臺北簡易庭民事-TPEV,107,北訴,19,20190328,1

臺灣臺北地方法院民事判決
107年度北訴字第19號
原 告
即反訴被告 屠勝國
被 告
即反訴原告 陳德馨

訴訟代理人 黃達元律師
複 代理人 李樂濟律師
陳怡諭

上列當事人間給付違約金等事件，於中華民國108 年2 月19日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰參拾元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌拾捌萬伍仟元，及自民國一百零七年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用新臺幣玖仟陸佰玖拾元由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行；
反訴被告如以新臺幣捌拾捌萬伍仟元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。
經查，本件反訴原告即被告於民國（下同）107 年6 月25日以原告為反訴被告提起反訴，主張其向反訴被告購買坐落臺北市○○區○○街000 巷00號之房屋（下稱系爭房屋）而簽定不動產買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），並約定107 年3 月31日為履行點交日，點交時買方即反訴原告應付清尾款，因屋況老舊，雙方特約約定交屋後，反訴原告保留新臺幣（下同）20萬元至107 年4 月30日。
但反訴被告卻未依約交付房屋，遲至107 年4 月30日始行交屋，對已付清買賣價金2950萬元之反訴原告而言，顯屬違約，依系爭房屋買賣契約，第11條第1項約定，每日以已付價金2950萬元之1/1000計算，每日為2 萬9500元，自3 月31日起計算至4 月30日止計30天，反訴被告應給付30日違約金共計為88萬5000元等語（本院卷第65頁至第67頁）。
經核，反訴原告前揭主張與本訴訴訟標的之攻擊防禦有牽連關係，揆諸前揭法條規定，反訴原告提起本件反訴，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠原告（即反訴被告）起訴主張：被告向原告購買系爭房屋而簽定系爭房屋買賣契約，並約定107 年3 月31日為履行點交日，點交時買方應付清尾款，買方即被告並同時同意給賣方即原告無償一個月時間找房遷屋時間，於特約事項約定賣方即原告需保留20萬元於「履約保證專戶」，待賣方即原告搬離系爭房屋後，保留款20萬元即應退還賣方即原告。
原告於107 年3月23 日履行過戶之財產權予被告之名下，此已屬交屋行為，原告並無遲延或不作為之違約行為，原告亦透過代書證人黃育欣分別於107 年3 月27日、30日二次通知提醒被告應於107 年3 月31日確實履行合約之義務，惟被告反悔拒絕履行合約點交並交付尾款之義務，經存證信函催告被告仍無視契約書之約定而拒絕履行義務，違約金部分：被告應給付原告尾款1166萬1288元之千分之一即1 萬1661元，自 107年3 月31日至同年4 月29日共30天，計違約金34萬9830元。
房屋租金部分為被告約定給原告一個月搬家遷屋之時間，被告未履行，租金依據為被告將系爭房屋登錄於591 租屋網之房屋租金等語。
並聲明：1.被告應給付原告34萬9830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；
2.被告應給付原告系爭房屋1 個月之房屋租金4 萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡被告（即反訴原告）則以：依據系爭房屋買賣契約雙方約定點交日為107 年3 月31日，交屋是要將系爭房屋交給被告，原告如要取得該價金，必須先履行「交屋」之義務，移轉房地所有權與交付顯屬二事，本件原告未依約於107 年3 月31日交屋予被告，平白占住該房屋一個月，實質上受害者為被告。
原告並未受有損害，衡酌前揭意旨，原告自無請求違約金之權，退步言，就原告所主張之晚拿到價金30天之損害，以其主張之「每日1/1000」計算，形同年息百分之36.5，遠高於法定利率甚多，顯屬過高之違約金，依據民法第252條之規定，應酌減至0 。
此外，因屋況老舊，雙方約定由賣方保留20萬元至4 月30日，原告實際可取得之款項中，有20萬元本即係4 月30日始可領取，又何來計入請求違約金之範圍內，顯不合理等語。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告（即本訴被告）主張：向反訴被告購買系爭房屋，約定107 年3 月31日為履行點交日，點交時買方即反訴原告應付清尾款，因屋況老舊，雙方特約約定交屋後，反訴原告保留20萬元至107 年4 月30日。
但反訴被告卻未依約107 年3 月31日交付房屋，遲至107 年4 月30日始交屋，對已付清買賣價金2950萬元之反訴原告而言，顯屬違約，依系爭房屋買賣契約，第11條第1項約定，每日以已付價金2950萬元之1/1000計算，每日為2 萬9500元，自3 月31日起計算至4 月30日止計30天，反訴被告應給付30日違約金計為88萬5000元等語。
並聲明：反訴被告應給付反訴原告88萬5000元，暨自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡反訴被告（即本訴原告）主張：反訴被告於107 年3 月23日履行過戶，107 年3 月31日點交系爭房屋之財產權予反訴原告之名下，反訴原告即應清償尾款，特約事項僅係約定保留20萬元，等待反訴被告107 年4 月30日遷出後取回保留之20萬元，107 年3 月31日點交系爭房屋之財產權予反訴原告之名下，反訴原告得以向銀行設定貸款，反訴原告完全享有系爭房屋權利，何來損失。
實為反訴原告故意遲延，應負擔違約責任等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告未於107 年3 月31日點交房屋時給付尾款違約等情，為被告否認，被告抗辯原告平白占住系爭房屋1 個月至107 年4 月30日方完成交屋等情。
經查，系爭房屋買賣契約第1條備註第5 點，約定系爭房屋點交日為107 年3 月31日，「點交時」買方即被告應付清尾款等情（本院卷第13頁）；
而雙方並於特約事項欄約定，載買賣雙方合意「交屋後」，賣方須保留價金20萬元於專戶等情（本院卷第33、136頁）。
及證人黃育欣於108 年2 月19日在庭證稱，證人為系爭房屋買賣契約代書，因為當初簽這份合約賣方即原告有跟民間借款有資金缺口，買方即被告簽約時要幫還款省利息錢，賣方要搬家，如果3 月31日來不及的話，保留價金20萬元，讓賣方住到4 月30日，系爭房屋買賣契約備註欄第5 點交日為107 年3 月31日，雙方無另外約定其他交屋日期，系爭房屋買賣契約第2條第1項規定，價款存入專戶之後視為乙方（即原告）已收受該筆買賣價金等語。
是以，原告應先行將系爭房屋清空遷出，交付鑰匙予買方即被告完成交屋後，被告方具給付尾款義務，然原告提出系爭房屋不動產異動索引（本院卷第35頁）等證據，僅能證明其於107 年3 月23日移轉所有權予買方，不足以證明原告業於107 年3 月31日完成交屋，則被告於107 年3 月31日尚無給付原告尾款義務，並未違約。
再者，被告業於107 年3 月30日依照系爭房屋買賣契約第2條第1項規定，價款2950萬元存入專戶，視為原告收受買賣價金，本件係因原告未依約先行完成交屋義務，故被告未給付尾款或通知撥款予原告，並無違約。
則原告稱被告未於107 年3 月31日點交房屋時給付尾款而違約，請求被告給付違約金云云，尚非有據。
㈡原告提出特約事項，稱雙方特約約定被告同意給原告無償一個月找屋遷屋，被告違約未給付任何價金，導致原告無資力遷屋找房，請求1 個月房租4 萬5000元云云（本院卷第9 頁）。
惟觀特約事項欄約定，載買賣雙方合意交屋後，賣方須保留價金20萬元於專戶，待賣方於107 年4 月30日將房屋點交買方後，該保留價款20萬元應退還賣方等情（本院卷第33、136 頁）。
可知，未約定被告同意系爭房屋無償予原告使用，且特約明文雙方合意「交屋後」方由賣方保留價金20萬元，如前述，則原告未先交屋，即無權保留價金20萬元，且被告抗辯原告遲至107 年4 月30日方完成交屋，原告提出之證據不足以證明確實於107 年3 月31日清空遷出交付鑰匙予被告完成交屋，則原告於107 年3 月31日未交屋，遲至 107年4 月30日方完成交屋，該期間內原告尚可使用系爭房屋，並無受有損害，請求房租4 萬5000元云云，即非可取。
㈢如前述，原告即反訴被告未依約定之點交日107 年3 月31日完成交屋，則反訴原告主張反訴被告遲至107 年4 月30日交屋，依據系爭房屋買賣契約第11條第1項請求30日計算違約金，核屬有據。
依系爭房屋買賣契約第11條第1項約定，每日以已付價金2950萬元之1/1000計算，則每日違約金為2 萬9500元（計算式：2950萬元×1/1000＝2 萬9500元），自 3月31日起計算至4 月30日止計30天，是故，反訴被告應給付違約金計為88萬5000元（計算式：2 萬9500元×30＝88萬5000元）。
四、綜上所述，原告請求被告給付原告34萬9830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；
給付原告系爭房屋1 個月之房屋租金4 萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息，均為無理由，應予駁回。
而反訴原告請求反訴被告給付88萬5000元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日（即107 年7 月14日，本院卷第89頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。即屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
法 官 趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
書記官 劉曉玲
計 算 書：
一、本訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 4300元
第一審證人旅費 530元
合 計 4830元

二、反訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 9690元
合 計 9690元