臺北簡易庭民事-TPEV,108,北簡,11601,20200611,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
108年度北簡字第11601號
原 告 羅怡情

被 告 力群公寓大廈管理維護有限公司

法定代理人 楊居淳
訴訟代理人 孫慧名
張建明
上列當事人間請求債務人異議之訴事件，於中華民國109年5月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

本院一○八年度司執字第五九二六七號強制執行事件之強制執行程序於超過「新臺幣伍萬陸仟參佰肆拾柒元及執行費新臺幣肆佰伍拾伍元」部分應予撤銷。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告向原告承租門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0號1樓建物（下稱系爭建物）共2年10個月，於民國105年12月20日最後1次簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自106年1月1日起至同年12月31日止，並給付保證金（下稱系爭保證金）新臺幣（下同）56,818元，作為履行系爭租約義務之擔保。

（二）被告遷出前，尚有水電費471元未給付；且有磁磚受損處理費500元。

又被告遷出後，經系爭建物後面鄰居反映，被告堆放大量垃圾在防火巷，因該遺棄物為大型垃圾，且在被告租賃期間才出現，原告通知被告處理，否則將洽環保車處理，並從押金扣抵。

另依系爭租約，被告對系爭建物有善良管理維護責任，被告於租賃期間應知悉地面有水印、磁磚會滑等漏水情形，卻未通知原告。

系爭建物天花板全部粉掉，是很久造成的。

被告遷出後，原告進入系爭建物發現多處損壞，於107年1月1日後第一星期，因連日大雨致系爭建物損害處滲水淹水，天花板飽和塌下來，被告代理人朱漢魂至現場，就牆壁滲水壁紙毀損剝落之情形，稱因該處擺放大櫃子，所以沒看到牆壁有滲水情形，對其他損害則不回答，原告則要求其交還承租時無損害之狀況。

原告在被告遷出後，近半年不斷查證，始發現系爭建物漏水原因有二，其一為鄰居在106年3、4月增建，導致系爭建物側邊牆壁大片壁癌，以及被告遷出後一週內連日大雨，致屋頂大塊白泥掉落；

另一則是被告租賃期間，樓上浴室熱水管破裂，造成浴室外屋頂、牆壁漏水，牆壁雖可能被大型傢俱擋住，但浴室天花板有漏水情形則可清楚看見。

被告知悉系爭建物於租賃期間發生漏水情事，卻未告知原告，致原告無法請鄰居處理而蒙受大筆修理費用之損失，且收回系爭建物後近半年無法出租。

至原告母親經過系爭建物時，會詢問被告有無信件，經被告查看後取出轉交原告母親，母親不會進入系爭建物；

另母親於被告租賃期間僅有1、2次因尿急而借用系爭建物廁所，且借用時樓上熱水管尚未破裂或不嚴重，而原告依法不能進入系爭建物，無法得知系爭建物之狀況，自無法進行修繕。

被告違反系爭租約第5、7、9條約定，原告自得依系爭租約第9條約定請求違約金，則自107年1月1日至同年5月17日系爭建物修好日止之違約金共計228,322元（計算式：25,000×2×4＋25,000×17/30×2＝228,322）。

（三）本件被告於系爭租約期滿遷出後，尚積欠：1.水電費471元；

2.防火巷遺棄物環保車處理費4,500元；

3.受損磁磚處理費500元；

4.違約金228,322元，以上合計233,793元（本院卷第335頁）。

除代繳之水電費外，原告要求被告處理其他費用，被告均未回應，原告遂以系爭保證金扣抵費用後已無餘額，為此提起本件訴訟。

並聲明：鈞院108年度司執字第59267號強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。

二、被告則以：被告承租系爭建物是用來當倉庫放置物品，並無任何裝修增建，或許因無人辦公而難以察覺有漏水情形，被告並非蓄意隱瞞，且無證據證明被告行為與本件損害間存有因果關係。

原告自承漏水問題不是被告所造成，且依民法第429條規定，租賃物之修繕為原告責任，原告不得以保證金抵扣修繕費用。

又原告母親曾多次以拿信件或借用廁所為由，進入系爭建物查看，原告卻從未提出系爭建物內有漏水損害之問題，可見被告並無隱瞞之情形。

另防火巷遺棄物並非被告所有，系爭建物屋頂是被告搬走後才掉下來，被告僅願歸還退租後積欠之水電費471元等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由

（一）按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。

如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。

執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。

強制執行法第14條第1項、第2項定有明文。

是債務人異議之訴，係以排除執行名義之執行力為目的，應限於強制執行程序終結前提起，始得為之，如強制執行程序業已終結，已無阻止強制執行之實益。

（二）查被告執本院105年度北院民公金字第00964號房屋租賃契約公證書為執行名義，對原告財產聲請強制執行，由本院以108年度司執字第59267號執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並就原告對訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司中山分公司之存款債權，分別於108年6月19日、同年8月13日核發扣押命令、收取命令，被告即債權人並已受償34,387元及執行費455元等情，業據本院調閱系爭強制執行卷宗查明屬實。

則關於上述被告已受償部分，其執行程序終結，已無阻止強制執行之實益，是原告請求撤銷該部分強制執行程序，為無理由，應予駁回。

（三）另按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

又按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。

若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任（最高法院97年度台上字第1000號裁判意旨參照）。

查被告已依系爭租約第5條約定交付56,818元之保證金予原告，為兩造所不爭執，洵堪認定。

依系爭租約第5條約定，系爭保證金係作為履行系爭租約義務之擔保，於乙方（即被告）在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方（即原告）無息退還之（本院卷第19頁）。

本件被告已遷讓交還房屋，倘無積欠債務，原告應依約退還保證金。

原告主張其因被告不履行債務而受有損害，應舉證以實其說。

經查：1.原告主張被告遷出系爭建物前，尚積欠水電費471元之事實，業據其提出台灣電力公司繳費憑證、臺北自來水事業處水費繳費憑證為佐（本院卷第25、27頁），並為被告所不爭執，堪信為真。

2.原告主張被告應給付防火巷遺棄物環保車處理費4,500元、受損磁磚處理費500元部分，為被告所否認，應由原告舉證證明。

本件原告並未提出相關支出費用證明，亦未能證明該防火巷之遺棄物為被告所為及磁磚係被告所破壞之事實，自難為原告有利之認定。

3.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。

查系爭租約第9條約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。

乙方（即被告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（即原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起按照房租壹倍計算之違約金」（本院卷第21頁）。

原告主張被告應依系爭租約第9條約定給付違約金228,322元云云，為被告所否認。

且依上述違約金之約定，需符合「乙方未即時遷出返還房屋」之要件，惟本件原告係主張被告違反告知義務，並未主張被告有遲延遷出返還系爭建物，自不得依系爭租約第9條約定請求違約金。

（四）綜上，就尚未終結之執行程序，其中保證金56,818元應抵充471元，餘額為56,347元。

是被告逾此部分之執行程序，即屬無據。

四、從而，原告請求本院108年度司執字第59267號強制執行事件所為之強制執行程序，於超過56,347元及執行費455元之部分應予撤銷，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區重慶南路1 段126 巷1 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
書記官 陳怡如
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元