臺北簡易庭民事-TPEV,104,北簡,5963,20150828,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度北簡字第5963號
原 告 洪太陽
被 告 沈柏全
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告，並自民國一百零四年六月十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。

被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳萬捌仟捌佰壹拾玖元由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰陸拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原聲明：（一）被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。

（二）被告應自民國104 年1 月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）110,000 元。

（三）被告應給付原告154,000元。

嗣於104年8月5日言詞辯論期日當庭變更聲明第2項、第3項為：「（二）被告應自104年6月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告110,000 元。

（三）被告應給付原告165,000元。」

聲明第2項核屬減縮應受判決事項之聲明，聲明第3項核屬擴張應受判決事項之聲明，依首揭規定尚無不合。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於103 年4 月26日向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自103年5 月1 日起至106 年5 月30日止，兩造並約定被告應於每月1 日前給付租金22,000元，詎被告自103 年11月1 日起即未給付租金，原告曾以新莊五工郵局103 年12月26日000874號存證信函催討系爭房屋租金，惟未獲置理，原告復以新莊五工郵局104 年1 月16日000030號、104 年2 月15日000069號、104 年3 月13日000142號及104 年3 月19日000159號存證信函預告終止系爭租賃契約，並以本件起訴狀繕本送達代終止系爭租賃契約之意思表示，並要求被告遷出系爭房屋，亦未獲置理，爰依系爭租約、租賃物返還請求權提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自104 年6 月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告110,000 元；

暨被告應給付原告165,000 元等語。

並聲明如主文第1項及第2項所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、經查，原告前揭主張，已據其提出房屋租賃契約書、建築改良物所有權狀、存證信函及其回執、租金轉帳明細等件影本各1份為證據（見本院104年度北簡字第5963號卷〈下稱本院卷〉第4 頁至第15頁、第28頁至第32頁），又本件之起訴狀繕本及本院之言詞辯論通知書均已於相當時期合法送達通知被告，被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項、第1項、第436條第2項之規定，即視同自認原告之主張，原告前開主張自堪信為真實。

四、按依系爭租賃契約第4條約定：「租金應於每月壹日以前繳納，...乙方（即被告）不得藉詞拖延。」

又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止租約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文；

被告自103 年11月間起迄至104年6月間，已遲付原告租金達2 個月以上之金額，原告復以起訴狀繕本作為終止系爭契約之意思表示，則系爭租賃契約於104年6月16日起即為終止，被告既已失去使用收益系爭房屋之權利。

從而，原告依系爭租賃契約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。

又原告主張系爭租賃契約終止前，被告尚有103 年11月1日起至104年6月15日止，共計7.5個月之租金未付，故請求被告應給付租金165,000 元，有租金轉帳明細在卷為憑（見本院卷第15頁），是原告依系爭租賃契約請求被告給付165,000元，亦屬可採。

五、又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。

約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；

債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。

倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

本件依系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，. .. 如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」。

故原告依上開約定請求被告給付違約金，尚非無據，惟原告固因未能取回系爭房屋而罹受損害，然被告占有系爭房屋期間，原告主要所受損害應係無法使用系爭房屋致無法獲得相當於租金之利益，原告請求按月以原租金5 倍即110,000 元計算之違約金尚屬過高，本院認應酌減至按原租金1 倍即22,000元計算為適當。

五、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並自系爭租賃契約終止之日即104 年6 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元，暨應給付原告165,000元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
臺北簡易庭 法 官 陳裕涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 李易融
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 28,819元
合 計 28,819元