臺北簡易庭民事-TPEV,101,北簡,14433,20130523,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
101年度北簡字第14433號
原 告 底特律科技中心管理委員會
法定代理人 楊餘慶
訴訟代理人 徐偉源
梁兆明
被 告 長安微電有限公司
兼
法定代理人 張幸進
共 同
訴訟代理人 吳榮達律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年5月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟叁佰肆拾壹元，及自民國一百零二年一月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟伍佰貳拾元由被告負擔新臺幣貳仟零壹拾陸元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾肆萬伍仟叁佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴聲明為：被告長安微電有限公司應給付原告新臺幣（下同）108,311元，及自民國101年8月6日起至清償日止，按年息10％計算之利息。

嗣於訴訟審理中，原告聲明追加被告張幸進，並變更聲明為：原告應共同給付原告181,676元，及自102年1月3日民事訴訟補狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息。

核原告上開訴之變更追加，均本於原主張內容之同一事實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得相互援用，堪認屬請求之基礎事實同一。

揆諸上開規定，原告所為訴之變更追加，應予准許。

二、原告主張：被告係原告所管理之底特律科技中心（下稱系爭大樓）內門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號4樓建物（下稱系爭建物）之所有權人，依系爭規約之約定，被告每月應繳管理費13,573元，停車位之清潔費900元，另101年1月至8月每月應繳另向原告承租停車位之停車管理費1,000元，逾期得另外收取按年息10％計算之遲延利息。

詎被告積欠自101年1月至101年12月之管理費合計181,676元，迄今仍未清償。

爰依系爭規約之約定，請求被告給付前揭金額等語。

並聲明：被告應共同給付原告181,676元，及自102年1月3日民事訴訟補狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息。

三、被告聲明駁回原告之訴，並抗辯如下：㈠系爭建物之外牆及頂樓公設外牆部分，因原告違法出租予他人懸掛招牌，致被告迄今仍未能使用系爭建物，原告應不得向被告收取管理費。

又系爭建物尚未辦理交屋手續，被告並非系爭建物之實際住戶，原告應向系爭建物之前手洪欽洲收取管理費。

再者，被告迄今未能進駐系爭建物管理使用，依系爭科技中心規約約定，管理費應以八折計算。

㈡原告於88年3月24日及3月31日召開之會議非區分所有權人會議，且該次會議並無與會人員之簽名等文件，原告依前揭會議之決議內容將系爭建物外牆出租予他人懸掛招牌並不合法，被告自得依不當得利規定請求原告返還收取之租金，並主張抵銷。

㈢系爭建物外牆及頂樓平台經原告出租予他人懸掛大型招牌，致系爭建物之天花板及牆壁發生嚴重龜裂、漏水之情事，被告因此花費150萬元施工修補，此等損害係由原告所造成，被告自得以上開損害賠償金額主張抵銷。

四、原告主張被告為系爭建物之區分所有權人乙節，有被告提出之土地及建物登記謄本在卷可憑（本院卷第80頁至第87頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

五、原告主張依系爭規約之約定，請求被告給付積欠之管理費等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告主張被告應給付積欠之管理費181,676元，有無理由？㈡被告是否得請求原告返還系爭建物外牆出租他人懸掛廣告招牌所獲得租金之不當得利，並主張抵銷？㈢被告是否得請求原告賠償系爭建物受損之修復費用，並主張抵銷？茲分別論述如下：㈠原告主張被告應給付積欠之管理費181,676元，有無理由？1.原告主張被告每月應繳管理費13,573元，停車位之清潔費900元，另自101年1月至8月每月應繳另向原告承租停車位之停車管理費1,000元等語，被告則對前揭計算方式並無意見，但辯稱依系爭規約第29條之約定，未進駐之住戶應以8折計算等語（本院卷第156頁）。

經查，系爭規約第29條第2項約定管理費之收費標準按各區分所有權坪數（含公共設施）以每坪70元計算，未進駐戶以八折計收等語，有原告提出之規約在卷可稽（本院卷第47頁至第52頁），是依前揭規約之約定，若被告未進駐系爭建物，則管理費應以八折計算。

又原告自陳被告除先前曾修繕系爭建物之外，並沒有看到被告之人員使用系爭建物等語（本院卷第211頁），堪認被告尚未進駐系爭建物，故被告前揭辯解應屬有據。

從而，原告僅得請求被告給付101年1月至12月之管理費合計145,341元（計算式如附表所示），逾此部分之請求，則屬無據。

2.至被告辯稱系爭建物尚未辦理交屋手續，被告並非系爭建物之實際住戶，故無須繳交管理費云云。

惟按「住戶」係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，為公寓大廈管理條例第3條第8款所明定，又為維護管理本大樓，區分所有權人（或住戶）應照本規約之規定向管理委員會繳交管理費或公共基金，為系爭大樓規約第29條第1項所約定，是系爭規約第29條第1項所稱之「住戶」，係指除區分所有權人外，該建物之承租人或其他經區分所有權人同意而使用該建物並由其繳交管理費之人，並非以是否辦理交屋為判斷標準。

本件被告自100年10月17日起為系爭建物之區分所有權人乙節，業如前所認定，又被告與系爭建物之前手約定於100年12月31日辦理交屋等情，有被告提出存證信函附卷可佐（本院卷第88頁），堪認被告自100年12月31日起即有權要求前手辦理交屋並使用系爭建物，自不能以其怠於行使其法律上之權利，而免除其繳交管理費之義務，況原告若因系爭建物之前手未能依約辦理交屋而受有損害，亦得向其前手請求損害賠償。

是被告前揭辯解，應不足採。

㈡被告是否得請求原告返還系爭建物外牆出租他人懸掛廣告招牌所獲得租金之不當得利，並主張抵銷？1.按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；

設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。

該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見，公寓大廈管理條例第33條第2款定有明文。

本件被告雖辯稱原告違法將系爭建物之外牆出租予他人懸掛大型廣告招牌云云，惟查，原告於88年3月31日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議），會議中決議開放系爭建物上方之牆面供出租廣告使用等情，有原告提出之會議紀錄及會議召開通知書附卷可佐（本院卷第43頁至第45頁），且證人即許南茜到庭具結證稱其代表華美航運公司參加系爭會議，當時有進駐系爭建物之公司都有派員參加，系爭建物之住戶亞元科技亦有派員參加，且與會人員都同意開放系爭建物上方的三個牆面供出租廣告使用等語（本院卷第170頁），足認系爭建物外牆出租予他人懸掛招牌一事係經系爭大樓區分所有權人決議，並經系爭建物之區分所有權人同意，並無違反前揭規定之情形。

又被告辯稱系爭會議僅為委員會，並非區分所有權人會議云云，然區分所有權人會議之認定並非僅憑會議紀錄記載之名稱，應視該會議之通知參與人員及討論事項而定，而前揭會議召開通知書之受文者為各區分所有權人，且會議紀錄之內容均涉及系爭大樓之相關事項，可徵系爭會議為區分所有權人會議無誤。

是被告前揭辯解，均不足採。

2.被告另辯稱系爭決議並無與會人員之簽名等相關文件云云，惟按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議違反召集程序或決議方法之法律效果既未加以規定，徵諸同條例第1條第2項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，自得類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議之規定。

查系爭會議確於88年3月31日召開，與會人員並決議通過開放系爭建物上方的三個牆面供出租廣告使用乙節，業如前所認定，縱（此為假設語氣）系爭會議之召集程序或決議方法有違反法令或章程之情形，惟系爭大樓之區分所有權人未於系爭決議後3個月內請求法院撤銷，系爭決議自屬合法有效。

是被告前揭所辯，亦不足採。

3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固有明文。

惟原告依系爭決議將系爭建物之外牆出租予他人懸掛廣告招牌，並無違反公寓大廈管理條例相關規定乙節，業如前所認定，而被告為系爭建物之區分所有權人，自應繼受前手之權利義務，故原告依系爭決議將系爭建物外牆出租他人懸掛廣告招牌所收取之租金，並非無法律上之原因。

是被告辯稱原告違法將系爭建物外牆出租予他人懸掛廣告招牌，請求返還租金之不當得利並主張抵銷云云，應屬無據。

㈢被告是否得請求原告賠償系爭建物受損之修復費用，並主張抵銷？1.按侵權行為之成立，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且主張侵權行為之當事人亦應就上開要件負舉證責任。

本件被告既辯稱原告將系爭建物外牆及頂樓平台出租他人懸掛大型廣告招牌，致系爭建物之天花板及牆壁發生嚴重龜裂、漏水之情事，並依侵權行為法律關係請求原告賠償150萬元之修復費用等語，自應就系爭建物受損與原告將系爭建物外牆及頂樓平台出租他人懸掛大型廣告招牌兩者間有相當因果關係乙節，負舉證責任。

2.經查，被告對於前揭事實雖提出照片、施工報價單、廠商簽收支票及鑑定報告為證（本院卷第141頁至第149頁、第192頁至第193頁、第202頁至第207頁），然依上開被告提出之照片、施工報價單、廠商簽收支票等證據，僅能證明系爭建物受損及原告支出修復費用之事實，又前揭鑑定報告內容並未提及系爭建物受損係因原告於系爭建物外牆頂樓平臺懸掛大型廣告招牌所致，亦無法證明系爭房屋受損與原告將系爭建物外牆及頂樓平臺出租他人懸掛大型廣告招牌兩者間有何相當因果關係。

復被告未能提出其他證據證明前揭相當因果關係，揆諸前開說明，其舉證已有不足。

從而，被告依侵權行為法律關係請求被告賠償系爭建物受損之修復費用並主張抵銷，應屬無據。

六、按管理費有逾期未繳之情形者，管理委員會經限期催繳仍不繳納者，應自逾期之日起加收應繳管理費10％計算之遲延利息，為系爭規約第29條第3項所明訂。

綜上所述，原告依系爭規約之約定，請求被告給付積欠之管理費145,341元，及自102年1月3日民事訴訟補狀送達被告之翌日即102年1月8日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

中 華 民 國 102 年 5 月 23 日
臺北簡易庭
法 官 邱士賓
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,990 元
證人旅費 530 元
合 計 2,520 元
被告應負擔百分之八十 2,016 元
附表：（元以下四捨五入）
101年1月至8月應繳之費用：（13573＋1,000＋900）×8×0.8 ＝99,027
101年9月至12月應繳之費用：（13573＋900）×4×0.8 ＝46,314
101年1月至12月合計應繳之費用：99,027＋46,314＝145,341以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 23 日
書記官 陳麗欽