臺北簡易庭民事-TPEV,105,北簡,12837,20170526,1

臺灣臺北地方法院民事判決
105年度北簡字第12837號
原 告 晶鑽房屋仲介股份有限公司
法定代理人 游明同
訴訟代理人 蔡秉穎
被 告 呂學在
訴訟代理人 賴竹茂
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106年4月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬元，及自民國一０五年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息。
訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告以新臺幣肆拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由

一、原告起訴主張：被告前於民國103年4月16日委託原告居間購買訴外人姚其湄所有，坐落臺北市○○區○○段0○段00○0000○0000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號2樓之1不動產（下稱系爭房地 ），兩造並於同日簽立承買確認書（下稱系爭確認書 ），又系爭確認書第4條約定：「買方承諾應於買賣成交時，給付成交總價款百分之一服務報酬予委託人，於簽訂不動產買賣契約時以現金1次給付，絕無異議。

…」及民法第569條規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」

，因被告與姚其湄就系爭房地已於103年4月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），成交總價為新臺幣（下同）4,700萬元，故被告依上開約定應給付原告服務報酬47萬元（計算式：4,700萬元×1％＝47萬元），然原告前於105年4月11日以臺北三張犁000302號存證信函（下稱系爭存證信函）函催被告給付，被告仍拒不給付，爰依系爭確認書及民法第568條第1項規定提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告47萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告之員工即訴外人李信仲於103年4月間向被告告知系爭房地之出售訊息，並稱系爭房地出租每月租金高達8萬元，投資報酬率佳，經被告評估後認系爭房地倘每月有8萬元租金收入，被告再支付5萬元，合計13萬元，應可承受系爭房地之貸款，被告遂於103年4月16日與姚其湄簽訂系爭買賣契約，且原告提供予被告之系爭房地說明書亦明確記載有不定期限租賃、租金8萬元及未稅等情形，被告於簽約當日即給付470萬元，103年5月15日再匯款470萬元至「永豐商業銀行受託信託財產專戶」，總計已支付940萬元予姚其湄。

又被告於簽立系爭買賣契約後，向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）桃園分行洽詢辦理貸款，因彰化銀行要求原告提供系爭房地之租賃契約作為判斷貸款額度之依據，被告乃請李信仲將租賃契約逕送彰化銀行，嗣被告向彰化銀行查詢系爭房地之租賃情形，竟發現李信仲交付予彰化銀行之租賃契約（下稱系爭租約）承租人為李信仲，出租人為搖旗湄（雖姚其湄於後述請求返還價金之民事訴訟中否認有簽立租賃契約），且租賃期間為103年5月1日至103年7月31日2個月，因系爭房地之租金遠低於8萬元，且係出租予訴外人身千演藝顧問股份有限公司（下稱身千公司）經營DANDANCING舞蹈休閒生活館，而姚其湄為身千公司之監察人，是被告乃受姚其湄與李信仲之詐欺而訂立系爭買賣契約，被告因而拒絕履行系爭買賣契約，被告前已向鈞院對姚其湄提起返還價金之民事訴訟，經鈞院以104年度重訴字第102號判決駁回被告之訴，嗣被告不服提起上訴，被告與姚其湄於臺灣高等法院（下稱高院）105年度重上字第511號達成訴訟上和解。

而李信仲為原告之員工，由李信仲偽造系爭租約之行為，得推論李信仲明知被告僅能藉由租金收入來繳納貸款，否則無法負擔系爭買賣契約之鉅額貸款，然李信仲卻未誠實告知系爭房地之實際租賃情形，仍為被告媒介，李信仲顯然係對「顯無履行能力」及「無訂立該約能力」之被告為媒介，已違反民法第567條規定。

另李信仲為使被告之銀行貸款得以通過，進而偽造系爭租約，以使姚其湄出售系爭房地之目的得以達成，亦即為有利於姚其湄之行為，是依民法第571條規定原告自不得向被告請由服務報酬。

退步言，若鈞院認定被告應給付服務報酬，惟因本件被告所應給付之服務報酬顯高於原告所付出之勞務價值，故請鈞院依民法第572條規定予酌減等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，被告前委託原告居間購買姚其湄所有之系爭房地，被告與姚其湄於103年4月16日簽立系爭買賣契約，約定買賣總價款為4,700萬元，兩造亦於同日簽立系爭確認書。

被告前對姚其湄提起請求返還買賣價金之民事訴訟，經本院以104年度重訴字第102號判決，嗣被告聲明不服提起上訴，被告與姚其湄於105年3月25日在高院105年度重上字第111號請求返還買賣價金事件中達成訴訟上和解，和解內容為：「兩造同意就上訴人（即被告）存入弟一建築經理股份有限公司之永豐商業銀行股份有限公司西門分行受託信託財產專戶，帳號：00000- 000000000號之款項940萬元，其中304萬元歸上訴人所有，由上訴人領回，餘款636萬元歸被上訴人（即姚其湄）所有，由被上訴人領回。

…」。

又原告前以系爭存證信函函催被告於函到後7日內給付系爭確認書之服務報酬47萬元等情。

此有系爭買賣契約、系爭確認書及和解筆錄在卷可稽（見臺灣桃園地方法院105年度桃簡字第921號卷(下稱桃簡卷)第12至25頁），並為兩造所不爭執，均堪信為真實。

四、得心證之理由：原告主張被告依系爭確認書及民法第568條第1項規定應給付原告服務報酬47萬元；

惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件之爭點為：（一）原告請求被告給付服務報酬47萬元，有無理由？（二）被告請求酌減服務報酬，有無理由？茲分述如下：

（一）原告請求被告給付服務報酬47萬元，有無理由？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。

民法第565條及第568條第1項分別定有明文。

又該條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照）。

準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。

又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號民事判例意旨參照）。

另居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

民法第567條及第571條亦分別定有明文。

2、依系爭確認書第4條約定：「買方（即被告）承諾應於買賣成交時，給付成交總價款百分之一服務報酬予委託人（即原告），於簽訂不動產買賣契約時以現金1次給付，絕無異議。

…」，可知系爭確認書係約定於系爭房地買賣成交時，原告即得向被告收取成交總價款1％之服務報酬，是兩造間關於系爭房地所簽訂之系爭確認書，性質上屬媒介居間，因原告之斡旋、媒介至買賣契約成立，即可請求被告給付服務報酬，亦即被告給付仲介報酬之義務係於系爭房地買賣契約成立時發生。

查被告前委託原告居間購買姚其湄所有之系爭房地，被告與姚其湄已於103年4月16日簽立系爭買賣契約，約定買賣總價款為4,700萬元，已如前述，是系爭買賣契約既已成立，縱被告嗣後與姚其湄於高院105年度重上字第111號請求返還買賣價金事件中達成訴訟上和解，原告仍得依據民法第568條第1項及系爭確認書第4條約定請求被告依成交總價款1 %計算給付服務報酬47萬元（計算式：4,700萬元×1%＝47萬元）。

3、至被告辯稱：原告之職員李信仲先前與被告有多次交易經驗，李信仲明知被告必須依靠租金收入支撐房貸，然李信仲卻故意隱瞞調查之結果，未清楚告知被告系爭房地目前租約已到期，已屬不定期租賃，且經被告詢問當地市場租金行情，合理租金僅約5萬元，與李信仲所稱系爭房地租金8萬元相差甚巨，經被告詢問李信仲後，李信仲對於該租金是否有報稅乙事亦陳述前後不一，而此種情形將嚴重影響被告貸款之成敗，然李信仲為賺取高額之仲介費，仍為被告媒介，甚至擅自偽造系爭租賃契約提供予貸款銀行，以求被告系爭房屋貸款能順利通過，並使姚其湄出售系爭房地之目的亦得以達成，而有利於出賣人，是李信仲之上開行為顯已違反民法第567條「就訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人」、「對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為媒介」之規定，以及違反民法第571條「為利於委託人之相對人之行為」云云。

然查：被告自承於簽立系爭契約時，李信仲有提供標的現況說明書（下稱系爭說明書）（見本院卷第41頁背面），而稽諸系爭說明書上有被告之簽名，且其上就系爭房地現況「是否有租賃情形？」乙項，係勾選「租期」、「不定期限租約」、「租客同意配合於點交前搬遷（檢附搬遷同意書）」，併記載「租金8,0000元（未稅）」等語，而上開系爭房地租賃現況之記載，參諸訴外人陳基洋於另案104年度重訴字第102號請求返還買賣價金事件中證稱：我於100年至103年間係向姚其湄承租系爭房地從事舞蹈教室工作，剛開始有訂定合約，從100年6月至102年5月31日，每月租金9萬元，在102年5月31日屆期時，姚其湄表示要賣房子，就改採不定期租賃，做到103年7月，租金是以匯款或現金存入被告帳戶。

我是在100年5月多時開始講到要承接舞蹈教室，那時系爭房地所有權人是宋餘偉，但100年6月開始要營業時，房子所有權人變成是姚其湄等語（見見本院104年度重訴字第102號卷(下稱另案卷)第129至130頁），並有姚其湄於另案提呈之租賃契約封面影本可稽（另案卷第137頁），且陳基洋自100年6月起至103年4月間，確實有以現金存款或匯款之方式，每月存入或匯入9萬元於姚其湄之銀行帳戶內，於103年5月至103年7月間，以現金存款或匯款之方式，每月存入或匯入4萬元於姚其湄銀行帳戶內，亦有國泰世華商業銀行中正分行104年8月31日函文可稽（見另案卷第187頁），而就金額為4萬元之部分，參以姚其湄於另案陳明：103年5月間開始用押租金扣抵租金，押租金數額在租約已約定為18萬元，所以分3個月每月扣除5萬元，故每個月先付4萬元，剩下3萬元押租金是預留作為最後結算費用，7月陳基洋還有在租3、4天，是搬家善後時間，所以7月還是有給4萬租金，最後我再和陳基洋現金結算總共要還他多少錢等語（見另案卷第165頁反面）。

基上，堪認姚其湄自100年6月至103年7月，確實有將系爭房地以每月9萬元出租予陳基洋，且自102年6月已改為不定期限租約之事實。

因此，李信仲於系爭說明書上就系爭房地租賃現況記載不定期限租約、租金每月8萬元，然因實際租金已高於8萬元，則難認李信仲有就其所知未據實告知之情形。

又按民法第450條第2項規定，不定期限繼續契約，各當事人得隨時終止契約。

是系爭說明書上既記載不定期限租約，依上開說明，租賃契約本可能隨時因一方表示而終止，且其上亦載有租客同意配合於點交前搬遷，則難認被告因系爭說明書所載內容即認定系爭契約訂立後必有原不定期限租約8萬元之租金收入用以支付房貸，況被告買受系爭房地後，能否再以原出租價格再行出租系爭房地，亦取決於多項因素，本屬未定，且系爭契約亦無保證系爭房地之租金收益，基上，李信仲應無可能明知被告僅能以系爭房地現有之租金8萬元收入用以支付房貸，而在無其他資力之情形下，仍為被告媒介，亦即李信仲並無明知被告為顯無履行能力之人，仍為被告媒介。

此外，李信仲雖偽造系爭租賃契約遭本院刑事庭於105年10月20日以105年度簡字第2519號判決李信仲行使偽造文書，足以生損害於他人，處有期徒刑3月，如易科罰金，以1,000元折算1日，然因李信仲之上開行為係於被告與姚其湄簽立系爭買賣契約以後，又系爭買賣契約既已簽立，自難認李信仲之上開行為係屬為姚其湄達其簽立系爭買賣契約之目的而為，且李信仲之上開行為雖未經過姚其湄之同意或授權，然其所偽造之系爭租賃契約上所載租期103年5月至103年7月、租金每月8萬元（見桃簡卷第52頁），系爭房地確有上開租期及租金收益之情形，業如前述，亦難認被告之上開行為係有利於姚其湄之行為。

（二）被告請求酌減服務報酬，有無理由？按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。

民法第572條前段定有明文。

又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或一個半月之租金。

不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條亦有明文。

查被告與姚其湄就系爭房地之成交價金為4,700萬元，又依承買確認書第4條約定：「買方（即被告）承諾應予買賣成交時，給付成交總價款百分之一之服務報酬予受託人…」，被告應給付原告之服務報酬為成交總價之1%即47萬元，並未逾上開不動產仲介業報酬計收標準規定之最高限額，難認上開約定數額有過鉅失其公平之處。

況被告所稱李信仲偽造系爭租賃契約之行為，係於系爭買賣契約成立之後，且非屬有利於姚其湄之行為，已如前述，是被告在未舉證說明上開服務報酬之約定與原告所任勞務之價值有何為數過鉅顯失公平之情形下，被告請求依民法第572條前段規定酌減服務報酬云云，委不足取。

五、綜上所述，原告依據民法第568條第1項規定及系爭確認書第4條約定，請求被告給付服務報酬47萬元，及自支付命令送達翌日即105年5月21日（見105年度司促字第8628號卷第19頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
書記官 蘇炫綺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5,070元
合 計 5,070元