臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,17828,20110429,1

宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第17828號
原 告 華陽國際物流股份有限公司
法定代理人 陳盧慶
訴訟代理人 張國雄律師
被 告 董國華

上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國100年4月13日言詞辯
論終結，同年4月29日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鄭佾瑩
書記官 鄭玉佩
通 譯 張麗華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○○路二三一巷二六號一樓之建物（建號為臺北市○○區○○段一小段二六三一號）及與其有內部樓梯連通之地下室按照原狀遷空交還予原告，並自民國九十九年十月一日起至交還前開建物之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元之違約金。
被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬玖仟玖佰陸拾柒元，及自民國九十九年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬捌仟伍佰貳拾壹元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣叁佰柒拾捌萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰零伍萬玖仟玖佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由
程序方面：
㈠原告起訴後為訴之變更、追加（見本院卷第23頁），核其不甚礙被告之防禦與訴訟終結，被告復對之無異議而為本案言詞辯論，應予准許。
㈡又原告備位之訴係主張兩造間成立不定期租賃契約，本應適用通常訴訟程序，惟被告對之無異議而為本案言詞辯論，視兩造已合意適用簡易訴訟程序，則本件仍應適用簡易訴訟程序審理。
㈢被告未於最後言詞辯論期日到場，核與民事訴訟法第386條各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告主張：
㈠被告於民國94年間與原告簽訂房屋租賃契約，承租原告所有門牌號碼為臺北市○○○路231巷26號1樓之房屋及與其有內部樓梯連通之地下室（下稱系爭房屋及地下室），租賃期間自94年9月21日起至97年9月30日止；
每月租金新臺幣（下同）100,000元，嗣於96年9月21日調漲租金為105,000元（下稱系爭租約第 1份）。
雙方並約定系爭房屋及地下室僅供被告作為零售業倉庫及展示會場用途為限。
於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋及地下室遷空交還予原告，如不即時遷讓交還時，原告得向被告請求按照租金5倍之違約金至被告遷讓完了之日止。
㈡嗣於系爭租約租期屆滿時，由原告同意繼續出租自97年10月1日起至98年9月30日止，每月租金90,000元，前開租期屆滿後，原告復同意被告續租自98年10月1日起至99年9月30日止，每月租金則為80,000元，兩造復分別簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約第2、3份）。
被告雖稱系爭租約第2、3份均無被告簽名，且被告印文係遭偽造等情，惟蓋章與簽名有同等效力，民法第3條第2項規定自有明文，故被告不得以其未簽名，即否定前開租約有效存在。
另觀之系爭租約第1至3份內容，除租賃期限起迄日期及租金金額記載各不相同外，其他諸如約定條款次序、內容、印刷排版形式，幾乎完全雷同，至租賃期限部分有所不同，乃因租期屆滿續租相互銜接所致，租金部分則係經雙方同意，有減租情事，且衡諸一般人日常生活經驗法則，原告豈有偽造被告之印章續約，而徒使自己少收租金，俾使被告可以少付租金之理？況於雙方用印後，係由兩造各執一份為憑，若有偽造印章蓋用情事，被告豈有不當場指責追究，而每月給付8萬元租金之理？況如認兩造租賃契約書僅有系爭租約第1份為真正者，則於97年9月30日租期屆滿後，被告仍繼續使用收益，而原告亦繼續收取租金，依民法第451條規定，兩造間就系爭建物及地下室之租賃契約法律關係即視為以不定期限繼續契約。
㈢詎被告至99年9月止，已積欠租金達1,059,967元迄未給付，經原告以臺北敦南郵局第172號存證信函催告被告應於收函7日內清償所欠租金，若逾期未給付，將依法終止租約。
惟前開信函業於99年9月6日送達於被告，被告仍遲未給付，扣除押租金20萬元外，尚欠2個月以上之租金未給付，另被告將部分系爭房屋及地下室轉租他人使用，違反系爭租約第1至3份中第4條第4款約定，原告即得依土地法地100條第5款及民法第440條第1、2項、第443條規定終止租約，是以，原告以100年1月4日準備書狀繕本送達為終止系爭租約之表示，則依民法第455條規定及系爭租約第4條第1款、第6條第2款約定，被告即有返還系爭房屋及地下室之義務，並應自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋及地下室之日止，按相當於租金額即以每月105,000元計算之損害金予原告。
㈣原告請求被告給付所欠租金1,059,967元部分，如按兩造所約定之租賃期限及租金分別計算，自94年9月21日起至99年9月止，被告應給付之租金共計5,735,000元，而被告僅給付4,675,033元，尚有1,059,967迄未給付。
縱認兩造間僅94年9月5日所簽訂之租賃契約即系爭租約第1份為真正，原告仍願以前開方式計算。為此，依法起訴請求等語。
㈤先位聲明：
１、被告應將門牌號碼臺北市○○○路231巷26號1樓之建物（建號為臺北市○○區○○段1小段2631號）及與其有內部樓梯連通之地下室按照原狀遷空交還予原告，並自
99年10月1日起至交還前開房屋之日止，按月以400,000元計算之違約金。
２、被告應給付原告1,059,967元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
備位聲明：
１、被告應將門牌號碼臺北市○○○路231巷26號1樓之建物及與其有內部樓梯連通之地下室按照原狀遷空交還予原
告，並自本書狀繕本送達被告翌日起至交還前開房屋之
日止，按月以105,000元計算之損害金。
２、被告應給付原告1,059,967元，及自99年12月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場則以：原告於6月時向被告請求應於9月30日返還系爭建物及地下室時，因有第三人向被告承租使用中，而無法返還。
至97年以後之租賃契約即系爭租約第2、3份，並無被告簽名，印文係遭偽造者，故兩造自97年9月30日系爭租約第1份租賃期間屆滿後，即為不定期租賃。
又被告要求漏水的部分要修繕，但原告都未修繕，原本水泥地都沒有裝潢，被告也花不少錢等語，資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
兩造不爭執之事項：
兩造於94年9月5日簽立租賃契約，由被告承租系爭房屋及地下室，租期自94年9月21日起至97年9月30日止，每月租金10萬元，96年9月21日調整為每月租金10萬5千元，有房屋租賃契約書影本附卷可參（見本院卷第48頁、第49頁）。
得心證之理由：
原告主張之事實，業據原告提出房屋租賃契約三份、存證信函、回執、房屋稅繳款書等件影本為證（見本院卷第5頁至第12頁、第39頁、第41頁至第53頁），被告雖以前揭情詞置辯，是本件首應審究者為兩造間有無簽立系爭租約第2、3份，經查：㈠證人蔡秀香到庭證述：伊任職新東陽公司擔任開發工作，工作內容是處理一些店舖租賃契約，新東陽與原告是關係企業，所以伊有處理原告租賃，伊於79年工作，86年處理店舖的租賃，因為復興北路房子要租出，所以才認識被告，是伊負責租賃契約，簽約也是伊簽約，簽約是被告本人來簽約的，第一次租期3年，租金10萬元，中途在96年作調漲，到期時在中間協調，租金有說要調降，97年到到期時租金談不籠，沒有馬上續約，再繼續租，我們用原合約跟被告談，一直拖到98年10月份又開始訂立新合約，租期1年，租金8萬元，97年的10月到98年9月中間的租金9萬元，是我們兩造講好的。
98年10月有訂定書面契約，但是不是在98年10月簽立的，是到99年2月的時候伊將書面契約交給被告，被告表示需要留下來看，電話通知是在99年3月3日伊送到復興北路的承租房子，被告本人到現場，但是是由被告拿出印章交給伊蓋的，97年10月到98年10月租賃契約也是同一時間拿去給他蓋的，是同一個印章，後來97年10月1日書面契約有修正，所以補蓋章，是在99年3月3日以後補蓋章的等語（見本院卷第37頁）。
㈡由上開證人證詞可知，97年9月30日系爭租約第1份到期後，兩造因租金金額未達成一致，故未即時簽立租賃契約，惟至99年3月3日兩造有補簽立97年10月1日至99年9月30日止之系爭租約第2、3份，足見原告先位之訴主張系爭租約第2、3份係屬真正，尚非虛妄。
又本院觀之系爭租約第2、3份雖無被告簽名，惟其上被告名義之印文與系爭租約第1份其上被告名義之印文，二者互核相同，且衡諸社會常情，若系爭租約第2、3份果係原告所偽造，證人蔡秀香為配合原告說詞，僅須證述該2份租約係每次到期後即時簽立即可，又何須證稱於99年3月始一起補簽立之過程，況若係原告偽造系爭租約第2、3份，就租金部分又何須記載較系爭租約第1份租金金額減少之金額，此益見證人蔡秀香證詞及原告主張為可信，是故，被告辯稱系爭租約第2、3份係原告偽造云云，顯不可採。
至被告辯稱支出修繕費用部分，被告並未提出任何證據證明之，被告此部分辯稱亦非可取。
㈢承上，兩造簽立系爭租約第1、2、3份，雖其中第2、3份係事後補簽立，惟該3份租約既經兩造同意，應認兩造間自94年9月21日起至99年9月30日止仍係成立定期租賃契約，而依系爭租約第3份約定，兩造間租賃契約係至99年9月30日期間屆滿，且原告亦已寄發存證信函予被告表示到期後不再續約，則自99年10月1日起兩造間已無租賃關係存在，被告自應將系爭房屋及地下室返還原告，從而，原告依系爭租約第3份第6條第2項約定請求被告將系爭房屋及地下室按照原狀遷空返還原告即屬有據。
又被告自承尚未將系爭房屋及地下室遷空返還原告，則依系爭租約第3份第6條第2項約定，原告本得向被告請求按照租金5倍之違約金，惟本院審酌房屋座落位置、使用狀況及租金金額等情狀，認原告請求租金5倍之違約金尚屬過高，應以1倍為適當，故原告請求被告自99年10月1日起至遷空返還上開房屋及地下室之日止，按月給付原告8萬元，應屬有據，原告逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。
㈣又依系爭租約第1、2、3份約定，被告自94年9月21日起至96年9月20日止每月應給付租金10萬元，自96年9月21日起至97年9月30日止每月應給付租金10萬5千元，自97年10月1日起至98年9月30日每月應給付租金9萬元，自98年10月1日起至99年9月30日止每月應給付租金8萬元，合計共應給付租金5,735,000元，惟被告僅給付4,675,033元，尚欠1,059,967元未給付，故原告請求被告給付短付租金1,059,967元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年12月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
綜上，原告先訴之訴請求被告按照原狀將系爭房屋及地下室遷空返還原告，及給付租金1,059,967元，暨自99年10月1日起至交還前開建物之日止，按月給付8萬元之違約金，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
而原告先位之訴為一部有理由，一部無理由，本院即無庸審酌原告備位之訴有無理由，併此敘明。
本件判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，職權宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 鄭玉佩
法 官 鄭佾瑩
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 鄭玉佩