臺北簡易庭民事-TPEV,104,北簡,4304,20150805,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
104年度北簡字第4304號
原 告 中央社區管理委員會
法定代理人 李開渝
訴訟代理人 林明正律師
張耿生
複 代理人 朱峻賢律師
被 告 景裕建設股份有限公司
法定代理人 張偉裕
訴訟代理人 蘇猷程
潘家瑋
被 告 全聯實業股份有限公司
法定代理人 林敏雄
訴訟代理人 吳奕綸律師
盧忠誠

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國104年7月22日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由原告負擔。

事實及理由
壹、程序方面：
一、查原告主張其於民國87年間更名為「中央社區管理委員會」，業經當時主管機關臺北縣新店市公所（已改制為新北市新店區公所）同意，並提出臺北縣新店市公所87年1月12日86北縣○○○○00000號函1件為證，惟該函說明二記載：「依據台北縣政府八五、五、三十一北府警保字第一八三八一一號函規定，原依據『公寓大廈及社區安全管理辦法』核備之守望相助組織，仍請依據『公寓大廈管理條例』等相關規定重新申請報備」，且原告曾就其遭新店市公所否准報備之申請一事，向行政法院提起行政訴訟，經行政法院判決駁回確定在案，並認定原告確不符合公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會，此經本院依職權調閱臺北高等行政法院90年度訴字第1040號、最高行政法院91年度上字第797號及93年度再字第113號等卷宗核閱無訛，足認原告並非依公寓大廈管理條例所成立之合法組織。
二、惟按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。
又所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之，最高法院64年台上字第2461號判例意旨參照。
查原告曾以自己名義向新店市公所提起上述行政訴訟，且原告有一定之名稱，對外以「新北市○○區○○○街00號2樓」為事務所，有一定之目的，並在新北市新店地區農會開設帳戶，有獨立之財產，此有原告所提出之開會記錄、住戶規約、存摺封面及契約等件在卷可稽，依上開說明，應認原告係屬非法人團體，於訴訟上有當事人能力。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠原告所在址中央社區係於56年間，由原住戶以新臺幣（下同）4,800餘萬元購買現址土地58,372坪，依規定申請開發許可建築，專有部分占地37,800餘坪，其餘則為公共設施用地及畸零地，當時名稱為「新店市中央民代社區」，全部住戶644戶。
原告前身為「中央新村住戶服務委員會」，係於58年間成立，嗣後陸續更名為「中央民意代表新店社區管理委員會」、「中央新村守望相助管理委員會」，於87年間再更為現名「中央社區管理委員會」，並經主管機關新店市公所同意。
中央社區之公共基金，自原告成立以來均按整體性經營及運作，包括社區小型工程公共基金、清潔管理費、保全警衛費、社區巡守支出、訟案基金、公積金、管理委員會人事費用及雜費等。
又如原證六所示之「新店中央社區住戶規約」（下稱系爭規約）於61年初訂，經多次修訂，由社區住戶遵循多年，另如原證二所示之「新店市中央社區管理委員會九十一年區分所有權暨住戶大會會議紀錄」（下稱系爭區權會議），既經住戶以多數意思一致之合同行為決定修正管理費收繳標準，並由社區住戶遵循多年，均應有拘束全體住戶之效力。
㈡查被告景裕建設股份有限公司（下稱景裕公司）於100年10月間在中央社區內之中央三街29、31、33號營造「御中央」建案14層大樓乙棟，依系爭區權會議所通過修正之管理費收費辦法第3點規定：「區內住戶經營生意者（含自營或他營）：如營造（工地）、建設、安養中心、房屋仲介、電話…等，每戶（原始基地面積）每月收新台幣壹仟元整」，被告景裕公司應自100年10月份起按月繳交管理費3,000元（即3戶1,000元/戶），惟被告景裕公司僅繳納至101年3月，自101年4月起迄今均未繳納管理費，原告雖曾發函催繳，然被告景裕公司仍拒不繳納，累計至本案起訴時已達36個月（即101年4月至104年3月）共計108,000元（即3,00036＝108,000）之管理費遲未繳納。
㈢另被告全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）自其前身「中華民國合作社聯合社中央分社」於85年間在中央社區開設營業以來，即依原告85年5月23日北店央字第021號函之通知，按月繳納管理費5,000元，惟自102年1月起被告全聯公司竟拒絕繳納管理費，累計至本案起訴時已達27個月（即102年1月至104年3月）共計135,000元（即5,00027＝135,000）之管理費遲未繳納。
㈣依系爭規約第9條約定：「管委會應遵大會議決，向全體住戶收取下列款項㈡管理費」、「各項管理費之收繳、支付及運用等，大會授權管委會，以足以支付各項開支為原則，訂定辦法並執行之。
若經費短絀，管委會得研議調處，大會追認」、「管理費到期，管委會應派人攜專簿收取。
未繳住戶，管委會得再通知乙次。
歸住戶之責，欠繳或繳納不足屆滿一個月，管委會應以公文或公告催告之。
催告後，歸住戶之責，屆滿共達兩個月，管委會得訴請法院，命其給付應繳金額及另收遲延利息。
利息以未繳金額百分之十（10％）之年息計算」，原告自得請求被告給付管理費，爰依系爭規約及公寓大廈管理條例規定提起先位之訴，請求被告給付管理費。
退步言之，原告自58年起即負責清掃維護社區街道清潔及警衛工作，經主管機關確認無誤，並由社區住戶繳交管理費予原告，被告享受原告所提供之清潔及警衛服務，亦曾按月繳交管理費，自難認兩造間無委任契約之默示合意，爰依委任契約之法律關係提起備位之訴，請求被告給付委任報酬。
㈤並聲明：⒈被告景裕公司應給付原告108,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；
⒉被告全聯公司應給付原告135,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告景裕公司方面：
㈠被告景裕公司僅係與新北市新店區中央三街之住戶合作興建房屋之建設公司，並非中央社區之區分所有權人、住戶、社員、或會員，並無按月繳納管理費之理。
且被告前函詢新北市政府工務局，經回覆稱：「經查本局『建築物使用管理資訊系統』，中央社區管理委員會並無相關成立備查之資料」，原告既非依公寓大廈管理條例規定合法成立之組織，自不能要求被告給付管理費。
又依據內政部90年5月7日台90內營造字第0000000號函，經核准為守望相助管理組織者，仍須依照公寓大廈管理條例之規定，成立公寓大廈管理組織，始得依之執行公寓大廈管理業務，是縱認原告為非法人團體，其所得約束之範圍應僅限於自願加入之會員。
㈡又門牌號碼原為新北市○○區○○○街00○00○00號之建物所坐落土地雖仍存在，但該3筆建物均已遭拆除，並於原址重新興建大廈，新大廈建物已於103年11月底完工，目前尚未成立管理委員會，新大廈建物之住戶準備於近期召開第一次區分所有權人大會選任管理委員會。
㈢再被告自100年在上址興建建物時起，即由合作之營建廠商及其所聘用之夜間保全連先生負責基地管理及街道清潔，並非如原告所主張兩造間有委任契約之默示合意。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、被告全聯公司方面：
㈠臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決及最高行政法院93年度判字第595號之確定判決已明確表示：⒈中央社區管理委員會之基地未有確定範圍，其社區區分所有權人之正確人數無從釐清；
⒉中央社區數宗基地已各自成立管理委員會；
⒊中央社區現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之興建與維護，亦非其權責，無整體不可分性等理由，認為原告並不符合公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會，故新店市公所否准其報備之申請並無不合。
㈡本件縱認原告有當事人能力，惟按公寓大廈管理條例所稱之「管理委員會」，係指依該條例所合法成立之管理委員會，原告既非依公寓大廈管理條例規定所成立之合法組織，自無依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定請求住戶給付管理費之權利。
且被告並非建物所有權人，乃係向新店區公所承租系爭建物，自被告新店中央店開幕時起，被告固曾按月繳付管理費，但至101年被告與新店區公所續租約時，經新店區公所告知原告之組織並不合法，不必向其給付管理費。
原告既非「合法」成立之管理委員會，當為「非法」組織，不但無權請求住戶繳納管理費，縱使被告曾向原告繳納管理費，依實務見解，亦不生清償效力。
㈢又原告向被告收取費用係以「管理費」名義，而非委任報酬之名義；
原告主張被告應給付之管理費，係自102年1月起至104年3月，被告既已表示拒絕給付，何來默示合意。
況行政法院已表示原告並無公共設施用地維護之權責，原告所稱公園、下水道及道路等設施應是政府養工處等機關負責之範圍，原告並未能舉證究為被告處理何委任事務。
再者被告有自行委請保全及員工維護自身商場及附近基地環境，無需另付費委請原告處理。
㈣並聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回；
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條固有明文。
惟查本件原告並非依公寓大廈管理條例規定合法成立之管理委員會，此已為臺北高等行政法院90年度訴字第1040號、最高行政法院93年度判字第595號等確定判決所闡明，業如前述，則原告自不得依前開公寓大廈管理條例之規定請求區分所有權人或住戶給付管理費。
㈡又原告主張系爭規約及系爭區權會議由社區住戶遵循多年，自有拘束包含被告在內之全體住戶一節，已為被告所否認，原告自應就被告景裕公司、全聯公司（或被告二人之前手）已屬加入該團體組織之構成員（即被告或其等前手為中央社區之區分所有權人或住戶）等節舉證以實其說。
原告固舉系爭規約行之有年，且被告曾繳交管理費為證，然參酌臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決理由欄所載：「...惟查本件依原告之申請報備書及所附有關文件記載，中央社區之建築基地坐落台北縣新店市○○段○○○○○○○○○地號土地上，建築物二層者有五一一棟、四層者有一四棟、五層者有四三棟、七層者有三六棟、八層者有五棟、九層者有二棟；
足見中央社區係數宗基地上之多棟建築物...。
又原告訴稱：中央社區係於五十六年間，由原住戶集資購買現址土地五萬八千三百七十二坪，申請開發許可建築，專有部分佔地三萬七千八百餘坪，其餘則為公共設施用地及畸零地，全部住戶六百四十四戶，公共設施包括：道路、綠地、公共停車場、溝渠、邊坡、公園等約計二萬餘坪，實無法將之分割，亦無法交由區內各棟住戶各自管理及維護云云。
惟查，原告前揭所述，乃中央社區初創時之情形；
而現今有些建築物已拆除重建成四層、五層、七層、八層或九層之公寓大廈，並已各自成立管理委員會，完成報備，矧且原告所稱之公共設施用地，因抵繳土地增值稅之故，所有權已移轉登記予台灣省政府，公共設施之興建與維護，亦由地方政府負責，凡此均為原告所承認之事實。
足見中央社區今非昔比，現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之興建與維護，亦非其權責...。
末查，原告申請報備書所附有關文件，彼此並未吻合；
例如，依門牌標示表所載，中央社區有一、○七八戶，惟依建築物構造概要計算應有一、○九二戶（二層五一一棟計五一一戶、四層一四棟計五六戶、五層四三棟計二一五戶、七層三六棟計二五二戶、八層五棟計四○戶、九層二棟計一八戶，共計一○九二戶），另依『中央社區區分所有權人名冊暨出席所有權人會議簽名冊』記載之區分所有權人則僅九四○人（原編一、○七六人，嗣刪除一四六人），三種資料所記載之區分建築物之所有權人數，均不相符，顯示中央社區之範圍並不明確，是關於區分所有權人會議之決議事項是否合於規定，亦值商榷。
...」等旨，可知中央社區於初創時係數宗基地上之多棟建築物，而現今有些建築物已拆除重建成四層至九層不等之公寓大廈，並已各自成立管理委員會，完成報備，有關原告所指公共設施用地，所有權已移轉登記予台灣省政府，公共設施之興建與維護，亦由地方政府負責。
再參諸新北市政府工務局103年10月1日函之說明第5點第3項所載：「（三）因本案範圍內約計有81件公寓大廈已成立管理組織並完成報備...」（本院卷第55頁），足見中央社區今非昔比，原址範圍重建多棟大廈，並有約81件公寓大廈已成立管理組織並完成報備，原告社區範圍究為如何並不明確。
又不論區分所有權人會議決議或規約之制訂，性質上均為合同行為，乃由同一內容之多數意思表示合致而成立，個別住戶之繳交管理費行為，並不足以認定係合同行為之意思表示，縱使被告因各別理由曾向原告繳付管理費，亦不足以認定有訂立系爭規約或區權會議之合同行為之意思表示。
綜上，原告既未能舉證證明被告（或被告前手）已屬加入原告社區此一團體組織之構成員，原告主張被告應受系爭規約及區權會議決議事項拘束云云，要屬無據。
㈢兩造間是否已成立委任契約？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，
負舉證之責任（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。而稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事
務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文，私法上委任契約之成立，須以當事人意思表示合致為要件。
2.查本件原告主張其與被告景裕公司、全聯公司間已成立委任契約，受被告委託處理社區街道清潔及警衛服務等事務
一節，為被告所否認，原告即應就兩造曾約定由被告委託
原告辦理提供清潔及警衛服務等事務，原告允為辦理之事
實，負舉證責任。原告雖稱被告已享受原告所提供清潔及
警衛服務多時，應認兩造間有委任契約之默示合意云云，
已為被告所否認，並以其等均有聘用人員維護自身基地管
理及清潔，且上述行政法院判決已表明原告並無公共設施
用地維護之權責，何來默示合意等節資為抗辯。茲按默示
意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知
其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力，最高法
院86年度台上字第3609號判決意旨可資參照。
觀諸臺北高等行政法院90年度訴字第1040號行政判決之理由欄所闡明：「...惟查，原告（指原告中央社區管理委員會）前揭所述，乃中央社區初創時之情形；而現今有些建築物已拆
除重建成四層、五層、七層、八層或九層之公寓大廈，並
已各自成立管理委員會，完成報備，矧且原告所稱之公共
設施用地，因抵繳土地增值稅之故，所有權已移轉登記予
台灣省政府，公共設施之興建與維護，亦由地方政府負責
，凡此均為原告所承認之事實。足見中央社區今非昔比，
現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之興建與維護
，亦非其權責...」等旨，可知原告所稱之公共設施用地，所有權已移轉登記予台灣省政府，原告亦無該公共設施
維護之責，本件原告迄未能舉證證明其有受被告委託處理
事務，是原告依委任契約之法律關係請求被告給付委任報
酬，尚嫌無據，不應准許。
五、從而，原告依系爭規約、公寓大廈管理條例規定及委任契約之法律關係，請求被告景裕公司給付原告108,000元，被告全聯公司給付原告135,000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息，均為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
書記官 陳紀元

計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,650元
合 計 2,650元