪裕豐等3人請求之數額，析述如下：

(一)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

而前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

本件原告主張應依公告地價作為計算前開相當於租金之不當得利之基礎，被告對此並未爭執，則原告之上開主張，應屬可採。

復按規定地價後，每三年重新規定地價一次，平均地權條例第14條前段定有明文，再參諸原告提出之臺北市地價查詢資料，堪認系爭土地於95年度、96至98年度及99年度至101年度之公告地價分別為每公尺62,000元、66,700元、77,400元。

再所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定；

本院審酌系爭土地鄰近臺灣師範大學，屬文教區域，且附近地段店家林立、商業繁華，交通更屬便利，被告之房屋坐落於該地段，受有利益頗高等情，認原告請求相當租金之不當得利，以前揭公告地價年息8%計算，應屬適當。

(二)本院審酌原告請求被告給付不當得利之數額如下：原告於95年1月9日取得系爭土地之所有權，該土地為61平方公尺，然於95年6月22日以後，其就系爭土地之應有部分僅為5分之4、於同年7月3日以後，其就系爭土地之應有部分則為5分之3，及同年12月8日以後，其就系爭土地之應有部分僅餘5分之2，故原告僅得依上開期間其所有系爭土地部分為請求，乃本件原告起訴請求計算不當得利之金額，均以其所有系爭土地所有權範圍全部為基礎計算，難認有據，先予敘明。

又被告汪裕豐於95年1月9日起迄今，皆為系爭建物第5樓房屋之所有權人，而被告陳許彩茸於95年1月9日起至99年6 月17日期間內，為系爭建物第3樓房屋之所有權人，另被告蔡佳玲於99年6月18日起迄今，則為系爭建物第3樓之房屋所有權人，則原告得請求被告汪裕豐等3人給付之數額即為：1.原告得請求被告汪裕豐給付之部分：(1)95年1月9日至95年12月31日期間： 系爭土地於95年度之公告地價為每平方公尺為62,000 元 ，依期間原告持有系爭土地所有權範圍及被告汪裕豐所 有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之1計算，則被告 汪裕豐期間因而獲有不當得利之數額為46,261元【計算式：62,000元×61×8%÷12(月)×1/5＝5043，小數點以下四捨五入，5,043×(5+13/30)+ 5,043×4/5×(12/30)+5043×3/5×(5+5/30)+5043×2/5×(24/30)＝46,261，小數點以下四捨五入】(2)96年度至98年度期間 系爭土地於95年度至98年度之公告地價為每平方公尺為 66,700元，被告汪裕豐所有房屋面積占系爭建物樓層總 面積5分之1，則被告汪裕豐於該期間獲有不當得利之數 額為78,119元【計算式：66,700×61×2/5×8%×1/5 × 3(年)＝78,119元，小數點以下四捨五入】。

(3)99年1月1日起至99年9月30日期間 系爭土地於99年度之公告地價為每平方公尺為77,400元 ，被告汪裕豐所有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之 1，則被告汪裕豐於該期間獲有不當得利之數額即為2萬 2,663元【計算式：77,400×61×2/5×8%×1/5÷12×9( 月)＝22,663元，小數點以下四捨五入】。

故原告於上開期間請求被告汪裕豐給付相當租金之不當得利於147,043元【計算式：46,261+78,119+22,663＝147,043。

】範圍內，依法有據，為有理由，應予准許，逾此部分， 難認有理，應予駁回。

(4)原告請求被告給付99年10月1日以後，按月給付相當不當 得部分：依系爭土地於99年度之公告地價為每平方公尺 為77,400元，被告汪裕豐所有房屋面積占系爭建物樓層總面 積5分之1，原告得請求被告汪裕豐按月給付不當得利應為 2,518 元【計算式：77,400×61×2/5×8%×1/5÷12＝ 2,518，小數點以下四捨五入】，又此部分涉將來給付請求部分，自應以原告仍有系爭土地所有權為前提，乃原告得請此部分之給付期間，應僅至原告喪失或消滅系爭土地所有權權利止，故原告此部分請求被告於99年10月1日以後，迄原告所有之坐落臺北市○○區○○段二小段四六六地號土地所有權權利喪失或消滅止，按月給付2,518元，依法有據，為有理由，應予准許，逾此部分，難認有理，應予駁回。

2.原告得請求被告陳許彩茸給付之部分： (1)95年1月9日至95年12月31日部分： 系爭土地於95年度之公告地價如上所載，被告陳許彩茸 所有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之1，則被告陳 許彩茸因而獲有不當得利之數額即為4萬6,261元。

【計 算式：62,000元×61×8%÷12(月)×1/5＝5043，小數點 以下四捨五入，5,043×(5+13/30) + 5,043×4/5× (12/30)+5043×3/5×(5+5/30)+5043×2/5×(24/30)＝ 46,261，小數點以下四捨五入】(2)96年度至98年度部分： 系爭土地於96年度至98年度之公告地價如上所載，被告陳許彩茸所有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之1，則被告陳許彩茸於該期間獲有不當得利之數額即為7萬8,119元【計算式：66,700×61×2/5×8%×1/5×3(年)＝78,119元，小數點以下四捨五入】。

(3)99年1月1日起至99年6月17日部分： 系爭土地於99年度之公告地價如上所載，被告陳許彩茸 所有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之1，則被告陳 許彩茸於該期間獲有不當得利之數額即為1萬6,535元【 計算式：77,400×61×2/5×8%×1/5÷12×(6+17/30)＝ 16,535 元，小數點以下四捨五入】。

故原告於上開期間向被告陳許彩茸請求給付140,915元【計算式：46,261+78,119+16,535＝140,915。

】為有理由，應予准許，逾此部分，難認有理，應予駁回。

3.原告得請求被告蔡佳玲給付之部分：(1)99年6月18日起99年9月30日部分 系爭土地於99年度之公告地價如上所載，被告蔡佳玲所有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之1，則被告蔡佳玲於該期間獲有不當得利之數額為8,645元【計算式：77,400×61×2/5×8%×1/5÷12×(3+13/30)＝8,645，小數點以下四捨五入】，原告此部分請求被告蔡佳玲給付8,645元，依法有據，應予准許，逾此部分，難認有理，應予駁回。

。

(2)原告請求被告給付99年10月1日以後，按月給付相當不當 得部分：系爭土地於99年度之公告地價如上所 載，被告蔡佳玲所有房屋面積占系爭建物樓層總面積5分之1，則原告得請求被告蔡佳玲按月給付不當得利2,518元【 計算式：77,400×61×2/5×8%×1/5÷12＝2,518，小數 點以下四捨五入】，又此部分涉將來給付請求部分，自 應以原告仍持有系爭土地所有權為前提，乃原告得請此 部分之給付期間，應僅至原告喪失或消滅系爭土地所有 權權利止，故原告此部分請求被告於99年10月1日以後， 迄原告所有之坐落臺北市○○區○○段二小段四六六地 號土地所有權權利喪失或消滅止，按月給付2,518元，依 法有據，為有理由，應予准許，逾此部分，難認有理，應 予駁回。

六、綜上，原告本於系爭土地所有權人，基於民法不當得利之法律關係，請求被告汪裕豐給付原告147,043元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月22起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自99年10月1日起，迄原告所有之坐落臺北市○○區○○段二小段四六六地號土地所有權權利或喪失消滅止，按月給付原告2,518元；

以及被告陳許彩茸應給付原告140,915元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

以及被告蔡佳玲應給付原告8,645元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月10 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自99年10月1日起，迄原告所有之坐落臺北市○○區○○段二小段四六六地號土地所有權權利喪失或消滅止，按月給付原告2,518元等訴之聲明部分，均為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，即屬無據，均應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 張嘉芬
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
書記官 高宥恩