臺北簡易庭民事-TPEV,102,北簡,9373,20140422,3

臺灣臺北地方法院民事判決 102年度北簡字第9373號
原 告 康和御花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 蘇瑞宗
訴訟代理人 古明文
游錦帆
被 告 胡根地
訴訟代理人 胡淑華
施振源
林維堯律師
上一人
複代理人 謝玉玲律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆仟叁佰伍拾元，及自民國一百零二年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。

被告應將如附件一所示臺北市○○區○○○路○段○○○號一樓面臨康和御花園公寓大廈中庭之外牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣肆仟叁佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行；

但被告如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告為原告管理之「康和御花園公寓大廈」之區分所有權人（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000號1樓，下稱系爭房屋），依康和御花園公寓大廈規約（下稱系爭規約）及區分所有權人會議決議授權原告訂定之管理費收繳辦法，系爭大廈住戶自民國87年間起，即由每戶每坪新臺幣（下同）50元調整為每戶每坪60元計算管理費，並自94年1月起，繳納補充管理費每戶每月50元。

系爭房屋坪數共29.3坪（1樓建物面積：16.09坪、地下室面積：13.21坪），故被告每月應繳納管理費1,810元【計算式：（60×29.3）+ 50＝1,808（經原告決議四捨五入以1810元計算）】。

詎被告自101年11月起至102年1月止，共計3個月，僅給付1,080元，其餘款項均未如期繳納，經原告迭催未理，迄今尚欠管理費合計4,350元【計算式：（1,810×3）－1,080＝4,350】，爰依系爭規約第10條第5項及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付積欠之管理費，及按週年利率10％計算之利息。

㈡被告為康和御花園公寓大廈（下稱系爭大廈）B棟1樓住戶，未徵得原告同意，逕於系爭大廈A、B棟電梯間旁之公用外牆牆面鑿洞裝置窗型冷氣機，破壞大樓結構剪力牆，除違反建築法規外，亦影響系爭大廈A、B棟之住戶進出。

其後，被告雖已將冷氣機移往別處，並以木板遮掩原設置地點所遺留之窗型洞口，惟對於系爭大廈牆面美觀仍有影響，且原設置地點恰好位於系爭大廈A、B棟住戶對講機正上方，恐有侵害住戶談話隱私之虞。

又該窗型洞口現已鋼筋生鏽及泥塊盤剝，為保障系爭大廈其他住戶之權益，爰依系爭規約第18條第2項、公寓大廈管理條例第8條、第9條之規定，請求被告將該窗型洞口予以填補。

㈢綜上，並聲明：１、被告應給付原告4,350元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。

２、被告應將如附件一所示系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補。

３、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠關於給付積欠之管理費部分：１、依系爭規約第10條第3項約定，原告固有權訂定系爭大廈各項費用之收繳、支付方法，惟關於管理費計算方式，原告並無決定權限，原告應就其主張之管理費計算方式，已徵得系爭大廈區分所有權人會議決議同意負舉證責任。

又被告除將污水排入系爭大廈地下室污水地外，並未使用系爭大廈之樓梯、電梯、中庭、游泳池、地下蓄水池、頂樓平台及水箱等公共設施，是區分所有權人於建商交屋時即約定，店面戶每戶收取管理費250元，嗣後方調整為每戶360元。

系爭大廈每月支出之保全、清潔人員費用、公設費用等幾乎已占全部支出之95％以上，卻僅有一出入大門，保全人員之值勤管理室亦在大門之內，並未對無須經由大門進出之被告提供如維護店面戶安全、代收掛號信件包裹等服務。

原告所僱用之清潔人員除打掃公共區域外，亦不曾對被告提供打掃及收集垃圾服務，遑論被告未使用系爭大廈之電梯或其他公共區域，是自無令被告分擔系爭大廈因僱用保全、清潔人員，或維護公共區域所支出之費用之理。

至101年10月13日所召開之區分所有權人會議決議雖認為店面戶應與住戶適用相同之管理費計算標準，負擔相同之管理費繳交義務，然上開決議並非針對原告所收取之管理費金額為通盤檢討，僅僅就店面戶應負擔之管理費金額加以討論，原告此舉無異係以多數人之決定增加少數人之義務，強令被告負擔超出權利比例之管理費，顯與誠信原則未符。

２、原告固於87年6月1日函詢被告調整管理費之意願，惟將店面戶管理費調整為460元，僅係發函詢問被告等店面戶之意見，尚不足拘束被告。

是被告仍得依前時之區分所有權人會議決議，按月繳納管理費360元。

㈡填補窗型冷氣洞口部分：被告為系爭房屋所有權人，所有權範圍應以牆壁外緣為界，於此範圍內均為被告專有部分，被告得自由使用、收益其所有物，並排除他人之干涉，是被告於自己所有之建物外牆開鑿窗型冷氣設置洞口，係屬正當權利之行使，原告無從進行干涉。

該窗型冷氣洞口所在牆壁僅係建物之組成部分，既不足以遮蔽風雨，亦無獨立之經濟效用，非土地上之定著物，亦非獨立之不動產，無獨立所有權，不可能產生共用之觀念或型態，且由系爭大廈建物登記謄本及其共有部分之建物測量成果圖觀之，亦證原告所指外牆並非系爭大廈所登記之共有部分，況原告迄未舉證證明窗型冷氣洞口係位於剪力牆上，且有危害公共安全之虞，是原告主張系爭房屋外牆為系爭大廈共有部分，據此請求被告填補牆上之窗型冷氣洞口，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張被告為系爭房屋所有權人，系爭房屋坪數共29.3坪（含1樓建物面積：16.09坪、地下室面積：13.21坪）一節，有臺北市地政電傳資訊服務系統查詢表、建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷一第159頁、卷二第43頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張被告應給付欠繳之管理費並將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠原告得否請求被告給付管理費？㈡原告請求被告將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口予以填補，是否有據？茲分述如下：㈠原告得否請求被告給付管理費？１、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命給付應繳之金額及另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算，系爭規約第10條第5項並有明文。

２、經查，自87年起，系爭大廈住戶即由每戶每坪50元調整為每戶每坪60元計算管理費繳交基準，並自94年1月起，繳納補充管理費每戶每月50元等節，業據原告所提102年度區分所有權人會議紀錄為證（見本院卷一第123頁至第125頁），上開會議紀錄內容明載：「陸、討論事項及決議：三、提案三：本大廈管委會近日訴請店面住戶，依101年10 月13日區分所有權人會議決議，繳交管理費，其中有部分店面住戶於訴訟中主張本大廈管理費之收繳，缺乏區分所有權人會議決議云云。

由於本大廈建竣迄今已逾27年，當年文件未獲妥善保存，管委會特提請確認本大廈如下之收費標準：㈠自87年4月起，管理費之計算公式為：60元×每戶坪數。

另自94年1月起，每月每戶增收50元」，而系爭大廈共103戶，該追認管理費調漲之議案，共有62戶出席，占區分所有權人103戶之60.19％，且出席區分所有權60565並占全體區分所有權100000之60.565％，該議案並經出席人數決議通過，乃符系爭規約第10條第2項、第3條第9項所約定，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之；

區分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

此外，前揭管理費收費基準於102年度區分所有權人會議決議追認前，業已確實施行，住戶並無異議等節，並據原告所提87年6月1日康和御花園公寓大廈函、93年度區分所有權人大會會議紀錄、住戶管理費繳交一覽表、管理費收據、永豐商業銀行股份有限公司和平分行帳號：000-000-0000000-0號；

戶名：康和御花園公寓大廈管理委員會存摺影本等件為證（見本院卷一第25頁、第13頁至第23頁），是自87年起，系爭大廈住戶即由每戶每坪50元調整為每戶每坪60元計算管理費繳交基準，並自94年1月起繳納補充管理費每戶每月50元等情，應堪認定。

３、又店面戶應負與住戶相同之繳交管理費義務，自101年11月1日起施行等情，並據原告所提101年度區分所有權人會議紀錄為證（見本院卷一第26頁），揆諸前揭會議紀錄內容明載：「肆、報告及討論事項：四、有關本社區店面管理費收費標準，因住戶迭有反映，店面與住戶間繳費不均，顯失公平，經管委會調閱並整理歷年相關資料彙整如下：...㈤87年4月住戶管理費每坪調高至60元，店面拒絕調整繳交。

㈥94年1月住戶每戶每月增加50元，店面未隨調整繳交。

總上，店面戶自87年起迄今，大樓公共基金，均未繳交，管理費也拒絕調整。

綜合以上彙整資料，管委會擬定五項方案提供住戶大會進行討論表決，五項方案如下：...方案3：因店面戶與住戶在大樓的所有權人責任與義務均相同，參照公寓大廈管理條例第10條之相關規定，店面戶應負相同繳交各項費用（含基金）之義務，不應有所例外或免除。

...決議：採第3方案，並自101年11月1日起施行」。

被告固辯稱系爭大廈僅有一出入大門，保全人員之值勤管理室亦在大門之內，並未對無須經由大門進出之被告提供如維護店面戶安全、代收掛號信件包裹等服務。

原告所僱用之清潔人員除打掃公共區域外，亦不曾對被告提供打掃及收集垃圾服務，遑論被告未使用系爭大廈之電梯或其他公共區域，是自無令被告分擔系爭大廈因僱用保全、清潔人員，或維護公共區域所支出之費用之理云云。

惟查，前揭區分所有權人會議，共有60戶出席，占區分所有權人103戶之58.25％，且出席區分所有權5976並占全體區分所有權10000之59.76％，該議案並經出席人數決議通過，而符系爭規約第10條第2項、第3條第9項約定，自屬有效之決議。

此外，被告前揭抗辯縱令屬實，要屬管理委員會執行職務當否之問題，亦不得作為拒繳管理費之理由，是被告上開所辯，要無足採。

承上，原告請求被告給付管理費，乃屬有據。

４、又系爭房屋坪數共29.3坪（含1樓建物面積：16.09坪、地下室面積：13.21坪），已如前述，是被告每月應繳納管理費1,810元【計算式：（60×29.3）+ 50＝1,808（原告決議四捨五入以1,810元計算，此部分業經原告所提管理費繳交一覽表、繳費收據為證，見本院卷一第14頁至第23頁）】。

被告自101年11月起至102年1月止，共計3個月，扣除已給付之1,080元，尚應給付原告共計4,350元【計算式：（1,810×3）－1,080＝4,350】，應堪認定。

㈡原告請求被告將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口予以填補，是否有據？１、按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為公寓大廈管理條例第3條第3款明文規定。

基於物權之排他支配性，作為所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之。

且區分所有建築物之專有部分是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度，是在區分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管理關係上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表層粉刷之牆面部分；

但在外部關係上，亦即在對第三人，尤其買賣、保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。

質言之，專有部分之之範圍，在區分所有人相互間之內部關係上採牆面說，但在對第三人之外部關係上則採壁心說。

且依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。

而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。

至於公寓大廈管理條例第56條第3項雖規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，其中第1款僅係規範建物所有權之牆壁外緣為界，非謂得據此切割外牆所有權分屬各樓層區分所有權人所專有。

而上開第2、4款雖採壁心說，惟此條文係指辦理建物所有第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分無關。

且此項規定僅係對第三人之外部關係為之規範，至區分所有人間之內部關係仍應採牆面說（臺灣高等法院99年度上字第450號判決意旨可供參照、另參照謝在全教授著，民法物權論（上），第343頁至第345頁、第347頁至第348頁、第358頁，99年9月修訂5版）。

２、經查，系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，其位置乃在系爭大廈A、B棟電梯間旁、住戶對講機正上方一節，有康和御花園大廈A、B棟一樓部分結構圖、現場照片8張附卷足憑（見本院卷一第32頁、第35頁、第95頁至第99頁），揆諸前揭說明，應屬系爭大廈之共有部分。

被告援引上開第1款規定，辯稱系爭房屋之外牆屬各區分所有之住戶專有部分，而非全體區分所有權人共有云云，應無可採。

３、次按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。

經查，系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，乃位於區分所有權人所共有之外牆面，已如前述，而被告未經區分所有權人同意，逕於上開牆面鑿洞裝置窗型冷氣機，嗣後雖已將冷氣機移往別處，惟該窗型洞口現已鋼筋生鏽及泥塊盤剝，有原告所提現場照片為證（見本院卷一第116頁至第119頁），是原告請求被告將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口予以填補，乃屬有據。

四、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。

又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算，為系爭規約第10條第5項所明文約定。

從而，原告依系爭規約請求被告給付4,350元及自起訴狀繕本送達翌日即102年5月3日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，系爭大廈區分所有權人會議有效追認歷年來管理費收費標準，並決議店面戶與住戶負有相同繳交管理費義務，被告未經系爭大廈區分所有權人會議決議即於系爭房屋面臨系爭大廈中庭外圍牆面鑿設窗型冷氣洞口，從而，原告依系爭規約第10條第5項、第18條第2項、公寓大廈管理條例第8條、第9條、第21條之規定，請求被告給付原告4,350元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年5月3日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，暨被告將如附件一所示系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條

中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
臺北簡易庭
法 官 葉詩佳
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 林錫欽
附件一：