臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,8615,20101119,1

宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第8615號
原 告 丙○○
訴訟代理人 游玉招律師
丁○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○

上列當事人間給付租金等事件，於中華民國99年11月4日言詞辯
論終結，同年11月19日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鄭佾瑩
書記官 黃文芳
通 譯 張麗華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬零壹佰伍拾捌元，及自民國九十九年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告以新臺幣壹萬零壹佰伍拾捌元為原告供擔保後，得免假執行。

事實及理由
原告起訴後為訴之變更（見本院卷第174頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
原告主張：被告為臺北市○○區○○段4小段247建號，門牌號碼臺北市○○區○○路5段150巷418弄16號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋搭配之臺北市○○區○○路4小段238地號土地（下稱系爭土地）應有部分應為1/ 16，惟被告應有部分僅1/96，有占用原告土地情事，蓋系爭房屋及系爭土地應有部分原分別登記於訴外人即原告之母親李蔭及原告之外祖父李進來名下，系爭房屋所有權全部於民國68年7月11日以繼承為原因登記予李蔭之長子李簡山名下，李進來於75年9月29日死亡，李進來所遺系爭土地應有部分為繼承人即原告及訴外人李簡山、鄭順娟、簡明對、李足及高簡明珠繼承，應繼分各為1/6，是以，各繼承人繼承後於系爭238地號土地所享有應有部分各為1/96。
嗣李簡山於90年6月27日將系爭房屋及其繼承自李進來之系爭土地1/96設定抵押權與安泰銀行，經安泰銀行聲請拍賣抵押物，被告之配偶乙○○於98年4月13日拍定取得，嗣於98年5月18日贈與被告，並於98年6月3日登記，被告所有之系爭房屋，坐落於系爭土地上，應持分之土地合理範圍應為原屬李進來所有之應有部分即系爭238地號土地1/16，惟被告因拍賣所得系爭土地應有部分僅1/96，尚不足該地號5/96，該不足部分，應類推適用民法第425條之1規定，推定兩造於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在，系爭土地面積為367平方公尺，申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）33,680元，原告持分為1/96，被告於98年6月3日取得系爭房屋全部權利範圍，並於99年3月17日將系爭房屋轉讓與訴外人賴信宏，故自98年6月3日起至99年3月17日止，以系爭土地申報地價年息10% 計算年租金，原告自得請求被告給付租金10,158元（計算式：33,680元×367平方公尺×1/96×10%÷12個月＝1,073元，1,073元×9又14/30），為此提起本件訴訟等語。
並聲明：如主文第1項所示。
被告則以：
㈠系爭房屋於66年4月25日因新建原登記李蔭名下，臺北市○○區○○段4小段216、216-1、217（持分均1/8）、238、238-1（持分均1/16）等土地則於66年6月25日因買賣原登記李進來名下，而李進來並未取得系爭房屋所有權，原告引用民法第425條之1，本已相違。
且李蔭「新建」取得房屋及李進來「買賣」取得土地，其登記之原因及日期互異。
按房屋及土地本為可分別獨立交易之客體，李蔭新建之房屋與李進來買賣之土地有何權利義務關係，原告並未舉證以實其說明。
又「同一基地」內共有16筆建物坐落，系爭土地更有21名所有權人共有，其中李淑貞有土地而無建物坐落其上，李學信則為系爭房屋3樓之所有權人而無系爭土地之所有權，原告空泛推定「李蔭及李進來間，在房屋可使用期限內，有租賃關係」，洵屬無據。
建物所對應土地持分之多寡法令本無規定，然相關建物面積容有相同或不同，如原告陳所為真，土地既均各為16分之1，則該16戶建物之面積應完全相同才是，惟事實並非如此，此等情節均與原告主張相悖。
㈡系爭房屋與其他15戶房屋均坐落於系爭土地上，房屋部分各有其專有部分，為構造上或使用上有明確界線得區分為數部分之建物及其他基地，符合公寓大廈之定義。
訴外人李簡山於 68年7月11日取得系爭房屋所有權完成移轉登記，復於90年5月3日取得臺北市○○區○○段4小段216、216-1、217（持分均1/8）、238、23 8-1（持分均1/16）等土地所有權並完成移轉登記。
嗣後李簡山所有之上述房屋及基地被法院查封經公告拍賣，拍賣公告內載明系爭房屋之基地坐落為上述之238地號，其權利範圍 1/96等情，已載明系爭房屋之基地所有權使用權源，又公告載明「本院．．．會同地政人員指界，本件建號係坐落於216、238地號。
216-1、217、238-1地號則為道路用地，依公寓大廈管理條例第4條字2項規定，應與上開建物及216、238地號一併移轉等語，有97年9月12日查封筆錄及台北市松山地政事務所北市松第一字第09731076 500號函可稽。
系爭房屋及系爭土地應有部分於98年3月19日為被告與乙○○共同拍定買受，並於98年3月間完成所有權移轉登記。
嗣於98年5月18日乙○○將所有房屋、土地贈與被告，被告取得系爭房屋及其基地所有權之應有部分自屬完整。
被告信賴主管機關地政事務所登記公示之絕對效力，經地政事務所完成登記在案，自應受登記絕對效力之保障。
況拍賣時法官並未認定原告有優先承買權，原告亦未如此主張，適足以反證原告所指租賃關係不存在。
㈢原告以公告土地現值計算所謂租金亦與土地法第97條規定應依申報地價計算相違，且租金亦應以年息2%計算較為適當。
並聲明：駁回原告之訴。
兩造不爭執之事項：
㈠原告因繼承而取得系爭土地應有部分96分之1。
㈡訴外人李簡山原所有系爭房屋及系爭土地應有部分96分之1，經本院97年度執字第66924號強制執行程序拍賣後，由被告與配偶乙○○於98年3月19日共同拍定買受，被告權利範圍100分之99，乙○○權利範圍100分之1，於98年3月間完成所有權移轉登記，98年5月18日乙○○將其所有系爭房屋、土地應有部分贈與原告，並於98年6月3日完成登記。
㈢系爭房屋及土地應有部分96分之1於99年3月17日移轉所有權登記予訴外人賴信宏。
得心證之理由：
㈠系爭土地有4棟16戶，各戶建物面積若以總面積加上附屬建物面積約在68.84平方公尺至70.47平方公尺之間，相差最多僅1.63平方公尺，有原告提出之建物登記第二類謄本可參（見本院卷第82頁至第109頁），惟各戶建物坐落於系爭土地之應有部分除被告為96分之1外，另李淑貞有系爭土地應有部分16分之1，原告及訴外人鄭順娟、高簡明珠、簡明對、李足則有應有部分96分之1，但均無建物所有權，而訴外人李學信則有房屋但無系爭土地持分，其餘各戶均有房屋及系爭土地應有部分16分之1等情，為兩造所不爭執。
換言之，此16戶建物除被告及李學信所有房屋外，其餘建物面積不論是70.47平方公尺抑或是與被告所有房屋相同之面積68.84平方公尺，其坐落於系爭土地應有部分均為16分之1，而各戶建物面積雖或有差異，但相差甚少，尚與民法第799條第4項、民法物權編施行法第8條之5第3項規定即共有部分及基地應有部分，依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之相符，故原告主張被告所有建物坐落之系爭土地應有部分不足，尚非無憑。
㈡又系爭土地上16戶建物無系爭土地應有部分及應有部分未達16 分之1者，僅被告及訴外人李學信，而有系爭土地應有部分但無建物所有權者，僅原告及訴外人李淑貞、鄭順娟、高簡明珠、簡明對、李足。
惟訴外人李淑貞持有系爭土地應有部分16分之1，且曾與李學信以李淑貞所有系爭土地應有部分及李學信所有257建號房屋共同辦理抵押權設定（見本院卷第96頁、第129頁），有臺北市建物登記第二類謄本可參，足見李學信所有房屋坐落系爭土地應有部分應係李淑貞所有之系爭土地應有部分16分之1。
故扣除李學信及李淑貞所有房屋及土地應有部分外，僅餘被告有系爭土地應有部分但僅96分之1，而原告、鄭順娟、高簡明珠、簡明對、李足並無建物，但各有系爭土地應有部分各96分之1。
再由原告及被告取得系爭房屋及系爭土地之過程可知，系爭土地應有部分16分之1原係李進來所有，系爭房屋原係為李蔭所有，而李進來與李蔭係父女關係，之後系爭土地李進來所有部分由訴外人李簡山、鄭順娟、高簡明珠、簡明對及李足繼承，系爭房屋則由李簡山繼承，因李簡山同時有系爭房屋及系爭土地應有部分96分之1，故遭法院查封拍賣，由被告及乙○○共同拍定，之後乙○○又將其應有部分贈與被告，被告遂取得系爭房屋及系爭土地應有部分96分之1。
換言之，系爭房屋雖因繼承關係而取得系爭土地應有部分96分之1，然系爭房屋於李蔭取得所有權時並無系爭土地之應有部分，而李蔭及李進來為父女關係，李進來持有系爭土地應有部分16分之1卻無房屋所有權，堪認系爭房屋之基地應有部分應即係包含李進來所持有之系爭土地應有部分16分之1，而李進來所有之系爭土地應有部分之後即由原告及訴外人鄭順娟等人繼承，故原告主張被告所有系爭房屋坐落之系爭土地應有部分應尚包含原告、鄭順娟、高簡明珠、簡明對、李足應有部分各96分之1，洵屬有據。
至被告雖辯稱系爭房屋及坐落土地權利範圍96分之1係經法院拍賣公告並拍定，被告取得系爭房屋及其基地所有權之應有部分自屬完整云云，惟查，系爭房屋係於66年即已建造完成，斯時公寓大廈管理條例並未施行，故常有因土地及房屋各自移轉所有權，致土地及房屋所有權人不同而產生爭議，公寓大廈管理條例施行後雖有房屋不得與基地應有部分分離移轉之規定，然對於該法施行前土地與房屋所有權已分屬二人之情形，亦非禁止該房屋或土地所有權人不得再單獨移轉土地或房屋，換言之，公寓大廈管理條例施行後只能針對已有狀態加以規範，而本件系爭房屋及土地應有部分在公寓大廈管理條例施行前已有分別移轉所有權之情事發生，故於執行法院拍賣債務人李簡山財產斯時須以公寓大廈管理條例規範者併同拍賣移轉所有權之標的物乃債務人李簡山當時所有之系爭房屋及系爭土地應有部分96分之1，對於非債務人如原告所有系爭土地應有部分，自無從併予拍賣，況執行法院於拍賣程序僅能為形式審查，對於實體爭執並無認定之權限，故於兩造對於系爭房屋坐落系爭土地有無應有部分不足或應否類推租賃法律關係未予陳報或爭執之情況下，執行法院當無從探知而於拍賣公告中諭知，故被告以執行法院形式審查後未於拍賣公告為租賃法律關係之認定，遂推認系爭房屋未占用原告所有系爭土地應有部分96 分之1，實屬率斷不可採信
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
民法第425條之1第1項前段定有明文。
其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。
除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。
此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。
至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年度台上字第1328號判決可參。
㈣承上，系爭房屋坐落之系爭土地應有部分除被告持有之96分之1外，尚應包含原告、鄭順娟、高簡明珠、簡明對、李足應有部分各96分之1，而系爭房屋原所有權人李蔭固係有權使用系爭土地，然因李蔭與系爭土地原所有權人李進來先後死亡繼承人繼承及法院拍賣緣故，致被告取得系爭房屋所有權時僅同時取得系爭土地應有部分96分之1，而有持分不足情形，被告既未舉證證明系爭房屋占用系爭土地原告之應有部分係有地上權或無償使用之約定，參照民法第425條之1規定立法意旨及上開說明，應認被告雖係有權使用原告所有系爭土地應有部分96分之1，然應類推適用民法第425條之1規定推定有租賃關係存在，被告應支付相當對價。
㈤按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，而所謂年息10%為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。
查系爭土地屬於城市地方，且處交通便利、經濟繁榮地區，其96年1月起申報地價為每平方公尺33,680元，有原告提出土地登記謄本存卷可按（見本院卷第21頁），本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，並參酌宏大不動產估價師聯合事務所之鑑價報告評估系爭房屋單價為每坪建坪24萬元，有鑑價報告可稽（見本院卷第131頁），認原告請求相當於租金之不當得利，按申報地價年息10%計算，於法尚屬允當。
而系爭土地面積為367平方公尺，被告占有原告土地應有部分為96分之1，自98年6月3日起至99年3月16日止共9個月14日（99年3月17日已移轉所有權，斯時起系爭房屋已非被告所有，故當日不可列入），被告應給付原告之租金為10,158元（367×33,680×1/96×10%＝12,876元，12,876÷12＝1,073，1,073×9＝9,657，1073×14÷30＝501，501＋9, 657＝10,158）。
綜上，原告以被告原有系爭房屋占用原告所有系爭土地應有部分96分之1，主張應類推適用租賃法律關係，請求被告給付原告自98年6月3日起至99年3月16日止租金10,158元，及自起訴狀送達被告之後之99年3月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
本件判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，職權宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 黃文芳
法 官 鄭佾瑩
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 黃文芳